TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 30 septembre 2008
Composition
Mme Danièle Revey, présidente; Jean-Daniel Beuchat et François Despland, assesseurs; Mme Nathalie Neuschwander, greffière.
Recourants
1.
Christine STEINER JACOT,
2.
Claude-Alain JACOT,
à Pully, représentés par Me Christian DENERIAZ, avocat à Lausanne.
Autorité intimée
Municipalité de Pully, représentée par Me Philippe-Edouard JOURNOT, avocat à Lausanne.
Constructrice
Immeubles & Placements SA, à Lausanne, représentée par Me Benoît BOVAY, avocat à Lausanne.
Objet
permis de construire
Recours Christine STEINER JACOT et Claude-Alain JACOT c/ décision de la Municipalité de Pully du 28 avril 2008 levant leur opposition à la construction - après démolition de la maison existante - d'un immeuble de six logements avec garage souterrain de neuf places sur la parcelle n° 1'981 appartenant à la société Immeubles & Placements S.A.
Vu les faits suivants
A. La parcelle n° 1981 du cadastre de Pully, située au chemin de Villardiez 38, d'une surface de 911 m2, supporte un bâtiment ECA n° 262 de 140 m2 (habitation et garage). Le solde, de 771 m2, est en nature de place-jardin. Ce bien-fonds appartient à la société Immeubles et Placements S.A. à Lausanne (ci-après: la société ou la constructrice). En amont, soit au Nord, il est contigu à la parcelle n° 2000 propriété de Christine Steiner Jacot, sise le long de l¿avenue Senalèche, comportant une habitation ECA n° 3130.
La parcelle n° 1981 est colloquée en zone de moyenne densité, selon le plan général d¿affectation de la zone urbaine de la Commune de Pully du 7 septembre 2001, et régie par le règlement communal sur l¿aménagement du territoire et les constructions approuvé le 12 mars 2001 par le Département des infrastructures (ci-après: RCATC ou le règlement communal).
B. Du 16 janvier au 14 février 2008, la Municipalité de Pully (ci-après: la municipalité) a mis à l¿enquête publique un projet de la société tendant à la démolition de la maison et du garage existants sur la parcelle n° 1981 et à la construction d¿un immeuble de six logements et d¿un parking enterré de neuf places.
Selon les plans du 12 décembre 2007, le niveau le plus bas comprend, outre le parking souterrain, deux caves, une buanderie, un abri PC, un local pour les containers et un local technique; le rez-de-chaussée est constitué des locaux communs (salle de jeux, carnotzet, local poussettes/vélos) et de quatre caves. Les niveaux nos 1 et 2 comportent deux logements par étages; les niveaux nos 3 et 4 abritent chacun un logement.
Il ressort des élévations Ouest, Est et Sud, ainsi que de la coupe longitudinale, que le parking est presque complètement implanté sous le terrain naturel (lequel équivaut pratiquement au terrain aménagé). Seule sa façade Sud est entièrement visible; ses angles Sud-Ouest et Sud-Est ne sont apparents que sur une hauteur maximum d'1,15 m. Par ailleurs, il se situe à environ 1/3 sous le bâtiment, le solde débordant au Sud étant recouvert d'une terrasse aménagée, desservant le rez-de-chaussée.
Le projet prévoit en outre que les canalisations EC et EU, auxquelles le bâtiment de Christine Steiner Jacot est déjà raccordé et qui traversent actuellement la parcelle n° 1981 par l'Est, seront déviées, toujours sur la parcelle n° 1981, pour être raccordées aux collecteurs communaux se trouvant sur le chemin de Villardiez.
Un nouveau mur de soutènement, comportant un empattement, est prévu sur le bien-fonds n° 1981, en amont, de manière à retenir le terrain de la parcelle n° 2000 précitée. A cet égard, le procès-verbal d'une séance antérieure du 15 novembre 2007, document dressé par l'architecte, faisait état de ce qui suit:
"1. (¿) M. H. Detrey du bureau De Cerenville [bureau de géotechnique], explique, sur la base de l'étude géotechnique déjà réalisée, les principes constructifs permettant la réalisation du terrassement sans mettre en péril le mur de soutènement existant à l'amont. Le terrassement sera réalisé par un talus normal, puis par un talus cloué. Selon le résultat des calculs, des ancrages seront éventuellement nécessaires.
