CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 6 mai 1998
sur le recours interjeté par Denise DUPUIS, à Neuchâtel, représentée par son fils, Michel Dupuis, à Saubraz,
contre
la décision rendue le 19 février 1993 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Echallens relative à l'estimation de la parcelle no 43 de la commune de Froideville.
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Composition de la section: M. Pierre Journot, président; M. Rolf Ernst et M. Antoine Rochat, assesseurs. Greffière: Mlle Kathrin Gruber.
Vu les faits suivants:
A. Denise Dupuis est propriétaire de la parcelle no 43 de la commune de Froideville, d'une surface de 505 m2. Cette parcelle est occupée par une habitation (ECA no 38) d'une surface au sol de 201 m2, construite en 1780 et entièrement rénovée en 1991. Elle est agrémentée d'une place jardin de 304 m2.
Cet immeuble de 2 étages comporte 5 appartements, un local commercial au rez inférieur, et un abri PC.
B. Dans le cadre de la révision générale, la Commission d'estimation fiscale, par décision du 19 février 1993, a porté l'estimation fiscale de la parcelle No 43, datant de 1989, de 300'000 fr. à 1'500'000 fr., à la suite d'un recours du propriétaire. Elle a tenu compte d'une valeur vénale de 1'650'000 fr. et d'une valeur de rendement équivalent à la valeur locative de 115'200 fr. capitalisée à un taux de 8,5%.
C. Denise Dupuis a recouru en temps utile au Tribunal administratif contre cette décision. Se référant à l'arrêt du 14 décembre 1990 de la Commission centrale d'estimation fiscale, la recourante conclut à une valeur vénale de 1'448'000 fr. calculée comme suit: valeur ECA de 1'258'550 fr. diminuée de 5%, plus la valeur du terrain estimé à 500 fr. le mètre carré. Pour la valeur de rendement elle propose de tenir compte du revenu locatif net en 1992, sans les appartements vides, qui était de 87'886 fr. 80 capitalisé à 8%. L'estimation fiscale devrait ainsi être fixée à 1'300'000 fr.
Au demeurant, la recourante s'est acquittée dans le délai qui lui a été imparti à cet effet de l'avance de frais requise de 800 fr.
Le 26 août 1994, la Commission d'estimation fiscale a transmis le dossier de la cause au Tribunal administratif en concluant au rejet du recours. Elle conclut à une valeur de rendement égale à la valeur locative de 115'200 fr. capitalisée à 7% et à une valeur vénale équivalant à la valeur locative capitalisée à 8,5%.
D. Le Tribunal administratif a tenu audience sur la parcelle litigieuse le 11 décembre 1995, en présence de Michel Dupuis pour la recourante et du président de la commission d'estimation, qui a rectifié les conclusions de la commission en ce sens que la valeur locative doit être capitalisée à 7% pour obtenir la valeur vénale et à 8,5% pour obtenir la valeur de rendement. Pour le surplus les parties ont confirmé leurs conclusions respectives.
Considérant en droit:
1. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande.
a) S'agissant de la valeur de rendement, l'art. 2 al. 3 LEFI prévoit que celle-ci correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. Quant à l'art. 7 REFI, dans sa teneur en vigueur dans le cadre de la révision générale, il précise que la capitalisation s'opère sur la base de 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble. S'agissant d'un immeuble locatif, l'art. 21 ajoute que cette valeur s'obtient en capitalisant le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble; la justification du taux doit en outre résulter d'une prise en considération des frais généraux et des frais d'entretien.
Le règlement prévoit clairement que la commission évalue le loyer lorsqu'une partie de l'immeuble se trouve vacante (art. 21 al. 3 REFI). Il convient dès lors de se référer à l'état locatif 1991 complet produit par le recourant à la demande du tribunal, y compris les loyers des appartements vacants. On parvient ainsi au rendement annuel brut suivant: un local commercial (magasin d'alimentation) à 1'670 fr. par mois, rez supérieur à 1'820 fr., 1er étage "ouest" à 1'520 fr., 1er étage "est" à 1'680 fr., 2ème étage "ouest" à 1'620 fr., 2ème étage "est" à 1'460 fr., le tout multiplié par douze, ce qui fait un total annuel de 117'240 fr.
En ce qui concerne le taux de capitalisation applicable, le Tribunal administratif applique, en règle générale, pour le calcul de la valeur de rendement, le taux d'intérêt hypothécaire de référence en vigueur au moment de la détermination de l'état locatif majoré de 2 points (Tribunal administratif, arrêt EF 92/031, du 15 janvier 1993 = RDAF 1993, p. 380; EF 92/039, du 1er juillet 1993). Dès lors qu'une augmentation du taux d'intérêt hypothécaire entraîne généralement une hausse des loyers et donc des états locatifs, cette solution permet au surplus d'assurer une certaine égalité de traitement entre propriétaires même si les états locatifs n'ont pas été établis à la même date (Tribunal administratif, arrêt EF 92/012, du 2 février 1993; EF 92/031 du 15 janvier 1993).
b) En l'espèce, l'état locatif produit à la demande du tribunal correspond aux loyers encaissés en 1991. Au 31 décembre 1991 le taux hypothécaire était de 6,75%, taux valable du 1er avril 1991 au 31 juillet 1992. Le taux de capitalisation pour obtenir la valeur de rendement doit donc être fixé à 8,75%, équivalant au taux hypothécaire en vigueur le 31 décembre 1991 majoré de 2 points.
La valeur de rendement doit ainsi être fixée à 117'240 fr. capitalisé à 8,75%, ce qui donne une valeur de 1'339'885 fr.
2. Par valeur vénale, il faut entendre la valeur marchande d'un immeuble, compte tenu de l'offre et de la demande; elle doit être fonction de la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI et 8 al. 1 REFI). Selon l'art. 8 al. 2 REFI, auquel renvoie l'art. 21 al. 4 REFI, la valeur vénale, à défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissements et les risques de placement sur ces immeubles. Cette solution est également préconisée par les Instructions qui précisent que le taux de capitalisation sera fixé dans la règle à 6 - 6,5%.
Le Tribunal administratif a admis, au vu de l'évolution du marché immobilier, un rapprochement entre la valeur vénale et la valeur de rendement. Il a même constaté que les recommandations contenues dans les Instructions - taux de capitalisation pour le calcul de la valeur vénale: 6 à 6,5% en règle générale; taux pour la valeur de rendement: 8 à 8,5% impliquaient un écart désormais trop important entre ces valeurs (Tribunal administratif, arrêt EF 92/031, du 15 janvier 1993). Dans un arrêt plus récent (EF 93/068 du 23 février 1995), le tribunal a précisé sa jurisprudence en ce sens que, en cas de divergence, les calculs opérés sur la base de la méthode consistant à calculer la valeur vénale (VV) d'un immeuble en partant de la valeur dite intrinsèque (VI) de celui-ci et de la pondérer par la valeur de rendement (VR), selon la formule: VV = VI + 2VR / 3, doivent primer ceux obtenus par le biais de l'estimation habituelle par capitalisation. Selon cette méthode (désignée sous le vocable de méthode Joye du nom de l'auteur de l'article "Evaluer un bien immobilier dans un marché à l'offre", Fribourg, Droit de la construction 92/1, quand bien même il s'agit d'une méthode couramment suivie dans le pratique), la valeur intrinsèque s'obtient en évaluant le prix de la construction à neuf diminué d'un amortissement en fonction de l'âge du bâtiment et de son état d'entretien, auquel il convient d'ajouter le prix du terrain. Les experts considèrent que ce dernier est usuellement compris entre 25 et 30% du prix du bâtiment.
En l'espèce, la commission, dans sa décision sur recours, a calculé la valeur vénale selon la méthode de capitalisation du rendement sans procéder au calcul de contrôle selon la méthode Joye.
Il s'agit donc de procéder au calcul de contrôle conformément à cette méthode. Selon la police ECA, le volume total de l'immeuble est de 2'176 m3. Si l'on tient compte du fait que l'immeuble a été entièrement rénové en 1991, qu'il est bien isolé et exploité au maximum de sa surface, le tribunal estime le prix du mètre cube à 550 fr., ce qui donne une valeur du bâtiment de 2'176 x 550 = 1'196'800 fr. Quant à la valeur du terrain elle doit être fixée à 500 fr. le mètre carré, prix admis par le recourant lui-même, ce qui donne une valeur de 505 x 500 = 252'500 fr. Il en résulte une valeur intrinsèque de 252'500 + 1'196'800 = 1'449'300 fr.
La valeur vénale équivaut par conséquent à (1'449'300 + 2 x 1'339'885) / 3 = 1'376'356 fr.
3. Au vu de ce qui précède, l'estimation fiscale obtenue par le tribunal se monte à (1'339'885 + 1'376'356) / 2 = 1'358'120 fr. Cette valeur étant inférieure de plus de 5% de la valeur de 1,5 million fixée par la commission, il y a lieu de réformer la décision attaquée en ce sens que l'estimation fiscale est fixée à 1'358'000 fr.
Le recours étant partiellement admis, un émolument réduit est mis à la charge de la recourante.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision rendue par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Echallens le 19 février 1993 est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 43 de la commune de Froideville est arrêtée à 1'358'000 fr.
III. Un émolument de 500 fr. (cinq cents francs) est mis à la charge de la recourante.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 6 mai 1998
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint