BIAZZI SA/Municipalité de Blonay, Service du développement territorial | En 1991, reprise par une entreprise commerciale d'un immeuble construit vers 1970 en zone agricole mais non voué à l'exploitation agricole (affectation non conforme à la zone). La même année, obtention d'un permis pour transformer l'appartement du concierge (75m2) en locaux commerciaux. Nouvelle demande de permis de construire déposée en 2008 par ladite entreprise pour l'adjonction de quatre garages extérieurs couverts d'une surface totale de 82 m2. Refus de l'autorité compétente dès lors que, compte tenu de la surface commerciale déjà agrandie en 1991, la surface pour un usage non conforme à la zone est excessive.
Recours admis vu les limites dans lesquelles la surface non conforme à la zone peut être agrandie (rappel de la jurisprudence fédérale : TF 1A.289/2004 du 7 juin 2005 consid. 2.2.2). Ainsi, la surface à considérer pour autoriser l'agrandissement projeté comprend non seulement la surface brute de plancher utile (SBPU) existant au moment de la modification déterminante du droit (1980; entrée en vigueur de la LAT), mais également les surfaces annexes existantes à l'époque (1980) telles que notamment celles reliées directement et par un lien fonctionnel au logement servant à l'usage non conforme à l'affectation de la zone, ce qui était le cas du logement du concierge transformé en locaux commerciaux en 1991. Partant, contrairement à ce que soutient l'autorité intimée, c'est sur cette base qu'il faut calculer le potentiel d'agrandissement de la surface non conforme à la zone selon l'art. 43 OAT et le projet litigieux respecte le cadre prévu par la loi.
Volltext
TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 6 octobre 2009
Composition
Mme Isabelle Guisan, présidente; MM. François Gillard et François Despland, assesseurs; Mme Marylène Rouiller, greffière.
Recourante
BIAZZI SA, à Blonay, représentée par Denis Sulliger, avocat, à Vevey 1,
Autorités intimées
1.
Municipalité de Blonay, représentée par Michèle Meylan, avocate, à Vevey,
2.
Service du développement territorial,
Objet
permis de construire
Recours BIAZZI SA c/ décisions du Service du développement territorial du 1er octobre 2008 et de la Municipalité de Blonay du 17 novembre 2008 refusant l'autorisation de construire 4 garages extérieurs en zone agricole (parcelle no 2'421)
Vu les faits suivants :
A. Biazzi SA, à Blonay (ci-après aussi : la requérante, la recourante ou l’intéressée), est une société anonyme dont le but social est « la conception, la construction et la vente d’installations pour la fabrication de produits chimiques et, le cas échéant, le transfert et la vente des technologies de production associées ». Elle est propriétaire de la parcelle nº 2’421 sise sur le territoire de la Commune de Blonay, au lieu dit « Chemin de la Tavallaz », colloquée en zone agricole. Selon l’extrait du registre foncier du 24 janvier 2007, cette propriété, d’une surface totale de 4'501 m², comprend une habitation de 505 m² (bâtiment nº ECA 1675, ci-après : la bâtisse ou l’immeuble) et 3'396 m² de places-jardins.
La bâtisse a été construite vers 1970 pour constituer un centre d’entretien et de réparation de l’entreprise de Radio-TV Mafioly. A cette période, outre les locaux à vocation industrielle, elle comportait un logement de 3,5 pièces occupé par le concierge de l’immeuble. Vers la fin des années 1980, l’immeuble a été repris par European University SA (école de commerce). Depuis le 25 mars 1991, Biazzi SA est propriétaire du bien-fonds et occupe les lieux.
L’immeuble a subi diverses transformations depuis 1972. Ainsi :
1.- un permis a été délivré le 17 mai 1990 pour des aménagements intérieurs tendant à créer des salles de classe et des bureaux dans le bâtiment existant ;
2.- un deuxième permis a été délivré le 15 mai 1991 pour le réaménagement de bureaux ; les travaux effectués cette année-là ont consisté notamment à réaffecter le logement du concierge de l’immeuble (75 m²) en locaux commerciaux. A ce sujet, la synthèse CAMAC du 15 avril 1991 précisait ce qui suit (cf. p. 6 et 7) :
« (…) Le Service de l’aménagement du territoire, section aménagement local arrondissement est, délivre l’autorisation spéciale requise. S’agissant de travaux pouvant être admis comme « d’importance réduite » selon l’article 81, alinéa 4 LATC, le Service susmentionné délivre l’autorisation exigée par les dispositions des articles 81 et 120, lettre a LATC (…)».
3.- un troisième permis a été délivré le 25 février 1998 pour des transformations intérieures consistant en la démolition de deux garages de 43 m² chacun.
B. Le 13 février 2007, par l’intermédiaire de son architecte, l’intéressée a demandé au Service de l’aménagement du territoire (actuellement, Service du développement territorial, ci-après : le SDT) de lui indiquer quelles étaient les possibilités d’extension de la construction existante. Elle souhaitait aussi savoir s’il était possible de démolir le bâtiment et de reconstruire une nouvelle bâtisse sur le site existant. Dans cette même missive, Biazzi SA a encore précisé qu’elle entendait rapatrier un bon nombre de collaborateurs, ce qui rendait nécessaire l’augmentation de la surface affectée à son exploitation commerciale.
Dans un courrier du 16 mai 2008, le SDT a donné les indications suivantes en se référant notamment à l’historique du bâtiment :
« La parcelle étant comprise à l’intérieur de la zone agricole du plan général d’affectation communal, tout projet est effectivement soumis à autorisation du Département. (…) les possibilités de transformation et de réaménagement sont définies aux articles 37a LAT et 43 OAT concernant les constructions et installations à usage commercial existantes depuis au moins le 1er janvier 1980 et non conformes à l’affectation de la zone agricole. Aux termes de ces dispositions, l’agrandissement possible de la surface brute de plancher est de 30% au maximum hors du volume existant (les transformations intérieures ne comptant que pour moitié), mais si celui-ci excède 100 m² seules les surfaces indispensables au maintien de l’entreprise pourront être autorisées. L’état de référence est la surface brute de plancher au 1er janvier 1980, date de l’entrée en vigueur de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire (LAT).
Selon nos calculs, les surfaces existantes au 1er janvier 1980 sont ainsi de : 844,3 m² pour les surfaces brutes de plancher dédiées aux activités commerciales, déduction faite de l’appartement du concierge (environ 75 m²). A en juger les plans de 1991, ce logement de fonction se situait vraisemblablement au rez-de-chaussée, à droite de l’entrée nord-ouest.
Le potentiel d’augmentation hors du volume existant pour le bâtiment ECA n° 1675 est donc de : 253 m² pour de nouvelles surfaces (30% de 844.3 m²). Quant aux surfaces dédiées aux anciens garages (…) elles ne peuvent pas être transférées dans ledit potentiel. En effet, leur démolition remontant à plus de 5 ans, les droits à reconstruire ou récupérer les surfaces perdues pour l’agrandissement du bâtiment principal sont échus (art. 80, al. 3, LATC par analogie).
De ce potentiel, il convient de déduire l’extension des surfaces commerciales dans ledit logement de fonction (75 m² comptant pour moitié car dans le volume, soit 37,5 m² ). Le potentiel d’agrandissement restant est ainsi de 215, 5 m² m (soit plus que 100 m²) ceci sous réserve de plans de l’état au 1er janvier 1980 précisant l’emplacement exact de l’appartement du concierge.
Si le requérant souhaite agrandir le bâtiment au-delà de 100 m² (jusqu’à 215,5 m², - soit dans le souci de regrouper les collaborateurs sur le site de Chailly (selon votre courrier du 13 février 2007) - il devra apporter les preuves matérielles (comptes d’exploitation, budget, pièces comptables, et tout autre document utile) démontrant que de tels travaux sont indispensables au maintien de l’entreprise (art. 43, al. 3 OAT) (…). ».
C. Une demande de permis de construire tendant à l’adjonction de quatre garages extérieurs couverts, pour une surface totale de 82 m² (soit 20, 50 m² x 4) a été déposée par Biazzi SA le 23 juillet 2008. Cette demande a été reçue le 8 août 2008 par le Département des infrastructures, centre des autorisation CAMAC (ci-après : la CAMAC) et l’enquête publique a été ouverte du 13 août au 11 septembre 2008. Aucune opposition n’a été formée.
D. Par décision du 1er octobre 2008, le SDT a refusé de délivrer le permis de construire sollicité. Après s’être référé à l’historique de la bâtisse, il a exposé ce qui suit dans ses motifs :
“(…) les possibilités de transformation et de réaménagement sont définies aux articles 37a LAT et 43 OAT concernant les constructions et installations à usage commercial existant depuis au moins le 1er janvier 1980 et non conformes à l’affectation de la zone agricole. Aux termes de ces dispositions, l’agrandissement possible de la surface brute de plancher est de 30% maximum hors du volume existant (les transformations intérieures ne comptant que pour moitié), mais si celui-ci excède 100 m², seules les surfaces indispensables au maintien de l’entreprise existant au 1er janvier 1980 pourront être autorisées. L’état de référence est les surfaces brutes de plancher à la date susmentionnée, laquelle marque l’entrée en vigueur de la Loi fédérale sur l’aménagement du territoire (LAT). Comme l’activité actuelle diffère sensiblement de celle qui existait licitement à cette date (radio-TV), un tel changement d’affectation ne pourrait pas être autorisé de nos jours hors des zones à bâtir. Dès lors, notre service ne peut entrer en matière que pour un agrandissement maximal de 100 m².
Selon nos calculs, les surfaces existantes au 1er janvier 1980 sont ainsi de :
- 844.3 m² pour les surfaces brutes de plancher dédiées aux activités commerciales, déduction faite de l’appartement du concierge (environ 75 m²). A en juger les plans de 1991, ce logement de fonction se situait vraisemblablement au rez-de-chaussée, à droite de l’entrée nord-ouest.
Des 100 m² à disposition pour l’agrandissement du bâtiment ECA n° 1675, il convient de déduire l’extension des surfaces commerciales dans ledit logement de fonction (75 m²) comptant pour moitié car dans le volume, soit 37,5 m². Le potentiel d’agrandissement restant est ainsi de 62.3 m² (100 m² - 37.5 m²).
Le projet qui nous est soumis prévoit 4 nouveaux garages à disposition de l’entreprise. Avec 82.6 m² de nouvelles surfaces brutes de plancher, le projet dépasse les possibilités d’agrandissement offertes par le droit dérogatoire (82.6 m² > 62.3 m²). L’excédent (20 m²) équivaut à un garage.
En conséquence, le projet devra être réduit à 3 garages et au besoin à une place de stationnement à l’air libre. (...) ».
E. Le 17 novembre 2008, la Commune de Blonay a informé la constructrice qu’en séance du 10 novembre 2008, sa Municipalité (ci-après : la municipalité) avait décidé de ne pas délivrer le permis de construire sollicité, compte tenu de la décision négative de la CAMAC du 1er octobre 2008 et vu les normes en vigueur. A ce courrier était annexée la décision de la CAMAC précitée.
F. Par acte du 27 novembre 2008, Biazzi SA s’est pourvue contre ces décisions en concluant à leur réforme en ce sens que le potentiel d’extension maximal du bâtiment nº ECA 1'675 est calculé sur une surface de 919,30 m², une autorisation spéciale hors zone à bâtir devant lui être délivrée pour la création de quatre garages extérieurs. A l’appui de son recours, elle expose ce qui suit :
"Pour le Service du développement territorial, le calcul du potentiel de l’augmentation doit se faire en partant d’une surface de 844,30 m² soit la surface brute de plancher dédiée aux activités commerciales, dont à déduire la surface de 75 m² de l’appartement du concierge de l’immeuble, qui a été désaffectée en 1991 pour devenir une surface commerciale.
Pour la recourante, c’est à tort que l’on déduit la surface de l’appartement du concierge. A la date déterminante du 1er janvier 1980, l’affectation de l’entier de l’immeuble était non conforme à la zone agricole. Le calcul du potentiel doit se faire en prenant toutes les surfaces (surfaces brutes de plancher habitables + surfaces annexes liées directement ou par un lien fonctionnel au bâtiment) qui servaient à un usage non conforme à l’affectation de la zone. Ce sont en effet ces surfaces qui sont au bénéfice de la protection de la situation acquise.
Certes, il y a bien eu modification d’affectation en 1991 par la réaffectation de l’appartement du concierge en locaux commerciaux. Cette modification n’a généré aucune augmentation de volume du bâtiment. Elle n’a pas non plus augmenté la surface de plancher consacrée à une activité non agricole. A la date déterminante, toute la construction n’était pas conforme à la zone agricole. Pour le calcul, on doit en conséquence prendre en compte toutes les surfaces qui servaient à un usage non conforme. Il s’ensuit que le potentiel d’agrandissement est de 844, 30 m² + 75 m² = 919.30 m² x 30% = 275.80 m² .
Cette question est néanmoins en l’espèce théorique, dès lors que l’agrandissement que projette Biazzi SA est aujourd’hui inférieur à 100 m² et que la base de calcul retenue par le service intimé permet un agrandissement supérieur à cette surface.
(…) De l’avis de la recourante, la décision entreprise est également erronée, lorsqu’eIle déduit du potentiel d’extension la moitié de la surface de l’appartement du concierge, transformé en son temps en bureaux.
L’OAT distingue clairement les changements d’affectation et les agrandissements. Tous deux sont soumis aux conditions prévues par (…) l’article 43 OAT. En revanche, seul l’agrandissement fait l’objet d’une restriction quantitative (30% maximum) et qualitative (s’il dépasse 100 m² il doit être indispensable à l’entreprise).
(…). "
G. En réponse du 19 mars 2008 (recte : 19 mars 2009, n.d.r.), le SDT a conclu au rejet du recours.
H. Interpellée, la municipalité a renoncé à se déterminer le 5 mars 2009 ; elle s’en est remise à justice.
I. Dans sa réplique du 6 avril 2009, Biazzi SA a fait valoir que lors des transformations de 1991/1992 elle avait démoli deux garages de 43 m² chacun, ce qui rajoutait 86 m² à la zone agricole. Pour le surplus, elle a confirmé ses conclusions.
J. En duplique du 22 avril 2009, le SDT a constaté que le projet litigieux visait à étendre les surfaces commerciales de l’entreprise existante, surfaces qui avaient déjà été agrandies une première fois en 1991 de 75 m². Il a remarqué qu’un tel changement était soumis à autorisation spéciale cantonale en vertu des normes topiques de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire, respectivement à une autorisation spéciale de l’autorité intimée qui doit veiller à ce que l’identité du bâtiment soit maintenue pour l’essentiel. A teneur des dispositions légales fédérales et cantonales en vigueur, l’identité du bâtiment n’est plus respectée lorsque la surface utilisée pour un usage non-conforme à la zone est agrandie de plus de 60 % (à l’intérieur du volume existant). Pour l’autorité intimée, c’est en application de ces dispositions qu’il faut prendre en compte la surface commerciale de 75 m² déjà agrandie en 1991 pour calculer le solde de potentiel d’extension auquel la recourante peut encore prétendre. En outre, elle estime que la démolition des deux garages intervenue dans les années 1991/1992 n’entre pas en considération.
K. Dans son mémoire final du 11 mai 2009, la recourante a encore indiqué qu’en 1991, il n’y avait pas eu d’agrandissement de la surface utilisée pour un usage non conforme à l’affectation de la zone, mais qu’il s’était simplement agi de transformer l’appartement du concierge en une surface de bureau.
L. Par lettre du 20 mai 2009, la recourante a renoncé à la tenue d’une audience de jugement.
M. Le tribunal a statué par voie de circulation
N. Les arguments des parties seront repris ci-après dans la mesure utile.
Considérant en droit :
1. Déposé le 27 novembre 2008 contre les décisions du 1er octobre 2008 et du 17 novembre 2008, adressées toutes deux à la recourante le 17 novembre 2008, le recours a été interjeté en temps utile (art. 31 al. 1 de la loi vaudoise du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure administratives [LJPA ; RS 173,36], en vigueur au moment du dépôt du recours, le délai de recours était alors de 20 jours dès la communication de la décision attaquée). Ce recours répond également aux autres conditions de recevabilité. Il est donc recevable en la forme.
2. La construction existante est située en zone agricole. La recourante projette d’y adjoindre quatre garages extérieurs couverts, d’une surface totale de 82 m². La modification projetée constitue un agrandissement de la surface affectée à un usage non conforme à la zone agricole soumise à autorisation spéciale de l’autorité cantonale compétente en application de l’art. 24 c al.2 de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire du 22 juin 1979 (LAT ; RS 700), ainsi que des art. 81 et 120 let. a de la loi vaudoise sur l’aménagement du territoire et les constructions du 4 décembre 1985 (LATC ; RSV 700.11).
a) Le permis de construire sollicité est refusé au motif que le projet dépasse les possibilités d’agrandissement offertes par le droit dérogatoire prévu aux art. 37a LAT et 43 de l’ordonnance sur l’aménagement du territoire du 28 juin 2000 (OAT ; RS 700.1) relatifs aux constructions et installations à usage commercial existant depuis au moins le 1er janvier 1980 et non conformes à l’affectation de la zone agricole.
Selon l’art. 43 OAT,
« Les changements d’affectation et les agrandissements de constructions et installations artisanales ou commerciales devenues contraires à l’affectation de la zone peuvent être autorisés:
a. si la construction ou l’installation a été érigée ou transformée légalement;
b. s’il n’en résulte aucun nouvel impact important sur le territoire et l’environnement;
c. si la nouvelle utilisation ne contrevient à aucune autre loi fédérale;
d. si tout au plus une légère extension des équipements existants est nécessaire;
e. si tous les coûts supplémentaires d’infrastructure occasionnés par le changement d’affectation de la construction ou de l’installation sont à la charge du propriétaire;
f. si les exigences majeures de l’aménagement du territoire ne s’y opposent pas.
2 La surface utilisée pour un usage non conforme à l’affectation de la zone peut être agrandie de 30 %, les agrandissements effectués à l’intérieur du volume bâti existant comptant pour moitié.
3 Si l’agrandissement de la surface utilisée pour un usage non conforme à l’affectation de la zone en dehors du volume bâti existant excède 100 m2, il ne pourra être autorisé que s’il est indispensable au maintien de l’entreprise. »
Sur ces bases, le SDT a procédé au calcul du potentiel d’agrandissement comme suit :
Surface d’agrandissement autorisée
100 m² - [(75 m² : 2) = 37, 5 m²] = 62, 5 m²
Surface de l’agrandissement projeté
82.6 m²
Dépassement de la surface d’agrandissement autorisée
20 m² (arrondi)
De son côté, la recourante est d’avis qu’il n’y a pas lieu de déduire la surface de l’appartement du concierge devenue surface commerciale en 1991, laquelle a toujours été affectée à une utilisation non conforme à la zone agricole. Selon elle, la construction projetée respecte les limites posées aux art. 43 al.2 et 3 OAT, en ce sens que la surface du projet est inférieure au potentiel autorisé. L’autorisation spéciale hors zone à bâtir aurait dû lui être délivrée sur la base du calcul suivant :
Surface non conforme à la zone au moment de la modification déterminante du droit (à savoir, en 1980, année de l’entrée en vigueur de la LAT) [= Surface brute de plancher utile (SBPU) dédiée aux activités commerciales et à celles qui leur sont liées]
844,3 m² + 75 m² = 919,3 m²
Potentiel d’agrandissement de la surface non conforme à la zone selon l’art. 43 al.2 OAT
919,3 X 30 % = 275, 8 m²
Potentiel d’agrandissement de la surface non conforme à la zone selon l’art. 43 al.3 OAT:
100 m² (voire plus à condition que le requérant démontre que l’agrandissement projeté est indispensable au maintien de l’entreprise)
Surface du projet d’agrandissement
82 m²
Conclusion
La surface du projet d’agrandissement est inférieure au potentiel autorisé par l’art. 43 OAT
b) Est ainsi litigieuse la question de savoir comment il faut prendre en compte la réaffectation du logement du concierge (3,5 pièces, soit 75 m²) en locaux commerciaux et pour laquelle un permis a été délivré en mai 1991.
3. L'un des objectifs essentiels de la législation fédérale sur l'aménagement du territoire consiste à séparer les zones à bâtir de celles qui ne le sont pas. Afin que cette séparation soit effective, les demandes de dérogation pour les constructions situées hors des zones à bâtir et non conformes à la destination de la zone sont soumises à une réglementation de droit fédéral directement applicable (voir E. Brandt, Le principe constitutionnel de la séparation des zones constructibles et non constructibles, RDAF 1985 197ss, p. 208 cité in arrêt AC.2003.0197 du 5 avril 2004 consid.1).
A teneur de l’ancien art. 24 LAT, les autorisations ne peuvent être délivrées hors des zones à bâtir pour de nouvelles constructions ou installations qui ne sont pas conformes à la destination de la zone que si l'implantation de ces constructions est imposée par leur destination et si aucun intérêt prépondérant ne s'y oppose (al. 1). Le droit cantonal peut autoriser la rénovation de constructions ou d'installations, leur transformation partielle ou leur reconstruction pour autant que ces travaux soient compatibles avec les exigences majeures de l'aménagement du territoire (al. 2). La LAT a fait l'objet d'une révision importante le 20 mars 1998, entrée en vigueur le 1er septembre 2000. L'art. 24 al. 1er LAT a été maintenu dans son ancienne teneur et la réglementation du second alinéa a été reprise à l'art. 24c LAT. Cette nouvelle disposition précise que les constructions existantes hors de la zone à bâtir qui ne sont plus conformes à l'affectation de la zone bénéficient en principe de la garantie de la situation acquise (al. 1). La rénovation, la transformation partielle et l'agrandissement mesuré ou la reconstruction de ces constructions peuvent être autorisés pour autant que les bâtiments aient été érigés ou transformés légalement et que les exigences majeures de l'aménagement du territoire soient respectées (al. 2).
L'art. 42 OAT précise que les travaux de transformation ou d'agrandissement peuvent être admis si l'identité de la construction et de ses abords est maintenue pour l'essentiel (al. 1). Lorsque la surface utilisée pour un usage non conforme à l'affectation de la zone est agrandie de plus de 30%, la condition du respect de l'identité du bâtiment n'est en principe plus remplie (al. 3 let. a). Ces précisions reprennent pour l'essentiel la jurisprudence relative à l'ancien art. 24 al. 2 LAT concernant la notion de transformation partielle (ATF 127 II 215 consid. 3b p. 219); selon cette jurisprudence, la transformation partielle comprenait aussi bien l'agrandissement que le changement de destination du bâtiment; en outre, la transformation est partielle lorsqu'elle sauvegarde dans ses traits essentiels l'étendue et l'apparence extérieure de l'ouvrage, c'est-à-dire maintient son identité et pour autant qu'elle n'ait pas d'incidence nouvelle importante sur l'affectation de la zone, sur l'équipement et sur l'environnement. Par rapport au bâtiment existant, la modification projetée ne doit avoir qu'une importance secondaire (ATF 118 Ib 497 consid. 3a p.499). Pour l’analyse de ce dernier critère, il convient d'examiner également la proportion de l'agrandissement de la surface utilisée pour un usage non conforme (ATF non publié du 20 juin 2002 rendu en la cause 1A.190/2001 ; AC.2003.0197 du 5 avril 2004).
4. a) S’agissant, comme en l’espèce, de constructions et installations à usage commercial sises hors zone à bâtir et non-conformes à l’affectation de la zone, il y a lieu de se référer à l’art. 37a LAT, qui constitue une loi spéciale par rapport à l’art. 24c LAT (arrêt AC.2001.0166 du 10 juin 2002, consid. 5). Cette disposition prévoit que le Conseil fédéral définit les conditions auxquelles sont autorisés les changements d’affectation, de construction et d’installations à usage commercial qui ont été érigées avant le 1er janvier 1980 ou qui sont devenues contraires à l’affectation de la zone en raison d’une modification du plan d’affectation.
b) Précisant l’art. 37 a LAT, l’art. 43 OAT prévoit, comme exposé ci-dessus, que la surface utilisée pour un usage non conforme à l’affectation de la zone peut être agrandie de 30 %, les agrandissements effectués à l’intérieur du volume bâti existant comptant pour moitié (al.2). Si l’agrandissement de la surface utilisée pour un usage non conforme à la zone en dehors du volume bâti existant excède 100 m², il ne pourra être utilisé que s’il est indispensable au maintien de l’entreprise (al.3).
c) Enfin, dans un arrêt du 29 juin 2007 (AC.2006.0285), le tribunal a rappelé les critères posés par la jurisprudence fédérale s’agissant d’apprécier les limites dans lesquelles la surface non conforme à la zone pouvait être agrandie. Ainsi, ce qui est déterminant, c'est l'ampleur réelle de l'agrandissement, même si celui-ci consiste dans la réalisation de garages, de locaux de chauffage, de caves, de combles, etc. Peu importe la nature des ouvrages. Cela ne signifie toutefois pas que les surfaces utilisées de manière non conforme à la zone peuvent être agrandies à volonté. La surface à prendre en considération comprend non seulement la surface brute de plancher utile, mais également les surfaces annexes existantes, telles que les garages, les locaux de chauffage, les caves et les combles, qui sont reliés directement et par un lien fonctionnel au logement servant à un usage non conforme à l'affectation de la zone (arrêt du Tribunal fédéral (1A.289/2004 du 7 juin 2005 consid. 2.2.2).