M. Jacot est disposé à transmettre au bureau De Cerenville, les plans et coupes de construction de sa maison qui date de 1977.
Le M.O. acceptera, sur la base d'une offre visée par l'ingénieur civil, de confier au bureau De Cerenville un mandat pour l'étude du projet géotechnique, en deux phases.
Lorsque le projet en question sera établi, et que la nécessité de prévoir des ancrages sera démontrée, une nouvelle séance réunira les mêmes participants.
2. Pendant les travaux de terrassement, le bureau De Cerenville établira un plan de surveillance qui comprend un certain nombre de mesures de contrôle à exécuter sur place (inclinomètre, points de terrain, etc.).
3. Le mur de soutènement existant, construit en moellons, fera l'objet d'un constat pour vérifier son épaisseur. Cela sera fait au moyen d'une foreuse par le bureau De Cerenville qui devra obtenir préalablement l'accord de Mme & M. Jacot.
4. Le M.O. souhaite réaliser sur sa parcelle un nouveau mur de soutènement en ligne droite, et non décroché comme actuellement.
5. Avant l'exécution des travaux, un constat contradictoire de la maison de Mme & M. Jacot sera établi par un ou deux ingénieurs civils neutres. Le M.O. attend des propositions de Mme et M. Jacot à ce sujet.
6. (¿)"
C. Christine Steiner Jacot et son époux Claude-Alain Jacot se sont opposés au projet. Ils ont fait valoir des griefs à l¿encontre du parking projeté, ont émis des craintes quant à une déstabilisation du mur de soutènement se trouvant en limite de propriété entre les parcelles nos 1981 et 2000, voire de leur propre habitation ECA n° 3130, et ils ont remis en cause l'esthétique du projet. Enfin, ils ont rappelé que les canalisations des eaux claires (EC) et eaux usées (EU) desservant leur bien-fonds traversaient la parcelle n° 1981, qu'elles feraient l'objet de modifications sur cette dernière parcelle et qu'aucune servitude en faveur de leur terrain n'était encore inscrite en dépit des engagements de la municipalité à cet égard; ils affirmaient ainsi que la situation devrait être régularisée avant la délivrance du permis.
D. Par décision du 28 avril 2008, la municipalité a levé l¿opposition précitée et délivré le permis de construire sollicité, pour les motifs suivants:
" (¿)
Vous incriminez le garage souterrain en prétendant que cette partie de l¿ouvrage doit être prise en compte dans le calcul de la surface bâtie tel que défini par les art. 10 et 11 du règlement communal sur l¿aménagement du territoire et les constructions (RCATC). Or, il n¿en est rien. En effet, il s¿agit bien d¿un garage souterrain au sens où l¿entend l¿alinéa 3 de l¿art. 26 RCATC, qui n¿est pas pris en compte dans le calcul de la surface bâtie ni dans celui de la distance aux limites. Plus de la moitié de son volume est situé en dessous du terrain naturel, il n¿a qu¿une seule face entièrement visible et il s¿intègre dans le terrain.
Vos doléances concernant le mur de soutènement en limite de propriété relèvent du droit privé (¿).
S¿agissant des canalisations d¿évacuation des eaux de votre propriété, nous vous confirmons que la Ville de Pully, conformément aux engagements pris en 2001, prendra en charge la constitution des servitudes de passage nécessaires pour que cet équipement soit au bénéfice d¿un titre juridique lui permettant d¿emprunter la parcelle No 1981.
Conformément aux dispositions de l¿art. 33 RCATC, l¿approbation du choix des couleurs et des matériaux appelés à orner et revêtir le bâtiment est de la compétence de la Municipalité. Il en va de même s¿agissant de l¿esthétique en général qui relève de l¿appréciation de la Municipalité. En l¿espèce, on ne peut pas prétendre que ce projet soit de nature à porter préjudice au quartier au sens de l¿article 86 LATC.
