TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 10 février 2009
Composition
Mme Isabelle Guisan, présidente; M. Jean W. Nicole, assesseur et M. Jean-Daniel Beuchat, assesseur; Mme Annick Borda, greffière.
recourants
Christian et Jacqueline LUGRIN, à Clarens, représentés par Thibault BLANCHARD, avocat, à Lausanne,
autorité intimée
Municipalité de Montreux,
constructrice
TFI Vaud SA, à Blonay, représentée par Philippe-Edouard JOURNOT, avocat, à Lausanne,
propriétaire
Etat de Vaud, représenté par le Service Immeubles, Patrimoine et Logistique, à Lausanne,
Objet
permis de construire
Recours Christian LUGRIN et consorts c/ décision de la Municipalité de Montreux du 11 février 2008 (autorisant la construction d'un immeuble résidentiel avec garage souterrain, deux places de stationnement extérieur et pompe à chaleur sur les parcelles nos 641, 726 et 12'561 du cadastre communal)
Vu les faits suivants
A. TFI Vaud SA, précédemment TFI Buchimmob SA, a acquis le 19 mai 2008 les parcelles nos 641 et 12'561 du registre foncier de la Commune de Montreux des mains des propriétaires communes Line Chamot, Isabelle Mamboury, Catherine Mamboury Joyet et Annette Rudaz. Le 15 juillet 2008, ces deux biens-fonds ont été groupés en une seule parcelle nº 641.
Cette parcelle, d'une surface de 2'750 m² en forme de rectangle orienté nord-sud, est bordée, au nord, par l'avenue Eugène-Rambert et, au sud, par le chemin de la Pouponnière, étroite voie de circulation courant le long de la voie ferrée CFF. A l'ouest de la parcelle n° 641, on trouve le bien-fonds nº 727, construit d’une maison d’habitation et propriété de Christian Lugrin. A sa suite se situe la parcelle nº 726, qui appartient à l'Etat de Vaud et accueille principalement une cure et un garage confiné à son angle nord-ouest.
La parcelle n° 727 se caractérise par le fait qu’elle dispose d’un bras de 4 mètres de large et de plus de 45 mètres de long s’étendant dans le prolongement de sa limite nord en direction de l’ouest pour s’insérer entre l’avenue Eugène-Rambert et la parcelle n° 726. A cet endroit est inscrite depuis 1927 une servitude de passage « pour piétons et pour chars » en faveur de la parcelle nº 641 notamment, dont l'emprise se prolonge jusqu'à cette parcelle pour former un passage parallèle à l'avenue précitée. Le niveau du terrain de cette servitude est situé entre environ 1 et 3 mètres en contrebas de l'avenue Eugène-Rambert.
B. Les parcelles précitées sont toutes colloquées en zone de faible densité selon le règlement sur le plan d’affectation et la police des constructions de la commune de Montreux du 15 décembre 1972 (ci-après : RPA).
Du 20 avril au 21 mai 2007, la Municipalité de Montreux (ci-après : la municipalité) a soumis à l’enquête publique un nouveau règlement sur le plan général d’affectation et la police des constructions (ci-après : le nouveau règlement), selon lequel ces parcelles seraient désormais classées en zone de coteau B.
C. Du 17 août au 18 septembre 2007 a été mis à l'enquête sur les anciennes parcelles nos 641 et 12'561 un projet de construction d'un immeuble résidentiel de six appartements et d'un garage souterrain. Le bâtiment projeté comportait quatre niveaux, à savoir un 1er étage partiellement excavé comprenant un appartement et des caves, puis deux niveaux comportant chacun deux logements et enfin un dernier étage composé d’un appartement en attique. Le projet prévoyait également la construction d'un garage souterrain de dix places de parc parallèles implantées le long de la limite nord de la parcelle, en contrebas de l’avenue Eugène-Rambert. La voie d'accès projetée empruntait tout le tracé de la servitude susmentionnée pour déboucher à son extrémité ouest sur l'avenue précitée. Dans les documents d'enquête publique, cet accès était figuré sur le plan des aménagements extérieurs. En revanche, aucun plan en coupe de la servitude ne se trouvait au dossier. Les plans mis à l'enquête n’ont pas été signés par le propriétaire de la parcelle nº 726. Ils l’ont en revanche été par l'Etat de Vaud qui, par lettre du 24 juillet 2007, avait déjà donné son accord à la démolition du garage de la cure et à la construction en remplacement de deux places de stationnement sur sa parcelle.
D. Le projet mis à l'enquête a suscité neuf oppositions, dont celles de Christian Lugrin.
Le 25 septembre 2007, les Chemins de fer fédéraux (CFF) ont donné leur accord à la réalisation du projet.
La centrale des autorisations CAMAC a rendu sa synthèse le 4 octobre 2007 de laquelle il ressort que les différents services consultés ont délivré les autorisations spéciales requises, respectivement préavisé favorablement le projet.
E. Le 11 février 2008, la municipalité a communiqué à Christian Lugrin qu'elle avait décidé de lever son opposition et de délivrer le permis de construire sollicité. Dans sa lettre, la municipalité précisait notamment que, afin de clarifier l'aménagement de la servitude, elle avait requis de la constructrice des plans complémentaires (plans, élévation et profil), joints au dossier et en faisant partie intégrante.
F. Le 4 mars 2008, Christian Lugrin et Jacqueline Lugrin, épouse du précédent, ont recouru à l'encontre de cette décision et conclu à l'annulation de la décision attaquée. Les recourants se sont acquittés en temps utile de l’avance de frais requise.
Le Service Immeuble, Patrimoine et Logistique (SIPAL) s'est déterminé le 19 mars 2008 en indiquant qu'il n'avait rien à signaler sur le fond du recours. La constructrice a déposé une écriture le 7 avril 2008 dans laquelle elle conclut au rejet du recours. La municipalité a produit sa réponse le 20 mai 2008; elle y conclut également au rejet du recours et à la confirmation de sa décision. La constructrice est encore intervenue le 12 juin 2008.
Le 9 juillet 2008, les recourants ont déposé des observations supplémentaires. Le SIPAL s'est à nouveau déterminé le 23 juillet 2008. Le 29 juillet 2008, la municipalité a précisé qu'elle n'entendait pas formuler d'autres remarques sur le recours. Le 6 août 2008, la constructrice a déposé au tribunal de nouveaux plans sur lesquels le garage souterrain était abaissé de 18 cm, afin de respecter le rapport volumétrique d'enterrement par rapport au terrain naturel exigé par la réglementation communale, tel que l'exposent ses déterminations complémentaires du même jour.
G. Le tribunal a tenu audience et procédé à une inspection locale sur les parcelles concernées par le projet le 1er décembre 2008, en présence de :
- Christian et Jacqueline Lugrin, assistés de Me Thibault Blanchard, avocat;
pour la municipalité, Jean-Loup Barraud, chef du service de l'urbanisme;
pour la constructrice, Jean-Paul Uldry et David Corminboeuf, accompagnés d'Yves Estermann et de Patrick Cantatore, architectes, et assistés de Me Philippe Journot, avocat;
pour le SIPAL, Jean-Pierre Pilet, ingénieur.
Le compte-rendu établi à l’issue de cette audience a notamment la teneur suivante :
"Le tribunal procède à l'inspection locale; il entend les parties, dont les déclarations sont résumées ci-dessous.
La municipalité précise que le nouveau règlement communal sur le plan général d'affectation et la police des constructions sera soumis au conseil communal le 11 décembre 2008.
Compte tenu de l'abaissement du parking de 18 cm dans le terrain, les recourent déclarent qu'ils ne contestent plus la conformité du volume d'enterrement de cette construction. Ils maintiennent en revanche l'argument selon lequel deux faces du parking sont visibles.
La municipalité produit deux documents, à savoir un plan intitulé « recensement des aménagements et potentiel de développement » et une copie de l’ouvrage de Scyboz/Gilliéron/Braconi, CC & CO annotés, ad art. 739 CC, p. 471.
La municipalité expose qu’elle souhaite préserver le mur en arcades bordant l'avenue Eugène-Rambert en évitant toute nouvelle percée. Elle précise que l'interruption du mur permettant l'accès à la parcelle no 642 située à l'est du projet date des années 1977-1978. Un projet de réaménagement de l'avenue Eugène-Rambert est en cours. Dans ce cadre, la totalité des arbres courant le long de cet axe va être supprimée, puis remplacée par des essences identiques ; le mur en cause, qui se situe sur la propriété communale, sera préservé.
Les recourants déclarent qu'ils n'entendent pas donner leur accord pour la réalisation des travaux prévus sur leur fonds et consistant à aménager la servitude. Ils exposent que cette servitude a été établie originairement à l'usage de l'agriculteur propriétaire de la parcelle no 641, à l'époque où celle-ci était encore à vocation agricole. La servitude a donc servi au départ pour le passage des chars et des chevaux. Elle a ensuite été utilisée à pied par les bénéficiaires. Depuis environ 10 ans, ceux-ci n'en font plus usage et ont condamné son accès par un grillage.
Le tribunal constate que la bande de terre correspondant à l'emprise de la servitude est actuellement recouverte d'herbe sur toute sa longueur. Elle présente en certains points un important dévers.
La constructrice déclare que, en cas de réalisation du projet, l'escalier d'accès des recourants à l'avenue Eugène-Rambert sera maintenu et prolongé de quelques marches au besoin compte tenu de l'abaissement du terrain prévu à cet endroit.
La municipalité déclare encore qu'elle est défavorable à l'usage du chemin de la Pouponnière comme voie d'accès à la parcelle no 641 car il entraînerait le passage de nouveaux véhicules par des rues sensibles du vieux village de Clarens. Selon la municipalité toujours, aucun nouvel accès aux parcelles alentours n'a été créé par ce chemin depuis la fin des années 1970."
Le 6 novembre 2008, la constructrice a informé le tribunal qu'elle était devenue propriétaire des parcelles nos 641 et 12'561 et déclaré expressément rependre à son seul compte les droits et obligations découlant de la présente procédure. Le 15 décembre 2008, les recourants se sont encore déterminés sur le compte rendu d'audience.
H. Le tribunal a statué par voie de circulation.
I. Les arguments des parties sont repris ci-dessous dans la mesure utile.
Considérant en droit
1. La Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) examine d'office et avec un libre pouvoir d'examen la recevabilité des recours qui lui sont soumis (art. 89 de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD, RS 173.36, ci-après : LPA], par renvoi de l’art. 99 LPA ; arrêts du Tribunal administratif [TA ; auquel a succédé la CDAP dès le 1er janvier 2008] AC.1994.0062 du 9 janvier 1996 ; AC.1993.0092 du 28 octobre 1993 et AC.1992.0345 du 30 septembre 1993).
a) Selon l'art. 74 al. 1 let. a LPA, a qualité pour former recours toute personne physique ou morale ayant pris part à la procédure devant l’autorité précédente ou ayant été privée de la possibilité de le faire, qui est atteinte par la décision attaquée et qui dispose d’un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée. Comme le rappelle régulièrement le tribunal de céans (voir par exemple arrêt TA AC.2006.0248 du 20 avril 2007, rendu sous l’empire de l’ancienne loi vaudoise sur la juridiction et la procédure administrative), la qualité pour recourir des particuliers est réglée de manière concordante pour la procédure devant le tribunal de céans et devant le Tribunal fédéral (art. 103 let. a de l'ancienne loi fédérale du 16 décembre 1943 d'organisation judiciaire [OJF], actuellement art. 89 de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral [LTF ; RS 173.110] entrée en vigueur au 1er janvier 2007 [voir notamment ATF 121 II 39 et 116 Ib 450 consid. 2b; arrêt TA AC.2003.0196 du 14 avril 2004]).
b) Selon la jurisprudence constante, le recourant doit être touché dans une mesure et avec une intensité plus grandes que la généralité des administrés. L'intérêt invoqué - qui n'est pas nécessairement un intérêt juridiquement protégé, mais qui peut être un intérêt de fait - doit se trouver avec l'objet de la contestation dans un rapport étroit, spécial et digne d'être pris en considération (ATF 130 V 196 consid. 3 ; 128 V 34 consid. 1a et les arrêts cités); il faut donc que l'admission du recours procure au recourant un avantage, de nature économique, idéale ou matérielle. La qualité pour recourir est ainsi reconnue au voisin lorsque son terrain se trouve à proximité du lieu de construction et s'il subit des inconvénients liés à la réalisation du projeté contesté. Tel est le cas du voisin qui devrait tolérer une habitation nouvelle à proximité immédiate de sa propre maison (ATF 104 Ib 245 consid. 7d ; 121 II 171 consid. 2b ; 115 Ib 508 consid. 5c) ou qui serait menacé d'immissions telles que le bruit (ATF 119 Ib 179 consid. 1c), les odeurs (ATF 103 Ib 144 consid. 4c), les inconvénients causés par le trafic (ATF 112 Ib 170 consid. 5b), ou encore, qui subirait la perte d'un dégagement ou d'une vue sur un site (arrêt TA AC.1998.0005 du 30 avril 1999). La jurisprudence fédérale n'a pas expressément subordonné la qualité pour agir à la condition que le voisin soit propriétaire de l'immeuble subissant les immissions liées à la réalisation d’un projet de construction. Par exemple, le locataire des locaux construits sur un terrain compris dans le périmètre du plan contesté ou à proximité, subit de la même manière que le propriétaire les inconvénients liés à la réalisation du plan, spécialement s'il est lié par un contrat de bail dont le maintien à moyen ou long terme présente un intérêt important de nature économique ou autre (voir sur la qualité pour recourir des locataires, les arrêts AC.2001.0128 du 12 mars 2002 ; AC.2000.0001 du 30 mars 2001; AC.1997.0010 du 2 avril 1997 et AC.1997.0179 du 24 juillet 1998).
c) En l'espèce, le recourant Christian Lugrin est propriétaire de la parcelle voisine de celle sur laquelle le projet doit prendre place. Depuis sa maison, il verra clairement la construction projetée. Le chemin d'accès envisagé sera de plus situé directement sur sa parcelle, à l'endroit de la servitude de passage. Par conséquent, il jouit de la qualité pour recourir. Son épouse, Jacqueline Lugrin, qui réside sur la parcelle propriété de son mari, est également touchée par le projet ; elle bénéficie donc aussi de la qualité pour recourir.
2. Les recourants soutiennent tout d’abord que, Christian Lugrin étant propriétaire du fonds grevé par la servitude de passage sur laquelle le chemin d'accès est projeté, il aurait dû signer les plans soumis à l'enquête publique conformément à ce qu'exige l'art. 108 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11). N'ayant pas donné son accord à ces plans ni aux nouveaux documents produits en cours de procédure, ce chemin ne serait pas réalisable sur la parcelle des recourants. En parallèle à ce grief d'ordre formel, relatif à l'absence de signature des plans, les recourants invoquent le fait que la construction d'une voie d'accès empruntant l'assiette de la servitude constituerait en réalité une aggravation de l’usage de la servitude prohibée par l'art. 739 du Code civil suisse du 10 décembre 1907 (CC ; RS 210).
3. A titre préliminaire, on relève que les recourants ne soutiennent pas, à juste titre d’ailleurs, que les nouveaux plans produits par la constructrice relatifs aux travaux à réaliser sur l’assiette de la servitude nécessiteraient une mise à l'enquête formelle. En effet, le tribunal rappelle que la mise à l'enquête n'est pas une fin en soi et qu'elle a uniquement pour but de renseigner les intéressés de façon complète sur la construction projetée. Les recourants, qui ont eu la possibilité d’accéder aux nouveaux plans produits par la constructrice durant la procédure de recours et qui pouvaient prendre position sur ces documents, n'ont par conséquent pas été gênés dans l'exercice de leurs droits (AC.2004.0253 du 2 mai 2005 et AC.2005.0233 du 31 mars 2006).
4. a) En vertu de l'art. 104 al. 3 LATC, la municipalité n'accorde le permis de construire que lorsque le bien-fonds est équipé pour la construction ou qu'il le sera à l'achèvement de la construction et que les équipements empruntant la propriété d'autrui sont au bénéfice d'un titre juridique. Cette disposition, qui vise à créer une situation de droit privé qui soit claire pour l'autorité administrative, a pour but de prévenir des conflits ultérieurs. On doit en déduire, en cas de doute sur l'ampleur des droits conférés par une servitude, que l'autorité doit attendre que cette incertitude touchant un droit privé soit levée avant de délivrer le permis de construire (AC.1995.0154 du 6 décembre 1995). Selon la jurisprudence récente cependant, en pareil cas, l’autorité administrative peut examiner à titre préjudiciel les questions de droit relevant d’une autre autorité si celle-ci n’a pas encore statué (AC.2004.0286 du 9 février 2005 et les arrêts cités). Il est admis que lorsque le propriétaire grevé refuse de signer les plans et la demande d’un permis de construire pour un projet comportant des travaux sur l’assiette d’une servitude, l’autorité administrative peut examiner à titre préjudiciel si le refus du propriétaire grevé est abusif ou non (AC.2004.0286 précité ; AC.2001.0236 du 6 août 2003 ; AC.2002.0202 du 30 mai 2001 ; AC.2000.0136 du 27 février 2001 ; AC.2000.0095 du 4 octobre 2001). Cette jurisprudence est fondée sur le constat que, compte tenu de la durée d’une procédure civile, l’obligation pour le constructeur d’ouvrir action devant le juge civil en prenant des conclusions tendant à ordonner à l’opposant de signer les plans équivaudrait (à supposer que de telles conclusions soient recevables) en réalité à un refus du permis de construire. Toutefois, lorsque le contenu d’une servitude de passage n’est pas facilement déterminable ou lorsque le contrat constitutif de la servitude ne peut pas être interprété de manière sûre, le permis de construire doit être refusé jusqu’à ce que le constructeur puisse suffisamment justifier de son droit de passage, au besoin avec l’aide du juge civil compétent (voir ZBl 1981 p. 464). En d’autres termes, la municipalité qui accorde un permis de construire peut connaître de questions préjudicielles de droit civil lorsqu’elle peut y répondre facilement et de manière sûre. En revanche, dès qu’il existe un doute sur le contenu ou sur l’étendue des droits civils dont elle a à connaître, elle doit renvoyer les parties à agir devant le juge civil compétent et subordonner l’octroi du permis de construire à la décision de ce dernier (AC.1995.0256 du 13 mars 1998).
b) Selon l’art. 739 CC, « les besoins nouveaux du fonds dominant n’entraînent aucune aggravation de la servitude ». En vertu de cette disposition, l’aggravation d’une servitude est inadmissible si elle est importante ; pour en juger, il faut mettre l’intérêt du fonds dominant et la charge du fonds servant au moment de la constitution de la servitude en balance avec les intérêts respectifs actuels (ATF 122 III 328 consid. 2c). En vertu du principe de l’identité de la servitude, celle-ci ne peut toutefois pas être utilisée dans un but différent de celui pour lequel elle a été constituée, même s’il n’en résulte aucune aggravation pour le propriétaire du fonds servant (ATF 117 II 536 consid. 4b ; 107 II 331 consid. 3 ; 100 II 105 consid. 3b ; arrêt non publié 5C.73/2001 du 17 juillet 2001 ; 5C.13/2007 du 2 août 2007). Dans sa casuistique, le Tribunal fédéral a notamment jugé qu’une servitude de passage « à pied et à char » devait s’accommoder de l’utilisation de véhicules à moteur compte tenu des circonstances particulières du cas dans lequel la servitude était empruntée depuis de nombreuses années par des véhicules automobiles (arrêt 5C.38/2001 du 10 décembre 2001 consid.4). Si le propriétaire du fonds servant doit en principe accepter une charge accrue en raison d’une modification objective des circonstances, le développement de la technique par exemple, il n’est en revanche pas tenu d’accepter une charge accrue en raison d’une modification arbitraire de l’utilisation du fonds dominant (ATF 91 II 342 consid.4b = JdT 1966 I 246). Ainsi, le droit de passage à pied et à char concédé en faveur d’une exploitation agricole avec habitation ne doit pas servir à des besoins nouveaux résultant de la transformation d’une grange en une maison d’habitation pour deux familles avec garage attenant (ATF 117 II 536 = JdT 1993 I 333). De même, le principe de l’identité de la servitude s’oppose à ce qu’un droit de passage constitué en 1985 pour donner accès à une grange uniquement soit utilisé par les habitants de trois villas mitoyennes, cela même s’il ne devait pas en résulter d’aggravation de la servitude (ATF 5C.73/2001 du 17 juillet 2001).
c) En l’espèce, il apparaît que le droit de passage « pour piétons et pour chars » constitué en 1927 a été établi originairement à l’usage de l’agriculteur alors propriétaire de la parcelle n° 641, à l’époque où celle-ci était encore à vocation agricole. La servitude a donc servi au départ pour le passage des chars et des chevaux. Selon les recourants, cette servitude a ensuite été utilisée à pied par les bénéficiaires ; depuis environ 10 ans, ceux-ci n’en font plus usage et ont même condamné son accès par un grillage, ce que l’inspection locale a permis de constater. Ces faits n’ont été contestés ni par l’autorité intimée ni par la constructrice et semblent d’ailleurs être confirmés par l’état actuel de la servitude, recouverte d’herbe sur toute sa longueur et présentant un important devers à l’est interdisant en pratique tout passage de véhicule automobile (voir spécialement coupe E-E des nouveaux plans de l’accès requis par la municipalité avant la délivrance du permis de construire). En pareil cas, il est probable, au vu de la jurisprudence précitée, que l’aménagement d’un accès véhicules à la parcelle litigieuse pour desservir six appartements et dix garages constitue une aggravation de la servitude prohibée par l’art. 739 CC. Les droits conférés par la servitude en cause ne sont donc ni clairement établis ni facilement déterminables. Dans ces circonstances, la municipalité n’était pas fondée à lever l’opposition du recourant. Elle devait, avant de délivrer le permis de construire, exiger de la constructrice qu’elle établisse préalablement, par la voie d’une action civile devant le juge compétent, son prétendu droit de passage sur la parcelle des recourants pour accéder à la future construction.
En définitive, le tribunal constate que, compte tenu des doutes qui subsistent quant au contenu et à l’ampleur des droits conférés par la servitude, la constructrice ne bénéficie pas d’un titre juridique suffisant, au sens de l’art. 104 al. 3 LATC, pour aménager la voie d’accès projetée. A défaut d’équipement suffisant, la construction projetée ne peut donc être autorisée.
5. Les recourants soutiennent encore que le projet ne serait pas conforme à la zone de faible densité telle qu’elle est décrite par l’art. 9.1 du nouveau règlement, applicable en vertu de l’art. 79 LATC.
La constructrice et la municipalité estiment quant à elles que la définition de l’affectation donnée à l’art. 9.1 du nouveau règlement doit s’interpréter au regard des possibilités de construire offertes par la zone, à savoir au regard du nombre de niveaux autorisés, de l’occupation au sol, de la hauteur des bâtiments et des distances aux limites notamment, toutes ces dispositions étant respectées par l’immeuble projeté.
6. a) Selon l’art. 79 LATC, dès l’ouverture d’une enquête publique concernant un plan ou un règlement d’affectation, la municipalité refuse toute autorisation de bâtir allant à l’encontre du projet. En vertu des art. 79 al. 1 et 77 al. 3 et 4 LATC, le projet doit être adopté par l’autorité compétente dans les six mois dès la communication de la décision de refus. Le département des infrastructures, d’office ou sur requête de la municipalité, peut prolonger ce délai de six mois au plus. Selon la jurisprudence, les délais des art. 77 et 79 LATC ne sont pas des délais d’ordre mais des délais impératifs destinés à limiter strictement l’effet paralysant des dispositions futures sur les droits des requérants (AC.2005.0283 du 2 juin 2006 ; AC.1997.0014 du 30 mars 2001).
b) En l’espèce, le nouveau règlement a été mis à l’enquête publique du 20 avril au 21 mai 2007. La décision attaquée a été rendue le 11 février 2008 par la municipalité, qui s’est basée à la fois sur le RPA existant et sur le nouveau règlement mis à l’enquête. A ce jour, le délai de six mois de l’art. 77 al. 3 LATC, qui court depuis la communication de la décision attaquée, est arrivé à échéance. On pourrait donc légitimement se demander s’il y a toujours lieu d’examiner la décision attaquée au regard du nouveau règlement, ou si seul le RPA en vigueur doit trouver application. On ignore en effet si la municipalité a requis la prolongation du délai précité pour une durée supplémentaire de six mois, telle qu’elle est autorisée à le faire par l’art. 77 al. 4 LATC, ou si le nouveau règlement a déjà été adopté par le conseil communal. Ces questions souffrent toutefois de rester indécises dans la mesure où l’immeuble projeté apparaît également conforme à l’affectation de la zone prévue par le nouveau règlement, tel que cela ressort du considérant suivant.
7. a) Le nouveau règlement colloque la parcelle litigieuse en zone de coteau B. Selon son art. 9.1, cette zone est définie de la façon suivante :
« La zone de coteau B est destinée aux bâtiments de faible densité, tels que villas individuelles ou groupées, qui s’échelonnent sur le coteau. A ce titre, les dispositions qui suivent doivent permettre d’intégrer les constructions sur le coteau en préservant ses qualités paysagères. »
Quant à l’affectation de la zone, elle est décrite à l’art. 9.2 en ces termes :
« Habitat individuel, individuel groupé et autres affectations compatibles (activité non gênante, notamment au sens de l’art. 43 OPB). »
b) Le tribunal de céans a déjà eu l’occasion de se pencher sur ce qu’il fallait entendre par la notion d’habitat groupé. Il a jugé que, le plus souvent, ce concept désignait des ensembles d'un certain nombre de logements juxtaposés, ou éventuellement superposés, avec un caractère individuel plus prononcé que dans un bâtiment locatif. Il a toutefois admis que correspondait également à cette notion un bâtiment composé de deux corps symétriques, comportant huit appartements au moins sur trois étages plus combles et surcombles. Il a estimé qu’il n’était guère possible de faire obstacle à un tel projet, dont le gabarit était pleinement conforme aux dispositions règlementaires, pour le seul motif qu’il ne répondrait pas à la notion stricte d’habitat groupé, du reste non définie par le règlement applicable (arrêt TA AC.1990.7435 du 27 décembre 1991). Le tribunal a également jugé qu’entrait dans cette notion, pour les mêmes motifs, un immeuble d’habitation collective avec toit plat de trois niveaux comportant six appartements (AC.1990.7519 du 6 janvier 1993).
c) Il n’en va pas différemment en l’espèce. La construction projetée est en effet en tous points conforme au gabarit autorisé par les dispositions du nouveau règlement relatives à la hauteur des bâtiments, au nombre de niveaux, aux distances aux limites et à la surface bâtie notamment (dans la mesure où le garage souterrain n’est pas compté dans cette surface). Cette conformité n’est d’ailleurs pas contestée par les recourants. Aussi, même si l’on doit admettre que l’immeuble projeté ne correspond pas strictement à la notion d’habitat individuel groupé telle qu’on la conçoit d’ordinaire, on ne saurait interdire pour ce seul motif la construction d’un immeuble dont le gabarit respecte pour le surplus en tous points les dispositions réglementaires. A cet égard, on relève d’ailleurs que le nouveau règlement mentionne également, à côté de l’habitat individuel et individuel groupé, les autres affectations compatibles, expression dans laquelle entre précisément l’immeuble projeté. En outre, on rappelle que la municipalité jouit d’un certain pouvoir d’appréciation dans l’interprétation qu’elle fait de ses règlements communaux (voir par ex. AC.2005.0282 du 26 octobre 2006 consid. 2a). Dans la mesure où la lecture que l’autorité intimée fait des dispositions de son nouveau règlement n’est pas insoutenable, force est de constater que le grief relatif à la non conformité du projet avec l’affectation de la zone devrait par conséquent être rejeté.
8. Le tribunal s’abstiendra d’examiner les autres griefs soulevés par les recourants, notamment celui relatif au respect de la surface bâtie, en raison du fait que l’impossibilité d’utiliser le tracé de la servitude pour accéder à la parcelle litigieuse entraînera nécessairement une révision importante du projet sur la question du stationnement.
9. Au vu des considérants qui précèdent, le recours doit être admis et la décision attaquée annulée. Les frais de procédure sont mis à la charge de la constructrice, qui succombe (art. 49 al. 1 LPA). Pour la même raison, elle doit également des dépens aux recourants, qui ont procédé par l’intermédiaire d’un mandataire professionnel (art. 55 LPA).
Par ces motifs la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal arrête:
I. Le recours est admis.
II. La décision de la Municipalité de Montreux du 11 février 2008 est annulée.
III. Un émolument de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge de TFI Vaud SA.
IV. TFI Vaud SA versera un montant de 2'000 (deux mille) francs à Christian et Jacqueline Lugrin à titre de dépens.
Lausanne, le 10 février 2009
La présidente: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.