CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
ARRET du 2 novembre 1998
sur le recours interjeté par Jean-François POUDRET, 29 route du Port, 1009 Port de Pully,
contre
la décision rendue le 16 décembre 1991 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges relative à l'estimation de la parcelle no 1171 de la commune de Morges.
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Composition de la section: M. Pierre Journot, président; M. Rolf Ernst et M. Otto Liechti , assesseurs. Greffière: Mlle Kathrin Gruber.
Vu les faits suivants:
A. Le recourant est propriétaire de la parcelle no 1171 de la commune de Morges, chemin des Philosophes no 2 et 4, d'une surface de 2069 m2. Cette parcelle, située en zone périphérique d'après le plan de zone entré en vigueur le 2 mars 1990, est occupée par un immeuble locatif (ECA no 2328), construit en 1956, d'une surface au sol de 309 m2, et qui n'est pas conforme à la zone, désormais réservée à l'habitat individuel ou groupé. Le solde de la parcelle est en grande partie occupé par des places de parc louées aux locataires de l'immeuble.
Cet immeuble de 3 étages, rez et sous-sol, comporte 14 appartements de 2 et 3 pièces, 2 locaux commerciaux au rez de chaussée et un local loué au sous-sol. La police ECA fait état d'un volume total de 4836 m3.
Le questionnaire rempli à l'intention de la CEFI indique que l'état général de ce bâtiment est normal.
B. Dans le cadre de la révision générale, la Commission d'estimation fiscale, par décision du 27 novembre 1991, a porté l'estimation fiscale de la parcelle No 1171, datant de 1974, de fr. 775'000.- à fr. 2'041'000.-.
C. Par acte daté du 3 décembre 1991, le recourant s'est pourvu contre cette décision.
La Commission d'estimation fiscale, par décision du 16 décembre 1991, a rejeté le recours. Elle a tenu compte de l'état locatif au 1er octobre 1991 produit par la gérance du propriétaire, qui fait état d'un revenu brut de fr. 153'096.-, et elle l'a capitalisé au taux moyen de 7,5 %.
D. L'intéressé a recouru en temps utile contre cette décision au tribunal administratif en concluant à la fixation d'une nouvelle estimation fondée sur le montant des loyers nets encaissés en 1990 (fr. 122'871.-) capitalisé à 8,5 %, soit fr. 1'445'000.- ou tel autre montant que le tribunal déterminera.
Le recourant s'est acquitté dans le délai qui lui a été imparti à cet effet de l'avance de frais requise de Fr. 1'000.-.
Le 27 janvier 1992, la Commission d'estimation fiscale a transmis le dossier de la cause au Tribunal administratif en concluant au rejet du recours.
Par lettre du 18 mai 1994, le recourant s'est déclaré d'accord avec l'utilisation d'un taux de capitalisation moyen de 7,75 %; il se référait à une décision de la CEFI du district de Lausanne concernant un autre de ses immeubles, qui appliquait ce taux en se référant à un arrêt du Tribunal administratif (probablement l'arrêt EF 92/031 publié dans la RDAF 1993 p. 380) du 15 janvier 1993.
Par lettre du 1er septembre 1995, la CEFI a déclaré admettre le taux moyen de 7,75 %, précisant toutefois qu'il devait s'appliquer au revenu locatif de fr. 153'096.- au 1er octobre 1991. Elle proposait en conséquence de ramener l'estimation fiscale à fr. 1'975'000.-.
Par lettre du 19 septembre 1995, le recourant a demandé l'application du taux de 7,75 % au revenu locatif effectif de l'immeuble au 1er janvier 1991; il a versé au dossier un état locatif établi à cette date, d'un montant de fr. 135'216.-. Il déclarait accepter une estimation fiscale de fr. 1'745'000.-.
La CEFI a encore écrit le 27 septembre 1995 pour préciser que l'état locatif au 1er janvier 1991 devrait être capitalisé, compte tenu du taux hypothécaire à cette date, à 8,25 %.
E. Le Tribunal administratif a tenu audience le 28 novembre 1995, en présence du recourant personnellement, assisté de MM. Seilaz et Boretti de la gérance Seilaz et Cie SA, de MM Vuffray et Mayor, respectivement président et secrétaire de la Commission d'estimation fiscale, le secrétaire étant également conservateur du Registre foncier, et de M. Heldstab, délégué de la commune de Morges. Vu l'échec de la tentative de conciliation, les parties déclarent maintenir leurs conclusions initiales. Le recourant soutient que l'état locatif déterminant est celui de 1990, année précédent la décision de taxation. Il conteste le taux moyen de 7,5 qui serait trop bas au vu de la jurisprudence du Tribunal administratif. En outre, la méthode ne serait pas prévue par la loi. De plus, il soutient qu'il convient de tenir compte du fait que l'immeuble a été inclus dans la zone périphérique par le plan de zone entré en vigueur 2 mars 1990 et qu'il n'est dès lors plus possible de reconstruire un tel immeuble. La Commission admet l'application d'un taux moyen de 7,75 % appliqué à l'état locatif produit à la commission, et daté du 1er octobre 1991. Interpellées en cours de procédure sur l'éventuelle application de la méthode Joye selon la jurisprudence récente du tribunal, les parties se sont remises à justice, n'estimant pas nécessaire d'introduire une nouvelle méthode d'estimation non prévue par la loi. Le tribunal a procédé à la visite de l'immeuble (un appartement de 3 pièces, les installations sanitaires et cuisines étant identiques dans tous les autres, la cave et la chaufferie). L'immeuble est bien entretenu.
Considérant en droit:
1. Aux termes de la loi, l'estimation fiscale d'un bien-fonds - qui, selon l'art. 3 al. 1 de la loi sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires - est égale à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale, sans pouvoir toutefois excéder cette dernière (art. 2 al. 1 et 2 LEFI).
La valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) précise que la valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (art. 8 al. 2 REFI)
S'agissant de la valeur de rendement, l'art. 2 al. 3 LEFI prévoit que celle-ci correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. Quant à l'art. 7 REFI, dans sa teneur en vigueur dans le cadre de la révision générale, il précise que la capitalisation s'opère sur la base de 5 à 6 % du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble. S'agissant d'un immeuble locatif, l'art. 21 ajoute que cette valeur s'obtient en capitalisant le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble; la justification du taux doit en outre résulter d'une prise en considération des frais généraux et des frais d'entretien. Lorsqu'une partie de l'immeuble est occupée par le propriétaire, se trouve vacante, ou si le montant du loyer n'est pas connu, la commission l'évalue.
2. L'art. 6 REFI prévoyait précédemment que la valeur de rendement des immeubles était calculée, dans la règle, d'après le rendement normal des cinq années précédant l'estimation. Modifié par le règlement du 25 janvier 1991, cet article prévoit désormais ce qui suit :
"La valeur de rendement des immeubles est calculée, dans la règle, d'après le rendement normal de l'année précédente."
a) Comme l'indique l'expression "dans la règle", cette prescription n'a pas un caractère absolu. En pratique, les autorités d'estimation fiscale disposent rarement de relevés complets du rendement de l'immeuble durant toute une année. Le questionnaire utilisé par les commissions de district requiert plutôt la production d'un état locatif détaillé, qui permet en général de constater l'état des baux en cours à une date ponctuelle donnée. Certaines commissions, comme celle du district de Lausanne que le recourant cite comme exemple, prennent parfois la précaution de préciser la date de l'état locatif à produire (le 31 décembre 1990 pour les immeubles locatifs).
En l'espèce, le dossier contient les indications suivantes quant au rendement de l'immeuble :
Loyers encaissés durant l'année 1990 :
frs
122'871.--
Etat locatif au 1er janvier 1991 transmis au Tribunal par le recourant :
frs
135'216.--
Etat locatif au 1er octobre 1991 utilisé par la décision attaquée
frs
153'096.-b) En ce qui concerne le taux de capitalisation, la jurisprudence a précisé qu'il dépendait du taux hypothécaire en vigueur à la date de l'état locatif. En effet, le taux de l'intérêt hypothécaire pratiqué par le Crédit Foncier Vaudois pour les hypothèques en 1er rang, prêts anciens, constitue dans le canton de Vaud le taux de référence pour fixer le niveau des loyers au sens de l'art. 13 de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 (OBLF). A ce titre, il est un élément fiable pour déterminer le loyer de l'argent investi dans l'immobilier. Un taux de rendement est considéré comme équitable lorsqu'il est supérieur d'environ deux points au taux hypothécaire de référence, quelle que soit la proportion de fonds propres et de fonds empruntés investis (Naegeli / Hungerbühler, Handbuch des Liegenschaftenschätzers, 3ème éd., Zurich 1988, p. 112; v. aussi la jurisprudence citée par Lachat / Micheli, Le nouveau droit du bail, 1990, p. 234). Cette marge, pour schématique qu'elle apparaisse, correspond relativement bien à la réalité économique dès lors qu'il n'est pas rare que le taux d'intérêt hypothécaire réellement appliqué par un grand nombre d'établissements bancaires soit quelque peu supérieur au taux de référence. En outre, cette différence tient compte des divers frais annuels et périodiques occasionnés par l'entretien de l'immeuble. Se fondant sur ce qui précède, le Tribunal administratif applique, en règle générale, pour le calcul de la valeur de rendement, le taux d'intérêt hypothécaire de référence en vigueur au moment de la détermination de l'état locatif, majoré de 2 points (Tribunal administratif, arrêt EF 92/031, du 15 janvier 1993, RDAF 1993, p. 380; EF 92/039, du 1er juillet 1993). Dès lors qu'une augmentation du taux d'intérêt hypothécaire entraîne généralement une hausse des loyers et donc des états locatifs, cette solution permet au surplus d'assurer une certaine égalité de traitement entre propriétaires même si les états locatifs n'ont pas été établis à la même date (Tribunal administratif, arrêt EF 92/012, du 2 février 1993; EF 92/031 du 15 janvier 1993).
Durant la période considérée, l'évolution du taux d'intérêt hypothécaire détermine le taux de capitalisation de la manière suivante :
Période :
Taux hypothécaire
Taux de capitalisation
Jusqu'au 31 mars 1991
6,25 %
8,25 %
Du 1er avril 1991 au 31 juillet 1992
6,75 %
8,75 %
Dès le 1er août 1992
7 %
9 %
c) Le recourant soutient que le rendement de l'année précédente au sens de l'art. 6 REFI serait celui de l'année 1990 compte tenu du fait que la décision attaquée a été rendue en 1991. Toutefois, cette solution ne s'impose pas au vu de la teneur actuelle de l'art. 6 REFI, qui se réfère à "l'année précédente" sans préciser ce qu'elle est censée précéder. Dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales, les décisions d'estimation ne peuvent pas être rendues simultanément mais au contraire, elles se succèdent durant une certaine période au fur et à mesure de l'avancement des travaux. On ne voit pas pourquoi la date de la décision, qui dépend ainsi en partie du hasard, serait déterminante. D'après les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles édictées le 31 janvier 1991 par le Chef du Département des finances (en abrégé: les instructions), la révision générale s'opère par catégories d'immeubles dans le but de permettre une entrée en vigueur échelonnée de la manière suivante :
a) terrains à bâtir, immeubles locatifs, industriels et commerciaux: entrée en vigueur fin 1992
b) villas et propriétés par étage : entrée en vigueur fin 1994
c) immeubles agricoles (vignes, forêts, etc) : entrée en vigueur fin 1996.
En l'espèce et conformément à ces instructions, la décision attaquée indique qu'elle entre en vigueur le 31 décembre 1992. On peut donc difficilement faire grief à la commission intimée de s'être fondée sur l'état locatif au 31 octobre 1991, qui constitue une indication fiable (la seule disponible au moment de la décision initiale) quant au rendement de l'immeuble durant l'année qui précède l'entrée en vigueur de l'estimation litigieuse (voir dans le même sens l'arrêt EF 94/0071 du 3 octobre 1995 où le Tribunal, s'agissant de surfaces de vente, a considéré qu'à tout le moins en l'absence d'un état locatif arrêté à une date donnée, il convenait, vu l'entrée en vigueur de l'estimation prévue au 1er janvier 1993, de se fonder sur la moyenne du taux hypothécaire durant l'année 1992 et, pour les locaux loués à des tiers, sur les loyers encaissés durant cette année-là; il faut préciser que ces données étaient connues au moment de l'arrêt du Tribunal). Pour le surplus, on rappellera que selon la jurisprudence précitée, l'utilisation d'un taux de capitalisation qui varie en fonction de la date de l'état locatif déterminant permet de garantir une certaine égalité de traitement même si les états locatifs disponibles sont établis à des dates différentes.
d) Vu ce qui précède, la valeur de rendement correspond à l'état locatif au 1er octobre 1991 (153'096 francs) capitalisé, conformément au tableau qui précède, au taux de 8,75 %. Elle s'élève à fr. 1'749'668.-.
3. Par valeur vénale, il faut entendre la valeur marchande d'un immeuble, compte tenu de l'offre et de la demande; elle doit être fonction de la situation, de la destination, de l'état et du rendement de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI et 8 al. 1 REFI). Selon l'art. 8 al. 2 REFI, auquel renvoie l'art. 21 al. 4 REFI, la valeur vénale, à défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissements et les risques de placement sur ces immeubles. Cette solution est également préconisée par les Instructions qui précisent que le taux de capitalisation sera fixé dans la règle à 6 - 6,5 %.
a) Le Tribunal administratif a admis, au vu de l'évolution du marché immobilier, un rapprochement entre la valeur vénale et la valeur de rendement. Il a même constaté que les recommandations contenues dans les Instructions - taux de capitalisation pour le calcul de la valeur vénale : 6 à 6,5% en règle générale; taux pour la valeur de rendement : 8 à 8,5% impliquaient un écart désormais trop important entre ces valeurs (Tribunal administratif, arrêt EF 92/031, du 15 janvier 1993, RDAF 1993 p. 380). Dans un arrêt plus récent (EF 93/068 du 23 février 1995), le tribunal a précisé sa jurisprudence en ce sens que, en cas de divergence, les calculs opérés sur la base de la méthode consistant à calculer la valeur vénale (VV) d'un immeuble en partant de la valeur dite intrinsèque (VI) de celui-ci et de la pondérer par la valeur de rendement (VR), selon la formule: VV = VI + 2VR / 3, doivent primer ceux obtenus par le biais de l'estimation habituelle par capitalisation. Selon cette méthode (désignée sous le vocable de méthode Joye du nom de l'auteur de l'article "Evaluer un bien immobilier dans un marché à l'offre, Fribourg, Droit de la construction 92/1, quand bien même il s'agit d'une méthode couramment suivie dans la pratique), la valeur intrinsèque s'obtient en évaluant le prix de la construction à neuf diminué d'un amortissement en fonction de l'âge du bâtiment et de son état d'entretien, auquel il convient d'ajouter le prix du terrain. Les experts considèrent que ce dernier est usuellement compris entre 25 et 30 % du prix du bâtiment.
Dans le cas particulier, la commission a, en l'absence de transactions récentes effectuées dans le quartier, appliqué la méthode subsidiaire prévue à l'art. 8 al. 2 REFI en capitalisant le rendement annuel brut des immeubles au taux de 6,5%.
b) Il convient d'examiner le calcul de la valeur vénale en appliquant la formule résultant de la jurisprudence (méthode Joye).
De l'avis des assesseurs spécialisés du tribunal, qui se fonde sur les éléments constatés en inspection locale notamment (type de construction, installations sanitaires et de chauffage, isolation), il convient de partir d'une valeur à neuf du bâtiment de fr. 500.- le mètre cube dont il faut déduire 30 % pour vétusté (le maximum usuellement admis, notamment pour les villas et PPE selon les instructions du 20 novembre 1992) compte tenu de l'âge du bâtiment qui est cependant bien entretenu. Selon la police ECA le volume total de l'immeuble est de 4836 m3, ce qui donne une valeur de l'immeuble de 4836 x 500 x 0,7 = 1'692'600 francs. Quant au terrain, un prix de fr. 450.- au mètre carré paraît adéquat compte tenu de la situation relativement tranquille, proche des commerces et des transports publics. Peu importe la situation moins favorable pour les deux locaux commerciaux, qui ne représentent qu'une part minime des loyers encaissés. Le fait que l'immeuble soit situé en zone périphérique qui n'admet pas la construction de nouveaux locatifs ne saurait influer sur la valeur du terrain en l'état actuel en raison de la présence du bâtiment construit qui est appelé à perdurer longtemps encore. Ce n'est que lorsque la démolition du bâtiment sera proche que l'on pourra se poser la question d'une adaptation du prix du terrain au prix de la zone villa. La valeur du terrain est dès lors fixée à 2069 x 450.- = 931'050 francs, d'où la valeur vénale suivante:
VV = (1'692'600 + 931'050 + 2 x 1'749'668) / 3 = fr. 2'040'995.-
4. Au vu d'une valeur de rendement de fr. 1'749'668.- et d'une valeur vénale de fr. 2'040'995.-, on obtient une estimation fiscale de fr. 1'895'332.-. Selon la jurisprudence constante du tribunal de céans une différence de plus de 5 % avec la valeur arrêtée par la Commission constitue un abus du pouvoir d'appréciation de celle-ci, ce qui est le cas en l'espèce. Le recours doit par conséquent être partiellement admis en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle du recourant est arrêtée à fr. 1'895'000.-. Un émolument réduit est mis à la charge du recourant, qui n'obtient que partiellement gain de cause.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision rendu par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges le 20 décembre 1991 est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 1171 de la Commune de Morges est arrêtée à fr. 1'895'000.-.
III. Un émolument de fr. 500.- (cinq cents) est mis à la charge du recourant.
Lausanne, le 2 novembre 1998
Le président : La greffière :
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint