Incarto n. 16.1999.00128
Lugano 3 marzo 2000/rf
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Chiesa, presidente, Cocchi e Giani
segretaria:
Petralli Zeni, vicecancelliera
sedente per giudicare il ricorso per cassazione 6 dicembre 1999 presentato nella forma dell'appello da
__________ patr. dall'avv. __________
contro
la sentenza 1° dicembre 1999 del Segretario assessore della Pretura del Distretto di Bellinzona nella causa a procedura speciale in materia di locazione promossa con istanza 28 aprile 1999 da
__________ __________
con la quale gli istanti hanno chiesto il pagamento di fr. 1'485.–, domanda parzialmente accolta dal primo giudice,
letti ed esaminati gli atti
considerato
in fatto e in diritto:
1. Il 1° marzo 1998 __________ e __________ hanno sottoscritto con __________ un contratto di locazione avente per oggetto un appartamento di 3 ½ locali sito in uno stabile di proprietà di quest’ultima a __________ (doc. A).
La pigione pattuita tra le parti ammontava a fr. 700.– mensili oltre a fr. 90.– quale acconto per le spese accessorie.
La locazione si è conclusa, di comune accordo tra le parti, il 15 marzo 1999, data sino alla quale le pigioni sono state regolarmente pagate (doc. F). In considerazione di difetti riscontrati nell’ente locato i conduttori hanno adito l’Ufficio di conciliazione chiedendo la liberazione della pigione relativa al mese di febbraio 1999 da loro depositata, la riduzione della pigione nella misura del 40%, rispettivamente la restituzione dell’eccedenza versata a far tempo dal 1°dicembre 1998 e fino alla fine della locazione, nonché il risarcimento dei danni che l’umidità presente nell’ente locato ha cagionato al loro mobilio. Il 29 marzo 1999, l’Ufficio di conciliazione di Giubiasco, ordinata la liberazione della pigione depositata a favore dei conduttori, ha constatato il fallimento del tentativo di conciliazione.
2. Con istanza 28 aprile 1999 __________ e __________ hanno quindi chiesto al pretore la riduzione della pigione nella misura del 25% in considerazione dei difetti riscontrati nell’ente locato (presenza di umidità), difetto che essi sostengono di aver notificato alla proprietaria dello stabile già nel mese di novembre 1998 senza che questa abbia concretamente provveduto alla sua eliminazione. Avendo già pagato interamente la pigione, essi chiedono la restituzione del 25% pagato in eccedenza per i mesi da dicembre 1998 a marzo 1999, nonché il risarcimento dei danni subiti al loro mobilio, e meglio la sostituzione di un materasso, della rete di un letto e di una libreria, per un totale di fr. 1'485.-. La convenuta si è opposta a tali richieste, contestando la presenza di difetti nell’ente locato, nonché la loro tempestiva notifica. Alle stesse essa ha comunque opposto in compensazione un proprio credito di fr. 1’000.– per le spese di ripristino dell’ente locato. La convenuta ritiene inoltre contraria alla buona fede la rivendicazione degli istanti i quali, al momento della sottoscrizione della convenzione 4 marzo 1999, non hanno fatto nessuna riserva in merito alle loro pretese.
Ricitate le parti in seguito all'annullamento della sentenza 30 giugno 1999 da parte di questa Camera (CCC 29 settembre 1999, inc. n. 16.99.67), preso atto dell'ordinanza 8 ottobre 1999 con la quale il segretario assessore ha respinto le prove testimoniali da loro offerte, le parti si sono riconfermate nelle rispettive allegazioni e contestazioni.
3. Con il querelato giudizio il segretario assessore, accertata l’esistenza nell’ente locato di difetti dovuti in particolare alla presenza di umidità nell’appartamento locato, ritenuto che la notifica di questi difetti è avvenuta ad opera dei conduttori già nel mese di novembre 1998, ha accolto la loro domanda di riduzione della pigione nella misura del 25% (l’indicazione del 20% contenuta in sentenza è frutto di un errore di scrittura) per il periodo da dicembre 1998 a marzo 1999. Per quanto attiene alla pretesa di risarcimento danni, il primo giudice l’ha ritenuta fondata e l’ha accolta in via equitativa nella misura limitata di fr. 300.–, mentre ha respinto la pretesa opposta in compensazione dalla convenuta in quanto comunque relativa a interventi destinati a eliminare un difetto dell'ente locato per il quale i conduttori non sono tenuti a rispondere.
4. Con la presente tempestiva impugnazione che deve essere trattata quale ricorso per cassazione in virtù dei combinati art. 411 cpv. 1 e 327 CPC, nonché 13 LOG, __________ è insorta contro il predetto giudizio postulandone l’annullamento.
La ricorrente rimprovera al primo giudice di aver ritenuto applicabile alla fattispecie l’art. 259a CO nonostante gli inquilini non abbiano notificato il difetto e neppure depositato la pigione. Lamenta inoltre il fatto per il primo giudice di non aver giustificato la riduzione della pigione nella misura proposta dagli inquilini. In merito alla pretesa di risarcimento danni fatta valere dagli istanti, la ricorrente rimprovera al segretario assessore di averla parzialmente accolta sebbene manchi la prova del danno, mentre lamenta di essere stata privata della possibilità di assumere prove a sostegno del danno da lei stessa patito. Infine, considera ingiusto l'agire di controparte che ha sottaciuto il proprio credito al momento della firma della convenzione 4 marzo 1999.
Con osservazioni 30 dicembre 1999 controparte postula la reiezione del ricorso eccependone innanzitutto la nullità dal punto di vista formale.
5. Fra le premesse di validità di un ricorso per cassazione si conta la sua motivazione in fatto e in diritto e la precisazione del motivo invocato (art. 329 cpv. 2 lett. e CPC), laddove i motivi di cassazione sono esclusivamente quelli elencati all'art. 327 CPC. Al proposito la giurisprudenza ha precisato che, anche se carente dell'indicazione esplicita di un motivo di cassazione, il ricorso è valido se dalla sua motivazione affiorano con evidenza le ragioni del ricorso stesso, in modo che il giudice possa individuare con facilità il motivo di cassazione addotto, o la norma di legge violata (Cocchi/Trezzini, CPC art. 329, n. 5). E' ciò che accade con il ricorso in esame che pertanto risulta formalmente ricevibile.
6. Giusta l’art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia e dell’equità; arbitrio e violazione della legge non vanno confusi; per essere definita come arbitraria tale violazione dev’essere manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può essere ravvisato già nella circostanza che un’altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile soluzione appare come insostenibile, in contraddizione palese con la situazione reale, non sorretta da ragione oggettiva e lesiva di un diritto certo (DTF 124 I 247 consid. 5).
7. Agisce in contrasto con la buona fede (art. 2 CC) chi commette abuso di diritto, ossia formula delle pretese sulla base di un proprio comportamento che abbia suscitato nella controparte fiducia degna di protezione (Merz, in Comm. di Berna, art. 2 CC, N. 402), ossia di un complesso di fatti tale da portare l'altro all'assunzione o alla rinuncia di un obbligo o alla decadenza di un diritto (DTF 115 II 338 consid. 5a). Compito della parte che rileva queste circostanze è di esporle in modo convincente così da permettere al giudice di trarne le conseguenze auspicate, mentre in sé l'abuso di diritto può essere sanzionato d'ufficio in ogni stadio della procedura (DTF 95 II 109, consid. 4; 94 II 37, consid. 6a; Rep 1988, 294 e 1979, 402).
Nella concreta fattispecie, in data 4 marzo 1999, le parti hanno sottoscritto una convenzione di scioglimento della locazione a decorrere dal successivo giorno 15 marzo (doc. F) che altrimenti avrebbe potuto essere disdetta soltanto nel rispetto del termine di preavviso di tre mesi per il termine del 1° marzo, la prima volta nell'anno 2001 (doc. A, punto 3). Con la stesso accordo i conduttori venivano inoltre implicitamente liberati dall'eventuale obbligo di cercare un nuovo conduttore solvibile ai sensi dell'art. 264 CO, mentre a loro carico restavano unicamente la pigione e l'anticipo spese per l'intero mese di marzo (pagati seduta stante: doc. G), pur con la riserva di un eventuale conguaglio per le spese accessorie. Mentre la locatrice a fronte di questi impegni dei conduttori si dichiarava tacitata per ogni suo credito, questi non accennavano a nessuna loro pretesa ma, lo stesso giorno (4 marzo), inoltravano istanza al competente Ufficio di conciliazione, avente per oggetto le loro pretese poi riproposte nella sede giudiziaria in seguito al fallimento del tentativo di conciliazione (doc. H e I). In sede di contraddittorio 26 maggio 1999, la convenuta -contestando i crediti in discussione- rilevava che se gli istanti avessero avuto delle pretese, avrebbero dovuto formularle al momento della sottoscrizione della convenzione, considerando così l'istanza proposta "in perfetta malafede". Malafede che controparte ha in sostanza ammesso laddove, in replica, allegava: " … la convenuta faceva delle difficoltà per firmare l'accordo di rescissione del contratto e non si voleva quindi fare delle aggiunte che avrebbero ostacolato la firma". Con ciò tuttavia gli istanti hanno carpito la fiducia della locatrice che con la firma della convenzione doveva ritenere chiusa ogni pendenza con i conduttori, ancorché non ne fosse fatta menzione esplicita. Indipendentemente dal fatto di sapere quale parte traesse maggiori vantaggi dall'accordo, determinante è che con la sottoscrizione del medesimo le parti intendessero porre fine al rapporto di locazione e che quindi la locatrice non potesse né dovesse attendersi ulteriori pretese da parte dei conduttori: a maggior ragione se si considera che l'accordo era stato redatto da quest'ultimi (cfr. verbale 26 maggio 1999, pag. 2). Il fatto quindi per gli istanti di aver espressamente sottaciuto al momento della sottoscrizione dell'accordo le pretese che lo stesso giorno facevano valere in via giudiziaria, non può essere tutelato poiché rappresenta un chiaro abuso di diritto, ossia un comportamento contrario alla correttezza e alla lealtà (Riemer, Die Einleitungsartikel des Schweizerischen Zivilgesetzbuches, Berna e Zurigo 1987, p. 78 e segg.; Hausheer/Jaun, Die Einleitungsartikel des Schweizerischen Zivilgesetzbuches, Berna 1998, p. 79 e segg.). Ciò che vale anche nelle fasi precedenti la conclusione di un contratto, rispettivamente di un accordo quando esse sono reciprocamente tenute a far valere per tempo le eventuali pretese che dovessero entrare in considerazione (Merz, op.cit., art. 2 CC, N. 512 e segg., in particolare 518, 521 e segg.), così da permettere al partner contrattuale di determinarsi sul da farsi, rispettivamente di non agire in maniera contraddittoria (Merz, op. cit., art. 2 CC, N. 400 e segg.).
Ne discende che la sentenza dedotta in cassazione, che ha accolto le richieste degli istanti, prescindendo dall'avvertire l'abuso di diritto su cui esse si fondavano, dev'essere cassata a causa della manifesta mancata applicazione alla fattispecie dell'art. art. 2 CC. Accogliendo il ricorso e ricorrendo i presupposti d’applicazione dell’art. 332 cpv. 2 CPC, la Camera è tenuta a decidere il merito della controversia, con la conseguente reiezione dell'istanza.
Tasse, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 327 segg. CPC, per le spese l'art. 148 CPC e la LTG
pronuncia: I. Il ricorso 6 dicembre 1999 di __________ è accolto.
Di conseguenza la sentenza 1° dicembre 1999 del Segretario assessore della Pretura di Bellinzona è annullata e sostituita dal seguente giudicato:
1. L'istanza è respinta.
2. La tassa di giustizia di fr. 150.- e le spese di fr. 50.- da
anticipare in solido dagli istanti, rimangono a loro carico con
l'obbligo solidale di rifondere alla controparte fr. 250.- a titolo
di ripetibili.
II. Le spese del presente giudizio, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 80.b) spese fr. 40.fr. 120.già anticipate dalla ricorrente, sono poste a carico dei convenuti in solido i quali sono tenuti, pure in solido, a versare alla ricorrente fr. 150.- a titolo di ripetibili di questa sede.
3. Intimazione:
– __________
Comunicazione alla Pretura del distretto di Bellinzona.
Per la Camera di cassazione civile del Tribunale d’appello
Il presidente La segretaria