canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- ARRET du 23 septembre 1993
__________
sur le recours interjeté par A.R.L. APPLIED RESEARCH LABORATORIES SA, à Ecublens, dont le conseil est l'avocat J.-P. Maire, case postale 3633, à 1002 Lausanne,
contre
la décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges du 20 avril 1993, relative à l'estimation fiscale de la parcelle no 1'068 de la commune d'Ecublens.
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM. J.-C. de Haller, président G. Parmelin, assesseur H. Collomb, assesseur
Greffier : Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt
constate en fait :
______________
A. La société A.R.L. Applied Research Laboratories SA (ci-après : ARL) est propriétaire de la parcelle no 1'068 d'Ecublens. D'une surface totale de 19'792 m2 et colloquée en zone industrielle C du plan des zones de la commune d'Ecublens, cette parcelle est, selon l'extrait du Registre foncier, occupée par des bureaux et des ateliers de production d'une surface au sol de 6'943 m2 (ECA no 1'101), d'un hangar d'une surface de 457 m2 (ECA no 1'448), ainsi que d'un garage de 17 m2 (ECA no 1'493). Le solde de la parcelle, soit 12'375 m2, est en nature de place-jardin. Tous ces bâtiments ont été construits entre 1969 et 1975, à l'exception du garage qui date de 1989.
B. Agissant dans le cadre de la revison générale des estimations fiscales, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges (ci-après : la Commission de district) a, par décision du 8 octobre 1992, fixé la nouvelle estimation fiscale à Fr. 12'125'000.--.
C. Par acte daté du 16 octobre 1992, ARL, agissant par l'intermédiaire de son conseil, a interjeté recours contre cette décision, en exposant en substance que la nouvelle estimation fiscale était manifestement trop élevée, recours qu'elle a confirmé par courrier du 12 novembre 1992, malgré les explications fournies par l'autorité intimée dans une correspondance du 3 novembre 1992.
D. Par décision du 20 avril 1993, l'autorité intimée a maintenu l'estimation litigieuse à Fr. 12'125'000.--, en exposant ce qui suit :
"Après vision locale, la Commission a établi le calcul suivant :
Valeur de rendement (VR) : Bureaux : 1'510 m2 x 150.- 226'500.- Production : 6'645 m2 x 100.- 664'500.- Dépôts : 1'600 x 50.- 80'000.- 971'000.- Taux de capitalisation : 9%
Valeur de rendement : 10'788'888.-
Valeur vénale (VV) : Bâtiments : (val. incendie 1991)
A.I. n° 1101 : 2'421'100.- A.I. n° 1448 : 45'920.- A.I. n° 1493 : 890.- 2'467'910.- x 8,4 20'730'444.- ./. 40% vétusté 8'292'177.solde 12'438'267.- Terrain : 19'792 m2 x 200.- 3'958'400.- Valeur vénale : 16'396'667.-
Estimation fiscale :
VR + VV = 13'593'000.-. 2
L'estimation fiscale primitivement retenue, soit Fr. 12'125'000.-, étant plus favorable pour le propriétaire, la Commission est d'accord de maintenir la nouvelle estimation fiscale à ce montant [...]."
E. Agissant par l'intermédiaire de son conseil, ARL a recouru à nouveau par acte daté du 30 avril 1993, complété par un mémoire du 10 mai suivant, concluant, avec dépens, à ce que l'estimation fiscale soit arrêtée à Fr. 8'500'000.--; les moyens invoqués à l'appui de son recours seront examinés plus loin en tant que de besoin. Au demeurant, elle s'est acquittée dans le délai imparti à cet effet de l'avance de frais requise de Fr. 3'000.--.
F. La Commission de district a produit des déterminations circonstanciées le 19 mai 1993, qui seront examinées si nécessaire dans la partie "droit" ci-dessous.
G. Le Tribunal administratif a tenu audience sur place le 24 août 1993 en présence de M. Charly Marti, administrateur d'ARL, accompagné de M. Humbert-Droz et assisté de Me Maire, avocat à Lausanne. La Commission de district était représentée par MM. F. Vuffray, président, et R. Mayor, membre, ainsi que A. Bonzon, municipal. Le tribunal a procédé à une visite des lieux.
Les explications des parties seront reprises ci-dessous dans la mesure utile.
et considère en droit :
___________________
1. L'article 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI) dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds - qui, selon l'art. 3 al. 1 LEFI, comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires - est égale à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale, sans pouvoir toutefois excéder cette dernière (al. 1 et 2).
a) La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques (art. 2 al. 3 LEFI).
C'est en l'espèce à juste titre que la recourante ne s'en prend pas directement au montant retenu par la Commission de district au titre de valeur de rendement. En effet, en arrêtant à Fr. 100.-- et 150.-- par m2 le loyer annuel des ateliers de production et des bureaux, l'autorité intimée a tenu compte du médiocre état d'entretien des bâtiments, ainsi que de certains défauts de construction, les immeubles étant, il est vrai, assez mal isolés. Il ne faut toutefois pas négliger le fait que ces locaux sont bien situés et d'un accès facile, tout proches d'Echandens et des voies de communication (CFF, autoroute, route cantonale). C'est pourquoi le tribunal juge que les prix retenus par l'autorité intimée sont corrects; ils sont au demeurant parfaitement conformes à ce que préconisent les Instructions pour la revision générale (éditées le 8 janvier 1991 par le Département des finances, pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles, ci-après : les Instructions) qui donnent une fourchette comprise entre Fr. 100.-- et Fr. 150.-- pour des bureaux ou des surfaces commerciales situées hors localité (cf. les Instructions, p.4). En tous les cas, ils ne sont pas exagérés.
Il est vrai que le montant de Fr. 80'000.-- retenu pour les dépôts, correspondant à un prix au m2 de Fr. 50.--, paraît relativement élevé. Un montant de Fr. 30.-- par m2, portant la valeur locative des dépôts à Fr. 48'000.--, serait plus adéquat.
Enfin, le tribunal ne trouve rien à redire au taux de capitalisation retenu, de 9 %. Il est même généreux eu égard à celui de 8 % que préconisent les Instructions (cf. les Instructions, p. 4).
En définitive, il n'y a pas lieu de s'écarter du montant de Fr. 10'788'888.-- retenu par l'autorité intimée au titre de valeur de rendement, l'abattement de Fr. 32'000.-- pour les dépôts ne pouvant modifier ce total que dans une proportion infime (environ 0,3 %), qui reste dans les limites du pouvoir d'appréciation de l'autorité précitée (sur ce point, cf. Tribunal administratif, arrêt EF 93/029, du 8.9.1993, et les références citées).
b) La société ARL s'en prend plus particulièrement à la valeur vénale estimée à Fr. 16'396'667.-- par la Commission de district.
Selon l'art. 2 al. 4 LEFI, la valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble. L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) précise que la valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble.
ba) En l'espèce, la Commission de district a pris en compte la valeur à neuf ECA pour l'année 1991, soit Fr. 20'730'444.-- [(2'421'100 + 45'920 + 890) x 8 x 1,05], dont elle a déduit un montant correspondant à un taux de vétusté de 40 %. La référence à cette valeur n'est en soi pas contestable, pas plus que la prise en considération d'un taux de vétusté (cf. Tribunal administratif, arrêt EF 92/020, du 21.12.1992 et les références citées; sur la question de la référence à la valeur ECA, cf. également arrêt non publié du Tribunal fédéral, F. B. du 2.6.1986, ainsi que les Instructions du 6 novembre 1992, p. 3). L'appréciation de l'autorité intimée correspond d'ailleurs à un prix au m3 de Fr. 250.-- pour le bâtiment ECA 1'101, de Fr. 185.-- pour celui portant le no 1'448 et de Fr. 95.-- pour le garage (ECA no 1'493). Force est dès lors de constater qu'en retenant un montant correspondant au 60 % de la valeur à neuf assurée par l'ECA, l'autorité de première instance a correctement tenu compte du fait que les bâtiments n'étaient pas d'une fabrication de première qualité, ni récente, à l'exception du garage qui date de 1989, puisqu'ils ont été construits il y a vingt ans environ. Il n'y a donc pas lieu de s'écarter de son appréciation sur ce point, qui paraît correcte aux yeux du tribunal.
bb) Pour ce qui est de la valeur vénale du terrain, d'une surface de 19'792 m2, la Commission de district l'a fixée à Fr. 3'958'400.--, soit un prix au m2 de Fr. 200.--. Ces montants, bien qu'en accord avec les Instructions, qui recommandent un prix au m2 compris entre Fr. 120.-- et Fr. 400.-- pour du terrain artisanal ou industriel, sis dans la région lausannoise ou morgienne, sont probablement un peu élevés compte tenu de la conjoncture actuelle et de la "déprime" du marché immobilier qui en résulte. Mais il faut constater tout de même qu'en novembre 1992, un terrain tout proche, colloqué également en zone industrielle, s'est vendu à un prix de Fr. 227.--/m2 (déclarations à l'audience des représentants de la commission). A cela s'ajoute que le terrain de la société recourante est bien situé. En particulier, il est d'un accès facile, dans la proximité immédiate de Morges et Lausanne et bénéficie de surcroît d'une situation tranquille. Dès lors, le Tribunal administratif, qui ne dispose pas d'un pouvoir d'examen en opportunité mais limite son contrôle à l'abus et à l'excès du pouvoir d'appréciation (art. 36 lit. a LJPA), ne peut que constater qu'en fixant à Fr. 200.-- le prix du m2 du terrain de la société recourante, l'autorité intimée n'a pas abusé de son pouvoir d'appréciation. Sa décision doit donc être maintenue sur ce point également.
2. Le recours doit en définitive être rejeté, l'estimation fiscale de la parcelle no 1'068 d'Ecublens devant être confirmée à Fr. 12'125'000.--. Vu l'issue du pourvoi, un émolument de Fr. 3'000.-- doit être mis à la charge de la société recourante déboutée qui n'a en outre pas droit à des dépens (art. 55 LJPA).
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
arrête :
I. Le recours est rejeté.
II. La décision rendue le 20 avril 1993 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges est confirmée, l'estimation fiscale de la parcelle no 1'068 de la commune d'Ecublens étant fixée à Fr. 12'125'000.--.
III. Un émolument de Fr. 3'000.-- (trois mille francs) est mis à la charge d'ARL Applied Research Laboratories SA, cette somme étant compensée par l'avance de frais déjà versée.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 23 septembre 1993
Au nom du Tribunal administratif :
Le président : Le greffier :
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.