Incarto n. 12.2008.46
Lugano 17 luglio 2008/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Walser e Lardelli
segretaria:
Verda Chiocchetti, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa - inc. n. DI.2005.182 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord - promossa con istanza 12 dicembre 2005 da
AO 1 rappr. dall’ RA 2
contro
AP 1 rappr. dall’ RA 1
in materia di locazione, con cui l’istante ha chiesto di accertare la nullità del contratto di locazione 21 febbraio 2005 e di condannare il convenuto al pagamento di fr. 548'425.85 oltre interessi al 5% dal 12 settembre 2005 (ridotti con le conclusioni a fr. 451'620.65), in via subordinata di accertarne l’inefficacia e di condannare il convenuto al versamento di fr. 24'955.50 oltre interessi al 5% dal 1° giugno 2005 (richiesta omessa in sede di conclusioni) e in via ancor più subordinata di accertare la validità della disdetta da lei notificata il 22 luglio 2005 con effetto al 1° febbraio 2006;
domande avversate dal convenuto che, in via riconvenzionale, ha postulato il pagamento delle pigioni e degli acconti delle spese accessorie, al 13 febbraio 2006 di complessivi fr. 214'816.80, e in via subordinata, qualora il contratto di locazione fosse stato inefficace a causa di errore essenziale (o in via ancor più subordinata se la disdetta fosse stata giustificata per gravi motivi), ha chiesto il versamento di almeno fr. 1'000'000.-, in ogni caso di un importo non inferiore alla somma delle pigioni non corrisposte al momento dell’emanazione della sentenza di ultima istanza e delle spese da lui sostenute, queste ultime di fr. 186'606.-;
domanda riconvenzionale alla quale l’istante si è opposta;
nella quale il Pretore, con sentenza 30 gennaio 2008, ha accolto parzialmente l’istanza e ha dichiarato irricevibile la domanda riconvenzionale, accertando la nullità del contratto di locazione 21 febbraio 2005 e condannando il convenuto a versare all’istante fr. 303'709.15 oltre interessi al 5% dal 3 giugno 2005 su fr. 26'852.10 e dal 12 settembre 2005 su fr. 276'857.05;
appellante il convenuto che con atto di appello 11 febbraio 2008 chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso di respingere integralmente l’istanza e di accertare, quindi, la validità del contratto di locazione, così come di porre la tassa di giustizia e le spese di prima istanza interamente a carico dell’istante, tenuto a rifondere al convenuto un importo imprecisato quali ripetibili, in via subordinata di annullare il dispositivo 1, 1.1, 1.2 e 2 del querelato giudizio, ovvero il dispositivo inerente al parziale accoglimento dell’istanza e ai relativi oneri processuali, e di rinviare gli atti al primo giudice per l’emanazione di un nuovo giudizio, protestando spese e ripetibili di appello;
mentre l’istante propone nelle sue osservazioni 14 marzo 2008 di respingere l’appello, pure con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,
ritenuto
in fatto: A. Con contratto 21 febbraio 2006 (recte: 2005) AP 1 ha concesso in locazione a AO 1 gli "spazi vendita __________ " a __________ (superficie vendita: circa mq 1'904; superficie deposito: circa mq 401), con destinazione "negozio merce in generale". Il contratto prevedeva l’inizio della locazione per il 1° giugno 2005 e una durata di dieci anni, con facoltà per il conduttore di dare disdetta per la fine del quarto anno con preavviso di dodici mesi (entro il 31 maggio 2008). La pigione era stata fissata in fr. 267'380.annuali oltre IVA per i primi quattro anni, pagabili in rate mensili di fr. 22'281.70, oltre spese accessorie (12% del canone annuo, ovvero per i primi quattro anni fr. 2'673.80 mensili oltre IVA; cfr. doc. H, clausola n. 7 del testo in tedesco).
B. Con decisione 22 giugno 2005 il Municipio di __________, preso atto della comunicazione di AO 1 di inserire negli spazi condotti in locazione un punto per la vendita di alimentari di lunga conservazione e del fatto che esso era già stato organizzato in tal senso, ha spiegato che nella zona in questione non sono ammessi insediamenti di commerci di generi alimentari e che la licenza edilizia rilasciata al locatore non prevedeva una simile attività. Di conseguenza, esso ne ha ordinato l’immediata sospensione e ha assegnato un termine di trenta giorni per inoltrare una domanda di costruzione in sanatoria per cambiamento di destinazione (doc. K). L’apertura del negozio, prevista per il 28 giugno 2005 (doc. 14), non è mai avvenuta.
C. Con missiva 11 luglio 2005 l’avv. RA 2, così incaricato da AO 1, ha comunicato al locatore che un’apertura del negozio, con esclusione seppur solo a titolo provvisorio dell’assortimento alimentare previsto, non poteva essere presa in considerazione (doc. 7). Con scritto di medesima data quest’ultimo, intravedendo l’intenzione della conduttrice di rinunciare all’apertura del negozio, ha sollecitato il pagamento della pigione per il mese di luglio 2005 (doc. 8). Il 22 luglio 2005 la conduttrice ha informato il locatore che il contratto di locazione era nullo, poiché subordinato all’accettazione della destinazione da parte delle autorità amministrative. Essa ha affermato che i generi alimentari a lunga conservazione sono da sempre e notoriamente parte del suo assortimento e sono un elemento imprescindibile di ogni sua filiale e che il locatore, che la contattò per proporle il contratto testé citato, conosceva tale circostanza, tant’è che essa era stata espressamente menzionata in occasione della conclusione del contratto e la destinazione dei locali era stata per l’appunto definita come "negozio merce in generale". In via subordinata la conduttrice ha quindi invocato il dolo del locatore, che avrebbe sottaciuto la limitazione della destinazione oggetto di locazione. Inoltre, in via ancor più subordinata, la conduttrice ha invocato la nullità per errore essenziale, poiché se avesse saputo dell’impossibilità di ottenere l’autorizzazione per la vendita dei generi alimentari normalmente compresi nel proprio assortimento non avrebbe stipulato il contratto di locazione (doc. M). La conduttrice ha inoltre affermato che l’impossibilità di aprire la filiale di __________ le avrebbe comportato un grave pregiudizio economico, sicuramente superiore a fr. 100'000.-, di modo che la pigione per il mese di luglio 2005 doveva essere ritenuta estinta per compensazione. Contestualmente, sempre a titolo subordinato, la conduttrice ha inoltrato la disdetta del contratto di locazione per gravi motivi secondo l’art. 266g CO con effetto al 1° febbraio 2006 (doc. N) .
D. Il 27 luglio 2005 il locatore ha risposto alla conduttrice affermando la validità del contratto di locazione e ribadendo la richiesta di pagamento della pigione per il mese di luglio 2005. Egli ha inoltre contestato l’esistenza di gravi motivi secondo l’art. 266g CO, accettando la disdetta unicamente per il primo termine previsto contrattualmente, ovvero per il 31 maggio 2008, con effetto al 31 maggio 2009. Il locatore ha altresì affermato che l’agire della conduttrice è stato incomprensibile, dato che solo una "piccolissima" parte della superficie del negozio era stata predisposta per la vendita di generi alimentari ed era possibile discutere con il Municipio sulla possibilità di vendere almeno gli "articoli di frontiera" (doc. 9). Il 6 ottobre 2005 il locatore ha poi ribadito la sua domanda di pagamento di complessivi fr. 107'408.40 oltre interessi per le pigioni (e anticipi per spese accessorie) da luglio ad ottobre 2005 compresi (doc. 17), il 9 novembre 2005 di quelli relativi a novembre 2005 (doc. 18), il 12 dicembre 2005 a dicembre 2005 (doc. 19) e il 9 gennaio 2006 a gennaio 2006 (doc. 20).
E. Il 4 novembre 2005 l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione ha accolto l’istanza 28 luglio 2005 del locatore, dichiarando nulla la disdetta 22 luglio 2005 (doc. C), rispettivamente ha constatato la mancata conciliazione sull’istanza 2 novembre 2005 della conduttrice volta al pagamento di fr. 774'604.85 oltre interessi quale risarcimento a causa della nullità del contratto di locazione (doc. F). Con istanza 12 dicembre 2005 la conduttrice ha adito la Pretura del Distretto di Mendrisio nord chiedendo di accertare la nullità del contratto di locazione e di condannare il convenuto al pagamento di fr. 548'425.85 oltre interessi al 5% dal 12 settembre 2005, in via subordinata di accertarne l’inefficacia e di condannare il convenuto al versamento di fr. 24'955.50 oltre interessi al 5% dal 1° giugno 2005 e in via ancor più subordinata di accertare la validità della disdetta da lei notificata il 22 luglio 2005 con effetto al 1° febbraio 2006. All’udienza di discussione 13 febbraio 2006 il convenuto si è opposto all’istanza, chiedendo a sua volta il pagamento delle pigioni e degli acconti delle spese accessorie, al 13 febbraio 2006 di complessivi fr. 214'816.80, in via subordinata, qualora il contratto di locazione fosse stato inefficace a causa di errore essenziale (o in via ancor più subordinata se la disdetta fosse stata giustificata per gravi motivi), il versamento di almeno fr. 1'000'000.-, in ogni caso di un importo non inferiore alla somma delle pigioni non corrisposte al momento dell’emanazione della sentenza di ultima istanza e delle spese da lui sostenute, in fr. 186'606.-. L’istante, da parte sua, si è opposta alla domanda riconvenzionale. Esperita l’istruttoria, le parti hanno rinunciato al dibattimento finale, producendo memoriali scritti. Nel proprio 23 ottobre 2007 la conduttrice si è confermata nella sua domanda, salvo ridurre il risarcimento da lei postulato a fr. 451'620.65 e omettere la richiesta, in via subordinata, di accertare l’inefficacia del contratto e di condannare il convenuto al versamento di fr. 24'955.50 oltre interessi al 5% dal 1° giugno 2005. Con conclusioni 22 ottobre 2007 il locatore ha ribadito il proprio punto di vista. Statuendo con sentenza 30 gennaio 2008 il Pretore ha parzialmente accolto l’istanza e ha dichiarato irricevibile la domanda riconvenzionale, accertando la nullità del contratto di locazione 21 febbraio 2005 e condannando il convenuto a versare all’istante fr. 303'709.15 oltre interessi al 5% dal 3 giugno 2005 su fr. 26'852.10 e dal 12 settembre 2005 su fr. 276'857.05.
F. AP 1 è insorto con atto di appello 11 febbraio 2008, nel quale chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere integralmente l’istanza e di accertare la validità del contratto di locazione, così come di porre la tassa di giustizia e le spese di prima istanza interamente a carico dell’istante, tenuta a rifondere al convenuto un importo imprecisato quali ripetibili, in via subordinata di annullare il dispositivo 1, 1.1, 1.2 e 2 della decisione impugnata, ovvero il dispositivo inerente al parziale accoglimento dell’istanza e ai relativi oneri processuali, e di rinviare gli atti al primo giudice per l’emanazione di un nuovo giudizio, protestando spese e ripetibili di appello. Con osservazioni 14 marzo 2008 l’istante propone di respingere l’appello.
Considerato
in diritto: 1. Il Pretore ha ritenuto che il locatore ha agito con dolo, poiché avrebbe dovuto informare la conduttrice delle limitazioni di vendita di generi alimentari applicabili alla superficie locata. Il primo giudice ha accertato che il convenuto era a conoscenza della volontà dell’istante di vendere tali prodotti, a esclusione di quelli freschi, già prima della stipulazione del contratto di locazione 21 febbraio 2005. Inoltre, egli era consapevole dei limiti pianificatori della zona dov’era ubicato l’ente locato. Il Pretore ha poi ritenuto che alla conduttrice non poteva essere rimproverato di non essersi convenientemente informata sulla normativa pianificatoria, tanto più che a una semplice lettura questa non lasciava intendere alcun impedimento nel commercio di generi alimentari. Egli ha poi accertato che la conduttrice, se informata sulle limitazioni testé citate, non avrebbe stipulato il contratto di locazione. Secondo il primo giudice dall’istruttoria è emerso che la vendita di derrate alimentari, effettuata in tutte le proprie filiali, era condizione imprescindibile per l’istante, poiché aveva anche uno scopo strategico nel senso di attirare la clientela con prezzi vantaggiosi. Infine, il primo giudice ha riconosciuto alla conduttrice un risarcimento di complessivi fr. 303'709.15 oltre interessi a seguito della nullità del contratto per dolo, corrispondente alle comprovate spese sostenute per l’apertura del negozio e relative a investimenti non riutilizzabili altrimenti (fr. 230'906.60), ai costi del personale (fr. 45'950.45) e al canone di locazione corrisposto senza causa per il mese di giugno 2005 (fr. 26'852.10). Ciò posto, il Pretore ha ritenuto inutile chinarsi sulla questione dell’errore essenziale e della validità della disdetta 22 luglio 2005. Egli ha, infine, dichiarato irricevibile la domanda riconvenzionale del locatore poiché esclusa nelle procedure per controversie in materia di locali d’abitazione e commerciali.
2. L’appellante critica il Pretore, che ha dato per acquisito un limite amministrativo alla vendita di generi alimentari, mentre dall’istruttoria sarebbe emerso l’esatto contrario. Egli sostiene anzitutto che lo stesso primo giudice ha ammesso tale circostanza riconoscendo che la normativa (art. 44 NAPR97, aggiornamento 2001) non lascia intendere un tale impedimento. Egli si domanda, quindi, come possa essergli rimproverato di aver agito con dolo se gli asseriti vincoli pianificatori non sono nemmeno oggettivamente verificabili. Secondo l’appellante, poi, la citata norma, sebbene non molto chiara, ammetterebbe la possibilità di insediare attività commerciali di generi alimentari. Inoltre, dalla testimonianza dell’arch. __________ __________, tecnico del Comune di __________, è emerso che al momento in cui ha riferito sulla questione (agosto 2006) "il Municipio starebbe vagliando la possibilità di inserire nelle NAPR una nuova norma che prevede che in zona IC non sono ammesse destinazioni commerciali del gruppo di utenza 1 secondo le norme VSS. Concretamente ciò significherebbe che non sono ammesse destinazioni che creano grande traffico (…) come alimentari (…) Al momento attuale questa variante di norma è in corso di approfondimento (…) in vista di adottare ancora prima della fine dell’anno una normativa specifica per tutta la Zona di __________ ". Secondo l’appellante, quindi, nel febbraio 2005, quando il contratto di locazione è stato stipulato, non esisteva alcun divieto che impedisse alla conduttrice di vendere generi alimentari e nemmeno gli studi citati sopra potevano essere opponibili al locatore, poiché non ancora pubblici e, quindi, non a lui noti (appello, pag. 8 segg. e 14).
2.1 Effettivamente il teste __________ __________ ha spiegato che secondo la "bozza di norma", in "corso di approfondimento", in "questa zona non sono ammesse le destinazioni commerciali del gruppo 1 secondo le norme VSS" (audizione 24 agost 2006, pag. 43 in basso e 44 in alto). In tal senso il Municipio, sospendendo il 22 giugno 2005 la vendita da parte della conduttrice di generi alimentari sulla base della norma VSS 640.290/Gruppo utenza 1 (doc. K), ha applicato una normativa non ancora in vigore (cfr. inc. rich. II). Inoltre, secondo l’art. 44 NAPR97 in vigore al momento della stipulazione del contratto di locazione (doc. P e inc. rich. II), la zona IC (Industrie e commerci), in cui è situato l’ente locato, è destinata principalmente all’insediamento di attività artigianali e industriali. In questa zona, soggiunge la norma, sono pure ammesse attività commerciali e amministrative, nella misura in cui siano connesse alle prime oppure, per le dimensioni, le ripercussioni ingenerate sull’ordinamento delle utilizzazioni o altro valido motivo pianificatorio o organizzativo non risultino compatibili o non possano altrimenti essere insediate nelle altre zone di PR. Di conseguenza, non solo la vendita di derrate alimentari non sarebbe stata ammessa, bensì qualsiasi attività di vendita, se non a determinate condizioni (cfr. inc. rich. II: sentenza 22 dicembre 2000 del Tribunale cantonale amministrativo). In tal senso, quindi, il locatore avrebbe dovuto conoscere la limitazione al commercio, che poteva addirittura estendersi ad altri prodotti oltre ai generi alimentari, nella misura in cui non insediabili in altre zone di PR (sulla questione della vocazione commerciale degli stabilimenti F__________ cfr. inc. rich. II: sentenza 22 dicembre 2000 del Tribunale cantonale amministrativo).
Se non che, al di là delle argomentazioni testé citate, ciò che è determinante è la conoscenza che aveva il locatore, al momento della sottoscrizione del contratto, delle limitazioni al commercio dei generi alimentari, sia che esse fossero già in vigore, sia che esse fossero allo studio delle autorità comunali e, quindi, suscettibili di porre problemi all’insediamento della conduttrice nei locali oggetto del contratto. Colui che sostiene che una licenza edilizia verrà conferita sebbene sia a conoscenza del fatto che la relativa normativa è in corso di rielaborazione e che le nuove norme potrebbero impedire l’insediamento in questione, agisce con dolo nei confronti della controparte (Schmidlin in: Berner Kommentar 1995, n. 70 ad art. 28 OR). Non va invero dimenticato che, come ricordato dal Pretore, è sufficiente il dolo eventuale della parte (sentenza impugnata, pag. 7 in mezzo; cfr. II CCA, sentenza inc. 12.2005.43 del 30 novembre 2005, consid. 8). Dall’istruttoria è emerso che il locatore era a conoscenza di tali limitazioni. Il teste __________ __________, direttore immobiliare per la conduttrice e responsabile della costruzione dei negozi, ha riferito che "durante le trattative prima della firma del contratto, abbiamo discusso una volta con il signor AP 1 del problema dei generi alimentari, egli mi disse che si sarebbero potuto avere problemi nel caso di vendita di prodotti freschi ma io gli ho garantito che la AO 1 non vende prodotti freschi (…). Sono sicuro di aver discusso con il signor AP 1 e con la signora AP 1, abbiamo discusso in merito all’assortimento di vendita, in quell’occasione il signor AP 1 mi accennò il problema dei generi alimentari al che io gli chiesi se intendesse i prodotti freschi. Egli non mi ha risposto, ha parlato con la moglie in italiano; mi disse che comunque avrebbe risolto il tutto e che aveva dei buoni contatti con le autorità comunali" (audizione 25 aprile 2006, pag. 33). L’appellante sostiene di non parlare tedesco e che il teste in questione non parla italiano, di modo che ci sono stati verosimilmente dei malintesi (appello, pag. 12 in basso e 13). Se non che, all’incontro di cui ha riferito il teste era presente anche la moglie dell’appellante, di madrelingua tedesca e che fungeva da traduttrice tra le parti. Tale circostanza è, d’altra parte, allegata dallo stesso appellante (appello, pag. 12). Non vi è quindi motivo di dubitare sulla comprensione che il teste ha avuto del colloquio riportato. Il locatore soggiunge che l’affermazione "avrebbe risolto tutto", posto che sia stata effettivamente pronunciata, era stata formulata in termini generici, esprimendo la disponibilità a risolvere eventuali problemi che sarebbero potuti sorgere con le autorità comunali (appello, pag. 13). Così facendo, tuttavia, l’appellante ammette di essere stato a conoscenza del fatto che vi potevano essere difficoltà amministrative. Inoltre, la frase riportata dal teste __________ non lascia dubbi sulla sua interpretazione, ovvero che egli aveva assicurato che non ci sarebbero stati problemi. In assenza di prove contrarie su quanto affermato dal locatore in tale occasione, non vi è motivo di dubitare del contenuto della testimonianza in questione. Come rilevato dal Pretore (sentenza impugnata, pag. 9 in mezzo), il locatore era quindi a conoscenza del fatto che la vendita di derrate alimentari poteva essere fonte di problemi di natura amministrativa. Se non con dolo, egli ha quindi agito con dolo eventuale, lasciando intendere che "avrebbe risolto il tutto".
2.2 Non va inoltre dimenticato che lo stesso locatore ha dichiarato con lettera 6 giugno 2005 alla conduttrice di averla informata sin dall’inizio delle limitazioni pianificatorie e di destinazione della zona ("Wie wir Ihnen von Anfang an erklärt haben wird das Quartier __________ von der Gemeinde __________ als Handelszone der Kat. 2 VVS 640.290 klassifiziert"; doc. I = doc. 3). Cosa tuttavia che, come rilevato dal Pretore (sentenza impugnata, pag. 9 in alto), non emerge dal fascicolo processuale. Il teste __________ __________, tecnico comunale, ha inoltre affermato che il locatore "a seguito dello scritto 22 giugno 2005 ha inviato una lettera al Municipio in data 23 giugno 2005. In questa lettera AP 1 afferma di aver informato la ditta AO 1 prima della firma del contratto di locazione dei limiti vigenti nel PR di __________ " (audizione 24 agosto 2006, pag. 45). Al riguardo, l’appellante sostiene che il teste ha parlato in modo vago dei limiti vigenti nel PR, senza precisare meglio a cosa si riferisse (appello, pag. 14). Se non che, il locatore omette di riportare per intero la frase proferita dal teste, che continua nel senso seguente "(appartenenti al gruppo utenza 1) e afferma che i prodotti alimentari saranno ritirati dagli scaffali. AP 1 ritiene che una certa serie di prodotti non appartengono al gruppo di utenza 1 ma fanno parte del gruppo di articoli di frontiera e afferma che questa parte di prodotti rimarranno sugli scaffali, in quanto a suo dire la vendita di tali articoli sarebbe perfettamente legale e già praticata nello stabile __________ __________ " (loc. cit.). Non si comprende, quindi, come il locatore possa sostenere di non essere stato a conoscenza al momento della stipulazione del contratto delle limitazioni inerenti alla vendita dei generi alimentari. Tale conoscenza, unitamente alla circostanza che egli ha lasciato intendere che la cosa si sarebbe risolta e solo il 6 giugno 2005 ha informato la conduttrice delle effettive limitazioni amministrative, comprova in definitiva, come confortato anche da quanto illustrato nei seguenti considerandi, che al momento della stipulazione del contratto egli ha agito con dolo eventuale. Poco importa, quindi, che (come da lui asserito sulla scorta della testimonianza del tecnico comunale) nella zona in questione erano già state rilasciate licenze edilizie simili a quella richiesta dalla conduttrice (come ad esempio per il cosiddetto "__________ __________ ") e che sia "notorio" che numerosi punti vendita nel __________ __________ vendono generi alimentari (appello, pag. 11 in alto), dato che il locatore era comunque a conoscenza dei problemi amministrativi che la conduttrice avrebbe potuto avere. Per tacere del fatto che, a parte per quanto concerne il __________ __________, il teste ha sconfessato la tesi dell’appellante, poiché ha spiegato che "nella zona di __________ __________ non mi risulta che siano state rilasciate licenze specifiche per la vendita di generi alimentari" (audizione 24 agosto 2006, pag. 46).
3. L’appellante sostiene che, in definitiva, dopo la stipulazione del contratto non erano insorti "particolari problemi". Egli sostiene che il Municipio aveva accettato l’insediamento del negozio, dato che non aveva revocato la licenza edilizia 31 marzo 2005 (doc. 5), che il 4 luglio 2005 era stato rilasciato il certificato di collaudo antincendio e con risoluzione municipale 26 luglio 2005 concesso il permesso di occupazione (doc. 6 e 6bis). In altre parole, il locatore sostiene che concedendo tale permesso posteriormente alla decisione 22 giugno 2005 (doc. K) di sospensione provvisoria dalla vendita dei generi alimentari ivi elencati, il Municipio ha di fatto confermato che "tutto era in regola per l’apertura del supermercato". Bastava, quindi, aprire il negozio senza il reparto alimentari (o con le mercanzie coperte) e chiedere il cambiamento di destinazione. In tal caso, secondo l’appellante il Municipio non avrebbe potuto far altro che concedere la relativa licenza edilizia, poiché le limitazioni non erano ancora in vigore. La conduttrice avrebbe inoltre potuto ricorrere (o attendere che il locatore lo facesse in sua vece) contro la decisione 22 giugno 2005 testé citata, chiedendo l’effetto sospensivo (appello, pag. 11 seg. e 14). Se non che, dall’istruttoria è emerso che con lettera 23 giugno 2005 lo stesso locatore ha informato il Municipio che non avrebbe interposto ricorso contro la decisione citata sopra (audizione 24 agosto 2006, __________ __________, tecnico comunale, pag. 46). Sia come sia, in simili circostanze non è ragionevole pretendere dalla conduttrice di attendere gli esiti di una trafila giudiziaria la cui eventualità, come spiegato sopra (consid. 2), gli era stata sottaciuta dal locatore, che ha fatto credere che avrebbe "risolto il tutto" con le autorità comunali. Ciò a maggior ragione nella fattispecie, dove la vendita delle derrate alimentari è, come verrà spiegato in seguito (consid. 5), strategicamente fondamentale all’attività della conduttrice. Per tacere del fatto che, al contrario di quanto asserito dall’appellante, l’esito positivo della procedura amministrativa non era per nulla garantito. Anche su questo punto, quindi, l’appello dev’essere respinto.
4. Secondo l’appellante, inoltre, __________ __________, direttore immobiliare della conduttrice con pluriennale esperienza, avrebbe dovuto sapere che la vendita di generi alimentari può porre problemi specifici. Ciononostante, egli non ha mai approfondito seriamente la questione e non l’ha nemmeno chiarita con il Comune (appello, pag. 15). Il teste in questione ha riferito che "durante le trattative prima della firma del contratto, abbiamo discusso una volta con il signor AP 1 del problema dei generi alimentari, egli mi disse che si sarebbero potuto avere problemi nel caso di vendita di prodotti freschi ma io gli ho garantito che la AO 1 non vende prodotti freschi. So che in Svizzera tedesca del resto è importante differenziare tra generi alimentari e prodotti freschi, questi ultimi non sono commercializzati da AO 1. Non abbiamo intrapreso niente con il Comune perché c’eravamo accordati con il signor AP 1, nel senso che lui era responsabile delle pratiche relative alla licenza edilizia. Non abbiamo chiarito la questione degli alimentari con il Comune. Sono sicuro di aver discusso con il signor AP 1 e con la signora AP 1, abbiamo discusso in merito all’assortimento di vendita, in quell’occasione il signor AP 1 mi accennò il problema dei generi alimentari al che io gli chiesi se intendesse i prodotti freschi. Egli non mi ha risposto, ha parlato con la moglie in italiano; mi disse che comunque avrebbe risolto il tutto e che aveva dei buoni contatti con le autorità comunali" (audizione 25 aprile 2006, pag. 33). Alla luce di tale testimonianza non si vede come il locatore possa rimproverare alla conduttrice di non aver eseguito indagini che lui stesso si era incaricato di eseguire, promettendo peraltro, come già detto, che "avrebbe risolto il tutto". D’altra parte, che le pratiche di insediamento fossero state eseguite dal locatore è comprovato anche dal riepilogo lavori di cui al doc. 15 (cfr. punto 7 e 15; cfr. anche audizione 8 giugno 2006 __________ __________, dipendente del locatore, pag. 40). L’appellante sostiene che al momento della stipulazione del contratto egli non era a conoscenza della volontà della conduttrice di voler vendere generi alimentari e sostiene di non aver mai né visitato un negozio AO 1, né di essere altrimenti a conoscenza del tipo di merce ivi venduta, se non del fatto che non era un negozio di generi alimentari (appello, pag. 15 segg.). La censura non può essere condivisa. A parte il fatto che non è dato di capire come l’appellante possa dirsi certo che non sarebbero stati venduti alimentari e allo stesso tempo affermare che non aveva un’idea precisa della merce che sarebbe stata commercializzata, già si è detto sopra che il teste __________ ha riferito della discussione avuta con il locatore sulla vendita dei generi alimentari. Inoltre, la conduttrice aveva inviato al locatore a fine dicembre 2004 (prima quindi della stipulazione del contratto di locazione) il piano di allestimento della superficie commerciale, compreso lo spazio adibito alla vendita di prodotti alimentari, identico a quello indicato nella planimetria prodotta agli atti quale doc. 13 (teste __________ __________, audizione 25 aprile 2006, pag. 33 in basso; doc. 13, “Food-Aktionen” 001-094, Süsswaren, Lebesmittel, Spirituosen, Getränke). Al riguardo, l’appello dev’essere, una volta ancora, respinto. In definitiva, la conduttrice, al contrario di quanto asserito dall’appellante (pag. 15 in mezzo), ha comprovato che il locatore ha agito con dolo, nel senso che era a conoscenza delle limitazioni amministrative già prima della stipulazione del contratto di locazione.
5. Resta da esaminare il rapporto di causalità fra l'atteggiamento ingannevole del locatore e il consenso della parte contraente (da ultimo: II CCA, sentenza inc. 12.2007.78 del 24 luglio 2007, consid. 4). In altre parole, la questione è quella di sapere se la conduttrice avrebbe in ogni caso concluso il contratto se avesse saputo delle limitazioni amministrative sottaciutale dal locatore. L’appellante critica il Pretore, secondo il quale se la conduttrice fosse stata a conoscenza della problematica non avrebbe concluso il contratto di locazione. Egli sostiene che, come riferito dal teste __________ __________ (audizione 25 aprile 2006, pag. 26 in alto), la superficie adibita alla vendita di alimentari era di soli 56 m (56 metri lineari di scaffali) su un totale di 1'900 mq e solo 25 m sarebbero stati occupati in maniera stabile dagli alimentari mentre il resto sarebbe stato occupato da palette di azioni a seconda della disponibilità del momento. Di conseguenza, l’appellante ritiene che la vendita di alimentari non poteva essere una condizione irrinunciabile per la conduttrice (appello, pag. 11 in alto e 16). Il teste __________ ha dichiarato che "Non ci sono filiali AO 1 che non vendono generi alimentari. Questo perché la nostra forza è soprattutto il reparto di generi alimentari, attiriamo la clientela con delle offerte vantaggiose con prodotti alimentari. Posso confermare che la vendita di prodotti alimentari è per AO 1 strategicamente essenziale" (loc. cit., pag. 28 in mezzo) e ha soggiunto "Sono assolutamente convinto che anche in un’ubicazione come quella di __________ (nelle vicinanze del centro __________ __________) il reparto generi alimentari sia essenziale per AO 1 " (loc. cit., pag. 30). Il teste __________ ha affermato che "non c’è AO 1 senza generi alimentari. In questo senso il contratto di locazione che avevo avuto il compito di negoziare, contemplava anche la vendita di generi alimentari" (loc. cit., pag. 33). Dall’istruttoria è quindi emerso che la conduttrice non avrebbe stipulato il contratto di locazione se avesse saputo del rischio di non poter vendere derrate alimentari. Anche su questo punto l’appello dev’essere pertanto respinto.
6. Secondo l’appellante, la conduttrice voleva vendere solo generi alimentari "turistici e di confine", ammessi a suo dire dalle norme pianificatorie. A comprova di ciò vi sarebbe il fatto che essa non ha formulato osservazioni sul carteggio tra il locatore e l’Ufficio dell’ispettorato del lavoro, nel quale si indicava, per l’appunto, tale circostanza (appello, pag. 17 in alto). Nella missiva 30 maggio 2005 il locatore (doc. 12), dopo aver chiesto la ratifica in tal senso alla conduttrice (doc. 11), ha scritto che "il negozio AO 1 è del tipo generico come il precedente __________ con vendita in particolare di abbigliamento, mobili, profumi, articoli regalo, cioccolata ed altri articoli turistici e di confine". Tale scritto è stato inviato all’Ufficio dell’Ispettorato del lavoro per ottenere l’apertura domenicale del negozio e ha quindi finalità diverse rispetto a quelle che avrebbe contenuto una lettera inviata alle autorità comunali per le formalità relative alla licenza edilizia. Secondo l’appellante, poi, la sua tesi sarebbe comprovata anche dal contenuto della missiva 6 giugno 2005 all’Ufficio tecnico comunale (doc. 4). Nella stessa la conduttrice ha trasmesso la piantina sulla disposizione degli spazi di vendita, spiegando che "su un totale di 1'904 mq, 855 mq saranno adibiti alla vendita di mobili e 930 mq sono riservati alla vendita di prodotti tessili per la casa, prodotti per la pulizia e l’igiene, cosmetici e, in minima parte, prodotti alimentari di lunga conservazione (biscotti, caramelle, cioccolata, bibite in lattina, vino, …)". Alla luce di questo elenco, peraltro non esaustivo, non si comprende come l’appellante possa sostenere che la conduttrice non voleva vendere generi alimentari al di fuori di quelli turistici e di confine. Al riguardo l’appello dev’essere quindi respinto.
7. L’appellante ritiene altresì che il fatto di aver indicato nel contratto di locazione (doc. H) come destinazione dei locali la vendita di "merce in generale" non sta a significare che dovesse essere compreso anche il commercio di derrate alimentari. A detta del locatore, tale precisazione starebbe semmai a significare il contrario, poiché in genere la AO 1 indica nei suoi contratti la destinazione come "vendita assortimento AO 1" (appello, pag. 17). Tuttavia, la vendita di merce in generale non esclude quella di alimentari e l’unico fatto di non aver indicato quanto generalmente riportato nei contratti di locazione stipulati dalla locatrice (teste __________ __________, pag. 35 in basso) non comprova ancora che non fosse intesa anche la vendita di articoli alimentari. Ne discende che l’istruttoria ha dimostrato che la conduttrice non avrebbe stipulato il contratto di locazione se avesse saputo di non poter vendere generi alimentari. Essa è quindi stata indotta con dolo a concludere il contratto di locazione, motivo per cui a ragione il Pretore lo ha ritenuto nullo. Di conseguenza, non è necessario esaminare le altre argomentazioni dell’appellante sull’errore essenziale, sulla condizione sospensiva e sulla disdetta per motivi gravi (pag. 16 in mezzo e 17 segg.).
8. Alla luce di quanto suesposto l’appello dev’essere respinto. La tassa di giustizia e le spese, così come le ripetibili, seguono la soccombenza del locatore (art. 148 cpv. 1 CPC) e sono commisurate al valore litigioso di fr. 303'709.15 riconosciuti alla conduttrice dal Pretore, valido anche come valore litigioso determinante per l’impugnabilità al Tribunale federale.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e TG,
dichiara e pronuncia:
1. L’appello 11 febbraio 2008 di AP 1 è respinto.
2. Gli oneri processuali di appello, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 1'450.b) spese fr. 50.fr. 1'500.già anticipati dall’appellante, rimangono a suo carico. L’appellante rifonderà a AO 1 fr. 2'250.- per ripetibili di appello.
3. Intimazione:
-; -.
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente La segretaria
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).