A.________ à Z.________, AA.________ à AH.________ c/ Municipalité de Pully, AI.________ et AJ.________ | Autorisation de construire, après démolition d'une villa, quatre bâtiments d'habitation de six logements chacun, deux garages souterrains totalisant 32 places de parc, et quatre places visiteurs extérieures.
Le nombre de niveaux maximum est respecté. L'appréciation de la municipalité de considérer non habitables les locaux situés aux rez inférieurs des bâtiments A, C et D et pouvant donc être pris en compte comme des sous-sols ne comptant pas comme un niveau, n'est pas critiquable. Le rez inférieur du bâtiment B comporte un appartement dès lors que le terrain est en forte pente; le calcul de la pente (supérieure à 14%), qui a été effectué en se plaçant perpendiculairement à la pente, est correct (consid. 13).
Les places de jeux sont conformes au règlement. L'installation de l'une d'elles en partie dans les espaces règlementaires ne sera pas contraire aux normes de protection contre le bruit dès lors qu'elle sera à plus de 15 mètres du bâtiment des voisins les plus proches (consid. 14).
Rejet des griefs relatifs au non-respect des distances aux limites et entre bâtiments par les balcons (de 2,5 m de profondeur) (consid. 8), à l'esthétique (consid. 15), au nombre trop élevé de places de parc (consid. 16), à la non-conformité des escaliers des bâtiments aux normes de protection incendie (consid. 17), à la réalisation d'un écopoint (consid. 18) et à l'abattage de onze arbres protégés (consid. 19).
Recours rejeté.
Recours au TF admis (1C_437/2023 du 30 septembre 2024).
Volltext
TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 7 août 2023
Composition
M. Stéphane Parrone, président; M. Philippe Grandgirard, assesseur, et Mme Bénédicte Tornay Schaller, assesseure; Mme Marie-Christine Bernard, greffière.
Recourants
1.
A.________ à ******** représenté par Me Pierre-Alexandre SCHLAEPPI, avocat à Lausanne,
2.
B.________ à ********
3.
C.________, à ********,
4.
D.________, à ********,
5.
E.________, à ********,
6.
F.________, à ********,
7.
G.________, à ********,
8.
H.________, à ********,
9.
I.________, à ********,
10.
J.________, à ********,
11.
K.________, à ********,
12.
L.________, à ********,
représentés par Me Thibault BLANCHARD, avocat à Lausanne,
13.
M.________ à ********
14.
N.________, à ********,
15.
O.________, à ********,
représentés par Me Nicolas IYNEDJIAN, avocat à Lausanne,
16.
P.________ à ********
17.
Q.________ à ********
18.
R.________ à ********
19.
S.________ à ********
20.
T.________ à ********
21.
U.________ à ********
22.
V.________ à ********
23.
W.________ à ********
24.
X.________ à ********
25.
Y.________ à ********
26.
Z.________ à ********
27.
AA.________ à ********
28.
AB.________ à ********
29.
AC.________ à ********
30.
AD.________ à ********
31.
AE.________ à ********
32.
AF.________ à ********
représentés par Me Luc PITTET, avocat à Lausanne,
33.
AG.________ à ********
34.
AH.________ à ********
représentés par OC LEGAL SA, de siège à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de Pully, représentée par Me Jean-Daniel THERAULAZ, avocat à Lausanne,
Constructrice
AI.________ à ******** représentée par Me Guerric CANONICA, avocat à Genève,
Propriétaire
AJ.________ à ******** représentée par Me Jacques HALDY, avocat à Lausanne,
Objet
Permis de construire
Recours A.________, AG.________ et consorts, B.________ et consorts, M.________ et consorts c/ décisions de la Municipalité de Pully du 25 juin 2021 levant leurs oppositions et délivrant le permis de construire quatre bâtiments d'habitation abritant 29 logements à AI.________ et AK.________ (parcelles nos 1604, 1607, 1608, 1613, 1696 et 3644 propriété de AJ.________) – CAMAC 191210 – dossiers joints: AC.2021.0266, AC.2021.0269, AC.2021.0270 et AC.2021.0278.
Vu les faits suivants:
A. AJ.________ (ci-après: la propriétaire) est propriétaire des parcelles no 1604 de 1'939 m2 (bâtiment et place-jardin), no 1607 de 1055 m2 (place-jardin), no 1608 de 556 m2 (place-jardin), no 1613 de 500 m2 (jardin) et no 3644 de 135 m2 (place-jardin) du territoire communal de la Commune de Pully (ci-après: la commune).
Promises-vendues à AI.________ et AK.________ (dont le siège est à Zug) (ci-après: les constructrices), les parcelles précitées sont contiguës et forment une propriété qui comprend actuellement une maison d'habitation individuelle avec garage (bâtiment ECA no 220 de 159 m2), une dépendance, soit un abri couvert avec pergola pour deux voitures et dépôt de jardin (bâtiment ECA no 3080 de 41 m2), ainsi qu'un pavillon de jardin (bâtiment ECA no 2892 de 32 m2). Sises sur la parcelle no 1604, ces trois constructions sont complétées par une piscine enterrée construire à cheval sur les parcelles nos 1607 et 1608.
S'agissant des accès, les différentes parcelles bénéficient de servitudes de passage sur les fonds suivants (consultation du Registre foncier [RF] le 9 juin 2022):
- parcelle no 1604, passage à pied et pour tous véhicules sur les parcelles nos 1550, 1597 et 3644, ce qui lui garantit un accès, au nord, au chemin du Caudoz (DP 1112);
- parcelle no 1607, passage à pied et pour tous véhicules sur les parcelles nos 1604 et 3644, soit un accès incomplet par le nord, ainsi que sur la parcelle no 7414, soit un accès incomplet par le sud;
- parcelle no 1608, passage à pied et pour tous véhicules sur les parcelles nos 3644 et 7414, soit des accès incomplets par le nord et par le sud;
- parcelle no 1613, passage à pied et pour tous véhicules sur les parcelles nos 1637, 1647, 1666 et 7414, ce qui lui garantit un accès, par le sud, au chemin du Vigneron (DP 51);
- parcelle no 3644, passage à pied et pour tous véhicules sur les parcelles nos 1550 et 1597, ce qui lui garantit un accès, au nord, au chemin du Caudoz (DP 1112).
B. Les biens-fonds précités sont situés à proximité de la limite est du territoire communal et approximativement au centre d'un secteur délimité par les voies ferrées au nord (à 50 m environ), l'aire forestière adjacente à la route des Chaffeises à l'est (à 160 m environ), l'avenue de la Rochettaz au sud et le chemin du Caudoz (DP 50, 1110 et 1112) à l'ouest. Partiellement bâti, le secteur comporte des maisons individuelles ou jumelles au nord-est, nord-ouest et sud, ainsi que des locatifs au nord-ouest et au centre. Deux surfaces localisées à l'ouest et au sud-ouest du secteur, d'une part, et à l'est de celui-ci, d'autre part, sont plantées de vignes.
C. Selon le Plan général d'affectation (PGA), le secteur est affecté à diverses zones, à savoir à la zone de villas, à la zone de faible densité, aux diverses zones viticoles, ainsi qu'à l'air forestière. La délimitation des diverses zones se présente comme suit:
Les parcelles nos 1607 et 1613 sont intégralement colloquées en zone de faible densité, tandis que les biens-fonds nos 1608 et 1604 le sont en grande majorité, la surface résiduelle étant affectée à la zone de villas. Seule la parcelle no 3644 est intégralement incluse dans cette seconde zone.
D. Le 28 janvier 2020, la société AL.________ (ci-après: le bureau d'architectes) a adressé à la Municipalité de Pully (ci-après: la municipalité), pour le compte des constructrices, un dossier d'autorisation de construire portant sur la "[c]onstruction, après démolition d'une villa, de 4 bâtiments d'habitation de 8 logements chacun avec 2 garages souterrains pour 38 véhicules et 5 places de parc extérieures".
La réalisation du projet impliquerait la réunion et le fractionnement des diverses parcelles qui aboutirait à la création de deux parcelles nos 1604 et 1607 de 2'246 m2 et 2'111 m2. Située côté nord et destinée à accueillir les bâtiments A et B, la première comprendrait les biens-fonds actuels nos 1604 et 3644, auxquels viendrait s'ajouter la surface de 172 m2 à détacher de la parcelle voisine au nord-est no 1696 (également propriété de AJ.________). Côté sud, la seconde inclurait les actuels biens-fonds nos 1607, 1608 et 1613. Les bâtiments C et D y seraient édifiés.
Un garage souterrain rectangulaire de 19 places serait construit sur chacune des parcelles. Les deux bâtiments sis sur chacune de ces dernières seraient partiellement édifiés sur le garage commun et reliés par lui. L'accès aux bâtiments A et B serait aménagé au nord de la parcelle no 1604 (nouvel état) où un ascenseur à voitures projeté au nord-est de l'actuelle parcelle no 1604 permettrait d'entrer dans le garage souterrain. Trois des cinq places visiteurs seraient également réalisées au nord, soit sur la surface saillante au nord-ouest de la parcelle voisine no 1696 de 172 m2, vouée à en être séparée et cédée aux constructrices. Les deux autres places visiteurs seraient localisées à l'extrême sud du projet, l'accès à la parcelle no 1607 (nouvel état) étant aménagé par le sud. En surface, un cheminement piétonnier relierait le nord et le sud de la parcelle en zigzaguant entre les bâtiments.
Disposés en quinconce sur l'axe nord-sud des deux parcelles, les quatre bâtiments labellisés Minergie auraient la forme de pentagones irréguliers, indépendants les uns des autres. Ils seraient implantés au nord-ouest (bâtiment A), respectivement au sud-est (bâtiment B) de la parcelle no 1604 (nouvel état), ainsi qu'au nord-ouest (bâtiment C) et au sud-est (bâtiment D) de la parcelle no 1607 (nouvel état). Exception faite de leur orientation, chacun des bâtiments serait similaire et comporterait un souterrain (garages et locaux techniques), un rez-inférieur (caves et un appartement), un rez-de-chaussée (trois appartements), un premier étage (trois appartements) et un attique (un appartement).
Le plan de situation joint à la demande d'autorisation de construire faisait état d'une dérogation à l'art. 10 du Règlement communal sur l'aménagement du territoire et les constructions (RCATC), disposition relative à l'indice d'occupation du sol (IOS). Cette dérogation visait le report de l'IOS de 84 m2 de la parcelle no 1696 au bénéfice des parcelles nos 1604 (28 m2) et 1607 (56 m2). S'agissant de la parcelle no 1604 (nouvel état), l'IOS serait en effet de 471 m2 alors que les bâtiments A et B requerraient un IOS de 499 m2. Quant à la parcelle no 1607 (nouvel état), son IOS serait de 422 m2, tandis que les bâtiments C et D impliqueraient un IOS de 499 m2. Le report de coefficient aurait ainsi pour effet de combler l'IOS manquant de chacune des parcelles précitées.
E. Le projet a été mis à l'enquête publique du 13 mai au 11 juin 2020. Il a suscité de nombreuses oppositions de la part de voisins, ainsi que de plusieurs associations et de la Commune de Lausanne.
Le 9 juin 2020, les Chemins de fer fédéraux suisses (CFF) ont donné leur accord au projet, lequel était indispensable en raison de la proximité des voies ferrées.
F. La Centrale des autorisations en matière de construction (CAMAC) a rendu sa synthèse no 191210 le 18 août 2020, aux termes de laquelle les différentes autorités consultées ont délivré les autorisations spéciales nécessaires, moyennant le respect de certaines conditions impératives.
G. En raison des nombreux griefs formulés par les opposants s'agissant des accès et de la circulation dans le secteur, une "Expertise mobilité" a été réalisée le 25 septembre 2020 par la société AV.________ (ci-après: l'expertise AV.________). Elle avait pour but la vérification de la conformité du projet aux différentes normes applicables en matière de stationnement et d'accès, ainsi que l'établissement des conditions futures d'utilisation une fois le projet réalisé. À l'issue de cet examen, l'étude concluait à la compatibilité du projet avec les accès existants.
H. Suite à la demande de la municipalité de produire un certain nombre de compléments et modifications du projet, le bureau d'architecture a produit un plan de situation modifié daté du 8 décembre 2020, des plans modifiés datés du 17 janvier 2021, ainsi qu'un complément aux indications relatives aux mesures de protection contre les incendies.
Il ressort du plan de situation modifié que la limite séparant les parcelles nos 1604 et 1607 (nouvel état) serait modifiée, afin de respecter la distance à la limite. Les divers plans modifiés révèlent quant à eux que les garages souterrains seraient réduits ensuite du retrait de leurs murs ouest d'environ 3 m, ce qui impliquerait la suppression de trois places à l'intérieur de chacun d'eux. L'une des trois places visiteurs au nord serait également supprimée. Le nombre total de places passerait ainsi de 38 à 32 dans les garages souterrains et de cinq à quatre places visiteurs en surface.
Selon les autres plans modifiés, l'appartement sis au rez inférieur des bâtiments A, C et D serait supprimé et les surfaces y relatives reliées par un escalier aux appartements situés au-dessus, soit au niveau du rez-de-chaussée. Non modifiés, les locaux y relatifs seraient utilisés comme salle de jeux/fitness, carnotzet et cave à vin.
Enfin, le concept de sécurité incendie visait à compléter les indications relatives aux mesures de prévention contre les incendies.
Faisant suite à une demande de la municipalité, les constructrices ont, par courrier du 23 mars 2021, confirmé leur "accord de principe quant à la prise en charge, par [leurs] soins, de la réalisation d'un écopoint au nord du chemin des Vignerons" conforme aux "prescriptions et recommandations" des autorités communales. Un plan figurant le point de ramassage était joint en annexe, qui précise que l'acheminement des ordures serait effectué par l'intendance des immeubles projetés.
I. Le 25 juin 2021, la municipalité a levé les oppositions. Par décision du même jour, elle a délivré aux constructrices le permis de construire no 7338. Ce dernier mentionnait expressément qu'il était délivré sur la base des plans modifiés et de l'expertise AV.________. Au titre des conditions suspensives, la municipalité imposait que les nouvelles limites parcellaires soient inscrites au Registre foncier avant le début des travaux et qu'une mention de restriction de droit public à la propriété soit inscrite dans ce même registre, afin de garantir le transfert des droits à bâtir de la parcelle no 1696 en faveur des futures parcelles nos 1604 (28 m2) et 1607 (56 m2). Diverses autres conditions y étaient encore mentionnées.
J. Par acte daté du 26 août 2021, A.________ (ci-après: le recourant 1) a recouru contre ces décisions auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) (cause AC.2021.0264). Le 30 août 2021, AN.________, P.________, Q.________, R.________, S.________, T.________, U.________, V.________, W.________, X.________, Y.________, Z.________, AA.________, AB.________, AC.________, AD.________, AE.________, AF.________ (ci-après: les recourants 2; cause AC.2021.0266) ont à leur tour interjeté recours, de même que AG.________ et AH.________ (ci-après: les recourants 3; cause AC.2021.0269). Le même jour, B.________, C.________, D.________, E.________, F.________, G.________, H.________, I.________, J.________, K.________, L.________ (ci-après: les recourants 4; cause AC.2021.0270) ont également saisi la CDAP, tout comme M.________, N.________ et O.________ (ci-après: les recourants 5; cause AC.2021.0278).
Les recourants concluent à l'annulation de l'autorisation de construire. En substance, ils se prévalent d'une violation de leur droit d'être entendus en raison des modifications apportées au projet dont ils auraient appris l'existence au moment de la décision de levée des oppositions, ainsi qu'en raison du fait que l'autorité intimée n'aurait pas statué sur certains griefs. Sur le fond, ils invoquent l'insuffisance des accès faute pour les parcelles destinées à accueillir les bâtiments C et D de bénéficier de servitudes de passages indispensables et en raison de l'impossibilité factuelle pour le chemin du Vigneron d'accueillir le trafic supplémentaire en résultant. L'indice d'occupation du sol (IOS) ne serait pas respecté, pas plus que les dispositions réglementaires applicables aux parcelles se trouvant à cheval sur deux zones. Le nombre de niveaux de chaque bâtiment serait excessif et ne respecterait pas l'ancien plan d'affectation spécial "Les Cabolles" (applicable à la zone de faible densité du secteur), pourtant toujours en vigueur, qui n'admet qu'un seul étage sur rez-de-chaussée, ni les dispositions du RCATC limitant à trois le nombre de niveaux. Les distances aux limites ne seraient pas respectées et la place de jeux n'atteindrait pas la surface minimale imposée par le règlement. Les collecteurs d'eaux claires et d'eaux usées ne seraient pas au bénéfice de servitudes suffisantes pour emprunter certaines propriétés. L'abattage des nombreux arbres protégés aurait à tort été autorisé. Le nombre de places de stationnement excèderait largement celui prescrit par les normes VSS applicables, tandis que les escaliers desservant tous les étages contreviendraient aux normes de protection incendie. Aucune solution n'aurait de surcroît été prévue s'agissant de la gestion des déchets ménagers. La clause d'esthétique, affirment les recourants, s'opposerait manifestement au projet qui, insolite, romprait l'équilibre du bâti existant. Au titre des mesures d'instruction, une inspection locale a été requise par plusieurs recourants, tandis que l'un d'entre eux a sollicité la "production des travaux préparatoires afférents à l'article 12 RCATC" (disposition qui traite des parcelles à cheval sur deux zones). En annexe à leur mémoire, les recourants 4 ont notamment produit une expertise privée réalisée le 11 juin 2020 par le bureau AP.________, relative aux impacts du projet sur l'accessibilité et la circulation par le chemin du Caudoz (ci-après: l'expertise AP.________).
Le 21 septembre 2021, le juge instructeur a ordonné la jonction des causes AC.2021.0264, AC.2021.0266, AC.2021.0269, AC.2021.0270 et AC.2021.0278 sous le numéro de référence de la première.
K. La propriétaire et les constructrices, assistées par des conseils distincts, ont déposé leurs réponses aux recours le 30 novembre 2021, concluant au rejet de ces derniers et à la confirmation des décisions entreprises. Quant à la municipalité (ci-après: l'autorité intimée), elle a déposé son mémoire de réponse le 5 janvier 2022, concluant également au rejet des recours et à la confirmation de ses décisions. En annexe à sa réponse, elle a produit son dossier original et complet, ainsi qu'un calcul attestant du respect de l'IOS.
En annexe à sa réponse, la propriétaire a produit un plan permettant de calculer la déclivité de la pente au niveau du bâtiment B, un schéma de calcul des surfaces incluses dans l'IOS, ains qu'un rapport complémentaire à l'expertise AV.________ (ci-après: le complément AV.________) élaboré le 24 novembre 2021, qui confirme la compatibilité du projet avec les accès existants.
L. Les recourants ont eu l'occasion de répliquer. Par courrier du 27 janvier 2022, les recourants 3 y ont renoncé et ont persisté dans leurs conclusions. Le recourant 1 a déposé sa réplique le 27 janvier 2022, tandis que les recourants 2, 4 et 5 l'ont fait le 28 mars 2022. Ils ont tous étayé leur argumentation et persisté dans leurs conclusions. Dans ce cadre, les recourants 4 ont également produit un document établi le 18 février 2021 par le bureau d'architectes AM.________ présentant un calcul de la capacité constructives des parcelles voisines du projet nos 1696, 2224 et 2227.
M. Par courrier du 28 mars 2022, le conseil de AN.________ a informé le tribunal que ce dernier était décédé et qu'il était remplacé dans la présente procédure par ses héritiers, savoir l'hoirie AN.________.
N. Le 7 avril 2022, la propriétaire a fait usage de son droit de réplique inconditionnel et adressé au tribunal de brèves déterminations relatives à certains points évoqués dans les mémoires de réplique.
O. Par courrier du 17 août 2022, le conseil de l'hoirie AN.________ a informé le tribunal que cette dernière renonçait à participer à la procédure. Elle a été déclarée hors de cause par avis du 22 août 2022.
P. Une inspection locale s'est déroulée le 7 septembre 2022, en présence des parties et de leurs conseils. Il résulte du procès-verbal ce qui suit:
"Le président ouvre l'audience à 9h30 sur le chemin du Caudoz, sur le tronçon menant à la parcelle 1604 de la commune de Pully.
Se présentent:
- pour le recourant A.________, dispensé de comparution personnelle, Me Pierre-Alexandre Schlaeppi, avocat à Lausanne,
- les recourants B.________ et F.________, assistés de Me Thibault Blanchard, avocat à Lausanne, et de AO.________, expert en transports SVI chez AP.________,
- le recourant O.________, assisté de Me Nicolas Iynedjian, avocat à Lausanne,
- les recourants R.________, AA.________ et AC.________, assistés de Me Luc Pittet, avocat à Lausanne,
- le recourant AG.________, assisté de Darius Assefi, juriste chez OC Légal SA, à Lausanne,
- pour la Municipalité de Pully, AQ.________, responsable de la division des autorisations de construire, et AR.________, collaborateur, assistés de Me Jean-Daniel Théraulaz, avocat à Lausanne,
- pour la constructrice AI.________, AS.________, associé gérant, et AT.________, architecte du projet, assistés de Me Théo Badan, avocat à Genève excusant Me Guerric Canonica, et AU.________, représentante de la société AV.________,
- pour la propriétaire AJ.________, dispensée de comparution personnelle, Me Jacques Haldy, avocat à Lausanne.
Il n'y a pas de réquisition d'entrée de cause.
Le président rappelle brièvement le but et le déroulement de l'inspection locale. A sa demande, chaque recourant désigne la parcelle dont il est propriétaire, dans le but de visualiser leur localisation par rapport au projet de construction.
S'agissant d'abord de la typologie des lieux à cet endroit, soit au nord du projet, il est constaté que l'on se trouve dans un quartier composé de villas individuelles. Le secteur est délimité au nord par les voies ferrées (situées à environ 50 m du projet). La villa sise sur la parcelle 1604, vouée à la démolition, est observée.
La question de l'art. 12 RCATC, applicable en présence d'un fonds situé à cheval sur deux zones d'affectations différentes, est abordée.
Me Théraulaz indique que la municipalité a considéré que le projet se situait en majeure partie dans la zone de faible densité et que l'infime partie du projet située en zone de villas (une portion du garage souterrain, deux places de stationnement pour les visiteurs et une partie de l'accès menant à l'ascenseur à voitures) ne justifiait pas d'appliquer les règles plus strictes de la zone de villas à l'ensemble du projet. Il confirme ainsi que la municipalité a fait application de l'art. 12 al. 2 RCATC.
Me Blanchard sollicite la production des travaux préparatoires afférents à l'art. 12 RCATC, afin d'interpréter cette disposition. Selon lui, l'intégralité de la construction devrait s'implanter dans la zone de densité plus élevée afin de pouvoir bénéficier de ses règles.
Selon Me Haldy, dès que les 2/3 de la propriété sont situés dans la zone de faible densité, la municipalité était légitimée à appliquer les règles qui régissaient cette zone à l'ensemble du projet.
La question du plan spécial Les Cabolles est abordée.
Me Théraulaz indique que ce plan, relativement ancien (1964), n'a pas été repris dans le plan général d'affectation.
Me Haldy ajoute que d'autres bâtiments de trois niveaux ont été construits entre 1970 et 1980 et plus récemment dans le périmètre du plan Les Cabolles, ce qui démontrerait que ce plan n'est plus appliqué par la municipalité.
Me Blanchard requiert la production en mains de la municipalité de la preuve du document abrogeant ce plan. Me Haldy souhaite également que la municipalité renseigne le tribunal sur les permis de construire délivrés dans le périmètre du plan Les Cabolles.
M. AQ.________ explique que la délimitation des deux zones (en arc de cercle, qui ne coïncide pas avec les limites parcellaires) était liée au passage prévu de l'"artère 35" à cet endroit selon le plan Les Cabolles. Ce projet d'artère a toutefois été abandonné, sans que la délimitation ne soit modifiée.
La question de l'indice d'occupation du sol (IOS) est abordée.
Me Schlaeppi conteste l'admissibilité du transfert d'indice autorisé par la municipalité. Pour lui, il n'est pas concevable d'imputer l'IOS d'une zone à densité plus réduite (zone de villas) à l'autre zone où la densité est déjà plus élevée (zone de faible densité). Cela a pour effet d'augmenter la disparité entre ces deux zones accolées.
Me Blanchard mentionne la parution récente d'un article de Fabien Andrey, dans lequel l'auteur paraît considérer que le transfert d'indice "interzones" n'est pas admissible.
Me Iynedjian constate qu'à cet endroit, soit au nord du projet, le quartier est composé de maisons individuelles et que les chemins sont étroits et sinueux. Selon lui, la construction de 32 nouveaux logements ne fait pas de sens d'un point de vue urbanistique. Il relève que les plus grands bâtiments situés à proximité immédiate (à l'ouest) du projet comportent seulement 4 à 6 logements.
La question des accès est abordée.
Il est constaté que le chemin du Caudoz, sur le tronçon menant à la parcelle 1604, est étroit et bordé de haies. Il ne permet pas le croisement entre deux véhicules. En cas de rencontre, l'un des véhicules devra rebrousser chemin jusqu'au début du tronçon, aucun empiètement sur des fonds privés n'étant possible à cet endroit.
Me Blanchard critique l'expertise AV.________ dans la mesure où celle-ci n'a pas tenu compte du potentiel constructible des autres parcelles desservies par ce chemin. Or, les parcelles 2227, 2224 et 1696 présentent, aux dires d'architecte, un potentiel de développement de 22 logements. Ainsi, à terme, le chemin du Caudoz pourrait être amené à desservir 47 logements au total, ce qui le classerait dans la catégorie de "route d'accès" au sens de la norme VSS, et non plus de "chemin d'accès". M. B.________ confirme avoir la volonté de vendre ses deux parcelles non construites à un promoteur.
Me Blanchard constate également que chaque parcelle du projet n'est pas desservie par une servitude de passage. Il se dit surpris que la municipalité n'ait pas empoigné cette problématique d'équipement du quartier, en utilisant les moyens qui lui sont propres (remaniements parcellaires, servitudes de droit public) afin d'améliorer les accès.
Me Haldy rétorque que le permis de construire impose comme condition suspensive un remaniement parcellaire, qui intègre une épuration des servitudes. Cela lui paraît suffisant pour respecter l'art. 104 al. 3 LATC.
Me Blanchard le conteste. Selon lui, la nouvelle parcelle ne sera pas équipée au moment de construire, car les propriétaires grevés ne donneront pas leur consentement au remaniement parcellaire et ce remaniement entraîne une aggravation de la charge. D'ailleurs, il aurait appartenu à la municipalité de régler en priorité les questions d'équipement sous l'angle du droit public avant de déléguer cette tâche aux propriétaires sous l'angle du droit civil.
Me Pittet relève la parution récente d'un arrêt du Tribunal fédéral (1C_341/2020 du 18 février 2022) concernant l'inscription d'une servitude de passage dans le canton de Genève qui ne profiterait qu'à une villa.
Les parties discutent de ce qu'il adviendrait du délai de péremption du permis de construire (art. 118 LATC) durant le procès civil en constitution d'une servitude.
Me Théraulaz affirme que la municipalité n'a pas souhaité s'immiscer dans des questions de droit privé.
Me Pittet fait constater les dégâts occasionnés par des véhicules sur la haie de son client, M. AC.________, à l'entrée du chemin du Caudoz. Il indique que les possibilités de croisement en empiétant sur la parcelle 3333 de son client (évoquée et prise en considération dans l'expertise AV.________) disparaîtront dès lors que si le projet se réalise, M. AD.________ condamnera sa parcelle.
Me Pittet se questionne également sur l'accès à la parcelle 1604 par un camion pompiers, point sur lequel l'expertise AV.________ est muette. Selon les directives, l'accès pour ce type de véhicule doit être d'une largeur minimale de 3 m 50 et, pour les virages, d'une largeur minimale de 5 m. Le chemin du Caudoz ne respecte pas ces prescriptions. Même si cette situation existe actuellement, la construction de plusieurs nouveaux logements entraînerait une aggravation du risque. Selon lui, le SDIS aurait dû se déterminer sur ces questions. Me Iynedjian relève également que selon les normes, le véhicule de secours doit pouvoir s'arrêter à moins de 80 m des bâtiments projetés, ce qui paraît impossible en l'état.
M. AQ.________ indique que le SDIS a été consulté. Il lui demandera de se déterminer par écrit.
Mme AU.________ confirme que sur le tronçon du chemin du Caudoz menant à la parcelle 1604, les croisements entre deux véhicules sont peu possibles. Elle relève cependant que le nombre de croisements n'est pas accru par la construction projetée. Elle a estimé que maximum 10 véhicules par heure circuleront sur ce chemin. A l'heure de pointe, le soir, après le travail, les conducteurs circuleront essentiellement dans la même direction, soit vers leur domicile. La pose d'un miroir à l'entrée du chemin du Caudoz et des dispositifs de ralentissement de la circulation sont en outre possibles et préconisés.
Les constructrices sont d'accord de procéder aux aménagements proposés par l'expertise AV.________.
Me Schlaeppi relève toutefois que ces aménagements prendraient place sur des parcelles qui n'appartiennent pas aux constructeurs et qu'il sera dès lors nécessaire d'obtenir l'accord des propriétaires.
M. AO.________ déplore que l'expertise AV.________ se concentre uniquement sur la problématique de la circulation des véhicules automobiles. Il soutient que le fait que le chemin du Caudoz soit considéré comme un "chemin d'accès" au sens des normes VSS implique qu'il sert également d'espace convivial, de loisir et de jeux, où des piétons, des vélos et des enfants sont amenés à se croiser régulièrement. La réalisation du projet litigieux entraînera forcément une fréquentation accrue du chemin. AV.________ aurait dû intégrer les perspectives de développement du quartier dans son analyse.
Me Blanchard relève, s'agissant de l'ascenseur à voitures, que les servitudes de passage existantes ne permettent pas de s'arrêter en attendant que l'ascenseur arrive. Il indique également que l'expertise AV.________ ne traite pas de la problématique de l'accès des véhicules de chantier.
M. AT.________ rétorque que l'accès au chantier se fera préférablement par le sud de la parcelle, où l'accès est plus direct et la conduite d'eau plus près. Me Iynedjian conteste que cela soit possible en raison de l'étroitesse du chemin des Vignerons.
M. B.________ demande s'il sera possible de sortir de chez lui si des véhicules sont parqués sur les places visiteurs et que d'autres attendent l'ascenseur à voitures. Me Haldy répond que vu la largeur de la voie à cet endroit (5 m 75), il sera tout à fait possible de manœuvrer pour passer à côté des véhicules.
La question des arbres est abordée.
Il est constaté la présence de deux grands conifères sur la parcelle 1604, qui seront abattus en cas de réalisation du projet.
M. AT.________ désigne un arbre – selon lui en mauvais état car couvert de lierre – qui sera également abattu. Le hêtre pourpre sera élagué, mais maintenu. M. AT.________ indique qu'à la différence des sapins, les racines des hêtres ne s'étendent pas et restent dans un périmètre proche du tronc. Il sera donc préservé malgré la construction de l'ascenseur à voitures à proximité.
Me Pittet relève la valeur biologique extrêmement importante de ce type d'arbre et souhaiterait savoir comment l'arbre sera élagué. Un élagage excessif peut être assimilé à un abattage.
Me Théraulaz confirme que la municipalité a effectué une pesée des intérêts en présence avant d'autoriser l'abattage des arbres.
Les recourants soutiennent qu'une analyse plus approfondie de l'intérêt à la préservation des arbres aurait dû être effectuée et documentée. La pesée des intérêts n'apparaît pas dans la décision de la municipalité. Ils estiment que les constructeurs auraient pu prévoir un projet moins ambitieux, compatible avec la préservation d'au moins certains arbres. Pour eux, l'arborisation compensatoire exigée dans le permis de construire ne permettrait pas de compenser l'atteinte portée et, vu les constructions en cause et les aménagements extérieurs, son développement ne pourrait être garanti.
La Cour et les parties se déplacent au centre de la parcelle 1604. Durant leur cheminement, M. AT.________ désigne les autres arbres qui seront abattus. A la question de M. P.________, M. AT.________ confirme que le cyprès chauve de Louisiane (planté à la fin du XIXème siècle) sera également abattu. Il ne s'agit pas d'une espèce indigène.
La terrasse de la villa vouée à démolition est observée. Il est constaté que le bâtiment sur la parcelle 7414, à l'ouest de la parcelle 1604, comporte plusieurs étages. Me Iynedjian déclare qu'il s'agit d'une PPE qui ne compte pas plus de six logements.
La pente du terrain au niveau du bâtiment B du projet est observée. Il est constaté la présence d'un remblais à l'endroit de l'actuelle piscine. Les recourants contestent le calcul de déclivité de la pente effectué par l'architecte du projet.
S'agissant des locaux prévus au rez-de-chaussée des bâtiments A, C et D, M. AT.________ confirme qu'ils ne seront pas habitables. A cet égard, M. AQ.________ indique que la municipalité vérifie seulement s'il existe une liaison interne entre les locaux inhabitables et les logements et si l'affectation des locaux n'est pas destinée à l'habitation. Pour le reste, la municipalité n'a pas d'exigences particulières quant à la hauteur sous plafond, au chauffage des locaux, aux vitres fixes, etc.
Me Schlaeppi déplore que la municipalité n'ait pas transmis les plans du projet modifié aux opposants. Me Théraulaz et Me Haldy rétorquent que ces documents étaient librement consultables durant toute la procédure.
La question de la place de jeux est abordée.
M. AT.________ confirme l'emplacement de la place de jeux selon le plan des aménagements extérieurs. Me Schlaeppi indique que la place de jeux figurant dans ce plan est loin d'atteindre la surface de 267 m2 exigée dans le permis de construire. M. AT.________ confirme que la surface totale des places de jeux imposée dans le permis sera respectée. Il fournira à ce propos un nouveau plan des aménagements extérieurs où figurent les différents espaces permettant aux enfants de jouer.
Me Iynedjian mentionne la présence de ce qui pourrait être un biotope sur la parcelle 1604 [réd.: recte: 1608]. La Cour et les parties se déplacent à l'endroit désigné et constatent la présence d'un compost à gazon, où plusieurs insectes vibrionnent. La Cour appréciera la nécessité de requérir l'avis de l'autorité cantonale compétente à ce sujet.
La question de l'accès par le chemin des Vignerons est abordée.
M. AO.________ demande par où passeront les camions de déménagement. M. AT.________ confirme que selon le plan des aménagements extérieurs, les camions ne pourront accéder que par le nord de la parcelle. Il précisera ce point dans le nouveau plan à produire.
La Cour et les parties se déplacent sur le chemin des Vignerons. Il est constaté que des bâtiments sur les parcelles 1666 et 1639 sont en construction. La Cour observe le bâtiment sis sur la parcelle 1695 [réd.: recte: 1625]. Il s'agit d'un bâtiment récent comportant trois niveaux, soit un rez-supérieur, un étage ainsi qu'un attique. Il compte six appartements. Le bâtiment se situe dans le secteur du plan Les Cabolles.
Me Iynedjian explique que le chemin des Vignerons, à hauteur de la parcelle 1666, présente actuellement un revêtement goudronné nettement plus large que l'assiette de servitude. Le chemin a en effet été ponctuellement élargi afin de permettre l'accès aux camions de chantier à la parcelle 1666 actuellement en travaux. Une fois la construction terminée, le chemin retrouvera sa largeur d'origine, d'environ 2 m 50, soit la même que celle présente au niveau de la parcelle 1644. Me Iynedjian affirme qu'il est impossible de croiser sur ce tronçon du chemin et que la visibilité est nulle au niveau de l'intersection entre les parcelles 1625 et 1605. En sus de son étroitesse, la pente (de 22%) du chemin empêcherait le camion pompiers d'accéder à la construction projetée.
La Cour et les parties se déplacent à l'endroit où le chemin devient étroit. M. O.________ [réd.: recte: M. AG.________] indique avoir fait construire un muret pour délimiter le chemin des Vignerons et sa parcelle afin de préserver la sécurité de ses enfants. Il est constaté la présence d'une mise à ban sur la parcelle 1583 (en zone viticole), qui empêcherait les véhicules d'y empiéter dans le but de croiser.
M. Assefi demande des précisions à la municipalité s'agissant de l'emplacement du nouvel Ecopoint. M. AQ.________ indique qu'il prendra place en bas (au sud) du chemin des Vignerons.
La parole n'étant plus demandée ni aucune constatation requise, le président informe les parties qu'une copie du présent compte-rendu d'inspection locale leur sera adressée prochainement. Un délai au 30 septembre 2022 leur sera imparti pour se déterminer sur son contenu, leur attention étant toutefois attirée sur le fait qu'il ne s'agira pas d'un nouvel échange d'écritures. Un délai sera également imparti à la municipalité les documents suivants : l'abrogation du plan Les Cabolles, les permis délivrés dans ce secteur en zone de faible densité, la détermination du SDIS sur les accès du camion pompiers ainsi que des informations complémentaires au sujet de l'emplacement de l'Ecopoint. Dans le même délai, les constructrices produiront un nouveau plan des aménagements extérieurs."
Le 26 septembre 2022, les recourants 5 ont sollicité d'apporter la proposition de modification suivante au procès-verbal d'audience: au chapitre de la question de l'accès par le chemin du Vigneron, au troisième paragraphe, remplacer "Me lynedjian affirme" par "Me lynedjian fait constater".
Le 28 septembre 2022, la municipalité a expliqué, s'agissant du plan d'affectation Les Cabolles, que le PGA, qui avait été adopté en 1954, avait fait l'objet de nombreuses modifications. Celles-ci avaient abouti en 1983 à une adaptation de la légende du plan de zones qui existait actuellement, notamment le remplacement des zones d'"ordre non contigu de 1 étage sur rez" et d'"ordre non contigu de 2 étages sur rez" par des zones de faible / moyenne / forte densité. Par ailleurs, au fil des ans le règlement avait aussi permis la réalisation de combles et d'un rez inférieur en cas de forte pente. La municipalité a confirmé que le plan d'affectation Les Cabolles n'était plus en vigueur et que cette zone, d'"'ordre non contigu de 1 étage sur rez" correspondait à la zone de faible densité actuelle.
La municipalité a également produit l'échange de courriels qui a eu lieu entre l'ingénieur des constructrices et le répondant du Service de Défense contre l'Incendie et de Secours Ouest Lavaux (ci-après: SDIS), en janvier 2021. Il en ressort que le premier a demandé au second de se prononcer sur ce dossier de "4 immeubles neufs de faible hauteur" et que le répondant du SDIS a indiqué ce qui suit:
"Pour le chemin d'accès du haut, il faut s'assurer que le cheminement respecte les 3,5 m (entretien de la haie de chaque côté).
Pour le chemin d'accès du bas, un cas précédent nous a fait tester le chemin du Vigneron sur son tronçon le plus étroit (entre parc. 1583 et 1666). Il est très en dessous des 3,5 m mais le dégagement latéral nous a permis de faire passer un tonne-pompe et une échelle-automobile."
Elle a aussi produit un plan et une détermination des constructrices selon lesquels l'écopoint prévu sera placé au nord du chemin du Vigneron (à la hauteur de la parcelle n° 1637), sur le domaine public.
Le 28 septembre 2022, les recourants 1 ont indiqué n'avoir pas d’observation sur le procès-verbal de l’audience.
Le 30 septembre 2022, les recourants 2 ont requis que la Direction générale de l'environnement, Division biodiversité et paysage (DGE-BIODIV) soit invitée à se déterminer sur les points de savoir si la parcelle n° 1608 abritait un biotope et, cas échéant, si une autorisation spéciale cantonale devait être délivrée, ainsi qu'à indiquer la valeur biologique du hêtre pourpre sis au nord de la parcelle n° 1604 et à dire si cette valeur biologique pourrait être maintenue avec l'élagage prévu par le projet de construction.
Le 30 septembre 2022, les constructrices ont indiqué n'avoir pas de remarque au sujet du procès-verbal d'audience et ont produit un tirage du nouveau plan des aménagements extérieurs daté du 26 septembre 2022, dont il ressort que les aires de jeux suivantes seront installées: une de 100 m2 dans le coin sud-est de la parcelle n° 1607 (nouvel état) et trois de 60 m2, respectivement dans le coin nord-est de la parcelle n° 1607 (nouvel état), dans le coin sud-ouest de la parcelle n° 1604 (nouvel état) et, sur la parcelle n° 1604 (nouvel état), entre le bâtiment B et l'ascenseur à voitures.
Le 30 septembre 2022, les recourants 4 ont fait les remarques suivantes concernant le procès-verbal d'audience:
- concernant le chapitre des accès:
au 15ème paragraphe:
"M. AO.________ a expliqué que compte tenu du faible gabarit du chemin du Caudoz, les vélos ne peuvent croiser une voiture qu'en mettant les pieds à terre. Il a relevé en outre qu'avec la servitude publique de passage à pied que la Commune de Pully veut constituer sur les parcelles de la constructrice pour permettre un cheminement des piétons dans l'axe Nord-Sud, il y aura un accroissement des conflits entre les usagers, notamment pour l'accès aux écoles."
au 16ème paragraphe:
"M. AO.________ a lui aussi relevé que l'étude du bureau AV.________ aurait dû traiter de la problématique de l'accès des véhicules de chantier et qu'elle est incomplète au regard des normes de la branche. Ce n'est pas seulement une remarque du soussigné."
au 18ème paragraphe:
"M. AT.________ a affirmé que dès l'origine l'accès au chantier a été prévu par le Sud. Aucun d'entre nous n'a le souvenir qu'il ait utilisé le terme «préférablement» (qui figure à tort dans le compte rendu de l'audience). M. AT.________ a au contraire exprimé clairement l'idée d'un accès de chantier par le Sud, sans ambiguïté. D'ailleurs, juste avant de se déplacer vers le bas du projet, M. B.________ a demandé s'il avait bien compris que l'accès du chantier se ferait exclusivement par le Sud, ce à quoi M. AT.________ a répondu « oui», sans réserve."
- concernant le chapitre des arbres:
"Me Pittet et moi-même avons fait constater que certains arbres situés en bordure de la parcelle 1604 sont des arbres majestueux, âgés de plusieurs dizaines d'années, qui semblent en parfaite santé, en particulier dans l'angle Nord-Ouest de cette parcelle. Cela manque dans le procès-verbal de l'audience."
- concernant le chapitre de l'accès par le chemin du Vigneron:
"Nous avons pu constater les difficultés d'un accès de chantier par le chemin du Vigneron. L'experte du bureau AV.________ ne s'est pas prononcée à ce sujet à l'audience (ni dans son rapport écrit). Ce point n'a donc pas été élucidé."
Ils ont également déposé des observations complémentaires.
Le 24 octobre 2022, la propriétaire a déposé des observations complémentaires.
Les recourants 1, 3 et 4 ont chacun déposé des observations complémentaires le 24 octobre 2022. Les recourants 4 ont notamment requis que le tribunal invite la municipalité à indiquer si les arbres plantés sur les parcelles avaient été analysés par des spécialistes en dendrologie et, dans l'affirmative, à produire le résultat de leur analyse, et à inviter la DGE-BIODIV à se déterminer sur la valeur de chaque arbre en question.
Les constructrices ont déposé des observations complémentaires le 24 octobre 2022.
Les recourants 2 ont déposé des observations complémentaires le 26 octobre 2022.
La propriétaire a déposé des observations complémentaires le 7 novembre 2022.
Les recourants 2 ont déposé des observations complémentaires le 21 décembre 2022.
Les recourants 5 ont déposé des observations complémentaires le 1er mars 2023.
Les constructrices et la propriétaire ont chacune déposé des observations complémentaires le 3 mars 2023.
Les recourants 5 ont déposé des observations complémentaires le 7 mars 2023.
Q. Le 5 juin 2023, le juge instructeur a demandé aux constructrices si elles entendaient donner suite à la suggestion ressortant du complément AV.________ de remplacer les deux places de parc visiteurs prévues au nord du projet par des places longitudinales afin de ne pas empiéter sur l'assiette de la servitude de passage inscrite à charge des parcelles actuelles nos 3644 et 1696 et qui assure l'accès aux biens-fonds nos 2224 et 2227 de l'un des recourants.
Le 14 juin 2023, les constructrices ont indiqué qu'elles entendaient donner suite à la suggestion précitée. Elles ont produit un nouveau plan ("30.01 – PLANS: AMEN EXT"), du 13 juin 2023, dont il ressort que les deux places de parc, désormais placées longitudinalement, n'empiètent plus sur la servitude de passage. Elles ont par ailleurs informé le tribunal que la société AI.________ était désormais seule constructrice/promotrice du projet.
Le 19 juin 2023, le juge instructeur a informé les parties de ce qui précède et leur a imparti un délai pour déposer d'éventuelles observations.
Le 26 juin 2023, les recourants 3 ont indiqué avoir pris acte de la modification et ont maintenu leurs conclusions.
Le 27 juin 2023, les recourants 1 ont indiqué avoir pris acte de la modification et ont maintenu leurs conclusions.
Le 28 juin 2023, les recourants 2, 4 et 5 ont indiqué avoir pris acte de la modification et ont maintenu leurs conclusions.
Le 28 juin 2023, la propriétaire a indiqué souscrire à la modification.
R. Les arguments des parties seront repris ci-après dans la mesure utile.
S. Le tribunal a délibéré à huis clos.
Considérant en droit:
1. Déposés dans le délai de 30 jours fixé par l'art. 95 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36), les recours sont intervenus en temps utile et respectent au surplus les conditions formelles énoncées à l'art. 79 LPA-VD, applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD.
2. a) S'agissant de la recevabilité des recours, la constructrice souligne que plusieurs recourants sont propriétaires de parcelles particulièrement éloignées du projet, de sorte que leur qualité pour recourir sur la base de l'art. 75 LPA-VD est douteuse. Elle s'en remet néanmoins à justice sur ce point.
b) En vertu de l'art. 75 al. 1 let. a LPA-VD, a qualité pour former recours, toute personne physique ou morale ayant pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou ayant été privée de la possibilité de le faire, qui est atteinte par la décision attaquée et qui dispose d'un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée.
En matière de droit des constructions, le voisin direct de la construction ou de l'installation litigieuse a en principe qualité pour recourir. La distance constitue un critère essentiel (cf. ATF 137 II 30 consid. 2.2.3); selon la jurisprudence, la qualité pour recourir du voisin est en principe admise jusqu'à une distance de 100 m environ (ATF 140 II 214 consid. 2.3 et les références; arrêts TF 1C_204/2012 du 25 avril 2013; arrêts AC.2019.0277, AC.2019.0332 du 25 novembre 2021 consid. 2b/aa; pour un résumé de la casuistique s'agissant de la distance entre parcelles en lien avec la qualité pour recourir, cf. ég. arrêt AC.2015.0172 du 2 juin 2016 consid. 1b). En cas de distance plus étendue, l'opposant doit rendre un préjudice vraisemblable dans le cas concret (cf. ATF 140 II 214 consid. 2.3, 133 II 181 consid. 3.2.2). La proximité avec l'objet du litige ne suffit pas à elle seule à conférer la qualité pour recourir. Les voisins doivent en outre retirer un avantage pratique de l'annulation ou de la modification de la décision contestée qui permette d'admettre qu'ils sont touchés dans un intérêt personnel se distinguant nettement de l'intérêt général des autres habitants de la collectivité concernée de manière à exclure l'action populaire (cf. ATF 137 II 30 consid. 2.2.3 et 2.3; 133 II 249 consid. 1.3.1; 133 II 468 consid. 1 et les références).
c) En l'espèce, la propriété du recourant 1 est adjacente au projet, ce qui lui confère la qualité pour recourir. Parmi les biens-fonds des recourants 2, 4 et 5, certains sont situés bien en-deçà de la limite de 100 m, de sorte que les recours communs sont recevables, sans qu'il ne soit nécessaire de statuer sur la qualité pour recourir de chacun des recourants. S'agissant enfin des recourants 3, ils sont propriétaires de la parcelle no 1637, située à une centaine de mètres au sud du projet. Cela étant, le chemin d'accès du Vigneron est, sur un tronçon d'un peu plus de 20 m, situé pour moitié sur leur parcelle, l'autre moitié appartenant au DP 51. L'actuelle parcelle no 1613 est de surcroît au bénéfice d'une servitude de passage à pied et pour tous véhicules sur la parcelle des recourants 3. Dans la mesure où les futurs occupants des bâtiments C et D accèderont au garage souterrain par le chemin du Vigneron, il est manifeste que les recourants 3 retireraient un avantage pratique de l'admission du recours (dans le même sens, cf. arrêt TF 1C_471/2020 du 19 mai 2021 consid. 1). Ils disposent donc de la qualité pour recourir.
3. Il résulte des écritures des recourants que leurs griefs se recoupent en grande partie. Dans ces cas-là, le tribunal procédera à leur examen de manière générale, sans distinguer ceux qui auraient ou non été invoqués par les recourants 1, 2, 3, 4 ou 5.
4. a) D'emblée, il convient de statuer sur la requête de "production des travaux préparatoires afférents à l'article 12 RCATC" émanant des recourants 4. À les suivre, ces documents seraient indispensables pour interpréter la disposition légale précitée.
b) Le droit d'être entendu tel que garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération Suisse du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101) comprend notamment le droit pour chaque intéressé de s’expliquer avant qu’une décision ne soit prise à son détriment, celui de fournir des preuves quant aux faits de nature à influer sur le sort de la décision, celui d’avoir accès au dossier, de participer à l’administration des preuves essentielles et de se déterminer sur son résultat lorsque cela est de nature à influencer la décision à rendre (ATF 145 I 167 consid. 4.1; 137 II 266 consid. 3.2 et 137 IV 33 consid. 9.2). Le droit de faire administrer les preuves suppose notamment que le fait à prouver soit pertinent et que le moyen de preuve proposé soit apte et nécessaire à prouver ce fait (ATF 134 I 140 consid. 5.3 et 130 II 425 consid. 2.1). Le respect du droit d'être entendu n'empêche cependant pas l’autorité de mettre un terme à l’instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de forger sa conviction et que, procédant d’une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves proposées, elle a acquis la certitude qu’elles ne pourraient pas l’amener à modifier sa décision (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1; 136 I 229 consid. 5.3 et 134 I 140 consid. 5.3).
c) Sur la base du dossier de la cause et des explications fournies par l'autorité intimée dans ses écritures, le tribunal s'estime suffisamment renseigné pour trancher le litige en connaissance de cause, singulièrement pour vérifier l'interprétation et l'application de l'art. 12 RCATC par l'autorité intimée (cf. consid. 7 ci-dessous), sans qu'il ne soit nécessaire de recourir aux documents sollicités.
5. a) Dans un premier grief relatif au droit d'être entendu, les recourants 2 reprochent l'indigence de la motivation de la décision levant leur opposition au motif qu'elle n'aborderait pas certaines critiques régulièrement soulevées dans leur opposition. À titre d'exemple, ils évoquent celles, non traitées, concernant les balcons ou encore les transferts de coefficients. Ils y voient une violation de leur droit d'être entendus qui justifierait d'annuler les décisions entreprises.
b) Dans la continuité de ce qui a déjà été mentionné à ce sujet (cf. consid. 4 ci-dessus), on relèvera que le droit d'être entendu se rapporte surtout à la constatation des faits et ne porte en principe pas sur la décision projetée; l'autorité n'a donc pas à soumettre par avance aux parties, pour prise de position, le raisonnement qu'elle entend tenir (ATF 145 I 167 consid. 4.1 et les références citées). Sa décision doit en revanche être motivée afin que le justiciable puisse la comprendre et exercer son droit de recours à bon escient. Pour satisfaire à cette exigence, il suffit que l'autorité mentionne au moins brièvement les motifs qui l'ont guidée et sur lesquels elle a fondé sa décision. Elle n'a pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties, mais peut au contraire se limiter à ceux qui, sans arbitraire, peuvent être tenus pour pertinents. L'essentiel est que la décision indique clairement les faits qui sont établis et les déductions juridiques qui sont tirées de l'état de fait déterminant (ATF 142 II 154 consid. 4.2; 138 I 232 consid. 5.1; 137 II 266 consid. 3.2; 135 II 145 consid. 8.2). Par ailleurs, la motivation peut être implicite et résulter des différents considérants de la décision (ATF 141 V 557 consid. 3.2.1 et arrêt TF 1C_429/2021 du 16 décembre 2021 consid. 3.1).
Le droit d'être entendu étant un droit de nature formelle, sa violation conduit en principe à l'annulation de la décision attaquée, indépendamment du bien-fondé matériel de celle-ci. La jurisprudence admet toutefois que la violation du droit d’être entendu puisse être réparée, conformément à la théorie dite de la guérison, lorsque le recourant a eu la possibilité de s’exprimer devant une autorité de recours jouissant d’un plein pouvoir d’examen en fait et en droit, revoyant toutes les questions qui auraient pu être soumises à l’autorité inférieure si celle-ci avait normalement entendu la partie; même en présence d’une grave violation du droit d’être entendu, il est exceptionnellement possible de renoncer au renvoi de la cause à l’autorité précédente lorsqu’une telle mesure apparaît vide de sens et prolongerait inutilement la procédure, au détriment de l’intérêt des parties à recevoir une décision dans un délai raisonnable (ATF 142 II 218 consid. 2.8.1 et les références citées; arrêt 2021.0280 du 10 mai 2022 consid. 2a et les références citées).
c) En l'espèce, dans la décision levant l'opposition des recourants 2, l'autorité intimée a effectivement traité leur grief relatif au non-respect de l'IOS, incluant des aspects liés aux balcons et au transfert d'indice projetés, de manière pour le moins sommaire en y répondant au ch. 5 de la décision: "Pour le surplus des griefs, nous vous confirmons que ce projet est parfaitement réglementaire". Il est douteux que cette formule atteigne le degré de motivation minimal que les intéressés étaient en droit d'attendre concernant un grief pertinent et développé. Cela étant, l'autorité intimée s'est expressément déterminée sur ces points dans son mémoire de réponse. Les précités, assistés d'un mandataire professionnel, ont pu s'exprimer sur la motivation ainsi complétée dans leur réplique, de même qu'à l'occasion de l'audience. À la supposer établie, la violation ne pourrait de surcroît être qualifiée de grave et le vice aurait été guéri dans le cadre de la présente procédure.
6. a) Du point de vue formel toujours, les recourants 1 et 2 invoquent une violation de leur droit d'être entendus du fait que le projet a été modifié postérieurement à l'enquête publique et avant la délivrance de l'autorisation de construire, sans qu'ils n'en aient toutefois été informés. C'est à la lecture des décisions entreprises qu'ils auraient décelé l'existence des modifications apportées mais, en l'absence de communication des documents modifiant le projet, ils n'auraient pas pu en mesurer l'étendue, ni en vérifier la réglementarité. Loin d'être minimes, les modifications litigieuses auraient touché des éléments essentiels du projet (déplacement des limites de parcelles; suppression de logements; diminution du nombre de places de parc; documents incendie), de sorte qu'une nouvelle enquête était nécessaire ou, à tout le moins, une enquête complémentaire, ce qui n'aurait pas été le cas. Ces carences justifieraient l'annulation des décisions entreprises.
b) aa) En matière de droit public des constructions, la procédure de mise à l’enquête publique, prévue à l'art. 109 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11), poursuit un double but. D'une part, elle est destinée à porter à la connaissance de tous les intéressés, propriétaires voisins, associations à but idéal ou autres, les projets de constructions au sens large du terme, y compris les démolitions et modifications d'affectation d'un fonds ou d'un bâtiment qui pourraient les toucher dans leurs intérêts. Sous cet angle, elle vise à garantir leur droit d'être entendus. D'autre part, l’enquête publique doit permettre à l'autorité d'examiner si le projet est conforme aux dispositions légales et réglementaires ainsi qu'aux plans d'affectation légalisés ou en voie d'élaboration, en tenant compte des éventuelles interventions de tiers intéressés ou des autorités cantonales, et le cas échéant, de fixer les conditions nécessaires au respect de ces dispositions (arrêts AC.2020.0270 du 9 novembre 2021 consid. 2b/aa; AC.2020.0297 du 21 septembre 2021 consid. 2a/aa; AC.2020.0204 du 31 août 2021 consid. 5a/aa).
L'enquête publique n'est ainsi pas une fin en soi. Les défauts dont elle peut être affectée ne peuvent donc être invoqués à l'encontre d'une décision que s'ils ont pour conséquence de gêner l'administré dans l'exercice de ses droits et qu'il en subit un préjudice (arrêts AC.2020.0352 du 1er septembre 2021 consid. 3a; AC.2020.0140 du 17 août 2021 consid. 4a/bb et AC.2017.0264 du 20 avril 2018 consid. 2a). Une éventuelle lacune du dossier n’est pas déterminante, lorsque la consultation des autres pièces a permis de la combler, ou que le vice a été réparé en cours de procédure (arrêts AC.2021.0142 du 7 septembre 2021 consid. 3c; AC.2020.0210 du 10 août 2021 consid. 4c/cc et AC.2017.0179 du 13 juillet 2018 consid. 2b/bb et les arrêts cités).
bb) Il en va de même s'agissant des demandes de dérogation qui, aux termes de l’art. 85a LATC, doivent être mises à l’enquête publique selon les mêmes modalités que la demande de permis de construire (cf. art. 109 LATC). Conformément à une jurisprudence bien établie, il ne s’agit toutefois que d'une prescription d'ordre dont l'inobservation n'entraîne pas automatiquement la nullité de la mise à l'enquête ni de la décision d'octroi du permis; elle pourrait tout au plus entraîner une telle conséquence si le défaut d'indication des dérogations a empêché l'intéressé de faire valoir ses droits par la voie de l'opposition (arrêts TF 1C_154/2015 du 22 décembre 2015 consid. 5 et 1C_112/2007 du 29 août 2007 consid. 8; v. ég. 1C_133/2018 du 3 décembre 2018 consid. 4.3.1; arrêts AC.2021.0104 du 22 septembre 2021 consid. 3; AC.2021.0142 du 7 septembre 2021 consid. 3; AC.2021.0012 du 15 juillet 2021 consid. 2).
cc) Par ailleurs, lorsqu'une modification est apportée ultérieurement à un projet déjà mis à l'enquête publique, il convient d'examiner si une nouvelle enquête se justifie. Les principes de la proportionnalité, respectivement de l'économie de procédure, impliquent de renoncer à toute enquête pour les modifications de "minime importance" (art. 117 LATC). Les modifications plus importantes, mais qui ne modifient pas sensiblement le projet, peuvent être soumises à une enquête complémentaire au sens de l’art. 72b du règlement du 19 septembre 1986 d'application de la LATC (RLATC; BLV 700.11.1). Les modifications plus importantes doivent faire l’objet d’une nouvelle enquête publique selon l’art. 109 LATC (arrêts AC.2019.0284 du 7 octobre 2020 consid. 2b; AC.2019.0087 du 2 juillet 2020 consid. 11a/bb et AC.2019.0310 du 2 juin 2020 consid. 4a). De jurisprudence constante, il n'y a pas lieu de soumettre à une enquête publique complémentaire des modifications apportées à un projet de construction après l'enquête publique, lorsque celles-ci tendent à supprimer ou corriger divers éléments critiqués par les opposants (arrêts AC.2020.0270 du 9 novembre 2021 consid. 2b/cc; AC.2019.0284 consid. 2b; AC.2019.0087 consid. 11a/bb; arrêt AC.2019.0133 du 25 février 2020 consid. 1a) ou lorsqu'elles visent à rendre le projet réglementaire (arrêts AC.2020.0246 du 21 mai 2021 consid. 2a et les références citées; AC.2020.0235 du 20 mai 2021 consid. 2a).
dd) En vertu de l'art. 35 al. 1 LPA-VD, les parties et leurs mandataires peuvent en tout temps consulter le dossier de la procédure, sauf cas particuliers (cf. art. 36 LPA-VD).
c) En l'espèce, le projet a effectivement été modifié postérieurement à l'enquête publique, ce qui ressort clairement du ch. 5 des décisions de levée des oppositions. Les recourants ne peuvent rien tirer du fait que l'autorité intimée ne leur a pas spontanément communiqué les documents relatifs aux modifications litigieuses dans la mesure où il leur était loisible de solliciter la consultation du dossier durant le délai de recours, respectivement dans le cadre de la présente procédure. Les conseils des recourants 1 et 2, qui ne pouvaient ignorer ce droit de consultation, n'en ont cependant pas fait usage, de sorte qu'ils ne sauraient se plaindre de leur éventuelle méconnaissance des modifications du projet pour conclure à une violation de leur droit d'être entendus de ce chef.
S'agissant des modifications proprement dites, elles ont consisté à supprimer trois logements et rattacher les espaces y relatifs à des appartements existants, réduire la taille des garages souterrains, réduire le nombre de places de stationnement, déplacer la limite de propriété séparant les parcelles nos 1604 et 1607 (nouvel état) et compléter les documents relatifs à la protection contre les incendies. Contrairement à ce qu'affirment les recourants, ces éléments n'ont pas sensiblement modifié le projet. À l'exception du mur du garage souterrain, déplacé de peu, le projet initial n'a pas été touché dans son implantation, sa volumétrie, etc. La réaffectation des surfaces libérées par la suppression des trois logements est de plus parfaitement claire et a uniquement impliqué la création d'un escalier intérieur. Quant au déplacement de la limite, il est pour le moins minime. Manifestement destinées à répondre – certes partiellement – aux oppositions, respectivement à garantir la réglementarité du projet, ces modifications, qui vont de surcroît dans le sens d'une diminution du projet, ne requéraient pas d'enquête complémentaire, conformément à la jurisprudence constante du tribunal de céans.
d) Le grief est rejeté.
7. a) Sur le fond, tous les recourants 1, 2, 4 et 5 se prévalent d'une violation de l'art. 12 RCATC applicable en présence d'un fonds situé à cheval sur deux zones d'affectations différentes. De leur point de vue, les règles plus strictes de la zone de villas seraient applicables à l'ensemble du projet en vertu de l'al. 1 de cette disposition et non celles de la zone de faible densité. Les constructions ne pourraient par ailleurs bénéficier de l'al. 2, selon lequel la municipalité peut déclarer applicables à la totalité d'une parcelle les règles de la zone dans laquelle au moins les deux tiers du bien-fonds sont compris et pour autant que l'intégralité de la construction soit située dans cette zone. Ce choix de la municipalité devrait en effet être justifié par des circonstances objectives qui, en l'espèce, feraient défaut puisque la majorité des parcelles voisines seraient régies par la zone de villas et que le projet tirerait un parti déraisonnable des règles de la zone de faible densité. L'intérêt public à la densification ne remédierait pas à la disproportion évidente entre le projet et le reste du quartier, ce d'autant moins que le Plan directeur communal préconiserait au contraire d'assurer un développement modéré et maîtrisé du tissu bâti dans la zone urbaine. Le projet se heurterait de même au plan spécial Les Cabolles qui témoignerait d'une volonté de limiter le nombre d'étages dans le secteur et, par conséquent, la densité. A cet égard, ils ajoutent que la disposition réglementaire ne fait pas de distinction entre les parties enterrées, respectivement hors sol des constructions, de sorte que toutes seraient exclues. La construction ne serait par ailleurs pas intégralement située dans la zone de faible densité, puisque la place de jeux, ainsi que certains éléments du garage souterrain des bâtiments A et B empièteraient dans la zone de villas.
b) De longue date, le Tribunal fédéral a jugé qu'il n'était pas loisible aux autorités communales d'appliquer, de manière générale et sans aucun correctif, à toute la surface des parcelles coupées par une limite de zones les règles valables pour la partie située dans la zone de la plus forte densité. Cela conduirait en effet à une modification substantielle de la planification communale (ATF 98 I 581 consid. 4a; arrêt TF 1C_339/2017 du 6 mars 2018 consid. 3.3.1). Le tribunal de céans a également retenu qu'en présence d'une parcelle à cheval sur deux zones, il convenait d'éviter toute opération susceptible de déjouer les règles et la destination auxquelles le législateur a entendu assujettir chaque portion du territoire communal (prononcé de l'ancienne Commission cantonale de recours du 4 avril 1983 in RDAF 1986 p. 190 in RDAF 1986 p. 190). Aussi, en l'absence de règles communales régissant spécialement ce type de situations, que les communes sont libres d'adopter, une construction projetée sur une parcelle s'étendant sur deux zones doit satisfaire aux exigences de chacune des deux zones, en particulier à celles régissant la destination de la zone et le rapport entre la surface de la parcelle et la surface bâtie, lorsque la construction est implantée sur les deux zones (cf. arrêt AC. 2017.0101 du 18 mai 2017 consid. 2a, confirmé par arrêt TF 1C_339/2017 du 6 mars 2018). Sur cette base, le tribunal de céans a jugé qu'un projet de construction peut être considéré comme situé dans une seule zone lorsque le bâtiment est effectivement implanté dans une seule des deux zones, même si certains éléments, en l'occurrence deux places de stationnement et la rampe d'accès à un garage souterrain, étaient pour leur part implantés dans l'autre zone (cf. arrêt AC.2019.0366, AC.2019.0367 du 17 septembre 2020 consid. 3). Si cela ne ressort pas explicitement de l'arrêt, l'examen du plan de situation relatif au projet en question révèle qu'une partie du garage souterrain lui-même empiétait également sur la zone voisine.
Au niveau communal, l'art. 12 RCATC dispose ce qui suit:
" Art. 12 - Parcelle à cheval sur deux zones
1 Dans le cas où la limite de deux zones constructibles traverse un même bien-fonds, la Municipalité peut tenir compte de la totalité du bien-fonds pour l'appréciation du caractère réglementaire du projet de construction, les dispositions de la zone où les possibilités de bâtir sont les plus réduites étant alors seules applicables.
2 Lorsque les circonstances le permettent, la Municipalité peut en outre déclarer applicables à la totalité d'un bien-fonds les dispositions en vigueur dans la zone constructible où se trouve la plus grande partie de la propriété, au minimum les deux tiers. Dans ce cas, la construction doit être implantée en totalité sur la partie de la propriété située dans la zone aux règles de laquelle elle obéit."
c) En l'espèce, l'autorité intimée a fait application de l'al. 2 de la disposition qui précède. Il s'agit là d'une faculté dont la municipalité ne peut faire usage que moyennant le respect préalable de deux conditions.
Le respect de la première n'est pas litigieux dans la mesure où plus des deux tiers de la surface de chacune des parcelles nos 1604 et 1607 (nouvel état) sera incluse dans la zone de faible densité. La deuxième ne l'est pas non plus puisque les quatre bâtiments A à C seront implantés dans cette même zone. Il est certes exact que certains éléments seront situés dans la zone de villas, ce qui ne remet toutefois pas en question l'appréciation qui précède. Il s'agira en effet d'une partie de la place de jeux située au sud-est de la parcelle no 1607 (nouvel état) ainsi que, au nord-est de la parcelle no 1604 (nouvel état), d'une portion du garage souterrain, de deux places de stationnement pour les visiteurs et de l'ascenseur à voitures. Au vu de la jurisprudence rappelée ci-dessus, l'autorité intimée était fondée à considérer que ces éléments n'étaient pas déterminants au sens de l'art. 12 al. 2 RCATC. S'agissant plus particulièrement de l'ascenseur à voitures, il est vrai qu'il sera abrité par une petite construction (3,93 m x 3,92 m pour une hauteur de 2,94 m), totalement indépendante des bâtiments A et B. Il s'agit à l'évidence d'une dépendance de peu d'importance et c'est ainsi qu'il a été traité par l'autorité intimée puisqu'il sera situé dans les espaces réglementaires. De ce fait, il pouvait également être considéré comme n'étant pas déterminant au sens de l'art. 12 al. 2 RCATC. En présence d'une parcelle située à cheval sur deux zones, il est en effet important que le choix de l'autorité communale d'appliquer les dispositions de l'une ou l'autre de ces zones ne permette pas de déjouer les règles et la destination auxquelles le législateur a entendu assujettir chaque portion du territoire communal. Or, cet objectif est garanti par l'interprétation de l'autorité intimée, étant rappelé que les dépendances sont régies par des règles spécifiques (cf. art. 39 RLATC) – en raison précisément de leur peu d'importance – et quelle que soit la zone dans laquelle elles se trouvent. Pour ces motifs, elles sont impropres à remettre en cause les dispositions adoptées en lien avec chacune des deux zones concernées.
Les deux conditions préalables étant réunies, l'autorité intimée pouvait déclarer les règles de la zone de faible densité applicables à tout le projet, pour autant que "les circonstances le permettent". En usant de cette formulation et en adoptant une disposition potestative, le législateur communal a entendu ménager un large pouvoir d'appréciation à la municipalité pour trancher de cas en cas. Ce n'est donc qu'avec retenue que le tribunal de céans se doit d'examiner si l'autorité intimée a correctement interprété et appliqué l'art. 12 al. 2 RCATC, étant rappelé que, de jurisprudence constante, elle jouit d'un certain pouvoir d'appréciation dans l'interprétation qu'elle fait des règlements communaux et des notions juridiques indéterminées qu'ils contiennent (cf. arrêt AC.2021.0230, AC.2021.0231 du 4 mai 2022 consid. 8b/cc et les références citées).
A cet égard, l'autorité intimée a justifié son choix d'appliquer l'art. 12 al. 2 RCATC par une volonté de permettre la densification désormais exigée en matière d'aménagement du territoire. Ce raisonnement n'est pas critiquable puisque le principe de densification répond effectivement aux intérêts publics importants que sont l'utilisation mesurée du sol et la densification vers l'intérieur (ATF 145 I 52 consid. 4.4; 144 II 41 consid. 5.2; 137 II 23 consid. 4.3; arrêt TF 1C_2015/2019 du 8 mai 2020 consid. 4.2). Le Plan directeur communal dont se réclament les recourants pour s'opposer à la densification prétendument massive du secteur n'est pas pertinent. D'une part, il date de 1995, soit une période à laquelle la densification revêtait une importance moindre qu'actuellement. D'autre part, la concrétisation de l'IOS de 0,2 prévu pour la zone ne peut à l'évidence être qualifiée de densification déraisonnable ou excessive (sur cette question, cf. ég. consid. 9 et 15 ci-dessous relatifs à l'IOS et à la clause d'esthétique).
L'autorité intimée a également justifié son choix par "les circonstances objectives du cas". Si elle ne les a certes pas détaillées, il ressort du PGA que la zone de faible densité du secteur constitue en quelque sorte une transition entre la zone de moyenne densité à l'ouest et la zone de villas à l'est. Il n'en demeure pas moins que la délimitation en arc de cercle de ces deux zones à cet endroit est surprenante. Elle ne coïncide pas avec le foncier et sa raison d'être. C'était initialement lié au passage prévu de l'"artère 35" à cet endroit selon le plan Les Cabolles de 1964. Lors de l'inspection locale, le représentant de la municipalité a confirmé que ce projet d'artère était abandonné, ce qui implique que cette délimitation insolite n'a aujourd'hui plus de justification. On peut également l'interpréter comme une raison objective d'appliquer l'art. 12 al. 2 RCATC. Il est ainsi manifeste qu'à la première difficulté liée à l'existence de deux zones s'ajoute celle résultant de leur délimitation en arrondi au niveau des parcelles en cause. Dans ces circonstances, on ne saurait reprocher à l'autorité intimée d'avoir considéré que les circonstances objectives justifiaient de recourir à l'art. 12 al. 2 RCATC.
Les recourants contestent certes l'interprétation de l'autorité intimée qui, selon une jurisprudence constante, jouit d'un certain pouvoir d'appréciation dans l'interprétation qu'elle fait des règlement communaux (cf. arrêt AC.2021.0230, AC.2021.0231 du 4 mai 2022 consid. 8b/cc et les références citées). Ils échouent toutefois à démontrer que l'interprétation de l'autorité intimée ne serait pas défendable vu les considérants qui précèdent. A toutes fins utiles, le tribunal relève encore que le plan Les Cabolles de 1964 n'est pas pertinent, contrairement à ce que suggèrent les recourants, puisqu'il n'est plus en vigueur (cf. consid. 13b ci-dessous).
d) Mal fondé, le grief est rejeté.
8. a) En lien avec le respect des distances aux limites, les recourants 2 indiquent que la limite projetée entre les parcelles nos 1604 et 1607 aurait, "[s]i l'on comprend bien", été modifiée pour répondre au grief correspondant de leur opposition. Ils ne précisent cependant pas si le grief est ou non maintenu. Ils confirment en revanche qu'eu égard à leur profondeur de 2,5 m, les balcons seraient inadmissibles dans les espaces réglementaires et devraient au contraire respecter les distances aux limites. Faute de satisfaire à cette obligation, l'autorisation de construire devrait être annulée.
b) L'art. 16 RCATC a la teneur suivante:
" Article 16 - Distances aux limites et entre bâtiments
1 La distance minimum entre un bâtiment et les limites de propriété est déterminée par la longueur et la hauteur de la façade correspondante.
2 Elle est au minimum de 5.00 m. par rapport aux façades ne dépassant pas 16.00 m. de longueur.
3 La distance à la limite est augmentée de 0.30 m. par mètre ou fraction de mètre de la longueur supplémentaire.
4 Lorsque la hauteur à la corniche, calculée conformément à l'article19, dépasse 10.00 m., la distance de la façade par rapport à la limite est augmentée de la totalité du dépassement.
5 Sous réserve des autres dispositions légales, la distance minimale entre bâtiments construits sur une même parcelle est de 5.00 m.
6 Les garages souterrains et leurs équipements tels que les ascenseurs à voitures ne sont pas pris en compte dans le calcul de la distance aux limites."
Selon la jurisprudence, la question de savoir s'il convient de prendre en compte un élément de construction dans le calcul des distances aux limites doit, de manière générale, être examinée en fonction du but poursuivi par ce type de règle (cf. arrêts AC.2018.0092 du 29 octobre 2019 consid. 8a/aa; AC.2016.0168 du 31 janvier 2019 consid. 9d). La réglementation sur les distances aux limites tend principalement à préserver un minimum de lumière, d’air et de soleil entre les constructions afin de garantir un aménagement sain et rationnel; elle a pour but d’éviter notamment que les habitants des biens-fonds contigus n’aient l’impression que la construction voisine les écrase. Elle vise également à garantir un minimum de tranquillité aux habitants (arrêts CDAP AC.2020.0264 du 17 décembre 2020 consid. 2d/aa; AC.2018.0185 du 5 août 2019 consid. 3c). Le critère pour déterminer si un élément de construction doit être qualifié d’avant-corps (et par conséquent être pris en compte dans le calcul de la distance aux limites) tient à son aspect extérieur et à sa volumétrie. En général, les éléments en saillie dont la profondeur ne dépasse pas celle qui est communément admise pour les balcons (1,5 m) ne sont pas pris en considération dans le calcul du coefficient d’occupation du sol et de la distance à respecter entre bâtiments et limites de propriété (cf. arrêts AC.2019.0374 précité consid. 4 et AC.2019.0026 du 23 juillet 2020 consid. 3c). Cela étant, la limite de 1.50 m n'est qu'indicative. Il est en effet admis que, sur la base d'une pratique ou d'une réglementation communale contraire, la profondeur des balcons peut atteindre 2 m, voire 2.50 m (Ibidem et les références citées).
Dans deux affaires concernant spécifiquement la Commune de Pully, le tribunal de céans a déjà confirmé que des balcons dont certains avaient une profondeur de 2,5 m étaient admissibles dans les espaces réglementaires. Non fermés latéralement, ils ne reposaient de surcroît pas sur des piliers, conservaient un caractère accessoire par rapport au bâtiment principal et, visuellement, n'apparaissaient pas comme des éléments constituant un volume supplémentaire du bâtiment, de sorte qu'il s'agissait bien de balcons et non d'avant-corps (cf. arrêts AC.2021.0311 du 13 juin 2022 consid. 3d et arrêt AC.2019.0374 du 16 juin 2020 consid. 4). Par ailleurs, le tribunal a confirmé que la pratique constante de la municipalité d'autoriser les balcons jusqu'à une profondeur de 2,5 m dans les espaces réglementaires, celle-ci usant du pouvoir d'appréciation qui lui est reconnu lorsqu'elle interprète son règlement, était admissible et confortée par l'interprétation systématique du RCATC (cf. arrêt AC.2019.0374 précité consid. 4d).
c) En l'occurrence, la limite entre les parcelles nos 1604 et 1607 a effectivement été déplacée, afin de respecter la distance aux limites de l'ensemble des bâtiments. Les recourants ne contestent pas que le projet soit désormais réglementaire, ce qui résulte au demeurant des plans modifiés. Pour le reste, les recourants ne soutiennent pas qu'en raison de leur profondeur de 2,5 m, les balcons devraient être qualifiés d'avant-corps prohibés dans les espaces réglementaires. L'examen des plans atteste d'ailleurs qu'ils ne seront pas fermés latéralement, ne reposeront pas sur des piliers et conserveront un caractère accessoire par rapport aux bâtiments principaux, de sorte qu'ils n'apparaîtront pas comme des volumes supplémentaires pour un observateur extérieur.
d) Pour ces motifs, c'est à bon droit que l'autorité intimée a autorisé l'empiètement des balcons dans les espaces réglementaires. Infondé le grief de non-respect des distances aux limites et entre bâtiments doit être écarté.
9. a) Les recourants 1 à 4 contestent ensuite le respect des règles relatives à l'IOS. Globalement, le projet excèderait l'IOS maximum, et la modification de la limite de propriété entre les parcelles nos 1604 et 1607 (nouvel état) pourrait de surcroît avoir une incidence sur le calcul de l'indice. Le calcul de l'IOS de la constructrice et de l'autorité intimée serait par ailleurs erroné, puisqu'il n'inclurait pas la surface non couverte de la rampe d'accès au garage souterrain situé sous les bâtiments C et D ainsi que les quatre terrasses situées devant les nouvelles salles de jeux/fitness aux rez inférieurs des bâtiments, violant ainsi l'art. 11 al. 2 RCATC. Les recourants contestent encore que le transfert d'indice autorisé par l'autorité intimée avec la parcelle n° 1696, censé garantir le respect de l'IOS, soit admissible. D'une part, la parcelle précitée ne se trouverait pas dans la même zone que les deux futures parcelles du projet. Or, un transfert "interzones" permettrait l'application d'indices différents le long d'une limite de zones et la construction de bâtiments de densité différente au sein d'une même zone par augmentation des droits à bâtir. En définitive, cela reviendrait à s'affranchir conventionnellement des limites de zones, procédé inadmissible. D'autre part, les parcelles nos 1607 (nouvel état) et 1696 ne seraient pas contigües, ce qui exclurait également un transfert d'indice.
Pour leur part, l'autorité intimée, la constructrice et la propriétaire soutiennent que le calcul de l'IOS est exact. En annexe à sa réponse, l'autorité intimée a du reste produit son calcul détaillé, rappelant que le projet bénéficierait du bonus Minergie (+ 5%) et que les balcons n'étaient pas comptabilisés dans l'IOS en vertu de l'art. 11 al. 2 let. d RCATC. Les terrasses et autres éléments pointés par les recourants n'ayant pas à être comptabilisés dans l'IOS selon le RCATC, c'est à bon droit qu'ils en auraient été exclus. Le transfert d'indice serait enfin justifié par le fait que l'IOS serait identique dans chacune des zones en question (0,2). Pour la propriétaire, les parcelles seraient en outre contigües, tandis que l'autorité intimée et la constructrice soutiennent que la jurisprudence fédérale permettrait un transfert entre biens-fonds non contigus en présence, comme en l'espèce, d'un "ensemble de parcelles concernées par un projet". Du point de vue formel, l'autorité intimée rappelle avoir posé comme condition suspensive au permis qu'une mention de restriction de droit public à la propriété soit inscrite au Registre foncier, afin de garantir le transfert des droits à bâtir. Dans ces conditions, l'IOS serait respecté.
b) aa) En vertu de l'art. 10 RCATC, l’indice d’occupation du sol est le rapport numérique entre la surface bâtie déterminante et la surface constructible de la parcelle. Dans toutes les zones à bâtir, il ne peut excéder les 20 % (1:5) de la surface de celle-ci. L'art. 11 al. 1 RCATC dispose que la surface bâtie déterminante d’un bâtiment, calculée conformément à la norme en vigueur au moment de l’application de la présente disposition (actuellement norme SIA 504 421, éd. 2004 "Aménagement du territoire - Mesures de l'utilisation du sol"), est la projection sur un plan horizontal du volume bâti y compris les parties saillantes du bâtiment et les jardins d'hiver. Elle doit également tenir compte des dépendances telles que définies à l’article 26 du présent règlement, qui ne sont toutefois comptabilisée dans la surface bâtie que pour autant qu'elles atteignent une surface minimale de 36 m2 (cf. art. 26 al. 2 et 3 RCATC). L'art. 11 al. 2 RCATC mentionne les divers éléments qui ne sont pas pris en considération dans le calcul de l'IOS.
bb) Sur la base des dispositions du RCATC qui précèdent, la CDAP a déjà jugé que, "de jurisprudence constante, il est admis qu'il serait abusif, en l'absence de dispositions communales contraires, de prendre en considération dans le calcul de la surface bâtie les aménagements extérieurs ne nécessitant pas d'intervention particulière sur le niveau du sol et ne constituant pas à proprement parler des constructions en volume. Tel est le cas des places de parc, d'une voie d'accès ou d'une terrasse non couverte" (cf. arrêt AC.2018.0092, AC.2018.0092 du 29 octobre 2019 consid. 11d, v. ég. arrêts AC. 2012.0261 du 27 juin 2013 consid. 4b/cc; AC. 2005.0276 du 23 novembre 2006 consid. 8c). Dans une affaire concernant la Municipalité de Pully, la CDAP a encore confirmé cette jurisprudence (cf. arrêt AC.2019.0374 précité consid. 6b).
cc) Concernant le transfert des possibilités de bâtir, il est admissible même sans disposition légale expresse, l'essentiel étant, selon la jurisprudence, que la surface voisine mise à contribution pour le calcul de la surface constructible ne puisse plus servir ultérieurement à un tel calcul (cf. arrêt TF 1C_389/2013 du 25 mars 2014 consid. 4.1). Il en a été déduit que ceci implique pratiquement que la surface soit grevée d'une servitude de non-bâtir au profit de la collectivité (ATF 109 Ia 188 consid. 3; 101 Ia 289 consid. 3a).
Les indices d'utilisation du sol ont notamment pour but de concrétiser les principes d'aménagement du territoire – en particulier le maintien d'une certaine harmonie entre les constructions et l'espace non bâti (cf. art. 1 et 3 de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire [LAT; RS 700]). Ils ne sont toutefois pas les seuls outils à disposition de l'autorité pour atteindre ces objectifs. Les règles sur les distances, sur les dimensions (longueur, largeur, hauteur) et sur l'ordre des constructions (contigu ou non contigu) remplissent en effet des fonctions similaires. Elles peuvent du reste s'appliquer en combinaison avec les indices d'utilisation du sol (cf. arrêt TF 1C_332/2007 du 13 mars 2008 consid. 4.2). Les règles de densité prises isolément ont des conséquences variables selon la surface de la parcelle, qui peut être très petite ou très grande. La surface maximale du bâtiment à construire dépend ainsi du facteur tout fortuit de la taille de la parcelle (ATF 101 Ia 289 consid. 3a). Les objectifs de l'aménagement du territoire susmentionnés doivent donc s'analyser à l'échelle de la zone ou du quartier concerné et non seulement à l'échelle de la parcelle (arrêts TF 1C_478/2015 du 8 avril 2016 consid. 3.4.3 et 1C_389/2013 précité consid. 4.1). C'est pour cette raison que l'on admet que le coefficient d'utilisation ou d'occupation du sol puisse être transféré à certaines conditions sur une parcelle contiguë sise dans la même zone (cf. arrêts TF 1C_389/2013 du 25 mars 2014 consid. 4; 1C_332/2007 du 13 mars 2008 consid. 4.3; 1P.459/2004 du 9 février 2005 consid. 4.2.3).
S'agissant du critère de la contiguïté, le Tribunal fédéral a déjà jugé qu'une parcelle pouvait bénéficier d'un transfert d'indice de plusieurs biens-fonds qui ne lui étaient pas tous directement contigus, puisqu'ils étaient contigus entre eux, que le constructeur pouvait en disposer et qu'ils formaient une bande de terrain en bordure du périmètre qui, prise dans son ensemble, jouxtait la parcelle bénéficiaire. En d'autres termes, ces biens-fonds auraient pu se prêter à un remembrement de manière à rendre l'ensemble contigu à la parcelle bénéficiaire (cf. arrêt TF 1C_735/2013 du 13 mai 2014 consid. 2.2). Dans une autre affaire, il a été jugé que même si l'une des cinq parcelles concernées par le transfert d'indice n'était pas contigüe, elles formaient initialement une aire homogène et que les transferts étaient intervenus en raison de leur remaniement. Les propriétaires auraient tout aussi bien pu les réunir en deux, voire une seule parcelle, de sorte que la configuration et la répartition des bâtiments sur la surface n'aurait plus eu d'importance (cf. arrêt TF 1C_389/2013 précité consid. 4.2). Au niveau cantonal, le tribunal de céans a confirmé que des parcelles voisines – et non contiguës – ne pouvaient bénéficier d'un transfert d'indice, sous réserve du cas particulier de l'existence de parcelles à traiter comme un ensemble (cf. arrêt AC.2019.0174 du 10 janvier 2020 consid. 4e).
Bien que ni la jurisprudence fédérale, ni la jurisprudence cantonale ne le mentionnent systématiquement, le transfert de droits à bâtir doit également avoir lieu entre parcelles d'une même zone. Le Tribunal fédéral a en effet toujours répondu négativement à la question de savoir si un report d'indice était possible entre deux parcelles soumises à un régime juridique suffisant (transfert interzone) (cf. ATF 109 Ia 188 consid. 3; arrêts TF 1C_82/2020 du 21 octobre 2020 consid. 3.5; 1C_30/2016 du 21 juin 2016 consid. 3.1). À défaut, il serait possible d'édifier, dans les secteurs en limite de zones, des constructions avec des indices d'utilisation différenciés. Ce procédé reviendrait en outre à ignorer les limites de zones instituées par un plan d'aménagement et à modifier, par une décision administrative, la répartition des zones constructibles décidées par le législateur communal (cf. ATF 109 Ia 188 consid. 3; v. ég. ATF 110 Ia 91 consid. 2d). Une exception à cette règle n'est admissible que sur la base d'une disposition légale expresse (cf. ATF 109 Ia 188 consid. 3; arrêts précités TF 1C_82/2020 consid. 3.5 i.f. et 1C_30/2016 consid. 3.1). Par ailleurs, le Tribunal fédéral a jugé qu'un report de droits à bâtir entre des parcelles formellement sises dans des zones distinctes (zones 3 et 3B) était possible dans la mesure où elles pouvaient être assimilées puisque les dispositions qui les régissaient étaient identiques (cf. arrêt TF 1C_735/2013 du 13 mai 2014 consid. 2.2).
Enfin, il sied de rappeler que le principe de densification répond à l'intérêt public à une utilisation mesurée du sol (art. 1 al. 1 LAT; ATF 137 II 23), au développement de l'urbanisation vers l'intérieur (art. 1 al. 2 let. abis LAT), à la création d'un milieu bâti compact (art. 1 al. 2 let. b LAT) et à l'utilisation dans les zones à bâtir des friches, des surfaces sous-utilisées ou des possibilités de densification des surfaces de l'habitat (art. 3 al. 3 let. abis LAT) (arrêt TF 1C_250/2019 du 8 mai 2020 consid. 4.2). Selon le Tribunal fédéral, l'exploitation maximale des possibilités de construire répond également à ces mêmes intérêts publics (ATF 145 I 52 consid. 4.4; arrêts TF 1C_340/2020 du 26 février 2021 consid. 2.6 et 1C_104/2020 du 23 septembre 2020 consid. 2.10).
c) En l'espèce, il résulte du plan de situation modifié, dressé par un géomètre officiel – dont l'exactitude n'est pas remise en cause par les recourants –, que les parcelles nos 1604 et 1607 (nouvel état) auront une surface de 2'246 m2 et 2'111 m2. Leur IOS respectif sera ainsi de 449,2 m2 (2'246 x 0,2) et 422,2 m2 (2'111 x 0,2), puisqu'il est fixé à 0,2 pour chacune des zones concernées. Sous réserve de l'admissibilité du procédé (cf. ci-dessous), la première parcelle bénéficiera d'un report d'indice de 28 m2 de la parcelle no 1696, ce qui implique qu'une surface de 140 m2 (28 x 5) soit encore disponible sur la parcelle no 1696, ce qui n'est pas contesté. La seconde bénéficiera quant à elle de 56 m2 en provenance de la même parcelle, ce qui correspond à une surface de 280 m2 dont la disponibilité n'est pas non plus contestée. Partant, les IOS seront portés à 477,2 m2 (449,2 + 28) pour la première parcelle et 478, 2 m2 (422,2 + 56) pour la seconde. En vertu de l'art. 97 al. 4 LATC, s'y ajoutent 5% de bonus Minergie pour chacune des parcelles, soit 23,86 m2 respectivement 23,91 m2. L'IOS total ascende par conséquent à 501,06 m2 pour la parcelle no 1604 (nouvel état) et 502,11 m2 pour la parcelle no 1607 (nouvel état).
Il ressort du dossier et du "Schéma du calcul des surfaces" produit par la propriétaire, que les bâtiments A et B mobiliseront un IOS de 498,6 m2, tout comme les bâtiments C et D sur la parcelle voisine. Le projet serait ainsi réglementaire. En vertu de la jurisprudence rappelée ci-dessus et contrairement à ce que prétendent les recourants, c'est toutefois à bon droit que les terrasses non couvertes et la rampe d'accès non couverte n'ont pas été comptabilisées. Le calcul d'indice peut ainsi être confirmé sans réserve.
Cela étant, l'IOS ne serait respecté que pour autant que le transfert d'indice soit admissible. Les recourants ne contestent pas que la parcelle voisine no 1696 dispose encore de droits à bâtir inutilisés permettant des transferts de 28 m2 et 56 m2 mais estiment que les conditions de contiguïté et d'identité des zones ne seraient pas réunies.
A juste titre, les recourants ne contestent pas que les parcelles nos 1604 (nouvel état) et 1696 sont contigües, puisqu'elles partageront une limite de propriété. Ils soutiennent en revanche que tel ne serait pas le cas des parcelles no 1607 (nouvel état) et n° 1696 qui partageront pourtant un point limite définissant l'angle nord-est de la première et sud-ouest de la seconde. Il n'est cependant pas nécessaire de déterminer si, comme le suggèrent les recourants, la contiguïté implique que deux parcelles partagent une limite et non seulement un point limite. Adjacentes, les parcelles nos 1604 et 1607 (nouvel état) seront le résultat du remembrement d'un ensemble de parcelles qui, bien que difficilement constructibles en l'état du fait de leurs tailles, formes et surfaces, forment actuellement un ensemble homogène destiné à accueillir un projet pensé au niveau de l'ensemble et non de chacune des parcelles du secteur. Au demeurant, les deux futures parcelles pourraient tout à fait être réunies par leurs propriétaires, respectivement la constructrice, en une seule parcelle contiguë au bien-fonds no 1696. Dans ces circonstances et conformément à la jurisprudence fédérale, la prétendue absence de contiguïté entre les parcelles nos 1607 et 1696 ne s'opposerait quoi qu'il en soit pas à un transfert d'indice.
Concernant l'identité des zones, les deux futures parcelles seront majoritairement colloquées en zone de faible densité et en zone de villas pour une part marginale. Cela étant, le projet sera intégralement implanté en zone de faible densité et soumis aux règles y relatives (cf. consid. 7 ci-dessus). C'est, partant, cette zone qui est déterminante les concernant. La parcelle no 1696 est quant à elle colloquée pour environ 220 m2 en zone de faible densité, le solde des 3'332 m2 qui la composent étant inclus dans la zone de villas. Or, 420 m2 de zone de faible densité seraient en réalité nécessaires aux transferts litigieux, c'est dire que même à supposer que l'intégralité de la surface de la parcelle contributrice sise en zone de faible densité soit mobilisée, il manquerait encore environ 140 m2. Or, bien qu'elles disposent d'un IOS identique, les zones de villas et de faible densité ne sauraient être assimilées puisque, comme le soulignent à bon droit les recourants, le nombre de niveaux et la hauteur des bâtiments diffèrent. Il en résulte que l'on se trouve bien face à un transfert interzone en principe prohibé par la jurisprudence, sauf base légale expresse.
Sur ce dernier point, il semble néanmoins possible de retenir que l'art. 12 RCATC constitue en quelque sorte une disposition dérogatoire incluant notamment une règle de transfert interzone. En effet, lorsqu'une même parcelle est colloquée dans deux zones, il est possible de faire bénéficier le projet de l'intégralité des règles régissant l'une des deux zones – soit en particulier l'IOS et même s'il est supérieur – moyennant toutefois le respect de deux conditions impératives (implantation dans la zone dont les règles sont appliquées et rapport minimal de deux tiers en faveur de cette même zone sur la parcelle, cf. consid. 7 ci-dessus).
Il convient de déterminer si cette disposition peut être utilisée pour autoriser un transfert interzone entre deux parcelles. Le bien-fonds est effectivement situé à cheval sur deux zones, le transfert d'indice proviendrait d'une même zone (de villas) et la condition de l'implantation du projet serait respectée (intégralement situé dans la zone de faible densité). Enfin, en ajoutant les surfaces correspondant aux reports d'indices litigieux, à savoir 140 m2 pour la parcelle no 1604 (nouvel état) et 280 m2 pour la parcelle no 1607 (nouvel état), et même à supposer qu'il s'agisse uniquement de surfaces colloquées en zone de villas, le ratio des deux tiers en faveur de la zone de faible densité serait respecté pour chacune des parcelles. Le procédé n'apparaît par ailleurs pas abusif. Si, en effet, plutôt que d'obtenir un transfert d'indice, la constructrice obtenait réellement la propriété des surfaces (zone de villas) correspondantes de la parcelle no 1696, l'IOS du projet serait réglementaire en vertu de l'art. 12 RCATC. Il ne devrait pas en aller autrement du simple fait que, comme en l'espèce, les intéressés recourent à un outil (le transfert d'indice) permettant de dissocier la propriété et les éventuels droits à bâtir qui lui sont liés plutôt que de procéder à un transfert pur et simple de propriété. On ajoute que le Tribunal fédéral a toujours refusé le transfert interzone sans base légale expresse au motif qu'il permettrait d'édifier, dans les secteurs en limite de zones, des constructions avec des indices d'utilisation différenciés. Ce procédé reviendrait en outre à ignorer les limites de zones instituées par un plan d'aménagement et à modifier, par une décision administrative, la répartition des zones constructibles décidées par le législateur communal. Or, l'art. 12 al. 2 RCATC régit précisément ces situations lorsqu'un bien-fonds est traversé par une limite de zone. Dans ces cas, le législateur communal autorise la municipalité à moduler les règles applicables au niveau des parcelles touchées par une limite de zones dans le cadre tracé par cette disposition: les conditions d'implantation et de surface minimale permettent d'éviter d'éventuels excès. Ainsi, dans la mesure où les parcelles litigieuses sont situées à cheval sur deux zones et que chacune d'elles respectera les conditions de l'art. 12 al. 2 RCATC, rien ne s'oppose à l'application de cette disposition qui constitue une base légale expresse permettant – entre autres – un transfert interzone.
En dernier lieu, on soulignera que, comme en cas de transfert intrazone, il est essentiel de garantir que les droits reportés ne pourront pas être utilisés une seconde fois. La mention au Registre foncier exigée par l'autorité intimée (condition suspensive) garantira le respect de cette condition.
d) Il ressort des considérants qui précèdent que le projet respecte les règles relatives à l'IOS. Le recours doit donc être rejeté sur ce point.
10. a) Dans un autre grief, les recourants soutiennent que l'accès par le sud (chemin du Vigneron) aux bâtiments C et D serait insuffisant. Les parcelles actuelles nos 1607 et 1608 ne bénéficieraient en effet pas de servitudes de passage pour véhicules sur les parcelles nos 1637 et 1666, alors même que les occupants seraient contraints d'emprunter ces tronçons pour se rendre dans le garage souterrain sud. La réunion des parcelles précitées et le transfert d'indice prévu conduiraient en outre à une aggravation des servitudes existantes, en violation de l'art. 739 du Code civil suisse du 10 décembre 1907 (CC; RS 210). Ainsi l'autorité intimée aurait-elle dû constater que les accès étaient insuffisamment garantis du point de vue juridique et renvoyer la constructrice à agir par la voie civile préalablement à la délivrance de l'autorisation de construire. Faute pour elle de l'avoir fait, il reviendrait à la CDAP d'annuler le permis de construire de ce chef.
b) aa) Conformément à l'art. 22 al. 2 let. b LAT, l'autorisation de construire n'est délivrée que si le terrain est équipé. Tel est le cas selon l'art. 19 al. 1 LAT lorsqu'il est desservi d'une manière adaptée à l'utilisation prévue par des voies d'accès.