Incarto n. 12.2016.59
Lugano 16 giugno 2017/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini, presidente, Bozzini e Sartori Lombardi (giudice supplente)
vicecancelliera:
Ceschi Corecco
sedente per statuire nella causa - inc. n. OR.2015.2 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3 - promossa con petizione 5 gennaio 2015 da
AP 1 AP 2 entrambi rappr. da
contro
AO 1 rappr. da RA 2
con cui gli attori hanno chiesto la condanna del convenuto al pagamento dell’importo di fr. 100'000.- oltre interessi del 6% dal 1° giugno 2014, rispettivamente il rigetto definitivo dell’opposizione interposta da quest’ultimo al precetto esecutivo n. __________ dell’Ufficio esecuzioni di __________;
domanda respinta integralmente dal Pretore con sentenza 24 marzo 2016;
appellanti gli attori con appello 28 aprile 2016, con cui chiedono la riforma del giudizio pretorile nel senso di accogliere la petizione, modificando di conseguenza anche il dispositivo sulle spese giudiziarie e le ripetibili, subordinatamente di ridurre le ripetibili entro i limiti previsti dall’art. 11 LTar, il tutto con protesta di spese e ripetibili di seconda istanza;
mentre il convenuto, con risposta 13 giugno 2016, postula la reiezione dell’appello con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in diritto:
1. In data 20 dicembre 2013 AO 1 in qualità di concedente-venditore e AP 2 e AP 1 in qualità di beneficiari-acquirenti hanno sottoscritto un atto pubblico, dinanzi al notaio avv. __________, avente in oggetto la costituzione di un diritto di compera immobiliare e una compravendita mobiliare, con scadenza al 30 maggio 2014, prorogabile previo accordo delle parti.
Il prezzo complessivo stipulato fra le parti ammontava a fr. 440'000.-, di cui fr. 340'000.- per l’acquisto della particella n. __________ RFD del Comune di N e fr. 100'000.- per l’acquisto della licenza edilizia e dei relativi piani esecutivi per l’edificazione di 4 case unifamiliari contigue sul menzionato fondo (cfr. doc. D).
In particolare, per quanto attiene alla licenza edilizia datata 8 maggio 2012 (doc. E), AO 1 si era impegnato a rinnovarla e consegnarla agli acquirenti unitamente ai piani esecutivi, in formato cartaceo e digitale (cfr. rogito 20 dicembre 2013 del notaio__________, p.to 5.1; doc. D).
2. Il diritto di compera è stato esercitato il 30 maggio 2014, mentre la nuova licenza edilizia, il cui rinnovo era stato richiesto dal venditore in data 10 aprile 2014, è stata rilasciata il 16 giugno 2014 con la specifica che “con l’entrata in vigore dell’Ordinanza federale in materia di abitazioni secondarie, la destinazione di tutti gli appartamenti deve essere a carattere primario” (cfr. doc. I).
Nel frattempo a AP 2 e AP 1 erano stati consegnati i piani esecutivi in formato digitale e cartaceo.
In un primo tempo gli stessi erano risultati illeggibili (cfr. lettera 26 maggio 2014, doc. E) e sono dunque stati riconsegnati, per il tramite del notaio, in un formato compatibile con le dotazioni informatiche degli acquirenti (cfr. doc. 2).
3. In data 4 agosto 2014, ritenendo lacunosi sia la licenza edilizia sia i piani esecutivi, AP 2 e AP 1 hanno fatto intimare a AO 1 un precetto esecutivo (n. __________ dell’Ufficio esecuzioni di __________) per la somma di fr. 100'000.- oltre interessi al 6% dal 1° giugno 2014 (doc. C), a titolo di minor valore del prezzo di compravendita pattuito nel contratto 20 dicembre 2013, nei confronti del quale è stata formulata opposizione.
In data 5 gennaio 2015 i medesimi hanno dunque inoltrato alla Pretura di Lugano una petizione chiedente la condanna di AO 1 al pagamento della somma di fr. 100'000.-, oltre interessi al 6% dal 1° giugno 2014, pari al minor valore dell’oggetto acquistato, risultando lo stesso, a loro parere, difettoso.
In particolare, i piani esecutivi si sarebbero rivelati illeggibili e inutilizzabili, mentre la licenza edilizia rinnovata e consegnata loro dal venditore presenterebbe una limitazione non contenuta nella precedente licenza edilizia, segnatamente il divieto di edificazione di residenze secondarie. A mente degli attori, il venditore non avrebbe dunque ossequiato gli obblighi contrattuali pattuiti.
Con risposta 21 gennaio 2015 il convenuto si è opposto integralmente alla petizione sostenendo di avere rispettato quanto promesso in sede contrattuale, contestando l’esistenza dei difetti pretesi dagli attori e sottolineando l’assenza di una tempestiva notifica dei presunti difetti.
Esperita l’istruttoria, nell’ambito degli allegati conclusionali le parti si sono confermate nelle rispettive e opposte tesi di fatto e di diritto.
4. Con sentenza 24 marzo 2016 il Pretore del Distretto di Lugano ha respinto la petizione degli attori, ponendo a loro carico le tasse e spese di giustizia di fr. 5'500.- e le ripetibili di fr. 11'000.-. In sostanza il giudice di prime cure ha ritenuto che il convenuto non potesse essere considerato inadempiente poiché il rinnovo della licenza edilizia era stato chiesto dal medesimo oltre un mese e mezzo prima della data di scadenza utile per esercitare il diritto di compera; inoltre sia l’atto notarile sottoscritto dalle parti, sia l’istruttoria esperita, non avrebbero permesso di dimostrare che l’edificazione di residenze secondarie fosse una qualità pattuita o promessa; di conseguenza la licenza edilizia non poteva essere considerata difettosa. Per quanto attiene ai piani, definiti illeggibili e inutilizzabili dagli attori, il Pretore si è fondato sulla testimonianza del notaio per negare che gli stessi fossero difettosi, bastando a suo giudizio la circostanza concreta che le quattro abitazioni siano poi state effettivamente edificate e una anche venduta, a dimostrare l’infondatezza delle argomentazioni di parte attrice.
A mente del primo giudice, dall’istruttoria non sarebbe emersa neppure la prova della tempestiva notifica dei difetti e di conseguenza la petizione è stata respinta anche per questo motivo.
5. Gli attori insorgono contro il giudizio pretorile con appello 28 aprile 2016, nell’ambito del quale postulano la riforma della sentenza di prima istanza nel senso di accogliere la petizione e porre le tasse di giustizia, le spese e le ripetibili a carico del convenuto. Subordinatamente essi chiedono che le ripetibili di primo grado siano riformate e riportate entro i limiti previsti dall’art. 11 LTar.
Gli appellanti rimproverano al Pretore di essersi fondato su un errato accertamento dei fatti e di aver conseguente erroneamente applicato il diritto.
Sostanzialmente essi ritengono, in primo luogo, che la tempestiva notifica dei difetti in relazione alla licenza edilizia risulti comprovata dalle dichiarazioni del notaio avv. __________, rese nell’ambito della sua audizione testimoniale, rispettivamente che la lettera 26 maggio 2014 (doc. H) dimostrerebbe l’immediata segnalazione in merito all’inutilizzabilità dei piani esecutivi.
Gli appellanti rimproverano al Pretore di aver fondato il proprio giudizio sulla testimonianza del figlio del convenuto e su argomentazioni claudicanti per concludere erroneamente che l’eventuale destinazione delle abitazioni quali residenze a carattere secondario non fosse una qualità pattuita e nemmeno promessa. A loro dire, il giudice di prime cure avrebbe dovuto tenere in considerazione la testimonianza resa dal notaio avv. __________, stante la quale emergerebbe chiaramente che gli attori volevano che la licenza edilizia rinnovata avesse le medesime caratteristiche e il medesimo contenuto di quella in vigore al momento in cui l’atto era stato rogato. Secondo gli appellanti, la divergenza tra la licenza edilizia iniziale (doc. E) e quella rinnovata (doc. I) configurerebbe chiaramente la presenza di un difetto, indipendentemente dall’aver comprovato, o meno, un esplicito interesse a costruire abitazioni a carattere secondario. Del resto essi non avrebbero accettato di pagare una somma di fr. 100'000.- per una licenza edilizia contenente una simile limitazione.
Per quanto attiene ai difetti dei piani esecutivi, la loro illeggibilità e inutilizzabilità risulterebbe dimostrata dalle lettere 26 maggio 2014 (doc. H) e dalle dichiarazioni rese dal notaio __________, intervenuto anche come mediatore.
Un’ulteriore dimostrazione sarebbe scaturita dalla perizia richiesta dagli attori, ma respinta dal Pretore, che avrebbe così precluso la presentazione di una prova piena riguardo al difetto notificato.
Infine gli appellanti rimproverano al Pretore di aver fissato arbitrariamente le ripetibili a loro carico, le quali risulterebbero eccessive, anche alla luce della breve istruttoria e che, in via subordinata rispetto alla domanda principale, andrebbero quindi ridotte.
Il convenuto, con risposta 13 giugno 2016, ha concluso per la reiezione dell’appello, con protesta di tasse, spese e ripetibili.
6. Nella fattispecie si tratta di esaminare se l’oggetto della compravendita presentasse effettivamente i difetti lamentati dagli appellanti con un conseguente minor valore.
6.1. Nell’ambito della compravendita, il venditore risponde verso il compratore tanto delle qualità promesse quanto dei difetti che, materialmente o giuridicamente, tolgono o diminuiscono notevolmente il valore della cosa e l’attitudine all’uso cui è destinata (art. 197 cpv. 1 CO), anche se i difetti non gli erano noti (art. 197 cpv. 2 CO). Il difetto è una nozione giuridica e risiede nella divergenza tra lo stato reale della cosa consegnata all’acquirente e quello della cosa che avrebbe dovuto essergli consegnata secondo il contratto; decisiva è la conformità della cosa consegnata con la cosa prevista contrattualmente dalle parti (Venturi, Commentaire Romand CO I, Ginevra 2003, n. 2 ad art. 197), ritenuto che il compratore deve esaminare subito lo stato dell’oggetto compravenduto, verificando se le qualità promesse siano effettivamente presenti nella cosa (DTF 107 II 419 consid. 2) e se scopre difetti di cui il venditore è responsabile deve dargliene subito notizia, altrimenti la cosa venduta si ritiene accettata (art. 201 cpv. 1 e 2 CO).
In concreto, per quanto attiene alla licenza edilizia, gli appellanti sostengono che la divergenza tra la licenza edilizia in essere al momento della costituzione del diritto di compera (doc. E) e la licenza edilizia rinnovata (doc. I) configuri innegabilmente la presenza di un difetto indipendentemente dal fatto di avere espresso o meno di avere la possibilità di costruire residenze secondarie, essendo pacifico che la licenza rinnovata dovesse avere il medesimo contenuto di quella in vigore al momento della contrattazione.
Si tratta pertanto di esaminare se, nell’ambito della contrattazione in esame, gli appellanti avessero manifestato la volontà di poter costruire delle residenze secondarie, e ciò tenuto conto del principio secondo cui l’onere della prova riguardante una concreta volontà riferita al contenuto del contratto è a carico della parte che se ne prevale (CPC Comm., Trezzini, art. 154, pag. 692).
6.2. Giusta l’art. 18 cpv. 1 CO il contenuto di un contratto viene determinato in primo luogo mediante l’interpretazione soggettiva, ovvero sulla base della reale e comune volontà delle parti, senza limitarsi alle espressioni che le stesse hanno utilizzato. Se questa non può essere determinata o diverge, o se una parte non ha compreso la volontà dell’altra, il giudice deve interpretare le dichiarazioni e i comportamenti delle parti secondo il principio dell’affidamento; deve pertanto ricercare il senso che, secondo le regole della buona fede, ogni parte poteva e doveva ragionevolmente dare alle dichiarazioni dell’altra, tenuto conto dell’insieme delle circostanze, quali lo scopo e gli interessi delle parti, le loro condizioni personali e professionali, se del caso i preliminari e il loro comportamento successivo (DTF 131 III 217; II CCA 4 marzo 2011, n. 357 e segg. ad art. 18 CO). Il principio dell’affidamento permette di imputare a una parte il senso oggettivo di una sua dichiarazione o di un suo comportamento anche qualora ciò non corrisponda alla sua intima volontà (DTF 135 III 410; DTF 129 III 118; II CCA 13 aprile 2011, inc. n. 12.2010.232).
6.3. In concreto, dall’esame della documentazione agli atti risulta che al momento della rogazione dell’atto notarile il fondo N. __________ RFD di N era già al beneficio di una licenza edilizia per la costruzione di 4 case unifamiliari a schiera (doc. E), rilasciata l’8 maggio 2012, la quale giusta il p.to 5 del contratto notarile di cui al doc. D, doveva essere consegnata ai beneficiari del diritto di compera con l’impegno del venditore al relativo rinnovo.
Come accertato nell’ambito della sentenza in esame la richiesta di rinnovo è stata inoltrata tempestivamente, prima della scadenza del termine per l’esercizio del diritto di compera, e la licenza di costruzione rilasciata il 16 giugno 2014 (doc. I) corrisponde, nelle sue caratteristiche, a quella originaria di cui al doc. E, prevedendo entrambe l’autorizzazione a edificare 4 case unifamiliari a schiera.
Come correttamente rilevato dal Pretore, l’atto notarile sottoscritto dalle parti non contiene alcuna pattuizione riguardo al fatto che sul terreno in questione si dovessero poter edificare delle residenze secondarie e che quella fosse una qualità richiesta dagli appellanti. Nemmeno l’istruttoria esperita ha permesso di dimostrare la bontà delle tesi attoree.
In effetti, dalle dichiarazioni del figlio del convenuto, fiduciario immobiliare che aveva intrattenuto i primi contatti con AP 2, risulta che quest’ultimo non avesse rivolto né domande né richieste riferite alla possibilità di vendere le villette quali residenze secondarie. Il teste riferisce altresì di aver fornito le usuali informazioni di compravendita, con particolare riferimento anche a quanto si poteva costruire e a quanto si poteva ricavare da questo investimento, confermando che il progetto era stato concepito con 4 villette contigue rivolte a nuclei famigliari locali che non potevano permettersi un oggetto più grande e costoso (cfr. teste __________ B__________, verbale 27.01.2016, pag. 4).
Anche la testimonianza del notaio avv. __________ non consente di concludere che gli appellanti avessero espresso o perlomeno contemplato la possibilità di vendere le villette quali residenze secondarie. Lo stesso ha infatti avuto modo di dichiarare che gli appellanti erano unicamente interessati a “sottoscrivere un diritto di compera in vista della promozione immobiliare con la licenza edilizia già approvata di cui al doc. E” (cfr. verbale di udienza 27 gennaio 2016, pag. 2).
Egli afferma inoltre che gli appellanti erano soddisfatti del progetto e del materiale loro consegnato e che per tale motivo ha provveduto, successivamente, a versare i fr. 100'000.- per la licenza edilizia e i piani esecutivi (cfr. teste avv. __________, verbale di udienza 27 gennaio 2016, pag. 3 in fine).
Se si pon mente, inoltre, al fatto che gli appellanti sono attivi nella promozione immobiliare da diversi anni, come asserito dal notaio rogante in occasione della sua testimonianza (cfr. teste avv. __________, verbale di udienza 27 gennaio 2016, pag. 2), è lecito ritenere che gli stessi non siano degli sprovveduti e che, in quanto specialisti in tale ambito, dovessero essere a conoscenza della portata della legislazione relativa alla limitazione della costruzione di residenze secondarie, il cui principio costituzionale era stato accolto in votazione popolare già l’11 marzo 2012.
Ne discende che, se gli appellanti avessero effettivamente ritenuto importante garantirsi la possibilità di costruire delle abitazioni a carattere secondario, avrebbero dovuto manifestare chiaramente tale intenzione al venditore e al notaio rogante già nell’ambito delle trattative pre-contrattuali, chiedendo espressamente un accertamento in tal senso ed eventuali garanzie nell’ambito del contratto. Ciò non è concretamente avvenuto, smentendo la tesi su cui gli appellanti fondano le proprie pretese.
Va infine sottolineato come il pagamento del saldo di fr. 100'000.- sia avvenuto, ad opera del notaio rogante, soltanto dopo il rilascio della licenza edilizia rinnovata, come si evince dalla ricevuta attestante l’avvenuta consegna di documenti di data 15 luglio 2014 (cfr. doc. 2), rispettivamente dalle dichiarazioni rese dal medesimo in occasione della sua audizione quale teste, ove attesta di aver versato i fr. 100'000.- pattuiti nel rogito, per i piani e tutta la documentazione riferita alla licenza edilizia, dopo essersi accertato che gli appellanti erano soddisfatti del materiale loro consegnato. Se così non fosse stato, gli appellanti avrebbero dovuto notificare immediatamente l’asserito difetto, sospendendo, nel contempo e coerentemente, il pagamento dell’importo a saldo.
In definitiva la documentazione versata agli atti e l’istruttoria esperita non consentono di concludere per la fondatezza delle argomentazioni degli appellanti riguardo al presunto difetto della licenza edilizia. Come correttamente stabilito dal Pretore non è dunque possibile ritenere il convenuto inadempiente, considerato che il rinnovo della licenza edilizia era stato da questi chiesto tempestivamente e che gli appellanti non hanno fornito alcuna prova riguardo l’asserita esigenza di poter edificare delle residenze secondarie.
Ne discende che la sentenza pretorile, per quanto attiene all’asserito difetto della licenza edilizia, resiste alle censure degli appellanti.
7. Gli appellanti lamentano inoltre un difetto di leggibilità dei piani esecutivi, che li avrebbe resi inutilizzabili e che giustificherebbe pertanto il minor valore della cosa compravenduta.
A loro dire la lettera 26 maggio 2014 (doc. H) comproverebbe a sufficienza sia la tempestività della notifica di difetti sia la sussistenza di tale difetto.
Sennonché, come correttamente rilevato dal Pretore, lo scritto in questione fa riferimento unicamente all’illeggibilità dei piani in formato digitale e risulta, in ogni caso, superato dall’esercizio del diritto di compera, avvenuto posteriormente, con il contestuale pagamento dell’intero prezzo di compravendita pattuito fra le parti.
La testimonianza resa dal notaio rogante permette inoltre di smentire le argomentazioni degli appellanti, in quanto emerge chiaramente che, se in un primo momento essi non riuscivano a leggere i documenti su CD per un semplice problema di compatibilità dei supporti informatici, in seguito l’ostacolo è stato rimosso e gli acquirenti hanno potuto visionare e utilizzare i piani come previsto. Infatti il notaio rogante conferma di aver versato il saldo di fr. 100'000.- per la licenza edilizia e i piani esecutivi, solo dopo essersi assicurato che gli appellanti fossero soddisfatti del progetto e del materiale loro consegnato (cfr. teste avv. __________, verbale di udienza 27 gennaio 2016, pag. 2 e 3).
Le censure sollevate dagli appellanti in relazione all’asserito difetto dei piani esecutivi non possono pertanto essere accolte.
8. Gli appellanti si aggravano infine contro la quantificazione delle ripetibili di fr. 11'000.- riconosciute a favore della parte convenuta, ritenute arbitrarie ed eccessive.
A loro dire il giudice di prime cure avrebbe applicato erroneamente l’art. 11 del Regolamento sulla tariffa per i casi di patrocinio d’ufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione delle ripetibili (Rtar), poiché per un valore di causa di fr. 110'000.- (fr. 100'000.- oltre interessi del 6 % dal 1° giugno 2014) la percentuale massima applicabile sarebbe quella del 9% pari dunque a un importo di fr. 9'900.-. Secondo gli appellanti le ripetibili fissate dal Pretore andrebbero dunque ridotte così da rientrare nei limiti stabiliti dalla citata norma di legge.
Premesso che il valore litigioso è determinato dalla domanda, mentre gli interessi non sono computati (art. 91 cpv. 1 CPC), contrariamente a quanto affermato dagli appellanti, si rileva che, per un valore di causa pari a fr. 100'000.-, come nel caso in esame (v. petizione), la percentuale indicata dall’art. 11 Rtar è situata tra l’8% e il 15%, per cui l’importo calcolato dal Pretore risulta corretto.
Se anche si volesse applicare la percentuale stabilita per un valore di causa da fr. 100'000.- a fr. 500'000.-, si rileva che nell’ammontare delle ripetibili occorre considerare le spese e l’imposta sul valore aggiunto (art. 6 e 14 Rtar). Ne discende che l’importo di fr. 11'000.- fissato dal Giudice di prime cure a titolo di ripetibili, tenuto conto dell’ampio margine di apprezzamento che gli compete, sarebbe stato confermato anche in questa ipotesi.
Di conseguenza le censure degli appellanti devono essere respinte.
9. Alla luce delle considerazioni esposte il gravame va dunque respinto e la sentenza pretorile confermata integralmente.
Le spese processuali seguono la soccombenza degli appellanti, che rifonderanno alla controparte un’adeguata indennità per ripetibili.
Nella commisurazione delle spese giudiziarie si tiene conto di un valore di fr. 100'000.-, determinante anche ai fini di un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale. Le spese processuali sono calcolate in base ai parametri previsti dagli art. 2, 7 e 13 LTG.
L’indennità ripetibile in favore dell’appellato è stata calcolata seguendo i criteri indicati dal Regolamento sopra citato (Rtar).
Per questi motivi,
richiamati gli art. 95 e 106 CPC, la LTG e il Rtar,
decide:
I. L’appello 28 aprile 2016 di AP 1 e AP 2 è respinto.
II. Le spese processuali di complessivi fr. 5’500.- già anticipate dagli appellanti, sono poste a loro carico, in solido, con l’obbligo di rifondere alla controparte un importo di fr. 6'600.- a titolo di ripetibili, con medesimo vincolo di solidarietà.
III. Notificazione:
-, -.
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).