(¿) "
E. Par acte du 22 mai 2008, Christine Steiner Jacot et Claude-Alain Jacot ont saisi la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal d¿un recours dirigé contre la décision du 28 avril 2008 de la municipalité levant leur opposition et délivrant le permis de construire, au terme duquel ils concluent, avec dépens, à l¿annulation de la décision attaquée. L¿effet suspensif a été provisoirement accordé au recours le 23 mai 2008.
Dans sa réponse au recours du 23 juin 2008, l¿autorité intimée a conclu au rejet du recours. La constructrice en a fait de même dans ses observations du même jour, et déposé des photos du quartier.
Le tribunal a statué par voie de circulation.
Considérant en droit
1. Il sied d¿examiner en premier lieu la réglementarité du garage prévu.
a) L'art. 84 de la loi vaudoise du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11) a la teneur suivante:
" 1 Le règlement communal peut prévoir que les constructions souterraines ou semi-enterrées ne sont pas prises en considération:
- dans le calcul de la distance aux limites ou entre bâtiments;
- dans le coefficient d'occupation ou d'utilisation du sol.
2 Cette réglementation n'est applicable que dans la mesure où le profil et la nature du sol ne sont pas sensiblement modifiés et s'il n'en résulte pas d'inconvénient pour le voisinage."
L'art. 39 al. 1 et 2 du règlement vaudois du 19 septembre 2008 d'application de la LATC (RLATC; RSV 700.11.1) relatif aux dépendances de peu d'importance et autres aménagements assimilés, dans la teneur que lui a donnée la novelle du 6 février 2008 entrée en vigueur le 1er mars 2008, prévoit ce qui suit, étant précisé que l'alinéa 2 n'a pas été modifié:
" 1 A défaut de dispositions communales contraires, les municipalités peuvent autoriser la construction de dépendances de peu d'importance, dont l'utilisation est liée à l'occupation du bâtiment du bâtiment principal, dans les espaces réglementaires entre bâtiments ou entre bâtiments et limites de propriété.
2 Par dépendances de peu d'importance, on entend des constructions distinctes du bâtiment principal, sans communication interne avec celui-ci, dont le volume est de peu d'importance par rapport à celui du bâtiment principal, telles que pavillons, réduits de jardin ou garages particuliers pour deux voitures au plus. Ces dépendances ne peuvent en aucun cas servir à l'habitation ou l'activité professionnelle.
(¿)"
L'art. 26 du règlement communal (pour rappel RCATC en abrégé), situé dans le chapitre 7 intitulé "Dépendances", dispose:
"Définition
La Municipalité peut autoriser la construction de petites dépendances au sens de l'article 39 RATC ou de dépendances souterraines dans les espaces réglementaires entre bâtiments ou entre bâtiments et limites de propriété.
La surface des dépendances est comptée pour le 50 % de sa valeur dans le calcul de la surface bâtie. Cette surface ne peut excéder la moitié de celle du bâtiment principal.
Ne sont pris en compte ni dans le calcul de la surface bâtie ni dans celui de la distance aux limites:
· les dépendances dont la surface est équivalente ou inférieure à 36 m²;
· les garages souterrains lorsque: - la moitié de leur volume est situé en dessous du terrain naturel, - ils n¿ont qu¿une façade entièrement visible, - ils s¿intègrent harmonieusement dans le terrain.
(¿) "
L'art. 11 al. 1er RCATC prévoit que "la surface bâtie d'un bâtiment est mesurée au niveau qui présente la plus grande surface en plan. Elle doit également tenir compte des dépendances telles que définies à l'article 26 du présent règlement." Son alinéa 2 énumère les éléments à ne pas prendre en considération dans la surface bâtie; les constructions souterraines ou garages n'y figurent pas.
b) Les recourants soutiennent que le garage devrait entrer dans le calcul de la surface bâtie et dans celui de la distance aux limites, car il ne peut pas être considéré comme une dépendance au sens des art. 39 RLATC et 26 RCATC. Selon eux en effet, cette seconde disposition viserait uniquement soit les petites dépendances (séparées du bâtiment principal) au sens de l'art. 39 RLATC, soit les dépendances souterraines dans les espaces réglementaires. Or, le garage est situé dans la parfaite verticalité du bâtiment, avec lequel il communique.
c) L'alinéa 3 de l'art. 26 RCATC prévoit que ne sont pas comptés dans la surface bâtie (ni dans la distance aux limites) deux catégories de constructions bien distinctes: d'une part les dépendances - classiques - de l'art. 39 RLATC (non supérieures à 36 m2), dont font notamment partie les garages constituant des annexes séparées du bâtiment principal, d'autre part "les garages souterrains". Or, l'art. 26 RCATC ne restreint cette dernière notion pour le calcul de la surface bâtie (ou de la distance aux limites) que par les trois critères qu'il énumère expressément (relatifs au volume, aux façades et à l'intégration). Il n'exige pas que les garages souterrains soient de surcroît séparés du bâtiment principal ou construits dans les espaces règlementaires. On ne peut dès lors comprendre l'art. 26 RCATC relatif aux garages souterrains que comme une disposition adoptée sur la base de la délégation législative de l'art. 84 LATC.
L'absence des notions de garages ou de constructions souterraines dans les exceptions énumérées à l'alinéa 2 de l'art. 11 RCATC ne suffit pas à conduire à une autre conclusion, au vu, notamment du renvoi de l'alinéa 1 à l'art. 26 RCATC.
Dans son arrêt AC.2006.0091 du 16 mai 2007, le tribunal a du reste déjà confirmé une décision de la Municipalité de Pully autorisant la construction de deux garages semi-enterrés de 75 m2 chacun dans les espaces dits réglementaires, au motif qu'ils n'entraient pas selon cet arrêt - dans le calcul de la surface bâtie, car il s'agissait de constructions souterraines. Or, ces garages n'auraient pu être exclus de ce calcul au titre de petites dépendances, puisque leur surface était largement supérieure aux 36 m2 réglementaires. Pareil jugement confirme que la notion de "garage souterrain" au sens de l'art. 26 al. 3 RCATC est indépendante de celle de dépendance.
L'interprétation restrictive envisagée par les recourants ne trouve aucun appui dans les textes applicables de sorte qu'elle ne peut pas être retenue. On rappellera au demeurant que les restrictions à la propriété qui résultent du droit des constructions et de l'aménagement du territoire sont des règles de droit public qui doivent reposer sur une base légale précise et dont l'interprétation devrait être limitative, dans le sens le plus favorable au propriétaire (art. 6 LATC; Droit fédéral et vaudois de la construction, Lausanne 2002, notes 1.3 et 1.4 ad cette disposition, ainsi que les références citées).
Force est ainsi de confirmer que l'art. 26 al. 3 RCATC exclut du calcul de la surface bâtie et de celui de la distance aux limites les garages souterrains (moyennant le respect des trois critères expressément énumérés par cette disposition), indépendamment de leur surface, de leur lieu d'implantation ou de leur connexité avec le bâtiment qu'ils desservent.
d) Cela étant, il faut encore examiner si le parking souterrain répond aux trois critères de l'art. 26 RCATC.
Le respect des deux premières conditions (moitié du volume située en dessous du terrain naturel, et une seule façade entièrement visible) n'est pas contesté, à juste titre.
En revanche, les recourants considèrent que le garage ne s'intègre pas harmonieusement dans le terrain et qu'il ne satisfait pas davantage à l'art. 84 al. 2 LATC, qui exige que le profil et la nature du sol ne soient pas sensiblement modifiés et qu'il n'en résulte pas d'inconvénient pour le voisinage.
Selon eux en effet, "l'ouvrage projeté, de par son volume final et sa manière de s'inscrire dans le paysage, occasionnera de très sérieux inconvénients pour le voisinage, aussi bien par la hauteur du bâtiment projeté (même si celle-ci se situe dans la limite supérieure du RCATC), que par le nombre de logements et de places de parc construits, lesquels généreront un surcroît important d'allées et venues, de bruit et de nuisances dans le quartier."
En liminaire, on relèvera que le projet prévoit un bâtiment résidentiel, ce que permet la zone de moyenne densité; les recourants ne contestent du reste pas que ses dimensions sont réglementaires. La pente du terrain naturel ne sera pratiquement pas modifiée et le parking n'en émergera que très peu, de sorte qu'on ne discerne pas en quoi il ne s'y intégrerait pas. L'accès au parking se fera d'ailleurs depuis le chemin de Villardiez, c'est-à-dire depuis le Sud de la parcelle n° 1981, alors que les recourants situés en amont accèdent à leur immeuble depuis l'avenue de Senalèche.
2. Les recourants discutent le caractère esthétique de l'ensemble du projet. Ils soutiennent que les dimensions exceptionnelles du futur bâtiment formeront un contraste choquant avec les bâtiments voisins.
a) Selon l'art. 86 LATC, il appartient à la municipalité de veiller à ce que les constructions présentent un aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à l'environnement (al. 1er); la municipalité refuse le permis pour les constructions susceptibles de compromettre l'aspect et le caractère d'un site ou d'un quartier (al. 2); les règlements communaux doivent contenir des dispositions en vue d'éviter l'enlaidissement des localités et de leurs abords (al. 3).
Le RCATC prévoit ce qui suit:
"Article 1 - But
Le présent règlement a pour but d¿assurer une occupation mesurée et rationnelle ainsi qu¿un aménagement cohérent du territoire communal. Il fixe à cet effet les règles destinées:
- à protéger le paysage, les sites et le patrimoine architectural,
- à créer et à maintenir un milieu harmonieusement bâti,
- à assurer l¿ordre, l¿esthétique, la sécurité, la salubrité et la qualité des constructions.
Art. 32 - Intégration
Conformément à l'article 2 du présent règlement, la Municipalité peut prendre des dispositions exceptionnelles (notamment en application de l'art. 86 LATC) pour sauvegarder les qualités particulières d'un lieu ou pour tenir compte de situations acquises. Elle peut ainsi recourir aux articles 64 et suivants de la LATC.
Art. 33 - Choix des couleurs et des matériaux
La Municipalité approuve le choix et la couleur des matériaux d'un bâtiment, la forme et le type de couverture de son toit en vue d'assurer l'harmonisation et l'intégration d'une construction au milieu bâti environnant."
b) Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, il incombe au premier chef aux autorités municipales de veiller à l'aspect architectural des constructions; elles disposent à cet égard d'un large pouvoir d'appréciation (ATF 115 Ia 370 consid. 3, 115 Ia 363 consid. 2c; 115 Ia 114 consid. 3d; 101 Ia 213 consid. 6a; RDAF 1987 p. 155; Droit vaudois de la construction, note 3 ad art. 86 LATC). Dans ce cadre, l'autorité doit cependant prendre garde à ce que la clause d'esthétique ne vide pas pratiquement de sa substance la réglementation de la zone en vigueur (ATF 115 Ia 114; 114 Ia 345 consid 4 b). Certes, un projet peut être interdit sur la base de l'art. 86 LATC ou ses dérivés quand bien même il satisferait par ailleurs à toutes les dispositions cantonales et communales en matière de construction. Toutefois, lorsque la réglementation applicable prévoit que des constructions d'un certain volume peuvent être édifiées, une interdiction de construire fondée sur l'art. 86 LATC ou ses dérivés ¿ par exemple en raison du contraste formé par le volume du bâtiment projeté avec les constructions existantes - ne peut se justifier que par un intérêt public prépondérant (ATF 101 Ia 223 consid. 6). Ceci implique que l¿autorité motive sa décision en se fondant sur des critères objectifs et systématiques - ainsi les dimensions, l¿effet urbanistique et le traitement architectural du projet -, l'utilisation des possibilités de construire réglementaires devant apparaître déraisonnable et irrationnelle (ATF M. c/ Ormont-Dessus, du 1er novembre 1989; ATF 115 Ia 114; 115 Ia 345; 114 Ia 345; 101 Ia 213; TA arrêts AC.2004.0102 du 6 avril 2005, AC.1993.0125 du 2 mai 1994).
Dès lors que l'autorité municipale dispose d'un large pouvoir d'appréciation, le Tribunal administratif observe une certaine retenue dans l'examen de la question de l¿esthétique, en ce sens qu'il ne substitue pas sans autre son propre pouvoir d'appréciation à celui de l'autorité municipale, mais se borne à ne sanctionner que l'abus ou l'excès du pouvoir d'appréciation, la solution dépendant étroitement des circonstances locales (art. 36 let. a de la loi du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure administratives [LJPA; RSV 173.36]; TA arrêts AC.2004.0049 du 11 octobre 2004, AC.1993.0034 du 29 décembre 1993, AC.1992.0101 du 7 avril 1993). Ainsi, le Tribunal administratif s¿assurera que la question de l¿intégration d¿une construction ou d¿une installation à l¿environnement bâti a été examinée sur la base de critères objectifs généralement reçus et sans sacrifier à un goût ou à un sens esthétique particulièrement aigu, de manière que le poids de la subjectivité, inévitable dans toute appréciation, n'influe que dans les limites de principes éprouvés et par référence à des notions communément admises (arrêts AC.1993.0240 du 19 avril 1994; AC.1993.0257 du 10 mai 1994; AC.1995.0268 du 1er mars 1996; AC.1999.0228 du 18 juillet 2000; AC.1998.0166 du 20 avril 2001).
c) Dans un arrêt AC.2006.0108 du 28 novembre 2006, le tribunal a jugé que les dispositions réglementaires de la Commune de Pully n'allaient pas au-delà des exigences de l'art. 86 LATC lorsque le quartier en cause ne fait pas l'objet d'un concept sectoriel d'aménagement. Or, le quartier de Villardiez/Senalèche n'a précisément pas été soumis à un tel concept (cf. art. 4 RCATC a contrario).
d) Le projet litigieux prévoit certes la construction d'un bâtiment dont les dimensions n'auront rien de comparable à la situation existante. Il reste que le projet est parfaitement conforme à la zone qui est de moyenne densité et non de faible densité. Par ailleurs, si les recourants affirment que les bâtiments voisins consistent essentiellement en des villas de un à deux niveaux, une pareille situation est démentie par le dossier. En effet, les photos et le plan de situation produits démontrent que l'ouvrage prévu s'inscrira dans un quartier résidentiel comportant déjà des immeubles du type et du volume envisagés. Le projet ne dénaturera donc pas le quartier, qui ne présente pas de qualités exceptionnelles sous l'angle de l'esthétique. En octroyant le permis de construire, la municipalité n'a pas abusé ni mésusé de son pouvoir d'appréciation.
3. Les recourants craignent que les travaux projetés entraînent la déstabilisation du mur de soutènement existant en limite de propriété.
a) Selon l'art. 89 LATC, toute construction sur un terrain ne présentant pas une solidité suffisante ou exposé à des dangers spéciaux, tels que l'avalanche, l'éboulement, l'inondation, les glissements de terrain, est interdite avant l'exécution de travaux propres, à dires d'experts, à le consolider ou à écarter ces dangers; l'autorisation de construire n'engage pas la responsabilité de la commune ou de l'Etat.
Conformément à la jurisprudence, cette disposition n'est applicable que si des indices sérieux font penser que le terrain ne se prête pas à la construction ou qu'il impose des précautions spéciales, la pente accentuée du sol ne constituant pas à cet égard un indice suffisant. L'art. 89 LATC s'applique alors non seulement lorsque la construction elle-même est exposée à des dangers spéciaux, mais également lorsqu'elle compromet la sécurité d'un immeuble voisin (Droit fédéral et vaudois de la construction, ad art. 89 LATC et réf. cit.).
b) Le tribunal constate que les recourants n'affirment pas que le terrain en cause ne présenterait pas une solidité suffisante ou serait exposé à des dangers spéciaux, en particulier d'éboulement, de sorte qu'il n'est pas certain qu'en l'état, on se trouve dans l'hypothèse de l'art. 89 LATC.
Quoi qu'il en soit, il reste que le maintien du mur existant a d'ores et déjà été examiné par le Bureau De Cerenville, selon le procès-verbal du 15 novembre 2007 de l'architecte, qui a expliqué le procédé de construction qui sera utilisé de manière à ne pas mettre en péril ce mur. Il apparaît également qu'un nouveau mur sera créé avec une semelle sur la parcelle n° 1981, ce qui paraît de nature à apaiser les craintes des recourants quant à une déstabilisation de cet ouvrage existant. Les recourants n'indiquent pas en quoi le procédé adopté serait insuffisant. Il en résulte que les constructeurs ont pris les précautions nécessaires au maintien du mur existant de sorte que le projet ne saurait être refusé pour ce motif (dans ce sens, v. TA, arrêt AC.2003.002 du 31 décembre 2003).
4. Enfin, il convient d'examiner le moyen des recourants lié aux servitudes à inscrire au registre foncier relatives aux équipements de leur propre bien-fonds.
a) Aux termes de l'art. 104 al. 3 LATC, la municipalité n'accorde le permis de construire que lorsque le bien-fonds est équipé pour la construction ou qu'il le sera à l'achèvement de la construction et que les équipements empruntant la propriété d'autrui sont au bénéfice d'un titre juridique.
b) Les recourants considèrent que la délivrance du permis de construire doit être conditionnée à l'inscription au registre foncier des différentes servitudes à la garantie du passage et à l'entretien devant relier leur propriété aux collecteurs publics, en ce qui concerne les eaux claires et usées. Ils se prévalent du fait que l'autorité intimée s'était en 2001 engagée à régulariser la situation (v. pièce n° 5 du bordereau du 22 mai 2008), ce qu'elle n'a pas fait dans l'intervalle. Ils estiment insuffisante la garantie par l'engagement écrit résultant de la décision attaquée de mettre leur parcelle "au bénéfice d'un titre juridique lui permettant d'emprunter la parcelle n° 1981". Cette critique serait d'autant plus justifiée que les raccordements en question doivent être effectués avant l'édification du bâtiment projeté sur la parcelle n° 1981.
c) D'après son texte clair, l'art. 104 al. 3 LATC vise le cas où un équipement - destiné au constructeur - est aménagé sur la propriété d'un tiers, et non pas l'hypothèse inverse où le tiers entend bénéficier d'un équipement à installer sur la propriété du constructeur. Le cas d'espèce relève de la seconde configuration: la constructrice va dévier des canalisations existantes sises sur sa parcelle, auxquelles l'habitation des recourants est déjà raccordée. Le fait que les recourants n'aient, pour l'heure, pas de titre juridique leur permettant de bénéficier des canalisations traversant la parcelle des constructeurs, n'affecte en rien le projet, lequel dispose - lui - des équipements nécessaires, sans devoir les réaliser sur le bien-fonds d'un tiers, en particulier des recourants. Il n'appartient pas au présent tribunal de régler la question des servitudes correspondantes, requises par les recourants.
En conclusion, la décision de l'autorité intimée, autorisant le projet de la constructrice, est confirmée.
5. Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours aux frais des recourants qui succombent (art. 55 al. 1 LJPA). L'autorité intimée et la constructrice ayant procédé par l'intermédiaire d'un avocat, ils ont droit à une indemnité à titre de dépens, à charge des recourants.
Par ces motifs la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision du 28 avril 2008 de la Municipalité de Pully est confirmée.
III. Un émolument de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge des recourants.
IV. Les recourants sont débiteurs solidaires de la Commune de Pully d'une indemnité de 1'500 (mille cinq cents) francs.
V. Les recourants sont débiteurs solidaires de la constructrice Immeubles et Placements S.A., à Lausanne, d'une indemnité de 1'500 (mille cinq cents) francs.
Lausanne, le 30 septembre 2008
La présidente: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l¿acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu¿elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.