5. Dans le cas présent, lors du réaménagement des bureaux de la recourante peu de temps après son acquisition de l’immeuble en mars 1991, le SDT a clairement précisé (cf. synthèse CAMAC du 15 avril 1991) que l’autorisation spéciale pouvait être délivrée pour transformer l’appartement du concierge en local commercial puisqu’il s’agissait de « travaux pouvant être admis comme étant d’importance réduite (…) ». A ce moment-là, aucun calcul de la surface non conforme à la zone n’a été effectué. Au demeurant, dans sa lettre explicative du 16 mai 2008, le SDT a mentionné que la surface existante à la date de la modification déterminante du droit (1980) était « de 844,3 m² pour les surfaces brutes de plancher dédiées aux activités commerciales, déduction faite de l’appartement du concierge (…) ». Cela étant, il y a lieu d’admettre que, lié à l’exploitation industrielle, l’appartement du concierge constituait une « surface annexe existante reliée directement et par un lien fonctionnel au logement servant à un usage non conforme à l’affectation de la zone » au sens de la jurisprudence fédérale citée ci-dessus. Ainsi, contrairement à ce que soutient l’autorité intimée, lorsque Biazzi SA a changé l’affectation du logement du concierge en une surface de bureaux, elle n’a soustrait aucune surface à la zone agricole. L’extension des locaux s’est faite dans un espace déjà existant et déjà affecté à une utilisation non-conforme à la zone concernée. On soulignera d’ailleurs que, comme le relève à juste titre la recourante, cette modification d’affectation allégeait la non-conformité à la zone en raison du fait que des bureaux ne sont en principe pas occupés, comme c’est généralement le cas pour un appartement, la nuit et le week-end. Si l’on devait considérer qu’un tel changement d’affectation affectait le potentiel d’extension, on s’écarterait du but poursuivi par le législateur quand il a adopté l’art. 37a LAT et qui était, on le rappelle, de permettre aux entreprises de procéder à des restructurations nécessaires à assurer leur compétitivité (Explications relatives à l’OAT de l’Office du développement territorial du 23 février 2007, p. 45). En conséquence, force est de constater qu’il n’y a pas eu, en 1991, d’agrandissement de la surface non conforme à la zone agricole et la SBPU existant au moment de la modification déterminante du droit (1980) était donc bien de 844, 3 m² +75 m² , soit 919, 3 m², les mesures en cause n’étant au demeurant pas contestées.
Cela étant, en application de l’art. 43 OAT, le potentiel d’agrandissement de la surface non conforme à la zone est de 30 % de la SBPU existant en 1980 (al.2), soit dans le cas présent : 919, 3 m² x 30 % = 275,79 m² , arrondi, à 275, 8 m² , l’alinéa 3 étant réservé. D’une surface totale de 82 m², la construction projetée respecte cette limite et, dans la mesure où elle n’atteint pas 100 m², la recourante n’avait pas à établir que l’agrandissement en cause était indispensable au maintien de son entreprise.
6. Au vu des considérants qui précèdent, c’est à tort que l’autorisation requise a été refusée. Le recours doit dès lors être admis, ce qui entraîne l’annulation des décisions attaquées. Le dossier sera retourné au SDT pour qu’il délivre l’autorisation cantonale avant de le transmettre à la municipalité pour qu’elle accorde l’autorisation de construire requise par l’intéressée.
7. Vu l’issue du pourvoi, le présent arrêt sera rendu sans frais (art. 52 et 117 de la loi sur la procédure administrative (LPA; RSV 173.36). S’agissant des dépens, il se justifie d’en allouer à la recourante qui obtient gain de cause en ayant procédé par l’intermédiaire d’un mandataire professionnel (art. 55, 91 et 99 LPA).
Par ces motifs la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal arrête:
I. Le recours est admis.
II. Les décisions du Service du développement territorial du 1er octobre 2008 et de la Municipalité de Blonay du 17 novembre 2008 sont annulées.
III. Le dossier de la cause est retourné au SDT pour nouvelle décision dans le sens des considérants puis pour transmission à la Municipalité de Blonay pour délivrance du permis de construire sollicité par Biazzi SA.
IV. Le présent arrêt est rendu sans frais.
V. L’Etat de Vaud, par le Service du développement territorial, versera à Biazzi SA la somme de 1'500 (mille cinq cents) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 6 octobre 2009
La présidente: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.