Incarto n. 14.2013.134
Lugano 2 dicembre 2013 SL/fp/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il presidente della Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello
sedente quale giudice unico (art. 48b LOG) per statuire sulla causa a procedura sommaria in materia di rigetto dell’opposizione promossa con istanza 21 gennaio 2013 da
CO 1 CO 2 (entrambi patrocinati dall’ PA 2)
contro
RE 1 (patrocinato dall’ PA 1)
tendente ad ottenere il rigetto provvisorio dell'opposizione interposta da RE 1 al precetto esecutivo n. __________ dell’8/9 gennaio 2013 dell’UE __________;
sulla quale istanza il Pretore __________, con decisione 5 luglio 2013 (inc. SO.2013.252) ha così stabilito:
“1. L’istanza è accolta: l’opposizione interposta dalla parte convenuta al precetto esecutivo n. __________ dell’Ufficio esecuzione e fallimenti di __________, è respinta in via provvisoria.
2. Le spese e la tassa di giustizia per complessivi fr. 250.–, da anticipare dalla parte istante, sono poste a carico della parte convenuta, la quale rifonderà a controparte fr. 1'000.– a titolo di ripetibili.
3. omissis”.
Decisione impugnata dal convenuto che con reclamo 18 luglio 2013 ne postula la riforma nel senso di annullarla e, in via principale, respingere l’istanza confermando l’opposizione con protesta di tasse, spese e ripetibili rispettivamente, in via subordinata, retrocedere l’incarto al primo giudice, in tutti i casi protestate spese e ripetibili in sede di reclamo;
preso atto che con osservazioni [correttamente: risposta al reclamo] 14 agosto 2013 gli istanti ne ha proposto la reiezione, protestate tasse, spese e ripetibili;
esaminati atti e documenti;
ritenuto
in fatto: A. Con precetto esecutivo n. __________ dell’8/9 gennaio 2013 dell’UE __________, CO 1 e CO 2 hanno escusso RE 1 per la somma di fr. 70'000.–oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2010. Quale titolo di credito hanno indicato : “Saldo del prezzo di vendita di cui al contratto di compravendita immobiliare rogito no. __________ di data 6 ottobre 2008 dell’__________.”. L’esecuzione è stata promossa a convalida del sequestro n. __________. Interposta tempestiva opposizione, gli istanti ne hanno chiesto il rigetto provvisorio.
B. La pretesa si fonda sul contratto di compravendita immobiliare 6 ottobre 2008 (rogato con atto n. __________ del notaio __________, __________) con cui – in veste di promotori e progettisti del complesso denominato “Condominio __________” – hanno venduto ai coniugi RE 1 e __________, in ragione di un mezzo ciascuno, la PPP n. __________ (quota di comproprietà 137/1000) del fondo base n. __________ RFD di __________ per la somma complessiva di fr. 2'915'000.–. A fronte degli acconti già versati, essi rivendicano da RE 1 – proprietario unico della PPP a seguito del decesso della moglie – il pagamento del saldo restante di fr. 70'000.– da lui ingiustamente trattenuti lamentando difetti all’immobile (precario isolamento fonico rispetto alla sovrastante PPP, insufficiente altezza del posteggio superiore interno e mancanza di posteggi esterni) di cui essi contestano l’esistenza e la tempestiva notifica.
C. All’udienza del 17 giugno 2013 gli istanti hanno ribadito la loro richiesta. Il convenuto vi si è opposto in quanto, a causa dei difetti, il credito non era esigibile. L’altezza del posteggio interno superiore, indicata in 1.70 m dai procedenti nello scritto 17 ottobre 2012, non rispettava segnatamente i parametri indicati nella relativa scheda tecnica. E anzi l’altezza effettiva era finanche inferiore, ossia 1.62 m, secondo la verifica eseguita da un suo tecnico. Gli istanti poi erano venuti altresì meno alla promessa di realizzare sul fondo n. __________ RFD __________, dei posteggi esterni per gli ospiti. Trattandosi di difetti nascosti la notifica era tempestiva.
Le parti hanno quindi rinviato alle rispettive argomentazioni di fatto e di diritto esposte in occasione del contraddittorio tenutosi contestualmente alla procedura di opposizione al sequestro, diventate parte integrante del verbale. In sede di replica il convenuto ha ribadito l’esistenza degli eccepiti difetti (compreso quello dovuto ad uno scarso isolamento fonico). Con la loro duplica gli istanti hanno sostanzialmente escluso l’esistenza di difetti.
D. Con decisione 5 luglio 2013 il Pretore __________, ha accolto l’istanza respingendo in via provvisoria l’opposizione sollevata dall’escusso. Il primo giudice ha ritenuto il contratto di compravendita immobiliare agli atti un valido riconoscimento di debito per il saldo di fr. 70'000.–. Con riferimento agli eccepiti difetti il Pretore ha ritenuto che la relativa notifica del 10 settembre 2012 non poteva considerarsi tempestiva in quanto presentata ad oltre due anni dalla consegna dell’appartamento e solo dopo che i procedenti avevano diffidato il pagamento del saldo. Ma i difetti non erano nemmeno sufficientemente verosimili. Riguardo ai pretesi rumori provenienti dal sovrastante appartamento egli ha constatato che entrambe le perizie agli atti confermavano l’ossequio dei parametri SIA. Il contratto di compravendita immobiliare non prevedeva alcunché in merito ai requisiti tecnici dei due posteggi interni sovrapposti. E, in assenza di un rinvio ad altri documenti, la scheda tecnica e la sezione del piano non confortavano la tesi di una promessa data dagli istanti. Il contratto poi nemmeno accennava a posteggi esterni per gli ospiti, di modo che non vi erano elementi neppure a suffragio di una loro garanzia data in tal senso. In definitiva le eccezioni sollevate dall’escusso non erano sufficientemente liquide e tali da inficiare il riconoscimento di debito prodotto.
E. Con reclamo del 18 luglio 2013 il convenuto chiede la riforma della decisione impugnata nel senso di respingere l’istanza di rigetto provvisorio dell’opposizione. In via subordinata egli postula la retrocessione dell’incarto al Pretore per nuovo giudizio. Richiamata la contestuale procedura di reclamo pendente avverso la decisione con cui il medesimo Pretore aveva respinto la sua opposizione al sequestro (inc. 14.1013.136), il reclamante rileva che i procedenti non hanno contestato che la scheda tecnica riguarda tutti i parcheggi meccanizzati dell’autorimessa. Ciò detto, l’insufficiente altezza di un posteggio meccanizzato inaccessibile a piedi costituisce un difetto nascosto da notificare entro cinque anni dalla consegna. Ora, quella dei posteggi risale a fine settembre 2012. Di modo che la notifica del 10 settembre 2012 ossequia non solo quel termine, ma persino i due anni previsti dalle norme SIA applicabili alla fattispecie. Visto che la scheda tecnica indica un’altezza di 1.85 m, nulla consente di ritenere che il convenuto sia stato informato che il posteggio superiore non potesse ospitare veicoli alti oltre 1.70 m. Oltretutto poi, in realtà lo spazio disponibile si era rivelato di appena 1.62 m. E, già solo questo giustifica di respingere l’istanza di rigetto provvisorio dell’opposizione. In aggiunta il reclamante evidenzia che i procedenti medesimi hanno preteso l’inserimento nell’ordine del giorno dell’assemblea dell’aprile 2012 della problematica sui posteggi esterni.
Della risposta al reclamo formulata dagli istanti si dirà, per quanto necessario ai fini del presente giudizio, nel seguito.
Considerando
in diritto: 1. Secondo l’art. 319 lett. a CPC sono impugnabili mediante reclamo – tra l'altro – le decisioni inappellabili di prima istanza in tema – per quanto qui d’interesse – di rigetto dell’opposizione giusta gli art. 80-84 LEF (art. 309 lett. b n. 3 CPC). Trattandosi di decisione pronunciata in procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), il termine per l’inoltro del reclamo è di dieci giorni (art. 321 cpv. 2 CPC). Un’eventuale risposta al reclamo deve poi essere proposta entro il medesimo termine (art. 322 cpv. 2 CPC). La competenza a pronunciarsi sull’impugnazione è della Camera di esecuzione e fallimenti (art. 48 lett. e n. 1 LOG). Nella procedura di reclamo non sono ammesse né nuove conclusioni, né l’allegazione di nuovi fatti o la produzione di nuovi mezzi di prova (art. 326 cpv. 1 CPC).
Proposto il 18 luglio 2013 avverso la decisione notificata il 5 luglio 2013 e giunta al convenuto lunedì 8 luglio 2013 (“Tracciamento degli invii” del 22 luglio 2013), il reclamo risulta ammissibile. L’impugnazione è stata notificata il 7 agosto 2013, di modo che anche la risposta al reclamo spedita il 14 agosto 2013 è senz’altro tempestiva.
2. Giusta l’art. 320 CPC con il reclamo possono essere censurati sia l’applicazione errata del diritto che l’accertamento manifestamente errato dei fatti. In concreto non è contestato che il contratto di compravendita immobiliare della PPP n. __________ del fondo base n. __________ RFD __________, stipulato fra le parti il 6 ottobre 2008 per la somma complessiva di fr. 2'915'000, costituisce un valido titolo di rigetto provvisorio ai sensi dell’art. 82 cpv. 1 LEF. Il reclamante contesta nondimeno l’esistenza del saldo di fr. 70'000.– su quell’importo in ragione dei difetti ai posteggi interni rispettivamente dell’assenza di posteggi esterni, circostanze che egli reputa di avere reso sufficientemente verosimili.
3. Giusta l'art. 82 cpv. 2 LEF il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell'opposizione a meno che il debitore sollevi e giustifichi immediatamente delle eccezioni tali da infirmare il riconoscimento di debito; all'escusso incombe l'onere di dimostrare la verosimiglianza delle eccezioni che deduce in giudizio (DTF 132 III 142 consid. 4.1.1 con rinvii). Secondo la giurisprudenza le eccezioni non solo devono essere esposte in modo convincente ma devono anche essere sostanziate in modo perlomeno verosimile nel senso che a conforto delle allegazioni devono esserci riscontri oggettivi (Staehelin, op. cit., n. 87 seg. ad art. 82).
4. In relazione ai posteggi interni meccanizzati il reclamante sostiene che quello superiore è difettoso in quanto non presenta l’altezza di almeno 1.85 m rispettivamente 2.10 m promessagli dagli istanti e che è indicata sulla scheda tecnica (reclamo pag. 2 n. 2). Trattandosi di apprezzamento delle prove la questione è attinente ai fatti, censurabili in questa sede solo se l’accertamen-to è stato manifestamente errato (Trezzini, in: Commentario CPC, 2011, n. 1e2a pag. 1409).
4.1. Il Pretore ha accertato che il contratto di compravendita immobiliare nulla menziona in merito alle specifiche tecniche che i due posteggi sovrapposti devono avere, e nemmeno vi è traccia di un rinvio ad altri documenti (decisione impugnata, pag. 3 in basso). E, in effetti, ad eccezione della consegna in uso esclusivo di “2 (due) posti auto (sovrapposti) nell’autorimessa al secondo piano superiore” al costo complessivo di fr. 140'000.– (doc. B pag. 2 ad C, pag. 3 nel mezzo e pag. 5 in alto), è ben vero che l’atto in questione non accenna minimamente a requisiti di dimensioni e caratteristiche, conclusione che come tale il reclamante non contesta affatto. Di conseguenza, pretendere a queste condizioni che ciò fosse da intendere alla stregua di un “silenzio qualificato”, ovvero e a contrario nel senso che le parti abbiano in tal modo inteso unanimemente e a priori escludere differenze o riserve di sorta tra i due sovrastanti posteggi (reclamo, pag. 3 n. 6), sfiora il pretesto anche a un esame limitato alla verosimiglianza. E questo a prescindere dal fatto che la vendita riguardi un’unità condominiale in un complesso di lusso (reclamo, pag. 3 n. 6). La critica è quindi infondata.
4.2. Ciò posto, in assenza di altri riscontri oggettivi, il Pretore non ha ritenuto la scheda tecnica prodotta quale doc. 1 alla stregua di un documento atto a rendere sufficientemente verosimile la tesi dell’escusso che pretende di avere ottenuto dagli istanti e sulla base di quella scheda appunto, particolari e specifiche promesse riferite all’altezza dei suoi due posteggi interni (decisione impugnata, pag. 3 in basso). Secondo il primo giudice nemmeno la sezione prodotta quale doc. 2 rende peraltro liquida la tesi del convenuto (decisione impugnata, pag. 4 in alto). Il reclamante pensa di sovvertire tale sua conclusione affermando che nella loro presa di posizione del 17 ottobre 2012 (doc. F) alla notifica dei difetti 10 settembre 2012 (doc. E), gli istanti non hanno contestato in modo esplicito l’applicabilità alla fattispecie in esame della citata scheda tecnica che prevede un’altezza minima di 1.85 m (reclamo, pag. 3 n. 6). L’argomentazione non è tuttavia condivisibile giacché – come del resto poco oltre il medesimo escusso rammenta – con quello scritto gli istanti hanno evidenziato che “[il convenuto] ha sempre saputo che...[il posteggio] superiore proprio per una questione di altezze poteva fungere da stallo per autovetture di un’altezza non superiore a 1 metro e 70” (doc. F pag. 1 in basso), manifestando semmai e tutt’al più di avere dichiarato qualcosa di diverso e soprattutto ben inferiore rispetto a quanto preteso dall’escusso. E, dallo scritto di cui al doc. R (reclamo, pag. 3 n. 6) non si può desumere il contrario. Non ravvisandosi in ciò un accertamento manifestamente errato dei fatti imputabile al Pretore, la censura va quindi disattesa.
4.3. Aggiungasi che la scheda tecnica di cui al doc. 1 accenna invero ad un modello di posteggio avente una “Plattformabstand h = 185 cm”, ma per il quale è indicata un’altezza massima di 1.80 m da intendersi quale “max. Pkw-Höhenmasse” ovvero già comprensiva, oltre che dell’altezza massima del veicolo, di eventuali barre e antenne montate sul tetto (“Die Pkw-Gesamthöhe inklusive Dachreling und Antennenhalterung darf die hier angegebenen max. Pkw-Höhenmasse nicht überschreiten”). Tutto sommato quindi anche nella misura in cui il convenuto sembra ipotizzare che la divergenza dai citati 1.85 m sia stata implicitamente riconosciuta dagli stessi procedenti, avendo essi limitato appunto la possibilità di utilizzo del posteggio superiore ad autovetture che presentano un’altezza “non superiore a 170 cm” (reclamo, pag. 3 n. 6 in basso), nell’esito l’accertamento del Pretore non potrebbe comunque definirsi manifestamente errato. Una volta di più il reclamo è così infondato.
4.4. Invano poi il reclamante persiste nel sostenere che, secondo il rilievo effettuato dal perito da lui incaricato, in realtà è addirittura emerso che eventuali veicoli stazionati nel posteggio superiore devono tener conto di uno spazio massimo disponibile in altezza di appena 1.62 m (reclamo, pag. 3 n. 6 in basso). Si tratta in effetti di una mera constatazione di parte eseguita da una persona che il convenuto ha di fatto interpellato in veste di conoscente e non già di perito (doc. 3) come invece pretende. Nelle circostanze così descritte rimane una semplice allegazione priva di riscontri oggettivi e ininfluente ai fini del presente giudizio. E, non evidenziando un accertamento manifestamente errato fatti, il reclamo risulta anche sotto questo profilo inconsistente.
5. Invero, per il Pretore la notifica dei difetti del 10 settembre 2012 è oltretutto intempestiva, giacché inviata ad oltre due anni dalla consegna della PPP – ad agosto 2010 (doc. P) – e solo dopo che gli istanti avevano diffidato il convenuto a pagare il saldo ancora dovuto (decisione impugnata, pag. 3 verso il basso). Il reclamante obietta che, in quanto non accessibile a piedi, il difetto di altezza del posteggio superiore automatizzato costituisce un difetto nascosto notificabile nei cinque anni dalla consegna dei posteggi risalente – per stessa ammissione degli istanti e diversamente da quanto ritenuto dal primo giudice – a fine settembre 2012 (reclamo, pag. 3 n. 5). In ogni caso sarebbe comunque rispettato il termine di due anni previsto dalle norme SIA applicabili al suo contratto (reclamo, pag. 3 n. 5).
Ora, l’acquirente è legittimato a opporre al venditore le eccezioni per i difetti notificati immediatamente, ovvero non appena scoperti ed entro cinque anni dal trasferimento di proprietà (Giger, in: Berner Kommentar, Band IV, 1997, n. 101 ad art. 219). E, diversamente dai difetti apparenti per i quali s’impone un obbligo di verifica e di avviso contestuale all’acquisto della proprietà (art. 201 cpv. 1 CO), di eventuali difetti emersi più tardi – cosiddetti nascosti – va data notizia subito dopo la loro scoperta (art. 201 cpv. 3 CO) (Tercier/Favre, Les contrats spéciaux, 4a ed., 2009, n. 1087 pag. 162; Schumacher/Rüegg, Die Haftung des Grund-stückverkäufers, in: Koller, Das Grundstückkauf, 2a ed., 2001, pag. 270 seg.). Secondo il contratto agli atti poi “per l’edifica-zione dell’appartamento venduto, valgono fra le Parti le norme SIA 118 (centodiciotto) anche per i termini di garanzia” (doc. B pag. 9). Nondimeno – per i motivi di cui si è detto (sopra, consid. 4) – non avendo il convenuto reso verosimile che gli istanti gli abbiano garantito che il posteggio interno superiore potesse accogliere auto di altezza superiore a 1.70 m – come da lui preteso – in concreto diventa inutile disquisire oltre sulla questione a sapere se la notifica sia stata tempestiva o no. Una volta di più, nell’esito il giudizio pretorile merita quindi conferma.
6. Il Pretore ha altresì rilevato che, a fronte di un contratto di compravendita che nulla prevede al riguardo, l’escusso non aveva prodotto alcun documento atto a rendere verosimile la promessa degli istanti di realizzare posti auto destinati ai visitatori (decisione impugnata, pag. 4 in alto). Il reclamante contesta questa conclusione rinviando a documenti attinenti l’ordine del giorno dell’assemblea condominiale prevista ad aprile 2012 (reclamo, pag. 4 n. 8). Si tratta nondimeno di materiale che non fa parte del fascicolo processuale (doc. 1 a 3) e che – nella misura in cui reputa (ciò che però non risulta) di averli prodotti quali doc. 4 e 5 contestualmente al reclamo (pag. 4 in basso) – sarebbe comunque inammissibile per l’art. 326 cpv. 1 CPC (sopra, consid. 1).
7. Per quanto ricevibile, il reclamo va respinto. Le spese processuali (art. 95 cpv. 2 CPC; 48 e 61 cpv. 1 OTLEF) sono a carico del reclamante (art. 106 cpv. 1 CPC) con l’obbligo di rifondere agli istanti – in solido tra loro – un’indennità per ripetibili (art. 95 cpv. 3 CPC), queste ultime commisurate all’impegno richiesto per la redazione delle osservazioni rivelatesi sostanzialmente uguali a quelle presentate nella procedura di opposizione al sequestro parimenti pendente (inc. 14.2013.136) in questa sede.
Ai fini dell'indicazione dei rimedi giuridici esperibili sul piano federale, il valore litigioso determinante (art. 74 cpv. 1 lett. b LTF) è di fr. 70'000.–.
Motivi per i quali,
richiamati gli art. 82 LEF, 95 cpv. 2 e 3, 106 cpv. 1 e 319 segg. CPC, 48 e 61 cpv. 1 OTLEF;
pronuncia: 1. Nella misura in cui è ricevibile, il reclamo è respinto.
2. La tassa di giustizia per il reclamo, di fr. 500.–, già anticipata dal reclamante, resta a suo carico. Egli rifonderà all’CO 1 e all’CO 2 l’importo complessivo di fr. 700.– a titolo di ripetibili.
3. Notificazione a:
–; –.
Comunicazione alla Pretura __________.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello
Il presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Giacché il valore litigioso della vertenza è di fr. 70'000.–, contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 72 e segg. LTF).