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TRIBUNAL CANTONAL
KC25.***-*** 178 COUR D E S POURSUITES E T FAILLITES ________________________________________________
Arrêt du 24 juin 2026 Composition : M m e GIROUD WALTHER , présidente Mme Byrde et M. Maillard, juges Greffière : Mme Debétaz Ponnaz
* * * * * Art. 82 al. 1 LP
La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal, statuant à huis clos en sa qualité d'autorité de recours en matière sommaire de poursuites, s'occupe du recours exercé par B.________ (ci-après : le recourant), à X***, contre le prononcé du 20 mai 2025, rendu à la suite de l’audience du même jour, par la Juge de paix du district de Lausanne, dans la cause opposant le recourant à A.________ AG (ci-après : l’intimée), à Q***. Vu les pièces au dossier, la cour considère :
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16J030 E n fait :
1. a) Le 7 octobre 2024, à la réquisition de l’intimée, créancière poursuivante, l'Office des poursuites du district de Lausanne a notifié au recourant, débiteur poursuivi, dans la poursuite ordinaire n° 11463962, un commandement de payer les sommes de 1) 88'426 fr. avec intérêt à 7 % l'an dès le 1er août 2023, 2) 5'899 francs 95 avec intérêt à 7 % l'an dès le 1er août 2023, 3) 1'950 fr. avec intérêt à 7 % l'an dès le 1er août 2023, 4) 1'950 fr. avec intérêt à 7 % l'an dès le 1er août 2024, 5) 2'340 fr. avec intérêt à 7 % l'an dès le 1er août 2024 et de 6) 5'000 fr. sans intérêt, indiquant comme titre de la créance ou cause de l'obligation : « 1. Loyer impayé du restaurant du 01.08.2023 au 31.08.2024 à raison de Fr. 6'802.00 par mois, [...], X***. 2. Loyer impayé studio du 15.8.23 au 15.7.24 à raison Fr. 513.00 p/m, [...], X***. 3. Loyer impayé garage 1.8.23 au 31.8.24 à raison Fr. 150.00 p/m, [...], X***. 4. Loyer impayé garage 1.8.23 au 31.8.24 à raison de 150.00 p/m, [...], X***. 5. Loyer impayé garage 1.8.23 au 31.8.24 à raison Fr. 180.00 p/m, [...], X***. 6. Frais d'intervention selon art. 106 CO. »
Le recourant a formé opposition totale. b) Le 23 janvier 2025, l’intimée a adressé une requête de mainlevée d’opposition à la Juge de paix du district de l'Ouest lausannois, qui a transmis cet acte à la Juge de paix du district de Lausanne (ci-après : la juge de paix) comme objet de sa compétence. L’intimée concluait, avec suite de frais et dépens, à la mainlevée provisoire de l’opposition formée par le recourant à concurrence de 88'426 fr. avec intérêt à 5 % dès le 1er août 2023, 5'643 fr. avec intérêt à 6 % dès le 15 août 2023, 1'950 fr. avec intérêt à 5 % dès le 1er août 2023, 1'950 fr. avec intérêt à 5 % dès le 1er août 2024 et 2'340 fr. avec intérêt à 5 % dès le 1er août 2024. Pour étayer
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16J030 sa requête, elle a produit, outre le commandement de payer notifié au recourant, les pièces suivantes : - un extrait du registre foncier concernant l'immeuble n. 5586 de la commune de X***, sis [...], établissant que l’intimée est propriétaire individuelle dudit bien depuis le 28 octobre 2013 à la suite d'un transfert opéré sur la base de la LFus (loi fédérale sur la fusion, la scission, la transformation et le transfert de patrimoine ; RS 221.301) ; - un contrat de bail à loyer conclu le 19 avril 1973 entre SI C.________ SA, d'une part, et les locataires D.________ et F.________, d'autre part, portant sur un studio situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [...], pour un loyer mensuel brut de 234 fr. ; - un avis de notification de hausse de loyer adressé le 7 février 1992 aux locataires prénommés indiquant que leur loyer mensuel brut serait de 513 fr. à compter du 1er juillet 1992 ; - un contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux ayant pour objet un restaurant situé à [...], conclu le 21 septembre 2018 entre l’intimée en qualité de bailleresse, représentée par G.________ SA, d'une part, et J.________ Sàrl, représentée par le poursuivi et K.________, d'autre part, avec la mention suivante : « SOLIDAIREMENT ET CONJOINTEMENT RESPONSABLES ENTRE EUX ». Le bail prévoyait un loyer mensuel net de 7'500 fr., brut de 7'825 fr., payable par mois d'avance et un intérêt de 5 % l’an sur toute prestation échue ; il débutait le 1er octobre 2018 pour finir le 1er octobre 2023 et était reconductible pour cinq ans, sauf résiliation au moins douze mois à l’avance ; - un avenant au contrat de bail du 21 septembre 2018 précité, signé le 8 juin 2021 entre les mêmes parties, reportant la prochaine échéance du bail au 30 septembre 2026 et réduisant le montant du loyer net à 6'250 fr. à partir du 1er janvier 2021 ; - un avis de notification de hausse de loyer adressé le 15 novembre 2022 par G.________ SA à J.________ Sàrl indiquant que le loyer mensuel net du local commercial serait de 6'477 fr. à compter du 1er janvier 2023, l’acompte de charges de 325 fr. demeurant inchangé, soit un loyer total de 6'802 fr. ;
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16J030 - un contrat de bail à loyer conclu le 7 décembre 2010 pour une durée indéterminée entre la partie bailleresse M.________ SA, représentée par N.________ SA, d'une part, et le poursuivi et K.________, locataires, d'autre part, portant sur la place de parc n. 7 (garage box) située au rez-dechaussée de l'immeuble sis [...], pour un loyer mensuel net de 150 fr., payable mensuellement à l'avance ; - un contrat de bail à loyer conclu le 7 décembre 2010 pour une durée indéterminée entre la partie bailleresse M.________ SA, représentée par N.________ SA, d'une part, et le poursuivi et K.________, locataires, d'autre part, portant sur la place de parc n. 8 (garage box) située au rez-dechaussée de l'immeuble sis [...], pour un loyer mensuel net de 150 fr., payable mensuellement à l'avance ; - un contrat de bail à loyer conclu le 1er juin 2011 pour une durée indéterminée entre la partie bailleresse M.________ SA, représentée par N.________ SA, d'une part, et J.________ Sàrl, représentée par le poursuivi et K.________, d'autre part, portant sur la place de parc n. 9 (garage box) située au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [...], pour un loyer mensuel net de 180 fr., payable mensuellement à l'avance. c) Le 8 avril 2025, la juge de paix a notifié la requête au recourant et cité les parties à comparaître à l’audience de mainlevée du 20 mai 2025. d) Par acte du 12 mai 2025, l’intimée a déclaré modifier ses conclusions, en ce sens que la mainlevée est prononcée à concurrence de 5'643 fr. plus intérêt à 6 % dès le 15 janvier 2024, 1'950 fr. plus intérêt à 5 % dès le 1er février 2024, 1'950 fr. plus intérêt à 5 % dès le 1er février 2024 et 2'340 fr. plus intérêt à 5 % dès le 1er février 2024, sous déduction d’un acompte de 5'566 fr., valeur au 1er août 2023. e) Lors de l'audience tenue contradictoirement le 20 mai 2025, le recourant a conclu au rejet de la requête, sous suite de frais et dépens.
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16J030 2. a) Par prononcé non motivé du 20 mai 2025, envoyé le 5 et notifié le 6 août 2025 aux parties, la juge de paix a prononcé la mainlevée provisoire de l'opposition à concurrence de 5'643 fr. plus intérêts au taux de 5 % l'an dès le 15 janvier 2024, 1'950 francs. plus intérêts au taux de 5 % l'an dès le 1er février 2024, 1'950 fr. plus intérêts au taux de 5 % l'an dès le 1er février 2024 et 2'340 fr. plus intérêts au taux de 5 % l'an dès le 1er février 2024, sous déduction de 5'566 fr. valeur au 1er août 2023 (I), a arrêté à 360 fr. les frais judiciaires(II), a mis les frais à la charge du recourant (III) et a dit que l’intimée rembourserait à celui-ci son avance de frais à concurrence de 360 fr. et lui verserait la somme de 600 fr. à titre de dépens, en défraiement de son représentant professionnel (IV). b) Le 8 août 2025, le recourant a demandé la motivation du prononcé. c) Le 14 octobre 2025, le recourant a requis la suspension du caractère exécutoire du dispositif du prononcé de mainlevée. Cette requête a été rejetée, par décision présidentielle du 16 octobre 2025. d) Les motifs du prononcé ont été adressés aux parties le 10 décembre 2025 et notifiés au recourant le lendemain. En substance, la juge de paix a rejeté le moyen du recourant selon lequel l’intimée ne pouvait pas modifier ses conclusions, en estimant qu’il ne s’agissait pas d’une modification mais d’une réduction de conclusions, admissible à ce stade. Elle a en outre considéré que le moyen du recourant, tiré du défaut de légitimation active de l’intimée, devait être rejeté, puisque cette légitimation ressortait de l’extrait du registre foncier qui établissait que l’intimée avait acquis l’immeuble par transfert le 28 octobre 2013, ce qui impliquait que le bail lui avait été transféré conformément à l’art. 261 CO. Enfin, dans la mesure où le recourant n’avait pas contesté être le locataire des objets pour lesquels les loyers étaient réclamés, ni contesté le calcul des montants réclamés et des intérêts moratoires « qui apparaiss[ai]ent corrects sur la base du dossier et des pièces produites », et n’avait pas
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16J030 allégué avoir payé le loyer pour les périodes considérées, elle a constaté que les contrats de bail produits valaient titres de mainlevée provisoire pour les montants réclamés, en capital et intérêt. Elle a jugé qu'il y avait aussi lieu de tenir compte de l’acompte de 5'566 fr. (valeur au 1er août 2023) que l’intimée avait admis avoir reçu.
3. Par recours du 22 décembre 2025 contre ce prononcé, le recourant a conclu, avec suite de frais et dépens, à sa réforme en ce sens que la mainlevée provisoire de l'opposition est prononcée à concurrence de 1'950 fr., plus intérêt à 5 % l'an dès le 1er février 2024, et de 1'950 fr., plus intérêt à 5 % l'an dès le 1er février 2024, sous déduction de 5'566 fr. valeur au 1er août 2023, les frais judiciaires de première instance, arrêtés à 360 fr., étant mis à la charge de l’intimée et celle-ci devant lui verser la somme de 1'000 fr. à titre de dépens. Au terme de sa réponse du 19 février 2026, l’intimée a conclu au rejet du recours avec suite de frais et dépens. Dans le délai qui lui avait été imparti, le recourant a déposé, le 9 mars 2026, des déterminations sur la réponse de l’intimée.
E n droit :
I. Le recours a été exercé dans les formes requises et en temps utile, par acte écrit et motivé déposé dans les dix jours suivant la notification de la décision attaquée, étant précisé ici que le recourant avait sollicité la motivation du prononcé entrepris en temps utile (art. 239 al. 2 et 321 al. 1 et 2 CPC [Code de procédure civile ; RS 272]). Il est ainsi recevable. La réponse déposée par l’intimée et les déterminations du recourant sur cette écriture sont également recevables (art. 322 al. 2 CPC).
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II. a) Le recourant reproche à la juge de paix d'avoir enfreint l'art. 82 LP (loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite ; RS 281.1) et, singulièrement, d'avoir méconnu l'exigence de la triple identité, en prononçant la mainlevée provisoire à concurrence de 5'643 fr., intérêts en sus, à titre d'arriérés de loyers pour le studio situé au rez-de-chaussée de l'immeuble concerné, d'une part, et à hauteur de 2'340 fr., avec intérêts, à titre d'arriérés de loyers pour le garage box n. 9, d'autre part. b) Selon l'art. 82 LP, le créancier dont la poursuite se fonde sur une reconnaissance de dette constatée par acte authentique ou sous seing privé peut requérir la mainlevée provisoire (al. 1) ; le juge la prononce si le débiteur ne rend pas immédiatement vraisemblable sa libération (al. 2). aa) Constitue une reconnaissance de dette au sens de l'art. 82 al. 1 LP l'acte sous seing privé, signé par le poursuivi ou son représentant, d'où ressort sa volonté de payer au poursuivant, sans réserve ni condition, une somme d'argent déterminée, ou aisément déterminable, et exigible (ATF 148 III 145 consid. 4.1.1 ; 145 III 20 consid. 4.1.1 ; 139 III 297 consid. 2.3.1). Une telle reconnaissance de dette peut résulter du rapprochement de plusieurs pièces, dans la mesure où les éléments nécessaires en résultent (ATF 139 III 297 consid. 2.3.1 ; 136 III 627 consid. 2). Le contrat de bail signé constitue une reconnaissance de dette et justifie la mainlevée provisoire de l'opposition pour le montant du loyer échu, pour autant que le bailleur ait mis l'objet à disposition du locataire (CPF 16 mai 2023/107). En signant le contrat de bail, le locataire reconnaît son obligation de payer le loyer non seulement pour la durée d'occupation de l'objet loué, mais pour toute la durée contractuelle (ATF 134 III 267 consid. 3 ; TF 4A_645/2023 du 25 janvier 2024 consid. 3.1 ; 5D_964/2021 du 9 mars 2022 consid. 3.1.1 ; 5D_249/2020 du 1er juillet 2021 consid. 2.1 ; 5A_833/2017 du 8 mars 2018 consid. 2.2; Veuillet/Abbet, in Abbet/Veuillet [éd.], La mainlevée de l'opposition, 2e éd. 2022, n. 163 ad art. 82 LP ; Staehelin, in Staehelin et alii [éd.], Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 3e éd. 2021, n. 116 ad art. 82 LP).
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bb) La procédure de mainlevée provisoire est une procédure sur pièces, dont le but n'est pas de constater la réalité de la créance en poursuite, mais l'existence d'un titre exécutoire. Le juge de la mainlevée provisoire examine seulement la force probante du titre produit par le créancier, sa nature formelle – et non la validité de la créance –, et lui attribue force exécutoire si le débiteur ne rend pas immédiatement vraisemblables ses moyens libératoires. Le juge doit notamment vérifier d'office l'existence d'une reconnaissance de dette, l'identité entre le poursuivant et le créancier désigné dans ce titre, l'identité entre le poursuivi et le débiteur désigné et l'identité entre la prétention déduite en poursuite et la dette reconnue (ATF 150 III 209 consid. 1.2 et les références citées ; 145 III 160 consid. 5.1 ; 142 III 720 consid. 4.1). La procédure de mainlevée d’opposition est soumise à la maxime des débats (art. 55 CPC, art. 255 CPC a contrario), qui prévoit que le juge ne peut tenir compte dans son jugement des faits qui ne sont pas allégués ni prouvés (ATF 144 III 552 consid. 4.1.3 ; TF 5A_71/2019 du 12 février 2020 consid. 3.3.2). cc) Vu le caractère sommaire de la procédure, le juge de la mainlevée s’en tiendra au texte littéral de la reconnaissance de dette lorsque celui-ci est clair. Il ne peut procéder qu'à l'interprétation objective du titre fondée sur le principe de la confiance (TF 5A_595/2021 du 14 janvier 2022 consid. 6.2.1 ; CPF 16 avril 2025/46). Il ne peut dans ce cadre prendre en compte que les éléments intrinsèques au titre, à l'exclusion des éléments extrinsèques qui échappent à son pouvoir d'examen (ATF 145 III 20 consid. 4.3.3 ; CPF 16 avril 2025/46). Si le sens ou l'interprétation du titre de mainlevée invoqué est source de doutes, la mainlevée provisoire doit être refusée (TF 4A_443/2024 du 25 février 2025 consid. 5.2.1 ; 5A_534/2023 du 13 décembre 2023 consid. 5.2.2). dd) De jurisprudence constante, la procédure de mainlevée, qu'elle soit provisoire ou définitive, est un incident de la poursuite. La décision qui accorde ou refuse la mainlevée est une pure décision
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16J030 d'exécution forcée dont le seul objet est de dire si la poursuite peut continuer ou si le créancier est renvoyé à agir par la voie d'un procès ordinaire. Le but de la procédure de mainlevée provisoire est en effet de statuer rapidement – en procédure sommaire (art. 251 let. a CPC) – sur la levée de l'opposition et de déterminer les rôles des parties pour un éventuel procès ordinaire. Le fait que certains points de droit matériel doivent également être clarifiés au préalable à cette occasion ne change rien à la nature juridique de cette procédure (TF 5A_160/2021 du 11 mars 2022 consid. 3.1.1 ; 5A_136/2020 du 2 avril 2020 consid. 3.4.1). En d'autres termes, le prononcé de mainlevée ne produit que des effets de droit des poursuites et ne fonde pas l'exception de chose jugée (res iudicata) quant à l'existence de la créance (ATF 143 III 564 consid. 4.1 ; 136 III 583 consid. 2.3 ; TF 5A_1015/2020 du 30 août 2021 consid. 3.1). La décision du juge de la mainlevée provisoire ne prive pas les parties du droit de soumettre à nouveau la question litigieuse au juge ordinaire (ATF 136 III 528 consid. 3.2 ; TF 5A_873/2021 du 4 mars 2022 consid. 5.2). c) Selon le recourant, l'autorité précédente aurait admis, à tort, que la condition de l'identité entre la poursuivie et la débitrice figurant dans les contrats de bail signés le 19 avril 1973 et le 1er juin 2011 portant respectivement sur un studio et un garage-box (n. 9) était remplie. Ce grief est fondé. Il ressort en effet des pièces figurant au dossier que le studio litigieux a été remis à bail aux locataires D.________ et F.________. L’intimée n'a produit aucun bail ayant pour objet ledit bien qui aurait été conclu avec le recourant. Elle n'a pas davantage fourni un avenant au bail prévoyant le transfert du bail litigieux au recourant. Dans sa réponse au recours, l'intimée soutient certes que le recourant, par son conseil, aurait admis, lors de l'audience tenue le 20 mai 2025, qu'il revêtait la qualité de locataire des biens faisant l'objet des différents baux litigieux, soit en particulier du studio et du garage box n. 9. Cela étant, une telle déclaration, démentie par le recourant dans ses déterminations du 9 mars 2026, ne ressort ni du prononcé attaqué ni des autres éléments figurant au dossier. En particulier, le prononcé retient que le recourant n’a pas contesté sa qualité de locataire, ce qui figure aussi sur les notes d’audience de la
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16J030 juge de paix – qui ne valent cependant pas procès-verbal d’audience au sens de l’art. 235 CPC. Or, ne pas contester – soit ne pas invoquer un moyen – ne vaut pas admission de ce moyen. Au demeurant, comme exposé plus haut, le juge doit vérifier d’office la triple identité. Dans ces conditions, force est d'admettre que l'exigence de l'identité entre la personne poursuivie et celle débitrice des obligations selon le contrat de bail portant sur le studio invoqué comme titre de mainlevée n'est pas satisfaite. Quant au bail portant sur le garage-box n. 9, il n'a pas été conclu par le recourant, mais par la société J.________ Sàrl, si bien que l'exigence de l'identité entre la personne poursuivie et la débitrice mentionnée dans le titre n'est pas remplie non plus. C’est donc à tort que la première juge a prononcé la mainlevée provisoire de l'opposition à concurrence de 5'643 fr. et de 2'340 fr., intérêts en sus.
III. Au vu de ce qui précède, le recours doit être admis et le prononcé attaqué réformé en ce sens que l’opposition formée par le recourant à la poursuite en cause est provisoirement levée à concurrence de 1'950 fr., avec intérêt à 5 % l'an dès le 1er février 2024, et de 1'950 fr., avec intérêt à 5 % l'an dès le 1er février 2024, dont à déduire 5'566 fr., valeur au 1er août 2023. En première instance, le recourant avait conclu au rejet de la requête, qui portait sur quatre postes. Finalement, chacune des parties succombe sur la moitié des postes en cause. Les frais de première instance, arrêtés à 360 fr., doivent donc être mis à la charge de chacune des parties par moitié (art. 106 al. 2 CPC). L’intimée, qui a effectué en première instance une avance de frais de 660 fr., calculée sur la valeur litigieuse de ses premières conclusions, doit se voir restituer la différence entre ce montant et celui qu’elle doit, soit 480 fr. (660 fr. - 180 fr. ; art. 111 al. 1 CPC). Les dépens de première instance sont compensés (art. 3 et 6 TDC [Tarif des dépens en matière civile ; RSV 270.11.6]).
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16J030 Le recourant obtenant entièrement gain de cause en procédure de recours (puisqu’il a admis mais seulement au stade du recours que deux des quatre postes étaient dus), les frais de deuxième instance, arrêtés à 315 fr., sont mis à la charge de l'intimée (art. 106 al. 1 CPC), l’avance effectuée par le recourant lui étant restituée. L'intimée doit en outre verser au recourant, auquel il se justifie d'allouer de pleins dépens, la somme de 600 fr. à titre de dépens de deuxième instance (art. 3 et 8 TDC).
Par ces motifs, la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal, statuant à huis clos en sa qualité d'autorité de recours en matière sommaire de poursuites, prononce : I. Le recours est admis. II. Le prononcé est réformé en ce sens que l’opposition formée par B.________ au commandement de payer n° 11463962 de l’Office des poursuites du district de Lausanne, notifié à la réquisition d'A.________ AG, est provisoirement levée à concurrence de 1'950 fr. (mille neuf cent cinquante francs), avec intérêt à 5 % l’an dès le 1er février 2024, et de 1'950 fr. (mille neuf cent cinquante francs), avec intérêt à 5 % l’an dès le 1er février 2024, sous déduction de 5'566 fr. (cinq mille cinq cent soixante-six francs), valeur au 1er août 2023.
Les frais judiciaires de première instance, arrêtés à 360 fr. (trois cent soixante francs), sont mis par 180 fr. (cent huitante francs) à la charge de la poursuivante A.________ AG et par 180 fr. (cent huitante francs) à la charge du poursuivi B.________.
Les dépens de première instance sont compensés.
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16J030 III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 315 fr. (trois cent quinze francs), sont mis à la charge de l’intimée A.________ AG.
IV. L’intimée A.________ AG doit verser au recourant B.________ la somme de 600 fr. (six cents francs) à titre de dépens de deuxième instance.
V. L'arrêt est exécutoire. La présidente : La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est notifié, par l'envoi de photocopies, à : - Me Laurent Savoy, avocat, pour B.________, - Mme Laura Emilia Jaatinen, agente d’affaires brevetée, pour A.________ AG. La Cour des poursuites et faillites considère que la valeur litigieuse est de 8’623 francs. Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le
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16J030 recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer, au moins à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF). Cet arrêt est communiqué à : - Mme la Juge de paix du district de Lausanne. La greffière :