CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 30 décembre 1998
sur le recours interjeté par Evelyne ERNI, à Berne, représentée par sa mère Sally Schauffelberger, à Genève, usufruitière de l'immeuble,
contre
la décision rendue le 2 septembre 1993 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district du Pays d'Enhaut relative à l'estimation de la parcelle no 2849 de Château d'Oex.
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Composition de la section: M. Pierre Journot, président; M. Rolf Ernst et M. Otto Liechti, assesseurs. Greffière: Mlle Kathrin Gruber.
Vu les faits suivants:
A. Evelyne Erni est propriétaire de la parcelle no 2849 de la commune de Château d'Oex, représentant 89/1000 de la parcelle no 2770 divisée en propriété par étages. La parcelle de base est occupée par un immeuble, du nom de "Résidence du soleil C", occupant une surface au sol de 347 m². Elle est agrémentée d'une place jardin de 1637 m². La part de propriété par étage no 2849, constituant le lot no 12 du plan, comporte un droit exclusif sur un appartement de deux pièces et demie situé au premier étage avec cuisine, bains-WC, balcon et une cave au rez inférieur. La surface de l'appartement est de 53 m² plus 9 m² de balcon.
B. Dans le cadre de la révision générale, la Commission d'estimation fiscale, par décision du 20 juillet 1993, a porté l'estimation fiscale de la parcelle No 2849 de la commune de Château d'Oex , de Fr.98'000 -- à Fr. 174'000.--.
Sur recours d'Evelyne Erni, la Commission d'estimation fiscale, après avoir procédé à une visite de quelques appartements de la "Résidence du Soleil C", par décision du 2 septembre, a confirmé sa décision. Elle a procédé à l'estimation de l'immeuble entier puis a réparti cette estimation sur les parts de propriété par étage en fonction de leur quote-part (89/1000 en ce qui concerne Evelyne Erni), se référant à l'art. 6 de l'arrêté du 18 juin 1965 relatif à la propriété par étages. L'immeuble entier a été estimé selon le calcul suivant:
"Valeur vénale: - appartements: 616 m2 à fr. 4'300.- = fr. 2'648'800.- - garages: 4 x fr. 14'000.- = fr. 56'000.soit une valeur vénale totale de fr. 2'704'800.-
Valeur de rendement: - appartements: 616 m2 à fr. 160 m2 par année, soit fr. 98'560.- - garages: 4 x 1'200.- par année, soit fr. 4'800.soit un revenu total de fr. 103'360.-, capitalisé à un taux de 8,5 %, soit une valeur de rendement totale de fr. 1'216'000.-
L'estimation fiscale de la parcelle de base 2770, qui est la moyenne entre la valeur vénale et la valeur de rendement, est ainsi fixée à la somme arrondie de fr. 1'960'000.-."
C. Evelyne Erni, par l'intermédiaire de sa mère, a saisi en temps utile la Tribunal administratif (ci-après le tribunal) d'un recours dirigé contre cette décision. Elle conteste le calcul de la CEFI, qui a procédé à une estimation globale de tous les appartements de l'immeuble, y compris celui du concierge, et divisé cette valeur par le nombre de millièmes de chaque copropriétaire. Elle soutient que l'appartement du concierge fait partie des parties communes de la PPE selon le règlement et ne doit donc pas s'ajouter à la surface de son appartement, seule déterminante.
