Incarto n. 15.2009.45
Lugano 27 maggio 2009 EC/fp/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza
composta dei giudici:
Pellegrini, presidente, Walser e Roggero-Will
segretario:
Cassina, vicecancelliere
statuendo sui ricorsi 27 aprile e 15 maggio 2009 di
RI 1
contro
l’operato dell’CO 1 nell’esecuzione in via di realizzazione di un pegno immobiliare n. __________ promossa contro il ricorrente da
__________, __________ rappresentato da __________, __________
in materia di elenco oneri, di valore di stima peritale e di incanto di pegno immobiliare;
viste le osservazioni 6 maggio 2009 dell’CO 1;
esaminati atti e documenti;
ritenuto
in fatto:
A. Con domanda di esecuzione in via di realizzazione di un pegno immobiliare del 18 febbraio 2005 __________ procede contro RI 1 per l’incasso di fr. 377'586.95 oltre accessori, credito garantito da sette cartelle ipotecarie al portatore di nominali complessivi fr. 380’000.-- gravanti dal I° al VII° grado la part. n. __________ RFD di __________.
B. Con domanda 6 novembre 2006 il __________ ha chiesto la realizzazione del pegno.
C. In data 4 marzo 2008 l’CO 1 ha incaricato l’__________, __________, di eseguire una stima della part. __________ di __________.
D. Con avviso d‘incanto del __________ __________ 2009, pubblicato sul FUCT n. __________/__________ del __________ __________ 2009 e trasmesso personalmente mediante invio per posta A a RI 1, l’Ufficio ha fissato l’incanto del fondo part. n. __________ RFD di __________ per il __________ __________ 2009. Nello stesso avviso d’incanto è stato indicato che le condizioni d’incanto saranno esposte dal __________ __________ 2009 e che il valore di stima peritale del fondo è stato stabilito in fr. __________.--.
E. Con ricorso 27 aprile 2009 RI 1 ha chiesto che l’CO 1 gli notifichi un provvedimento contro il quale egli possa ricorrere conformemente all’art. 140 cpv. 2 LEF e che l’asta della particella n. __________ RFD di __________ venga rinviata.
Il ricorrente argomenta che, malgrado il __________ __________ 2009 sia stato pubblicato sul foglio ufficiale cantonale l’avviso di incanto, egli non avrebbe ricevuto la comunicazione dell’elenco oneri. RI 1 evidenzia che solo venerdì 24 aprile 2009 egli avrebbe ricevuto, dopo averla richiesta, la perizia dell’immobile. A mente del ricorrente la stima del terreno sarebbe troppo bassa in quanto non considererebbe la posizione, gli accessi e i muri di sostegno. L’escusso asserisce di avere degli interessati per l’acquisto della casa e altri interessati per l’acquisto del terreno e che procedendo in tal modo potrebbe vendere il fondo ad un prezzo ragionevole e di mercato.
F. Il 30 aprile 2009 l’Ufficio ha allestito l’elenco oneri dandone comunicazione il 5 maggio 2009 a RI 1 tramite invio postale raccomandato.
G. Con osservazioni 6 maggio 2009 l’CO 1 ha rilevato di aver allestito, conformemente all’art. 138 LEF, l’elenco oneri dopo la pubblicazione dell’avviso di incanto, inviato al debitore il __________ __________ 2009.
H. Il 15 maggio 2009 RI 1, premesso di avere ricevuto l’elenco oneri, la stima e la perizia il 7 maggio 2009 e di agire nel termine di ricorso di cui al punto 1 della comunicazione dell’elenco oneri del 30 aprile 2009, insorge con ulteriori considerazioni contro la stima del terreno messo all’asta, chiedendo che si proceda a rivedere in modo serio e coscienzioso la perizia stessa, comunicandone il risultato, e che il bando d’asta sia perciò immediatamente annullato e rifatto solo e quando saranno chiari e congrui i nuovi dati.
Considerato
in diritto:
1. Sia nell’esecuzione in via di pignoramento che in quella in via di realizzazione del pegno (per il rinvio di cui all’art. 155 cpv. 1 LEF) tornano applicabili, in particolare, gli art. da 106 a 109 LEF; la realizzazione immobiliare si opera poi secondo le disposizioni degli art. da 133 a 143b LEF (nell’esecuzione in via di realizzazione del pegno per il rinvio dell’art. 156 prima proposizione LEF) e degli art. da 85 a 121 RFF, rispettiva- mente, per quanto qui di rilievo, degli art. da 29 a 42 RFF (nell’esecuzione in via di realizzazione del pegno per il rinvio dell’art. 102 RFF).
2. Per l’art. 140 cpv. 1 LEF prima dell’incanto l’ufficiale constata, in base alle insinuazioni presentate e all’estratto del registro fondiario, gli oneri gravanti il fondo. L’elenco oneri è poi comunicato agli interessati con l’assegnazione di un termine di dieci giorni per contestarlo (art. 140 cpv. 2 LEF). In caso di mancata o tardiva contestazione dell’elenco oneri, le pretese ivi iscritte si avranno per riconosciute per quanto concerne l’esecuzione in corso (cfr. art. 37 cpv. 2 in fine RFF).
Se la contestazione verte su un diritto iscritto nell’elenco oneri deve essere avviata la procedura di appuramento dell’elenco oneri prevista dagli art. 37-40 RFF. Se la contesa concerne unicamente aspetti procedurali la competenza decisionale spetta non al giudice ma all’autorità di vigilanza (cfr. Amonn/Walther, Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, Berna 2003, § 28 n. 39, p. 236/237).
L’art. 39 cpv. 1 primo periodo RFF precisa poi che, in caso di contestazione, l’ufficio procede a norma dell’art. 107 cpv. 5 LEF, prescindendo dalle formalità dell’art. 106 LEF (cfr. DTF 112 III 111).
I. Sul ricorso del 27 aprile 2009
3. Il ricorrente lamenta il fatto che l’Ufficio abbia pubblicato l’avviso d’incanto senza avergli dapprima comunicato l’elenco oneri.
Giusta l’art. 138 LEF il bando d’incanto deve contenere l’ingiunzione ai creditori ipotecari e a tutti gli altri interessati d’insinuare entro venti giorni all’ufficio d’esecuzione le loro pretese sul fondo, sicché l’elenco oneri non può essere allestito (né a fortiori comunicato) prima della scadenza del termine d’insinuazione.
Nel caso concreto tale termine scadeva il __________ __________ 2009 e l’Ufficio non appena scaduto lo stesso ha allestito l’elenco oneri che ha trasmesso agli interessati il 5 maggio 2009. Ne consegue che il ricorso 27 aprile 2009 di RI 1, in quanto rivolto contro la notifica dell’elenco oneri, è prematuro. Avendo ad ogni buon conto l’Ufficio operato nel rispetto di quanto prescritto dalla LEF, lo stesso ricorso, se presentato successivamente al 5 maggio 2009, sarebbe comunque stato da respingere. Del resto, nel suo successivo ricorso del 15 maggio 2008, il ricorrente ha riconosciuto di avere ricevuto l’elenco oneri e ha comunicato di ritenerlo corretto.
4. A mente del ricorrente il perito incaricato dall’Ufficio avrebbe assegnato un valore troppo basso al fondo.
5. Per l'art. 9 cpv. 2 RFF, applicabile anche nell'esecuzione in via di realizzazione del pegno per il rinvio dell'art. 99 cpv. 2 RFF, ogni interessato può chiedere all'autorità di vigilanza una nuova stima a mezzo di perito, previo deposito delle spese occorrenti. L'ordine di nuova stima costituisce un mero atto amministrativo che ogni avente diritto può richiedere senza obbligo di motivazione, salvo l'allegazione del dissenso sul quantum (DTF 110 III 71-72 cons. 3; Fritzsche/Walder, Schuldbetreibung und Konkurs nach schweizerischem Recht, vol. I, Zurigo 1984, § 31 n.46; Gilliéron, Poursuite pour dettes, faillite et concordat, Losanna 1993, p.173; Amonn/ Walther, op. cit., § 22 n. 50).
6. La richiesta di una nuova stima deve avvenire nel termine di dieci giorni da quando il richiedente ha avuto conoscenza del valore della stima peritale (__________, Basler Kommentar zum SchKG, Basilea, Ginevra, Monaco 1998, n. 138 ad art. 140 LEF). In concreto RI 1 non specifica quando ha avuto conoscenza del valore attribuito dal perito al fondo in esecuzione, limitandosi ad argomentare di aver ricevuto solo il 24 aprile 2009, dopo averla espressamente richiesta, una copia della perizia.
7. A norma dell'art. 139 LEF "l'ufficio d'esecuzione notifica, con lettera semplice, copia del bando al creditore, al debitore e, all'occorrenza, al terzo proprietario del fondo, nonché ad ogni altro interessato iscritto nel registro fondiario". L'ufficiale deve inoltre ordinare una stima del fondo e comunicarla agli interessati (art. 140 cpv. 3 LEF). Se nell'avviso di incanto è menzionato il valore di stima, l'avviso vale pure quale comunicazione della stima (art. 30 cpv. 1 RFF; Häusermann/Stöckli/Feuz, op. cit., n. 138 ad art. 140 LEF).
8. La novella legislativa del 16 dicembre 1994, entrata in vigore il 1° gennaio 1997, che non prescrive più l'invio raccoman- dato per l'avviso di incanto al debitore, costituendo un’ecce- zione all'art. 34 LEF, gli sottrae il carattere di comunicazione suscettibile di ricorso. L'omissione dell'avviso al debitore non implica più l'annullabilità dell'aggiudicazione (cfr. Jaeger/Walder/Kull/ Kottmann, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, Band I, Zurigo 1997, n. 10 ad art. 139 LEF). Determinante diviene la pubblicazione del bando (cfr. Messaggio concernente la revisione della legge federale sulla esecuzione e sul fallimento, p. 70; Jaeger/Walder/Kull/ Kottmann, op. cit., n. 1 ad art. 139 LEF). Ciò vale anche per la comunicazione della stima, quando viene eseguita con il bando di incanto. In quel caso essa ne condivide le prescrizioni relative alla forma.
9. In casu quindi si deve ritenere che il ricorrente abbia avuto notizia del valore di stima peritale con la pubblicazione del relativo avviso sul FUCT n. __________/__________ del __________ __________ 2009. Il gravame del 27 aprile 2009 di RI 1 risulta pertanto ampiamente tardivo.
10. Al ricorrente va comunque ricordato che nella procedura in via di realizzazione del pegno immobiliare la stima svolge un ruolo solo secondario (Amonn, in ZBJV 1976, p. 506), limitato a un semplice orientamento quantitativo destinato ad eventuali interessati all'incanto (DTF 70 III 17 cons. 3);
11. L’escusso assevera apoditticamente di conoscere delle persone interessate ad acquistare la casa e delle persone interessate ad acquistare il terreno e che procedendo con una vendita separata si potrebbe ottenere un prezzo ragionevole e di mercato.
Il Tribunale federale ha già avuto modo di stabilire che l’amministrazione e la gestione di un immobile da realizzare non autorizza l’ufficio di esecuzione, anche con l’accordo dell’autorità di vigilanza, a procedere ad un frazionamento dell’immobile nell’ambito di un provvedimento eccezionale ex art. 18 cpv. 2 RFF (DTF 120 III 138 ss.). In tale decisione il Tribunale federale ha comunque lasciato indecisa la questione, di rilevanza nella fattispecie, relativa alla facoltà dell’ufficio di procedere ad un frazionamento quando allestisce le condizioni d’incanto (cfr. DTF 120 III 140 cons. 2c). La dottrina ammette la possibilità dell'ufficio di frazionare un terreno soggetto alla LDFR, allo scopo di ricavare un prezzo di vendita maggiore (cfr. Pfäffli in: Schweizerische Zeitschrift für Beurkundungs- und Grundbuchrecht 1998, p. 99). Questa tesi ha peraltro già trovato sostanziale conferma nell'evoluzione legislativa, con l'abrogazione dell'art. 68 LDFR (cfr. FF 1998 p. 2836), e consente di risolvere le dispute esecutive nell'interesse di creditori e debitore, evitando alienazione a vil prezzo di beni immobili. Tale modo di procedere, giustificato per permettere la vendita della parte del fondo sita in territorio edificabile a persone che non adempiono i requisiti della LDFR, non può, di massima, invece trovare applicazione quando come in concreto l’intera particella si trova in zona edificabile, ostandovi in questo caso un principio cardine del sistema svizzero di esecuzione forzata, ossia la salvaguardia della celerità delle procedure.
In concreto oggetto dei pignoramenti è la sola particella n. __________ composta di piazzale (mq. 88), terreno (mq. 1'216), abitazione (mq. 119) e terrazza (mq. 44): pertanto casa e terreno possono essere venduti solo assieme.
A RI 1 va comunque ricordato che nell’ipotesi effettivamente vi fossero degli interessati all’acquisto della casa e altri interessati all’acquisto del solo terreno, nulla osta a che gli stessi acquistino assieme il fondo e procedano in seguito al frazionamento dello stesso.
12. Visto quanto precede ne consegue la reiezione del ricorso.
II. Sul ricorso del 15 maggio 2009
13. Premesso di avere ricevuto la perizia dell’immobile solo il 7 maggio 2009 (nel ricorso del 27 aprile 2009 ha invece riconosciuto di averne preso conoscenza il 24 aprile precedente), il ricorrente insorge con ulteriori considerazioni contro il valore del fondo attrubito dalla perizia, che reitera nel considerare troppo esiguo. Sennonché, già si è visto che avendo avuto notizia del valore di istima peritale con la pubblicazione del relativo avviso sul FCT n. 24/2009 del 27 marzo 2009, il ricorrente avrebbe dovuto attivarsi ben prima (consid. 9 che precede). Di nuovo il gravame risulta pertanto ampiamente tardivo. Per il resto si rinvia al considerandi 10 e 11 che precedeno.
14. Ne consegue perciò di nuovo la reiezione del ricorso.
III. Sulle spese
15. Non si preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (61 cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF). In applicazione, dell’art. 9 cpv. 2 LPR, il ricorso e la sentenza non vengono notificati alla controparte.
Per questi motivi,
richiamati gli art. 17, 34, 138, 139, 140 LEF; 9 cpv. 2, 18 cpv. 2, 99 cpv. 2 RRF; 61 cpv. 2 lett. a, 62 cpv. 2 OTLEF;
pronuncia:
1. Il ricorso del 27 aprile 2009 è respinto.
2. Il ricorso del 15 maggio 2009 è respinto.
3. Non si prelevano spese e non si assegnano indennità.
4. Intimazione a:
- RI 1, __________.
Comunicazione all’CO 1
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello
quale autorità di vigilanza
Il presidente Il segretario
Contro la presente decisione -a norma dell’art. 72 e segg. LTF- è possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 10 giorni dalla notificazione, il termine è di 5 giorni dalla notificazione nel caso in cui la decisione impugnata è stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria.