CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 5 décembre 2000
sur le recours interjeté par Roland du BOIS, domicilié avenue de Rochettaz 61, à Pully,
contre
la décision du 4 juillet 2000 de la Municipalité de Pully représentée par Me Philippe-Edouard Journot, avocat à Lausanne (levée de son opposition à la construction d'une villa locative sur la parcelle no 1656, propriété de Nicolas Conrad, représenté par Me Pierre Jomini, avocat à Lausanne).
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Composition de la section: M. Jean-Claude de Haller, président; M. R. Ernst et M. A. Matthey, assesseurs. Greffière: Mme F. Ferrari Gaud.
Vu les faits suivants:
A. Nicolas Conrad est propriétaire de la parcelle no 1656 du cadastre de Pully, d'une surface totale de 1'159 m² en nature de chalet (12 m²) et de pré-champ (1'147 m²). Cette parcelle se situe sur un coteau abritant des milieux naturels de valeur (murs, prairies maigres) formant un site porté à l'inventaire des biotopes du canton de Vaud (objet no 16, prairies maigres). La topographie très tourmentée des lieux au pied d'un escarpement rocheux a conduit la municipalité à considérer cette parcelle comme inconstructible, durant de nombreuses années, jusqu'en 1991, époque à laquelle elle a admis que ce bien-fonds puisse être mis en valeur, mais avec diverses restrictions constructives à fixer par analogie avec le contenu des conventions de droit privé qui réglaient alors la construction des terrains voisins à l'est.
Le 4 mars 1997, suite à la demande présentée par M. Conrad le 30 novembre 1996, la municipalité a admis que les dispositions constructives de la zone de villas, dans laquelle cette parcelle est colloquée, puissent être appliquées sans restrictions. Depuis lors, cette parcelle est régie par le plan général d'affectation et le règlement sur l'aménagement du territoire et les constructions approuvé par le Conseil d'Etat le 9 décembre 1983 (RCATC), en particulier par les art. 77 à 79 de celui-ci.
Roland du Bois est propriétaire de la parcelle voisine no 1676, sise plus au nord et débouchant sur l'avenue de Rochettaz 61, bâtie d'une villa où sont domiciliés M. du Bois et sa famille.
B. Le 5 décembre 1997, agissant par l'intermédiaire de son architecte, M. Conrad a soumis à la commune une demande de permis préalable d'implantation d'une villa locative d'une surface de 178 m² comprenant trois appartements sur la parcelle no 1656 (deux logements de 5 pièces et un logement de 6 pièces), le bâtiment comprenant quatre niveaux (sous-sol, rez inférieur, rez supérieur et combles). Le projet prévoit la construction d'un garage souterrain annexe et l'aménagement de places de stationnement extérieures, de même qu'il nécessite la démolition d'un petit chalet de 12 m² (no 3520) et l'abattage de cinq arbres (deux cyprès, deux sapins et un pin).
Mis à l'enquête publique du 30 janvier au 18 février 1998, ce projet de construction n'a suscité aucune opposition ni intervention.
Par décision du 25 mars 1998, la municipalité a délivré le permis préalable d'implantation no 5195 à M Conrad, sous réserve du respect de diverses dispositions générales, particulières et finales. La municipalité a décidé d'accorder à M. Conrad l'autorisation d'abattage de cinq arbres d'ornement (art. 4 al. 2 du règlement communal sur la protection des arbres du 5 décembre 1975) et l'autorisation d'aménager et construire quatre places de stationnement en anticipation partielle sur la limite des constructions de l'avenue de Rochettaz (art. 12 RCATC). La municipalité a par ailleurs réservé les conditions spéciales posées par la décision de synthèse de la CAMAC du 13 février 1998, en particulier celle posée par le Service des forêts, de la faune et de la nature quant à la préservation du coteau et des bouleaux existants. Elle a enfin décidé, en application des art. 52 et 53 RCATC, que la superstructure sise sur le pan ouest du toit devrait être ou serait supprimée ou intégrée de façon harmonieuse dans le gabarit de la toiture, lors de l'élaboration définitive du projet.
C. Le 10 février 2000, un projet de construction définitif a été soumis à la municipalité pour l'obtention du permis de construire. Selon le formulaire ad hoc et les plans d'architecte des 24 janvier et 3 février 2000 déposés en annexe du dossier, la villa locative, dont le coût de la construction est estimé à 1'700'000 francs, a toujours une surface projetée de 178 m² et comprend trois logements, comme dans le premier projet de construction précité, mais prévoit des surcombles, partiellement habitables, d'où une augmentation de la hauteur au faîte depuis la première dalle de l'immeuble et de la largeur des avant-toits. Par ailleurs, la construction a été déplacée en direction de l'avenue de Rochettaz, sud-est, étant dès lors plus éloignée de la parcelle de M. du Bois, à l'exception de la construction souterraine qui jouxte désormais la limite de propriété nord-est. Une dérogation quant à l'anticipation sur la limite des constructions (art. 12 RCATC) a en outre été expressément requise concernant deux places de stationnement, des balcons et un escalier extérieur. Enfin, s'il n'est plus question de démolition du chalet existant, le déplacement de celui-ci a été requis.
D. L'enquête publique définitive s'est déroulée du 7 au 27 mars 2000 lors de laquelle une intervention du service de l'électricité de la Ville de Lausanne signalant la présence de lignes à moyenne tension a été enregistrée, de même qu'une opposition formée par M. du Bois le 24 mars 2000.
Se plaignant de la non conformité de ce nouveau projet par rapport au permis d'implantation délivré le 25 mars 1998, ce dernier a soulevé divers griefs relatifs à la hauteur du bâtiment en zone de villas - largement excessive par rapport au RCATC -, à sa proximité d'avec sa propriété, au caractère inesthétique de celui-ci (art. 51 et 52 RCATC) - le bâtiment disproportionné et mal intégré selon lui. De plus, M. du Bois se plaint de ce qu'il n'épouse pas les courbes de niveaux du terrain naturel, la pente allant jusqu'à 45 degrés, la façade principale du bâtiment donnant à l'ombre, de même qu'il critique la construction projetée le privant de la moitié de sa vue sur le lac et du fait qu'à son avis, la construction du garage enterré et des canalisations d'eau en limite de sa propriété est impossible sans détruire les aménagements extérieurs sis sur sa parcelle. Il s'oppose enfin à l'anticipation des balcons sur la limite des constructions.
E. Le 17 avril 2000, des nouveaux plans d'architecte, modifiant ceux des 24 janvier et 3 février 2000, ont été déposés auprès de la municipalité. Il prévoient un abaissement du faîte de la villa, la suppression des surcombles partiellement habitables et des ouvertures prévues en toiture, une réduction de la largeur des avant-toits, de même que l'éloignement du garage souterrain de la limite de propriété est.
F. Par décision du 4 juillet 2000, la municipalité a informé M. du Bois de sa décision de délivrer le permis de construire, de lever son opposition et de prendre acte de l'intervention du service de l'électricité de la Ville de Lausanne. La municipalité indique d'une part qu'elle a jugé l'opposition tardive, pour ce qui est des caractéristiques générales du projet, qui sont au bénéfice du permis préalable d'implantation délivré le 25 mars 1998 au sens de l'art. 119 LATC. D'autre part, la municipalité indique que l'opposition est infondée, dès lors que le projet se révèle conforme aux dispositions légales et réglementaires. Plus précisément, elle mentionne le fait que le constructeur et l'architecte ont revu et complété leur projet, en déposant de nouveaux plans à la municipalité, tout d'abord en abaissant la hauteur du faîte de la villa à la cote altimétrique de 463.00, conformément aux plans sur la base desquels le permis d'implantation a été délivré, ensuite en modifiant l'implantation du garage souterrain à 0,50 mètre en retrait de la limite de propriété est et enfin en diminuant à 1,18 mètre la largeur des avant-toits. Elle a jugé le projet réglementaire, en particulier eu égard aux art. 79, 20 et 12 RCATC et satisfaisant également d'un point de vue esthétique.
G. Le 4 juillet 2000, la municipalité a délivré à M Conrad un permis de construire conditionnel, au sens de l'art. 117 LATC, portant le no 5406, au vu notamment des plans d'architecte modifiés du 17 avril 2000 précités et réserve faite du respect des diverses dispositions générales expressément prévues dans la décision et des conditions spéciales posées dans la décision de synthèse de la CAMAC du 28 avril 2000. En application des art. 12, 32 et respectivement 25 RCATC, la municipalité a d'ores et déjà accordé à M. Conrad l'autorisation d'aménager et construire, en anticipation partielle sur la limite des constructions de l'avenue de Rochettaz, deux places de stationnement, des balcons et un escalier extérieur, lui accordant aussi l'autorisation d'aménager des locaux habitables dans une partie du premier niveau inférieur du bâtiment.
H. Par mémoire de recours du 20 juillet 2000, M. du Bois s'est pourvu contre la décision précitée concluant, implicitement à l'annulation de celle-ci. Il invoque le fait que suite à l'opposition formée par ses soins le 24 mars 2000, dont il confirme les griefs, le Service de l'urbanisme de la commune a fait modifier les plans pour les rendre conformes à la réglementation et aux gabarits du permis préalable d'implantation. Selon lui, l'importance des modifications apportées au projet initial - dont il résulte que l'ensemble du dossier ne correspond plus au projet modifié - nécessite une nouvelle mise à l'enquête. Plus précisément, le recourant indique que les plans ont été modifiés pour les sous-sols, la toiture (abaissée de 0,9 mètre), les avant-toits, également réduits de même que la hauteur à la corniche, par rapport à la dalle du 1er étage et un abaissement du toit à la sablière. Le recourant rappelle enfin que la parcelle litigieuse a été pendant longtemps - et jusqu'à très récemment - considérée comme inconstructible, ce qui justifie selon lui que lui soient appliquées les mêmes restrictions au droit de bâtir qui ont été dans l'intervalle imposées aux parcelles voisines.
Le recourant a effectué, en temps utile, l'avance de frais requise de 2'500 francs.
I. Par avis du 24 juillet 2000, le juge instructeur a informé M. Conrad du dépôt du recours auprès du Tribunal administratif et de la possibilité lui étant offerte d'intervenir dans le cadre de la procédure.
J. Par mémoire de réponse du 8 septembre 2000, la municipalité a conclu avec suite de frais et dépens au rejet du recours. Tout en confirmant le contenu de la décision attaquée, elle précise que le nouveau projet, tel qu'issu des plans modifiés du 17 avril 2000, va non seulement dans le sens des critiques du recourant dans l'opposition qu'il a formée, mais qu'il est également réglementaire et conforme au permis préalable d'implantation, ce dernier ne privant pas son titulaire de la faculté de présenter, dans le délai de deux ans prévu par l'art. 119 al. 2 LATC, un projet réglementaire différent.
M. Conrad s'est déterminé le 12 septembre 2000, concluant avec suite de frais et dépens au rejet du recours. Il soutient en bref que le projet modifié après mise à l'enquête publique est en tous points conforme au permis préalable d'implantation, de sorte que le recourant est à tard lorsqu'il discute de la hauteur du faîte, de la longueur des avant-toits, ou encore des anticipations sur la limite des constructions. Pour ce qui est de l'absence d'intégration du bâtiment dans le quartier, il invoque que l'examen de la question de l'esthétique a été fait correctement, le pouvoir d'appréciation de la municipalité étant étendu sur cette question.
K. Conformément à l'avis du 13 septembre 2000 du juge instructeur aux parties, le Tribunal administratif a statué à huis clos, sans autre mesure d'instruction.
Considérant en droit:
1. a) La construction dans la zone de villas est régie, de manière générale, par les art. 8 ss RCATC et de manière spéciale par les art. 77 à 79 RCATC. En procédure, la municipalité s'est fondée expressément sur les dispositions suivantes. Il s'agit d'une part de l'art. 12 RCATC, selon lequel des anticipations sur les limites des constructions peuvent être autorisées par la municipalité lorsqu'il s'agit d'avant-corps ou d'encorbellements, de dépendances ou d'aménagements ne présentant pas d'inconvénients pour la visibilité, la circulation ou l'élargissement futur de la chaussée. Il s'agit d'autre part des art. 25 et 32 RCATC qui prévoient respectivement les conditions permettant d'autoriser, sur les terrains en fortes pente, la création d'un étage partiellement habitable en dessous du rez-de-chaussée, la deuxième disposition prévoyant que la municipalité peut accorder des dérogations à la proportion et à la situation des lucarnes.
Quant aux art. 77 à 79 RCATC, plus spécialement applicables à la zone de villas, ils prescrivent que l'on entend par villa toute construction destinée à l'habitation, abritant au maximum trois logements superposés ou juxtaposés, dont le nombre d'étages est limité à un étage sur rez-de-chaussée et la hauteur au faîte, calculée par rapport au terrain naturel moyen, est limitée à 10 mètres.
Enfin, les art. 51 et 52 RCATC régissent l'esthétique et l'environnement des constructions. Ils autorisent la municipalité à prendre des dispositions exceptionnelles pour sauvegarder l'esthétique d'un quartier ou pour tenir compte de situations acquises, notamment à la limite de deux zones. De plus, toute construction indépendamment de son caractère réglementaire est interdite lorsque par ses dimensions, la proportion de ses façades, la forme de sa toiture, les matériaux utilisés ou par toute autre de ses caractéristiques architecturales, elle ne s'intègre pas à son environnement, rompt l'harmonie avec les constructions avoisinantes ou compromet la mise en valeur d'un édifice, privé ou public, digne d'intérêt.
b) Prévue à l’art. 119 de la loi sur l'aménagement du territoire et les constructions du 4 décembre 1985 (LATC), la demande de permis préalable d’implantation tend à procurer au constructeur, après enquête publique, une autorisation réglant en principe non seulement la question de l’implantation proprement dite, mais aussi celle du volume, de la hauteur, voire de l’affectation de l’ouvrage projeté (voir Droit vaudois de la construction, Payot Lausanne, 1994. note 1 ad art. 119 LATC; ci-après : Droit vaudois...,). L’octroi d’un permis d’implantation a les mêmes effets juridiques - en ce qui concerne les éléments contenus dans cette autorisation - que celui du permis de construire. En d'autres termes, si dans les deux ans après sa délivrance, le constructeur dépose une demande d’autorisation de construire pour un bâtiment dont le gabarit d’ensemble est conforme à l’avant-projet ayant fait l’objet de l’enquête préliminaire, cet élément ne peut être réexaminé par l’autorité, qui ne peut imposer que des modifications de détail au vu du projet définitif. En revanche, si le constructeur laisse son permis d’implantation se périmer ou s’il présente un projet qui ne respecte pas les conditions fixées par cette autorisation, l’autorité examine librement toutes les questions que soulève le projet, sans être liée par le permis d’implantation (Droit vaudois..., note 2 ad art. 119 LATC). C’est donc au moment de l’enquête dite d’implantation, que les opposants doivent formuler leurs griefs à l’égard des éléments définis par l’avant-projet présenté car la décision municipale prise à l’issue de cette enquête portera, en règle générale, sur le principe de la construction, la position de l’ouvrage, sa masse, la forme globale de sa toiture, soit le gabarit d’ensemble du bâtiment, seules des modifications de détail pouvant être imposées ensuite au vu du projet définitif (prononcé CCRC no 3377, du 1er février 1978, G. c/Morrens, publié in RDAF 1979, p. 362; AC 95/0030 du 10 mai 1996; AC 99/0018 du 19 juillet 1999; Robert Zimmermann, Le Tribunal fédéral et l'autorisation préalable de construire, in RDAF 1996, p. 281 et ss, références citées). Autrement dit, s'agissant des éléments susmentionnés, l'octroi du permis d'implantation a les mêmes effets juridiques que celui du permis de construire, lequel doit être délivré si la demande est présentée dans le délai légal de deux ans (art. 119 al. 2 LATC) et si le projet de construction est conforme aux conditions fixées par le permis d'implantation (AC 97/0200 du 2 juin 1999; RO 101 Ia 213 = JT 1977 I 92; RDAF 1979 p. 362).
c) Selon l'art. 109 LATC, la demande de permis de construire est mise à l'enquête publique par la municipalité pendant 20 jours. L'enquête publique a un double but. D'une part, elle est destinée à porter à la connaissance de tous les intéressés, propriétaires voisins, associations à but idéal ou autres, les projets de construction au sens large du terme, y compris les démolitions et modifications d'affectation d'un fonds ou d'un bâtiment, qui pourraient les toucher dans leurs intérêts. D'autre part, elle doit permettre à l'autorité d'examiner si le projet est conforme aux dispositions légales et réglementaires ainsi qu'aux plans d'affectation légalisés ou en voie d'élaboration en tenant compte des éventuelles interventions de tiers intéressés, d'associations à but idéal ou des autorités cantonales; le cas échéant, de fixer les conditions nécessaires au respect de ces dispositions (RDAF 1994 p. 53-54, voir aussi TA AC 92/049, du 26 mars 1993; AC 91/198, du 7 septembre 1992; CCRC 6736, du 20 novembre 1990). L'art. 111 LATC, dans sa première version du 4 décembre 1985, permettait à la municipalité de dispenser de l'enquête publique les travaux intérieurs ainsi que ceux qui n'apportent pas de changement notable à l'aspect du sol et du bâtiment ou à sa destination et qui ne sont pas de nature à porter atteinte à l'environnement ou à influer sur le volume des eaux à traiter. Cette disposition a été modifiée le 4 février 1998; le nouveau texte précise que la municipalité peut dispenser de l'enquête publique les travaux de minime importance, notamment ceux mentionnés dans le règlement cantonal. Le règlement d'application de la loi sur l'aménagement du territoire et les constructions du 19 septembre 1986 (RATC) n'a pas encore été adapté à cette nouvelle disposition et il ne comporte pas de liste des travaux de minime importance pouvant être dispensés de l'enquête publique; cette notion peut cependant être interprétée par rapport aux buts de l'enquête publique, rappelés ci-dessus, et par rapport à l'étendue du droit d'être entendu (voir B. Bovay, De nouveaux instruments d'aménagement du territoire? in RDAF 1998 p 349-350). Il est aussi possible de se référer à la procédure d'adoption des plans d'affectation; à cet égard, l'art. 58 al. 3 et 4 LATC prévoit que les modifications susceptibles de porter atteinte à des intérêts dignes de protection ne peuvent être adoptées par le conseil de la commune sans une enquête publique complémentaire; il s'agit essentiellement des modifications pouvant porter préjudice au voisinage ou celles qui ont une influence accrue sur la destination de la zone, l'équipement ou l'environnement; de telles modifications ne peuvent faire l'objet d'une dispense d'enquête publique.
d) Dans le cas d'espèce, la demande d’autorisation définitive a été déposée avant l’échéance légale de péremption du permis d’implantation, de sorte que le constructeur a le droit d’obtenir un permis de construire conforme à l’avant-projet admis par la municipalité. Il s'en suit que les conditions fixées par le permis préalable d’implantation sont respectées et le recours, tardif, est irrecevable s'agissant de l’implantation proprement dite, du volume, de la hauteur, et de l’affectation de l’ouvrage projeté, suite aux modifications apportées au projet après l'enquête publique définitive quant à l'abaissement du faîte de la villa, la suppression des surcombles partiellement habitables et les ouvertures prévues en toiture, la réduction de la largeur des avant-toits, de même que l'éloignement du garage souterrain de la limite de propriété est, tous ces éléments étant conformes au permis préalable d'implantation.
D'un autre point de vue, il apparaît que toutes les modifications vont dans le sens de la suppression des griefs du recourant et le projet tel qu'autorisé par la décision attaquée étant non seulement réglementaire mais également conforme au permis préalable d'implantation, c'est à bon droit que la municipalité a délivré un permis de construire conditionnel, en application de l'art. 117 LATC, et qu'elle a par là-même dispensé les modifications du 17 avril 2000 d'une nouvelle enquête publique (AC 96/126 du 7 novembre 1996 et AC 95/206 du 13 février 1996, consid. 2). On ne saurait en effet soumettre à une enquête publique complémentaire des modifications apportées à un projet de construction après l'enquête publique, dès lors que celles-ci tendent à supprimer ou dissimuler divers éléments critiqués par les opposants, d'autant plus que le permis de construire érige en conditions le respect de ces modifications (AC 99/0048 du 20 septembre 2000 ; B. Bovay, Le permis de construire en droit vaudois, 2ème éd., 1988, p. 229 et la casuistique citée).
2. S'agissant de la clause d'esthétique prévue par les art. 86 LATC et 51 et 52 RCATC dont le recourant se prévaut à tout le moins implicitement, il soutient que le bâtiment projeté ne s'intègre pas dans le quartier et use des possibilité constructive de manière excessive.
a) L'art. 86 al. 1 LATC prévoit que la municipalité veille à ce que les constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés, présentent un aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à l'environnement. L'alinéa 2 de cette disposition précise que le permis de construire doit être refusé pour les constructions ou les démolitions susceptibles de compromettre l'aspect ou le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique, artistique ou culturelle. En vertu des art. 51 et 52 RCATC, la municipalité peut prendre des dispositions exceptionnelles pour sauvegarder l'esthétique d'un quartier ou pour tenir compte de situations acquises, notamment à la limite de deux zones, toute construction indépendamment de son caractère réglementaire étant interdite lorsque par ses dimensions, la proportion de ses façades, la forme de sa toiture, les matériaux utilisés ou par toute autre de ses caractéristiques architecturales, elle ne s'intègre pas à son environnement, rompt l'harmonie avec les constructions avoisinantes ou compromet la mise en valeur d'un édifice, privé ou public, digne d'intérêt.
b) Selon la jurisprudence constante du Tribunal administratif, le soin de veiller à l'aspect architectural des constructions appartient en première ligne aux autorités locales qui disposent à cet égard d'un large pouvoir d'appréciation (ATF 115 Ia 118-119 consid. 3d; AC 99/0148 du 20 mars 2000; AC 96/0160 du 22 avril 1997). Cela ne vide toutefois pas le contrôle judiciaire de son sens, le tribunal devant être à même de vérifier si l'autorité intimée s'est fondée sur des critères pertinents et si l'application de ceux-ci à la situation concrète est correcte (arrêt AC 96/0160 du 22 avril 1997 et les références citées). Dans ce cadre, l'autorité doit notamment veiller à ne pas appliquer la clause d'esthétique de telle sorte que cela viderait pratiquement de sa substance la réglementation de la zone en vigueur (ATF 114 Ia 345 consid. 4b; RDAF 1996 p. 103 consid. 3b et les références citées). Certes, un projet peut être interdit sur la base de l'art. 86 LATC quand bien même il satisferait par ailleurs à toutes les dispositions cantonales et communales en matière de constructions. Toutefois, lorsque la réglementation applicable prévoit que des constructions d'un certain volume peuvent être édifiées, une interdiction de construire fondée sur l'art. 86 LATC, en raison du contraste formé par le volume du bâtiment projeté avec les constructions existantes, ne peut se justifier que par un intérêt public prépondérant. Il faut alors que l'utilisation des possibilités de construire réglementaires apparaisse déraisonnable et irrationnelle (ATF 115 Ia 114; 385; 114 Ia 345; 101 Ia 233 ss.). D'autre part, l'examen de l'esthétique interviendra sur la base de critères objectifs généralement reçus et sans sacrifier à un goût ou à un sens esthétique particulièrement aigu, de manière que le poids de la subjectivité, inévitable dans toute appréciation, n'influe que dans les limites de principe éprouvé et par référence à des notions communément admises (RDAF 1976 p. 268; TA, arrêt AC 95/268 du 1er mars 1996; AC 93/257 du 18 mai 1994; AC 93/240 du 19 avril 1994). Enfin, une interdiction de construire fondée sur l'art. 86 LATC et ses dispositions d'application ne peut se justifier que par un intérêt public prépondérant, notamment s'il s'agit de protéger un site, un bâtiment ou un ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques remarquables qui font défaut à l'ouvrage projeté ou que mettrait en péril sa construction (ATF 101 Ia 223 consid. 6; arrêts AC 95/0137 du 11 janvier 1996, AC 95/0235 du 22 janvier 1996; AC 96/0188 du 17 mars 1998; AC 97/0084 du 2 décembre 1997; AC 98/0181 du 16 mars 1999; AC 98/0231 du 29 avril 1999; AC 99/0203 du 18 avril 2000; AC 99/0228 du 18 juillet 2000).
c) La pesée des intérêts en présence met en balance, d'une part, l'intérêt que présente pour le propriétaire de construire l'immeuble projeté, eu égard à l'importance du projet, de ses coûts de construction, in casu estimés à 1'700'000 francs et, par voie de conséquence, des conséquences financières découlant d'un refus de délivrer le permis de construire et, d'autre part, l'intérêt public à sauvegarder l'environnement qui, quand bien même le projet de construction serait réglementaire, peut apparaître prépondérant. Cette hypothèse n'est toutefois pas réalisée en l'espèce, bien que la parcelle litigieuse se situe sur un coteau abritant des milieux naturels de valeur (murs, prairies maigres) formant un site porté à l'inventaire des biotopes du canton de Vaud (objet no 16, prairies maigres). Cette situation ne saurait en effet remettre en cause la validité du permis d'implantation, - non contesté également sous l'angle de l'esthétique -, sur la base duquel le permis de construire doit désormais être délivré. De toute manière, même si le projet litigieux fait une utilisation imposante des possibilités constructives, force est de conclure qu'il ne heurte pas la particularité de l'environnement immédiat et du coteau, qui ne constitue pas un site exceptionnel, pas plus qu'il n'existe des constructions extraordinaires qui présenteraient, au sens de la jurisprudence précitée, des qualités esthétiques remarquables qui feraient défaut au projet litigieux ou que mettrait en péril sa construction. Partant, le tribunal de céans considère que la municipalité n'a pas abusé de son pouvoir d'appréciation en considérant que la construction projetée, réglementaire, est compatible avec la clause d'esthétique. La décision dont est recours doit ainsi être confirmée de ce point de vue également.
3. Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours, aux frais de son auteur, débouté, qui supportera l'émolument de justice dont le montant sera réduit pour tenir compte de l'instruction simplifiée (pas de visite des lieux) et versera des dépens à la Commune de Pully et au constructeur Nicolas Conrad, qui obtiennent gain de cause avec l'assistance d'un avocat (art. 55 LJPA).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision de la Municipalité de Pully du 4 juillet 2000 est confirmée.
III. Un émolument de 1'500 (mille cinq cents) francs est mis à la charge du recourant Roland du Bois.
IV. Le recourant Roland du Bois versera à titre de dépens une indemnité de 1'000 (mille) francs à la Commune de Pully.
V. Le recourant Roland du Bois versera à titre de dépens une indemnité de 1'000 (mille) francs à Nicolas Conrad.
Lausanne, le 5 décembre 2000
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint