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Incarto n. 12.2018.128
Lugano 19 febbraio 2020/rn
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini, presidente, Bozzini e Stefani
vicecancelliere:
Bettelini
sedente per statuire nella causa inc. n. OR.2016.24 della Pretura del Distretto di Bellinzona promossa con petizione del 13 luglio 2016 da
AP 1 patrocinata dall’avv. PA 1
contro
AO 1 e AO 2 patrocinati dallo studio legale PA 2
chiedente la condanna dei convenuti al versamento, in solido, a favore dell’attrice, di fr. 280'000.- oltre interessi al 5% dal 1. gennaio 2016, con protesta di spese e ripetibili;
domanda avversata dai convenuti con risposta del 17 novembre 2016 e che il Pretore aggiunto, con decisione 31 agosto 2018, ha respinto, ponendo la tassa di giustizia di fr. 8'000.- e le spese di fr. 400.- a carico dell’attrice, condannata a pagare fr. 20'000.- ai convenuti a titolo di ripetibili;
appellante l’attrice con appello 27 settembre 2018 con cui ha chiesto la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere integralmente la petizione, caricando la tassa di giustizia di fr. 8'000.- e le spese di fr. 400.- ai convenuti e condannandoli al pagamento a suo favore di fr. 20'000.- per ripetibili, con protesta di spese e ripetibili di secondo grado;
mentre che, con risposta 22 novembre 2018 i convenuti hanno postulato la reiezione dell’impugnativa, pure con protesta di tasse, spese e ripetibili;
ritenuto
in fatto e in diritto:
1. Dopo essere divenuti proprietari dell’immobile di via __________ a __________, AO 1 e AO 2 hanno stipulato con AP 1, che già ne era la conduttrice ma il cui contratto era in scadenza, un nuovo contratto di locazione avente per oggetto il “__________”, comprensivo, oltre che dei vani dell’esercizio pubblico, di giardino/terrazzo, cantina al piano interrato e deposito/economato, a una pigione annuale di fr. 48'000.-, oltre acconto spese accessorie di fr. 2'400.- annuali, per complessivi fr. 50'400.-, pagabili in rate mensili anticipate di fr. 4'200.l’una. L’inizio del rapporto locativo era stato fissato per il 1. gennaio 2006, con una durata indeterminata ma con la possibilità di disdetta con un preavviso di 6 mesi, la prima volta per il 31 dicembre 2015.
Le parti hanno pure stabilito che i locatori non sarebbero stati tenuti a ritirare l’inventario ma acconsentivano alla ristrutturazione dei locali e avrebbero partecipato ai relativi costi, con un contributo di fr. 60'000.-.
I lavori di rinnovo sono iniziati in data 18 luglio 2005. Il 10 ottobre 2005 le parti hanno deciso, con una nuova convenzione scritta, che l’importo di fr. 60'000.- “a saldo dei costi relativi alla parte ristrutturazione immobile” avrebbe dovuto essere versato a AP 1 e che dallo stesso avrebbe dovuto essere dedotto quanto dei costi direttamente connessi alla ristrutturazione era stato pagato direttamente dai proprietari, così come che eventuali nuove fatture sarebbero state rimborsate ai proprietari direttamente da AP 1 entro 30 giorni dalla notifica.
2. Il 24 aprile 2015 AP 1 ha comunicato di voler disdire il contratto di locazione per il 31 dicembre 2015. Ne è in seguito sorta una discussione in merito alla pretesa avanzata dalla conduttrice di ottenere un indennizzo ai sensi dell’art. 260a CO per le opere di miglioria da lei effettuate all’immobile, che a sua detta sarebbero costate fr. 338'248.55, già dedotti i fr. 60'000.- corrisposti dai locatori e che avrebbero favorito il rilancio del ristorante pizzeria. AO 1 e AO 2 hanno rifiutato di dar seguito alla richiesta, non ritenendola fondata.
3. Fallita la conciliazione di fronte al competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione, con petizione 13 luglio 2016 AP 1 ha convenuto in giudizio i locatori chiedendone la condanna al pagamento di fr. 280'000.-, oltre interessi al 5% dal 1. gennaio 2016, quale indennizzo per le opere di miglioria da essa effettuate e pagate al loro immobile, così come risultava da una perizia di parte da loro commissionata allo Studio di architettura K__________, che è giunto a tale cifra tenendo in considerazione il deprezzamento e deducendone la quota di partecipazione concordata di fr. 60'000.-.
I convenuti, con la risposta, hanno postulato la reiezione della petizione sostenendo che nulla era dovuto poiché la società attrice, in contropartita per l’esecuzione degli interventi, oltre al versamento dei fr. 60'000.- “a saldo” e l’esclusione dell’obbligo di rilevare l’inventario, aveva da loro ottenuto una riduzione del canone di locazione dai mensili fr. 5'000.a mensili fr. 4'000.-, per la durata di 10 anni. Inoltre, essi hanno contestato il valore dell’investimento indicato dall’attrice, in quanto non provato e sbagliato, nonché la valenza della perizia di parte e hanno sostenuto che dopo 10 anni dall’esecuzione dei lavori non sussisteva più alcun plusvalore (art. 260a CO). Infine, essi hanno sollevato l’eccezione di compensazione con un loro asserito credito nei confronti della controparte per fr. 23'527.30 oltre interessi al 7% dal 1. maggio 2016 per canoni non saldati.
Esperita l’istruttoria di causa, al termine della quale le parti si sono confermate nelle rispettive allegazioni e domande, il Pretore aggiunto ha respinto la petizione con sentenza del 31 agosto 2018, caricando gli oneri processuali all’attrice e condannandola a versare ripetibili ai convenuti.
Delle argomentazioni contenute nella sentenza si dirà, per quanto necessario, in seguito.
4. Con appello 27 settembre 2018 AP 1 ha impugnato la pronuncia del Pretore aggiunto chiedendone la riforma nel senso di accogliere integralmente la petizione, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi.
In sostanza, AP 1 afferma che i calcoli dell’investimento iniziale effettuati nella sentenza non avrebbero erroneamente tenuto conto dei costi della manodopera prestata a titolo gratuito dalla famiglia S__________ e di quelli di sdoganamento, oltre ad essere fondati su di un tasso di cambio EUR-CHF più equo e oggettivo rispetto a quello ritenuto applicabile di 1 EUR = 1 CHF. Inoltre, il primo giudice non ha a suo avviso debitamente preso in considerazione il fatto che i convenuti stessi avrebbero ammesso lavori sino a concorrenza di fr. 180'000.- e che essi, avendo formulato delle contestazioni generiche e quindi processualmente non valide, avrebbero riconosciuto i contenuti dei documenti prodotti dall’attrice per sostanziare gli investimenti. Tutto questo comporta che i costi per i lavori devono essere ricondotti a fr. 204'525.80.
Infine, il Pretore aggiunto avrebbe pure errato nel calcolo dell’ammortamento: considerato che il fisco ne ammette uno del 6% e che dunque si dovrebbe fare affidamento ad esso, il valore residuo dopo i 10 anni sarebbe ancora di fr. 81'810.30, somma dalla quale il giudice avrebbe dovuto quindi partire per effettuare i suoi ragionamenti.
Con la loro risposta, i convenuti hanno chiesto di respingere l’appello e di confermare la decisione pretorile.
5. La prima contestazione sollevata dall’appellante concerne la mancata inclusione tra i costi degli interventi da lei effettuati all’immobile del valore della manodopera fornita dalle persone legate alla società, delle spese di trasporto e di quelle di sdoganamento. Per il loro riconoscimento, il Pretore aggiunto avrebbe dovuto affidarsi alla perizia di parte e alla deposizione di __________ P__________, invece di escluderne la valenza probatoria. In particolare, con riferimento a quest’ultima, contrariamente al giudizio pretorile, AP 1 ha rilevato come non ci si trovi di fronte a dichiarazioni incongruenti, poiché il teste, in realtà, ha semplicemente riferito che il costo dei lavori preventivato inizialmente in fr. 400'000.- aveva potuto essere ridotto a fr. 100'000.- grazie alle prestazioni fornite a titolo gratuito dalla famiglia di __________ S__________, senza cadere in contraddizione con nessun altro elemento probatorio agli atti.
In più, il primo giudice avrebbe dovuto e potuto anche fare capo ai doc. H e I, rimasti incontestati dalle controparti, invece che reputarli arbitrariamente privi di valore probatorio.
5.1. Il Pretore aggiunto ha innanzitutto preso atto che per provare l’ammontare dell’investimento iniziale, l’attrice aveva allegato un documento intitolato “dettaglio costi per ristrutturazione del 18.7.2005” (doc. G) corredato, solo in parte, da giustificativi per le singole voci di spesa (doc. H-O), mentre che per quanto concerne la quantificazione della propria pretesa, cioè il valore attuale del proprio investimento, ha prodotto una perizia di parte dello studio d’architettura K__________ del 14 gennaio 2014 (doc. Q). Essendo il contenuto di questi documenti stato contestato dai convenuti, si imponeva, a suo giudizio, l’assunzione di prove che potessero darne conferma. Ciononostante la parte gravata dall’onere probatorio, AP 1, non ha notificato nulla che potesse colmare la lacuna, nemmeno l’esperimento di una perizia giudiziaria. Già per ciò solo essa deve essere considerata soccombente.
Ma anche se così non fosse, l’esito sarebbe identico perché sia la perizia che i documenti comprovanti l’asserito investimento fanno riferimento, oltre che ai costi di ristrutturazione, anche a quelli dell’inventario, che però era stato escluso venisse rilevato dal locatore e che è stato per finire venduto da AP 1 a M__________ SA di __________. Inoltre dal calcolo dell’investimento, per il giudice, dovevano essere anche esclusi i costi delle prestazioni non retribuite dei familiari S__________, essendo i documenti relativi contraddittori, considerato che il “dettaglio costi per ristrutturazione del 18.7.2005” li indica in fr. 60'000.- mentre la perizia di parte in fr. 40'000.- e non essendo possibile comprendere su quali basi sia stato calcolato il valore della manodopera e se il lavoro delle persone in questione abbia riguardato effettivamente le opere di ristrutturazione o piuttosto l’inventario. In questo ambito, il teste __________ P__________ ha fornito una versione contraddittoria che, per finire, secondo la sentenza impugnata, ha privato di valore probatorio anche i doc. H e I. Di conseguenza, per il calcolo dell’investimento iniziale, il Pretore aggiunto ha preso in considerazione solo le fatture allegate dall’attrice e riferibili a lavori che potevano pacificamente essere considerati come non concernenti l’inventario.
5.2. Le tesi dell’appellante non possono essere seguite.
Essa fonda avantutto le sue pretese su una perizia di parte che è stata immediatamente contestata dai convenuti nella risposta del 17 novembre 2016, ove è stata definita “estremamente sommaria e approssimativa”, presentando a loro dire delle voci di costo fantasiose e inconferenti, dei tassi di cambio inadeguati e una parziale e scorretta applicazione del deprezzamento/ammortamento (risposta, pag. 5).
Una perizia di parte, anche se allestita correttamente e secondo i dettami dell’arte, non è un mezzo di prova, ma è assimilata a una semplice allegazione di parte (DTF 141 III 437 consid. 2.6 con rinvii) o, tutt'al più a un indizio (STF 4A_309/2017 del 26 marzo 2018, in: RSPC 2018 pag. 295). Nella fattispecie, tale documento, della perizia, ha solo il nome, poiché è a tal punto superficiale e stringato da non permettere nemmeno di comprendere su quali elementi si fonda.
Vista questa grave lacuna, il doc. Q avrebbe avuto un valore indiziante pari a zero anche se i suoi contenuti non fossero stati contestati specificatamente.
Ciò detto, a fronte della contestazione delle controparti, si imponeva, come rettamente evidenziato nella sentenza impugnata, l’assunzione di prove a favore delle argomentazioni attoree, soprattutto l’allestimento di una perizia giudiziaria. Tuttavia nulla in tal senso è stato richiesto dall’attrice, gravata dell’onere probatorio ai sensi dell’art. 8 CC.
L’autodefinita “perizia” dello Studio di architettura K__________ del 14 gennaio 2014 (doc. Q) non può fungere neppure da base indicativa per una valutazione della fattispecie, non spiegando in alcun modo su quali dati si fonda, non esponendo le modalità di calcolo adottate per le singole poste (ad eccezione di quelle relative al deprezzamento) e presentando persino incongruenze rispetto ad altri documenti agli atti, quali ad esempio le prestazioni per lavoro dei famigliari S__________, indicate al doc. H in fr. 60'000.-, pari al lavoro di 3 persone, e in quella sede in soli fr. 40'000.-, pari al lavoro di due persone, oppure rispetto ad alcune delle poste di cui al doc. I.
5.3. __________ P__________, che si era occupato della direzione lavori ed era parallelamente il rappresentante della G__________ di __________, ditta appaltatrice, ha dichiarato in prima battuta che si ricordava che i costi della ristrutturazione erano molto importanti, oltrepassando i fr. 400'000.- e che __________ S__________ gli aveva riferito di non disporre di un tale importo, per cui aveva proposto di eseguire come famiglia i lavori in modo da ridurre le spese (verbale di interrogatorio del 24 agosto 2017, pag. 9). In seguito ha spiegato che “per quanto attiene ai lavori di cui sopra essendo gli stessi al di sotto dell’importo di fr. 100'000.-, so che non ero obbligato ad assoggettarmi all’IVA” (ibidem). Chiamato a chiarire la questione dall’avvocato dell’attrice, egli ha risposto: “Mi viene fatto notare che in precedenza ho asserito che il costo dei lavori ammontava a circa fr. 400'000.- mentre poco fa ho detto che l’importo dei lavori non superava di fr. 100'000.-. Posso spiegare quanto ho appena detto perché per ridurre i costi abbiamo coinvolto direttamente la famiglia S__________ nell’effettuazione pratica dei lavori poi realmente effettuati. A livello di contratto comunque confermo che l’importo dei lavori è stato indicato in non superiore a fr. 100'000.-” (ibidem, pag. 10).
Da una simile testimonianza non si può desumere nulla di concreto.
Ma non solo. Queste affermazioni sono in netto contrasto con i contenuti del contratto “lavori di ristrutturazione necessari all’operatività dell’esercizio” del 14 giugno 2005 (doc. H), che indica un ammontare totale di fr. 120'000.- e del “contratto relativo alla seguente fornitura di arredi” del 10 giugno 2005 (doc. I), che riporta un totale di EUR 62'000.-, entrambi corredati da documenti in gran parte nemmeno leggibili e quindi inutilizzabili. Inoltre, proprio tra le sbiadite ricevute si può leggere che __________ P__________ ha dichiarato per iscritto in calce al contratto del 14 giugno 2005 (doc. H) che “l’intera somma è stata versata pertanto mi ritengo saldato”, laddove per intera somma si dovrebbe intendere l’unica indicata su tale atto e sulle ricevute allegate (per quel poco che si può intuire), cioè fr. 120'000.-.
Ora, non deve essere spiegato a lungo che se la stessa attrice sostiene di essersi assunta personalmente l’onere di effettuare dei lavori in modo da ridurre ad al massimo fr. 100'000.- l’investimento per la ristrutturazione del ristorante, senza neppure darsi la pena di illustrare nel dettaglio in cosa consisterebbero questi suoi interventi, e poi, nel contempo, produce documenti con cui vorrebbe dimostrare di aver pagato almeno fr. 120'000.- + EUR 62'000.- (al cambio di circa 1.53 vigente allora), crea una situazione di confusione istruttoria che impedisce l’accertamento giudiziario del valore dell’investimento.
Anche su questo punto, quindi, la sentenza di prime cure risulta essere corretta e le argomentazioni d’appello devono essere respinte.
6. Il secondo appunto mosso alla sentenza da AP 1 è che il Pretore aggiunto avrebbe omesso di considerare che i convenuti stessi hanno riconosciuto un valore dei lavori di ristrutturazione di almeno fr. 180'000.-, avendo posto in compensazione il contributo iniziale di cui al doc. F oltre che la da lei ritenuta presunta riduzione del canone locativo per fr. 120'000.-, mentre il giudice di prime cure è giunto solo a un importo di fr. 150'997.45. Così facendo avrebbe contravvenuto all’art. 58 cpv. 1 CPC, per il quale in giudice non può aggiudicare a una parte meno di quanto la controparte le ha riconosciuto.
L’argomentazione non può essere seguita, poiché manifestamente errata. In effetti, una lettura attenta e oggettiva dell’allegato di risposta consente con facilità di comprendere come i convenuti non abbiano mai riconosciuto un investimento di fr. 180'000.-, ma si siano limitati a chiarire – tra l’altro ad abundantiam e dopo una contestazione esplicita delle pretese - come a prescindere da tutto il resto, da un punto di vista oggettivo, AP 1 si sia vista riconoscere un vantaggio economico dall’operazione di rinnovamento dei locali affittati, consistente in un contributo a loro detta una tantum e, soprattutto, a saldo di ogni pretesa, di fr. 60'000.-, oltre a una riduzione del canone locativo che sui 10 anni della durata del contratto assomma a fr. 120'000.-. Nulla più. Che questo incasso straordinario e risparmio sul canone corrispondessero all’ammontare minimo dell’investimento non è mai stato asserito e non è dimostrato, così come non è possibile assimilare automaticamente le due cose, avendo esse natura diversa e non essendo per forza una uguale all’altra.
I convenuti, come da loro spiegato nella risposta d’appello, si sono così limitati a considerazioni matematiche dei vantaggi ottenuti dall’attrice, senza che con questo abbiano riconosciuto l’entità dei costi degli interventi.
Questo risulta con maggiore evidenza se si prosegue nella lettura dell’allegato di risposta e si passa al punto seguente (n. 4.2.), ove AO 1 e AO 2 hanno esplicitamente precisato che i valori dell’investimento indicati dalla petizione e nel doc. G erano da loro integralmente contestati. Concetto ribadito anche al punto n. 7.3, nel quale è specificato che le cifre formulate dalla procedente sono esorbitanti e in gran parte non documentate.
Anche su questo punto l’appello è da respingere.
7. Proseguendo l’appello, AP 1 ribadisce che il Pretore aggiunto ha sbagliato a escludere i costi della manodopera con la motivazione che non era dato sapere a quali opere essi si riferissero, così come ha commesso un errore a non considerare i fr. 5'504.90 di sdoganamento (doc. K, nemmeno contestato dai convenuti), che a suo dire sarebbero riferiti ai rivestimenti dei bagni, ai sanitari, alle porte interne, ai divisori in legno e ai serramenti.
7.1. Il Pretore aggiunto ha giudicato corretto escludere dall’investimento iniziale rivendicato dalla conduttrice anche le prestazioni non retribuite dei familiari S__________ (sentenza impugnata, consid. 7.2). Avantutto perché i documenti prodotti sono, come visto, contraddittori, essendo le stesse nel “dettaglio dei costi per ristrutturazione del 18 luglio 2005” (doc. G) state computate come eseguite da 3 persone per un totale di fr. 60'000.-, mentre nella perizia di parte esse sono state valutate in fr. 40'000.- siccome eseguite da 2 persone (doc. Q). In secondo luogo poiché non è stato allegato e provato su quali basi il valore della manodopera sia stato calcolato e se il lavoro in questione abbia riguardato le opere di ristrutturazione dell’immobile oppure quelle per l’inventario.
7.2. Sulle specifiche motivazioni del primo giudice l’appellante non prende una posizione specifica ma si limita a proporre una propria lettura dei fatti con la conseguenza che su questo punto il suo appello risulta in buona parte irricevibile (art. 311 CPC). Detto ciò, neppure un’analisi del merito condurrebbe a miglior esito.
Della contraddizione dei doc. G e Q sulla questione dell’ammontare dei costi di manodopera già si è detto, così già è stato spiegato che non è possibile fare affidamento sugli altri documenti (H e I), rispettivamente sulla deposizione di __________ P__________.
L’assenza di un qualsiasi dato circa il numero di ore prestate e delle modalità di computo del loro valore rende impossibile qualsiasi tipo di ricostruzione.
A questo si aggiunge il fatto che nemmeno è stata proposta una chiara illustrazione di quali interventi sono stati effettuati per migliorare l’immobile e di quali lavori sono stati effettuati per istallare l’inventario del ristorante.
La pretesa di riconoscere il valore della manodopera della famiglia S__________ deve essere respinta non perché non vi è stato un loro intervento, ma perché non è stato dimostrato quale sia l’ammontare del lavoro fornito per le migliorie allo stabile.
7.3. A ragione il Pretore aggiunto, pur avendo mancato di farne menzione in sentenza, non ha riconosciuto all’attrice i costi di sdoganamento di fr. 5'504.90 da lei rivendicati.
In effetti, nel tentativo di addurne la prova, l’attrice ha prodotto il doc. K, che raccoglie le fatture di sdoganamento della ditta V__________ SA trasporti internazionali di __________. A prescindere dal fatto che, ancora una volta, si tratta di documenti sbiaditi e di difficile lettura, essi non consentono comunque di comprendere a quale tipo di materiale, rispettivamente quale oggetto, facciano riferimento, per cui è impossibile stabilire se concernono i lavori di miglioria o piuttosto, come parrebbe, l’inventario. La dicitura “parti di mobili di altre materie” e “altri mobili di legno” sono alquanto generiche e suggeriscono un nesso con l’inventario più che con gli infissi. Soprattutto sembrano escludere che si tratti di materiale per i bagni, i sanitari, le porte interne e i serramenti come vorrebbe l’appellante. In mancanza di prove, a ragione il primo giudice non li ha inclusi nelle spese riconoscibili.
La sentenza impugnata risulta quindi corretta anche su questo punto.
8. L’appellante ha in seguito sostenuto che il Pretore aggiunto avrebbe manifestamente contravvenuto alla portata dell’art. 222 CPC, non avendo riconosciuto che la contestazione delle pretese attoree effettuata dai convenuti era da considerare inammissibile poiché troppo sommaria, essendosi essi limitati a contestare genericamente e senza spiegarne i motivi i calcoli contenuti nel doc. G e nella petizione.
È un fatto controverso quello la cui correttezza è confutata dalla controparte, esplicitamente o per atti concludenti. La contestazione deve essere sostanziata, cioè avvenire in maniera dettagliata (STF 4A_309/2011 consid. 3.1.3, DTF 117 II 113 consid. 2). Il dovere di sostanziare non comporta che quelle posizioni di una fattura per le quali la controparte non è stata in grado di contrapporre eccezioni specifiche, debbano essere considerate accettate, poiché questo condurrebbe a un’inversione dell’onere della prova. Anche una contestazione senza conoscenza precisa è pensabile, fintanto che i fatti contestati non sono oggetto di atti o accertamenti attribuibili alla persona che li mette in discussione (STF 4A_443/2017 del 30 aprile 2018 consid. 4.3).
Una contestazione globale o generica non è di principio sufficiente e chi contesta una pretesa deve spiegare le proprie obiezioni in modo da permettere all’attore di capire quali fatti sono contestati e di fornire le prove delle quali porta l’onere (DTF 141 III 433 consid. 2.6).
Nel caso concreto l'attrice, gravata dall’onere della prova in merito all’esistenza e all’entità del vantato credito, nella petizione di causa non ha in alcun modo descritto gli interventi effettuati allo stabile, limitandosi a rimandare a dei contratti la cui valenza probatoria è risultata insufficiente e a una perizia che non adempie i requisiti minimi per essere considerata tale e nemmeno quelli per poterne trarre qualche indizio utile.
Con la risposta di causa i convenuti, dopo la premessa con cui hanno contestato tutti i fatti ad eccezione di quelli riconosciuti, ciò che effettivamente è privo di valore, hanno tuttavia chiarito di contestare integralmente i dati contenuti nel doc. G, così come quelli del referto peritale, giudicato approssimativo, sommario, contenente delle voci fantasiose e inconferenti, nonché facente capo a tassi di cambio inadeguati e a una base di calcolo del deprezzamento errata. In seguito hanno di nuovo eccepito che a 10 anni dai lavori il maggior valore si era annullato e che i valori indicati dalla controparte erano esorbitanti, scorretti e per nulla documentati, nonché che l’inventario non poteva essere incluso nelle rivendicazioni.
A fronte di allegazioni e prove insufficienti della parte attrice non è possibile elevare oltre misura l’onere di contestazione a carico dei convenuti, tenuti a prendere posizione con un grado di precisione proporzionale al livello raggiunto dalla controparte. Ne segue che, a giusta ragione, il primo giudice non ha considerato ammesse le pretese avanzate da AP 1 sulla scorta di prove insufficienti e non contestate singolarmente ed in dettaglio, ma con argomentazioni quanto basta sufficientemente concrete e precise che le hanno ad ogni modo consentito di disporre degli elementi per comprendere quali fatti avrebbero dovuto essere oggetto di approfondimenti istruttori.
L’appello, nei limiti della sua ricevibilità, deve essere respinto anche su questo aspetto.
9. Da ultimo AP 1 ha pure criticato il Pretore aggiunto per la modalità con cui ha calcolato l’ammortamento degli investimenti. A detta dell’appellante il tasso di ammortamento applicato non è corretto, non tenendo conto dell’ampiezza e dell’importanza dei lavori effettuati. Per contro, sarebbe conforme all’uso del settore della ristorazione il deprezzamento indicato dall’arch. K__________ del 10% per il primo anno e del 4% dal secondo all’ottavo anno, maggiormente realistico anche considerato il tasso d’ammortamento del 6% annuo che viene applicato in ambito fiscale. Di conseguenza il valore dopo l’ammortamento deve essere di fr. 81'910.30, cioè 6% su fr. 204'525.89 per 10 anni.
9.1. Il Pretore aggiunto ha utilizzato, per il calcolo degli ammortamenti di ogni singolo intervento comprovato, la “guida della durata della vita” allestita dall’Associazione Svizzera Inquilini della Svizzera tedesca (MV) e dall’Associazione Svizzera dei proprietari immobiliari (HEV Schweiz) e tendo conto che per i ristoranti la durata della vita si riduce del 50%, come indicato all’art. 14 della guida (sentenza impugnata, consid. 7.4, pag. 7 seg.).
9.2. Le tesi dell’appellante, formulate in maniera perentoria e non supportate da prova alcuna, sono, una volta di più, impossibili da seguire.
In effetti, AP 1 non ha dimostrato in alcun modo che il metodo di computo del deprezzamento utilizzato nella perizia di parte del 14 gennaio 2014 sia corretto e conforme agli usi del settore.
D’altronde, da tale referto non è neppure possibile comprendere in base a quali criteri l’architetto incaricato abbia ritenuto che per il primo anno fosse da applicare un tasso di deprezzamento del 10% e per gli anni seguenti quello del 4%.
Sull’altro fronte il Pretore aggiunto ha utilizzato delle tabelle facilmente rinvenibili in internet (al sito www.asi-infoalloggio.ch/wp-content/uploads/2016/g-tabella-della-durata-di-vita.pdf), i cui contenuti sono stati concordati paritariamente da due delle maggiori associazioni svizzere degli inquilini e dei proprietari (quindi di entrambe le parti contrattuali, con interessi contrapposti) e sono unanimemente riconosciuti nel settore, oltre che essere del tutto ragionevoli e condivisibili anche da un punto di vista oggettivo.
I criteri di ammortamento validi in ambito fiscale, invece, non trovano automaticamente applicazione in ambito civile, fondandosi su principi sostanzialmente differenti, e non possono dunque essere richiamati in una vertenza come quella qui in oggetto senza che ne venga documentata e spiegata l’utilizzabilità nel caso concreto.
Anche su questo punto, quindi, l’appello deve essere respinto.
10. Le spese processuali seguono la soccombenza totale dell’appellante (art. 106 CPC).
Il valore litigioso, determinante ai fini di un eventuale ricorso al Tribunale federale, è di fr. 280’000.-.
Per questi motivi,
decide:
1. L'appello 27 settembre 2018 di AP 1 è respinto.
2. Le spese processuali di complessivi fr. 12’000.- sono poste a carico dell’appellante, che rifonderà all’appellata fr. 6'000.- per ripetibili.
3. Notificazione:
- ; - .
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Bellinzona.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Contro la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il ricorso è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1 LTF). Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).