A la demande du juge instructeur, la recourante a complété son recours en précisant son calcul. Elle ne conteste ni le taux de capitalisation retenu par la commission, ni les estimations au mètre carré de la valeur vénale et de la valeur de rendement mais demande que la valeur de l'appartement du concierge (65 m²) ne soit pas ajoutée à la valeur de son appartement proportionnellement à sa quote-part et que l'on tienne compte dans l'estimation de son appartement d'une diminution de 10 % pour le fait que des mélèzes empêchent le soleil d'entrer dans sa salle de séjour et que de ce fait, elle ne parvient plus à le louer à des vacanciers. En effet, ceux-ci se sont tous plaints que l'appartement manquait de soleil et qu'ils ne voulaient ainsi plus revenir. Elle arrive ainsi au calcul suivant:
Estimation fiscale totale établie par la commission pour 616 m2 d'appartements et 4 garages: fr. 1'960'000.-
Valeur au mètre carré habitable: (1'960'000 : 616) fr. 3'182.-
Valeur de l'appartement du concierge à déduire: (65 m2 x 3'182) fr. 206'830.-
Total sans l'appartement du concierge: fr. 1'753'170
Estimation du lot de la recourante selon son calcul: 1'753'170 x 89 : 1000 = fr. 156'032
Après déduction de 10 % pour environnement défavorable: fr. 140'429.-
La recourante s'est acquittée dans le délai qui lui a été imparti à cet effet de l'avance de frais requise de Fr. 800.-.
La Commission d'estimation fiscale a conclu au rejet du recours. A la demande du juge instructeur, elle s'est notamment déterminée comme suit sur l'application de l'art. 6 de l'arrêté du 18 juin 1965 relatif à la propriété par étages:
"L'estimation fiscale a été calculée pour l'ensemble de la PPE, et ensuite répartie sur les lots de la PPE en fonction des millièmes selon copie du détail du calcul ci-annexée (déjà envoyée le 22.11.1993)
La Commission s'est basée sur l'article 6 al. 1 de l'arrêté du 18.6.1965 relatif à la propriété par étages. Elle a estimé que l'article 6 al. 2 se rapporte à la révision ordinaire (suite à une vente par exemple), mais pas spécialement à la révision générale.
Au sujet des arguments soulevés par la recourante, la commission maintient son mode de calcul (art. 6 al. 1). La recourante propose une réduction à cause de la situation de l'appartement dans l'immeuble (exposition Nord-Ouest). La commission estime que ces arguments ne doivent pas être pris en compte, vu que l'estimation fiscale est répartie en fonction des millièmes de la PPE et que ces millièmes devraient déjà tenir compte de ces éléments (situation géographique, étage,...)."
La recourante a encore produit divers documents tirés du registre foncier dont il résulte que l'un des appartements de l'immeuble "Résidence du soleil C" sert d'appartement pour le concierge commun à cet immeuble et aux trois immeubles voisins, également en copropriété. Cet appartement est compris dans les parties communes de la copropriété "Résidence du soleil C" et il fait l'objet d'une servitude d'usage d'appartement en faveur des trois immeubles voisins, ainsi que de diverses dispositions spéciales relatives à la répartition de ses frais et à son entretien.
D. Le Tribunal administratif a tenu audience à Château d'Oex le 15 novembre 1995, en présence de Mme Sally Schaufellberger et de Roger Lenoir, administrateur de la PPE, pour la recourante, de Mme Morier, conservatrice du Registre foncier accompagnée de M. Chabloz, président de la commission d'estimation fiscale. Le tribunal a procédé à la visite de l'appartement de la recourante. Les parties ont confirmé leurs conclusions. M. Lenoir a expliqué au tribunal que la répartition des millièmes avait été faite proportionnellement à la surface des appartements en tenant compte d'un coefficient d'étage dans un but de répartition équitable des frais engendrés par les parties communes.
Considérant en droit:
1. Aux termes de la loi, l'estimation fiscale d'un bien-fonds - qui, selon l'art. 3 al. 1 de la loi sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires - est égale à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale, sans pouvoir toutefois excéder cette dernière (art. 2 al. 1 et 2 LEFI).
2. La recourante met en cause la manière dont l'estimation fiscale de son lot de copropriété par étage a été déterminée par la commission intimée, qui s'est fondées sur l'estimation globale de l'immeuble qu'elle a ensuite répartie entre les différents lots.
a) L'article 6 de l'arrêté du Conseil d'Etat du 6 juin 1965 relatif à la propriété par étages (RSV 3.4 A) prévoit ce qui suit:
"L'estimation fiscale établie pour l'immeuble entier est répartie sur les feuillets spéciaux de chaque copropriétaire en fonction de sa quote-part. Le feuillet de base ne reçoit pas d'estimation fiscale générale.
Lors des révisions, périodiques, les unités d'étage font l'objet d'une estimation indépendante."
b) Les directives du Département des finances du 20 novembre 1992 émises dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales prévoient ce qui suit pour les propriétés par étage:
"V. PROPRIETES PAR ETAGES
1. Objet
(...)
2. Valeur vénale
Dans le cadre de la révision générale, la méthode comparative doit être privilégiée. De nombreuses villas mitoyennes ou contiguës sont constituées en copropriété (ordinaire ou par étages). Les instructions relatives aux villas seront appliquées par analogie.
Pour les immeubles locatifs en PPE et, également par comparaison, les commissions de districts déterminent la valeur de la part pour le bâtiment en question par un prix unitaire au m². Ce prix unitaire sera fixé par comparaison avec les prix de transferts récents. La surface approximative est généralement indiquée au registre foncier ou selon le questionnaire remis par le propriétaire.
En règle générale, le prix unitaire se situe entre fr. 3'000.- et 6'000.-/m2 selon la région et le type d'immeuble (genre de construction, qualité du travail, des matériaux, année de construction)."
3. Valeur de rendement
A défaut de loyer ou s'il ne correspond pas aux loyers normaux de la région, le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire au m². Pour une villa, il peut être estimé entre fr. 100.-- à 200.-- par m². Pour un immeuble locatif, industriel ou commercial, il y a lieu d'appliquer les valeurs indicatives des instructions pour la première catégorie d'immeubles."
c) On constate ainsi que l'arrêté du Conseil d'Etat relatif à la propriété par étages prévoit de répartir entre les lots une estimation fiscale arrêtée globalement pour l'immeuble, tandis que les directives du département des finances envisagent au contraire une estimation au mètre carré, tant pour la valeur vénale que pour la valeur de rendement, sans recourir à la fixation préalable d'une valeur pour l'immeuble entier.
d) Dans un premier temps, la pratique du Tribunal administratif a appliqué la méthode prévue par l'arrêté du Conseil d'Etat et jugé qu'en cas de revision générale, la règle est l'estimation globale avec répartition au prorata des millièmes (arrêt EF 96/0010, X SA c/ CEFI de Lausanne du 7 juin 1996, qui n'évoque cependant pas l'existence des directives citées ci-dessus). Par la suite, le tribunal a appliqué les directives du Département des finances et déterminé un prix au m² pour chaque part de PPE, séparément, en considérant que chaque logement d'un même immeuble ne présente en principe pas les mêmes caractéristiques, notamment quant à sa situation et à son ensoleillement (arrêt EF 95/0114, H. J.-P.c/ CEFI de Lausanne du 4 février 1997, qui déclare abruptement que l'art. 6 de l'arrêté du Conseil d'Etat n'est pas contraire à une telle solution). Le tribunal s'en est tenu ensuite à cette solution qualifiée de "jurisprudence au demeurant très récente" (arrêts EF 95/0107 et EF 95/0108, G, c/ CEFI de Lausanne, du 30 juillet 1997).
e) L'arrêté du Conseil d'Etat du 6 juin 1965 relatif à la propriété par étages a été adopté lors de l'introduction en droit suisse des règles sur la propriété par étages (art. 712a ss CC entrés en vigueur le 1er janvier 1965). Les art. 2 à 7 de l'arrêté du 9 juin 1965 en constituent le chapitre II consacré aux règles particulières dans la constitution de la propriété par étages. L'art. 6 al. 1 de cet arrêté règle ainsi le mode de répartition de l'estimation fiscale, figurant sur le feuillet de base pour l'immeuble entier, entre les feuillets spéciaux ouverts lors de la constitution de la copropriété. Cette répartition a lieu en fonction des quote-part attribuées à chaque propriétaire. Ce régime se comprend aisément pour des motifs pratiques lorsqu'il s'applique au moment de la constitution de la propriété par étages (mais on pourrait aussi assimiler la constitution d'une PPE à une division de bien-fonds justifiant une mise à jour de l'estimation fiscale au sens de l'art. 20 LEFI, ainsi que le laisse entendre l'arrêt FI 94/149 du 1er juin 1995). Il est en revanche évident que si un lot est vendu après la constitution de la PPE, son estimation fiscale est soumise à une "mise à jour" au sens de l'art. 20 LEFI; c'est d'ailleurs ce qui explique parfois la disparité dans les estimations fiscales des lots de PPE d'un même immeuble (arrêt FI 94/149 précité).
La commission intimée, qui a appliqué l'art. 6 al. 1 de l'arrêté du Conseil d'Etat, fait valoir que l'alinéa 2 de cette disposition (estimation indépendante des lots) ne s'applique qu'à la "révision ordinaire" (suite à une vente par exemple), mais pas à la révision générale. En somme, ce n'est qu'en cas de "mise à jour" au sens de l'art. 20 LEFI qu'il a aurait lieu d'estimer un lot de manière indépendante selon l'art. 6 al. 2 de l'arrêté du 9 juin 1965. Cependant, le texte de cette dernière disposition n'est pas particulièrement clair car il se réfère aux "révisions, périodiques": cette désignation évoque à la fois les révisions générales au sens de l'art. 22 LEFI, et les "mises à jour" auxquelles, selon l'art. 20 LEFI, la commission de district "procède périodiquement" en cas de mutation ou de construction notamment. On observera d'ailleurs au passage que l'art. 20 LEFI prête lui aussi à confusion car les mises à jour ne sont pas "périodiques" puisqu'elles n'interviennent pas selon des périodes régulières mais au contraire au hasard des mutations - soit des transferts - ou des travaux de construction effectués. Ce sont plutôt les revisions générales qui, du moins à une certaine époque, intervenaient à des périodes régulière d'environ dix ans.
Il faut bien reconnaître que la formulation confuse de ces différents textes ne permet pas d'écarter l'interprétation consistant à prévoir, pour la revision générale, une estimation fiscale globale pour l'immeuble et à la répartir sur les feuillets spéciaux de chaque copropriétaire en fonction de sa quote-part. L'art. 2 LEFI, qui prescrit de déterminer l'estimation fiscale "par bien-fond" (et non par immeuble immatriculé ou par feuillet, v. art. 943 al. 1 ch. 1 et 4 CC et art. 10a ORF), paraît aussi permettre une interprétation impliquant une estimation globale de l'immeuble avec répartition selon les quote-parts, mais on ne saurait oublier que la LEFI du 18 novembre 1935 est antérieure à l'introduction de la copropriété par étage en droit suisse. Or il ne faut pas perdre de vue que la fixation des parts de copropriété, qui est déterminante pour certains aspects du droit de vote des copropriétaires (art. 712 g al. 3 CC), pour le quorum de l'assemblée générale (art. 712 p al. 1 CC) ainsi que pour la répartition des charges (art. 712 h al. 1 CC), ne se fonde pas uniquement sur des critères économiques mais peut au contraire dépendre d'autres facteurs et même, d'une manière générale, de l'appréciation des intéressés (ATF 116 II 55, concernant l'action en rectification de l'art. 712e CC). Ainsi, les parts ne correspondent pas nécessairement à la valeur vénale ou à la valeur de rendement respectives des lots, ou à la moyenne des deux. Pour ce motif, une méthode fondée sur l'estimation globale de l'immeuble répartie au prorata des quote-parts risquerait de créer des distorsions qui, suivant les critères utilisés initialement pour fixer les quote-parts inscrites au registre foncier, avantageraient certains copropriétaires et en désavantageraient d'autres. Cette situation n'est pas conforme à la règle fondamentale de la LEFI qui déclare déterminante la moyenne entre la valeur vénale et la valeur de rendement du bien à estimer. Il n'est pas impossible non plus, notamment pour ce qui concerne la valeur vénale, que la somme de la valeur des lots ne concorde pas avec la valeur de l'immeuble envisagé comme un unique objet. Finalement, on aboutirait à une solution contraire à la loi en fixant l'estimation des lots autrement qu'en faisant la moyenne entre la valeur de rendement et la valeur vénale du lot pris isolément. Il faut ainsi s'en tenir aux derniers arrêts rendus et écarter la solution de l'estimation globale avec répartition entre les lots au prorata des millièmes.
C'est donc individuellement que la parcelle de la recourante doit être estimée, compte tenu de sa surface et de sa situation.
f) On précisera pour terminer que le prix au m² qui sera utilisé doit tenir compte des avantages découlant de l'usage des parties communes de l'immeuble, si bien qu'il n'y a pas lieu de procéder à un estimation séparée de la valeur des parties communes: cette valeur est en somme inclue dans la valeur au m² arrêtée pour les parts. Cela résout le problème, soulevé par la recourante, tenant au fait que l'un des logements de l'immeuble n'est pas constitué en lot mais réservé à l'appartement du concierge commun de quatre copropriétés, qui sont toutes intéressées à la servitude d'usage d'appartement constituée à cet effet.
3. La valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) précise que la valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble.
La part de PPE de la recourante a une surface de 53, 27 m2, arrondi à 53 m2. La CEFI a estimé le prix au mètre carré de l'immeuble à 4300 francs. Ce montant, qui se situe à l'intérieur de la fourchette retenue par les directives citées plus haut, n'est pas contesté sur le principe par la recourante. Après avoir visité l'appartement, situé au 1er étage à l'ouest, le tribunal a constaté qu'il jouissait d'un ensoleillement restreint, non pas à cause des mélèzes invoqués par la recourante, car ces arbres gênent davantage les propriétaires de l'immeuble voisin, mais à cause de l'avant toit important abritant le balcon. L'appartement ne jouit pas non plus de la vue sur les montagnes, car il se trouve sur le côté de l'immeuble construit contre la pente opposée à la vallée. Ces désavantages ne sauraient cependant justifier une réduction de la valeur de 10 %, comme le soutient la recourante, mais de tout au plus 5 %. Le prix au m² sera ainsi fixé à fr. 4'100.-, ce qui donne, pour une surface de 53 m², une valeur vénale de 217'300 francs.
4. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. L'art. 2 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) précise que la valeur de rendement d'un immeuble locatif s'obtient en capitalisant le revenu brut à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble (6 à 9 %). Lorsqu'une partie de l'immeuble est occupée par le propriétaire, se trouve vacante, ou si le montant du loyer n'est pas connu, la commission l'évalue.
La CEFI a estimé le revenu locatif des appartements de toute la PPE à fr. 160.- le m2. Cette valeur peut être diminuée à fr. 150.- pour l'appartement de la recourante compte tenu des désavantages liés à la situation de son appartement dans l'immeuble, ce qui équivaut à un loyer annuel de fr. 7'950.-, capitalisé à un taux de 8,5 %. On obtient ainsi une valeur de rendement de 7'950 x 100 / 8,5 = 93'529 francs.
5. Compte tenu de ce qui précède, l'estimation fiscale de l'immeuble de la recourante doit être fixée à 155'000 francs (soit (217'300 + 93'529) / 2 = 155'414 arrondi à 155'000). Cette valeur étant inférieur de plus de 5 % à la valeur arrêtée par l'autorité intimée, le tribunal en conclut que le recours doit être partiellement admis et l'estimation fiscale réduite à fr. 155'000.--.
Un émolument réduit de fr. 400.- est mis à la charge de la recourante.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision rendue par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district du Pays d'Enhaut le 2 septembre 1993 concernant la parcelle est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 2849 est arrêtée à fr. 155'000.-.
III. Un émolument de fr. 400.- est mis à la charge de la recourante.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 30 décembre 1998
Le président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint