Incarto n. 12.2008.207
Lugano 6 febbraio 2009/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Walser e Lardelli
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2007.1623 (contestazione della disdetta) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza 17/19 dicembre 2007 da
AP 1 rappr. dall’ RA 2
contro
AO 1 rappr. dall’ RA 1
nonché sull’istanza di sfratto introdotta il 21 dicembre 2007 - inc. n. DI.2007.1638 della medesima Pretura – presentata da
AO 1, Lugano rappr. dall’avv. RA 1, __________
contro
AP 1, __________ rappr. dall’avv. RA 2, __________
sulle quali il Pretore si è pronunciato con sentenza del 23 settembre 2008, respingendo l’istanza di contestazione della disdetta e accogliendo l’istanza di sfratto;
appellante la conduttrice, soccombente in prima sede, che con appello del 6 ottobre 2008 chiede di riformare la sentenza impugnata nel senso di accogliere l’istanza di contestazione della disdetta e di respingere integralmente l’istanza di sfratto, con protesta di spese e ripetibili di prima e seconda sede;
mentre la locatrice con osservazioni del 10 novembre 2008 postula la reiezione del gravame, protestando spese e ripetibili;
richiamato il decreto dell’8 ottobre 2008 con cui la Presidente della Camera ha concesso all’appello l’effetto sospensivo richiesto,
letti ed esaminati gli atti,
ritenuto
in fatto:
1. AO 1 in qualità di locatrice e AP 1 come conduttrice hanno concluso il 4 maggio 2007 un contratto di sublocazione con effetto dal 1° maggio 2007 avente come oggetto i locali adibiti a uso commerciale, segnatamente a bar (Bar F__________), oltre a 6 posteggi esterni, siti in via __________ a L__________. La sublocazione è stata pattuita per una durata determinata e la pigione è stata fissata in fr. 72'000.- da pagarsi entro il 30 giugno 2007. Un primo importo di fr. 36'000.- è stato versato alla stipulazione del contratto. Non avendo ricevuto il pagamento della seconda rata entro la data pattuita contrattualmente, con raccomandata 20 agosto 2007 la sublocatrice ha diffidato la subconduttrice al pagamento della pigione entro 30 giorni con la comminatoria che, trascorso tale termine, il rapporto di locazione sarebbe stato disdetto. Trascorso infruttuoso il termine concesso, il 27 settembre 2007 la sublocatrice ha notificato alla subconduttrice su modulo ufficiale la disdetta del contratto di sublocazione con effetto dal 31 ottobre 2007. Dopo aver adito il competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione, il quale ha dichiarato la vertenza non conciliata in data 30 novembre 2007, la subconduttrice ha presentato il 17/19 dicembre 2007 dinanzi al Pretore del Distretto di Lugano istanza di accertamento della nullità della disdetta 27 settembre 2007, a suo dire immotivata poiché le pigioni dovute sarebbero sempre state pagate. Dal canto suo la sublocatrice ha presentato il 21 dicembre 2007 istanza di sfratto al medesimo Pretore. Statuendo sulle due istanze, il Pretore ha respinto le richieste della subconduttrice, ritenendo valida la disdetta, e ha accolto l’istanza di sfratto.
2. La subconduttrice è insorta contro la citata sentenza pretorile con appello 6 ottobre 2008, chiedendo che al gravame fosse concesso effetto sospensivo e che il giudizio impugnato fosse riformato nel senso di respingere l’istanza di sfratto e di accogliere quella di contestazione della disdetta. La sublocatrice si è opposta alla concessione dell’effetto sospensivo con atto preventivo all’appello di data 4 ottobre 2008. La presidente della Camera ha concesso effetto sospensivo con decreto 8 ottobre 2008. Nelle sue osservazioni del 10 novembre 2008 la sublocatrice ha postulato la conferma del giudizio pretorile in ogni sua parte, protestando tasse, spese e ripetibili.
e considerando
e in diritto:
3. Il Pretore ha ritenuto valida la disdetta per mora, poiché la subconduttrice non aveva ottemperato all’obbligo di versare le pigioni arretrate nel termine assegnato con la diffida di pagamento (20 agosto 2007 – 20 settembre 2007). Secondo il primo giudice il presunto accordo intercorso tra la subconduttrice e il proprietario dello stabile – M__________ – in forza del quale quest’ultimo avrebbe concesso una dilazione per il pagamento della somma dovuta, è stato smentito dall’istruttoria.
4. L’appellante rimprovera al Pretore di non avere preso in considerazione quanto affermato dal teste, e suo amministratore unico, A__________ in merito alla concessione di una dilazione e di avere basato il suo giudizio unicamente sulle affermazione di M__________, le quali sono poi state smentite dalle ulteriori risultanze istruttorie e dall’atteggiamento da questi tenuto. La subconduttrice sostiene che la dilazione accettata dal proprietario dell’immobile si è concretizzata nei diversi pagamenti rateali che essa ha effettuato in suo favore e che non sono mai stati contestati. Questo è tanto più provato se si considera che la sublocatrice non ha pagato alcuna pigione. Inoltre, visto che secondo il primo giudice non è inusuale che nell’ambito di un contratto di sublocazione il locatore principale accetti direttamente dal subconduttore la pigione dovuta, è del tutto evidente che lo stesso locatore principale possa concedere direttamente dilazioni di pagamento. La sublocatrice ribadisce invece nelle proprie osservazioni che non vi è mai stato alcun accordo di dilazione e che il versamento della pigione nelle mani del proprietario dello stabile era unicamente un modo utilizzato per accelerare il pagamento della pigione ed evitare l’inutile passaggio dalla subconduttrice alla sublocatrice e da questa al proprietario dello stabile, senza alcuna influenza sul contratto di sublocazione e sugli obblighi in esso contenuti.
5. L’art. 257d CO stabilisce che dal momento in cui il conduttore è in ritardo con il pagamento della pigione o dei costi accessori dovuti secondo contratto, il locatore può fissargli per iscritto un termine di pagamento, il quale per la locazione di locali d’abitazione o commerciali non può essere inferiore ai 30 giorni. Oltre all’invito a pagare le somme arretrate, lo scritto deve specificare in maniera chiara e inequivocabile l’importo arretrato e indicare che, una volta trascorso infruttuoso il termine assegnato, il locatore darà disdetta straordinaria per mora. Il conduttore deve pagare la somma totale richiesta nella comminatoria tassativamente entro l’ultimo giorno del termine stabilito. Se il termine assegnato trascorre infruttuoso, il locatore può rescindere il contratto anticipatamente. Egli non è però obbligato né a disdire il rapporto di locazione, né a farlo immediatamente dopo la scadenza del termine. In quest’ultimo caso, il fatto che trascorra un po’di tempo non è ritenuto essere una rinuncia alla disdetta, in particolare se il locatore aveva una ragione fondata di attendere. La disdetta anticipata del contratto di locazione non modifica minimamente l’obbligo del conduttore di saldare le pigioni arretrate, interessi di mora compresi. (Lachat D., Le bail à loyer, Lausanne, 2008, pag. 663 e ss. ; SVIT-Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, ad art. 257d CO).
6. La tesi dell’appellante non ha trovato riscontro nell’istruttoria. Nella sua deposizione A__________, gestore del bar, amministratore unico della subconduttrice e direttore della sublocatrice, afferma di avere chiesto a M__________, proprietario dello stabile, “di avere un po’ di pazienza” e di non aver reagito di fronte alla diffida di pagamento perché “come ho detto avevo parlato con il signor __________ e gli avevo promesso di provvedere al pagamento degli arretrati non appena possibile” confermando dunque d’aver richiesto una dilazione per il pagamento della seconda rata di fr. 36'000.-. Da questa deposizione non emerge che M__________ ha concesso la dilazione di pagamento richiesta (verbale del 19 maggio 2008, pag. 2). Il proprietario dello stabile, per contro, ha dichiarato di non aver mai concesso dilazioni, ma di avere sempre sollecitato il pagamento della pigione dovuta (verbale del 19 maggio 2008, pag. 3). Neppure i pagamenti rateali effettuati a favore di M__________ dopo la pronuncia della disdetta e il fatto che egli li abbia accettati senza nulla eccepire provano la concessione di una dilazione di pagamento. La disdetta anticipata per mora non ha annullato l’obbligo dell’appellante di versare la pigione arretrata e M__________, sia in veste di proprietario dei locali in subaffitto che di azionista della sublocatrice, aveva ogni interesse a ricuperare gli importi della pigione, nonostante la disdetta per mora. Ne deriva che l’apprezzamento del materiale probatorio eseguito dal Pretore resiste alle critiche.
7. Secondo il Pretore, nulla agli atti lascia ritenere che in concreto sia stato concluso un nuovo contratto tra l’appellante e il proprietario dello stabile, né prima né dopo l’invio della disdetta in esame. Il fatto che l’appellante abbia versato il canone previsto nel contratto di sublocazione a M__________ quale proprietario dello stabile, e forse anche azionista della sublocatrice, non dimostra minimamente l’esistenza di un nuovo contratto. Inoltre, prosegue il primo giudice, nemmeno dopo l’invio della disdetta è possibile ritenere che la locazione si sia rinnovata o che sia venuto in essere un contratto direttamente con il proprietario dello stabile, da una parte poiché la sublocatrice ha tempestivamente inoltrato l’istanza di sfratto e dall’altra in quanto tutti i pagamenti, compresi quelli effettuati nel 2008, sono andati a coprire l’importo scoperto di fr. 36'000.- (fr. 23'000.- tra il 26 ottobre 2007 e il 31 dicembre 2007 e la rimanenza a inizio 2008). La dicitura “gennaio 2008” indicata dall’appellante nei versamenti effettuati nel 2008 è irrilevante, trattandosi di mere affermazioni della subconduttrice, a quel momento ancora debitrice della somma dovuta per la pigione del 2007.
8. L’appellante contesta gli assunti pretorili secondo i quali non vi sia nulla che lasci supporre la conclusione di una relazione contrattuale diretta tra sé e il proprietario dello stabile. Essa sostiene che il nuovo contratto si è perfezionato, se non immediatamente, al più tardi dalla metà del 2007 o in via subordinata dal 1° dicembre 2007. A riprova di questo vi sono non solo le affermazioni rese dal gestore del bar e suo amministratore unico in sede di interrogatorio formale, ma anche e soprattutto l’atteggiamento del proprietario dello stabile, che ha accettato senza riserva alcuna il pagamento delle pigioni per i mesi di gennaio e febbraio 2008, sollecitandoli, nonostante fosse a conoscenza dell’istanza di sfratto inoltrata dal sublocatore e dell’avvenuta scadenza al 31 dicembre 2007 del contratto di sublocazione. La sublocatrice, dal canto suo, sostiene di non aver mai dato la possibilità alla subconduttrice di credere in buona fede in una possibile protrazione del contratto di sublocazione.
9. L’istruttoria ha permesso di chiarire che il contratto di sublocazione tra appellante e appellata era stato pattuito per un periodo determinato, dal 1° maggio 2007 sino al 31 dicembre 2007. Non si vede quindi come sarebbe stato possibile concludere un nuovo contratto di locazione tra l’appellante e il proprietario dello stabile al più tardi dalla metà del 2007, in un momento in cui il contratto di sublocazione era in vigore tra le parti e la sublocatrice non aveva ancora inviato la diffida di pagamento che ha condotto alla disdetta. Si deve pure escludere che il nuovo rapporto contrattuale abbia avuto inizio dal 1° dicembre 2007. L’argomentazione dell’appellante è contraddittoria, poiché da un lato essa afferma che la disdetta è nulla avendo essa pattuito con il proprietario dello stabile una dilazione di pagamento e dall’altro afferma di avere tacitamente concluso un nuovo contratto di locazione quando ancora non era stato disdetto il contratto di sublocazione. In ogni caso, la tesi dell’appellante sulla conclusione di un nuovo accordo locativo va respinta non solo a causa di queste evidenti incongruenze temporali, ma pure per l’assenza di un comportamento del proprietario tale da essere assimilato alla conclusione per atti concludenti di un nuovo contratto. Innanzitutto, come evidenziato dal Pretore, il fatto che il proprietario abbia accettato il pagamento della pigione direttamente dal subconduttore, tralasciando dunque il passaggio dal subconduttore al sublocatore, non genera una relazione contrattuale tra queste due parti (Lachat D., Le bail à loyer, Lausanne, 2008, pag. 579 e ss.; SVIT-Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, nr. 43 ad art. 262 CO). Nella fattispecie inoltre, tenuto conto che il proprietario dello stabile è stato anche azionista della sublocatrice sino a settembre 2007, appare ancor più evidente che il pagamento della pigione nelle sue mani possa essere considerato unicamente una soluzione di comodo per evitare lunghi e inutili passaggi. Oltre a ciò, dalla ricevuta di pagamento agli atti (doc. I, inc. n. DI.07.1638) risulta che il proprietario dello stabile aveva accettato i soldi “per conto della AO 1, __________” e dunque a maggior ragione si deve escludere un qualsivoglia suo coinvolgimento contrattuale come persona fisica a seguito dell’accettazione dei pagamenti in oggetto. Né regge l’argomentazione riguardante l’avvenuto pagamento delle pigioni per i mesi di gennaio e febbraio 2008 e la sua accettazione senza riserve da parte del proprietario. Dai documenti versati agli atti risulta che l’appellante ha consegnato direttamente a costui, che ha incassato per conto della AO 1 fr. 18'000.- per le pigioni arretrate dal 26 ottobre 2007 al 29 novembre 2007 (doc. I, inc. n. DI.07.1638). In seguito, la subconduttrice ha versato tra il 17 dicembre 2007 e il 4 febbraio 2008 sul conto corrente bancario del proprietario dello stabile fr. 12'000.- complessivi indicando nel versamento del 4 febbraio 2008 il riferimento “saldo affitto 2007” e l’11 e il 18 febbraio 2008 ha ancora versato fr. 5000.- e fr. 1'000.con il riferimento “gennaio 2008” (Inc. n. DI.07.1623, doc. B). Se si considera tuttavia che l’appellante doveva a titolo di pigione arretrata del 2007 ancora fr. 36'000.-, si deve concludere che i versamenti in contanti e sul conto bancario sono serviti solo a estinguere tale debito, nonostante quanto indicato sugli ordini di bonifico (doc. B). Di conseguenza il proprietario dello stabile non ha mai accettato alcun pagamento della pigione 2008, ma unicamente il saldo del canone per il 2007 come dal contratto di sublocazione, e dunque con il suo atteggiamento non ha avallato la conclusione di un nuovo contratto di locazione. Anche su questo punto l’appello si rivela infondato.
10. Il Pretore ha stabilito che la richiesta di sfratto era tempestiva e che quindi la subconduttrice non può avere avuto dubbio alcuno sulla volontà della sublocatrice di rescindere definitivamente il contratto. L’appellante dal canto suo reputa che la domanda di sfratto è nulla, da un lato poiché anche dopo la sua introduzione il proprietario dello stabile ha accettato senza riserva alcuna il pagamento della pigione, e dall’altro poiché è stata procrastinata nel tempo a piacimento della sublocatrice, essendo stata introdotta il 21 dicembre 2007, mentre la locazione era stata disdetta per il 31 ottobre 2007.
11. Una volta trascorso il termine di disdetta, il locatore può richiedere lo sfratto del conduttore che non ha ancora liberato i locali giusta l’art. 506 CPC. Nel caso in cui il locatore ritardi la richiesta di tale procedura, si può dedurre che un nuovo rapporto contrattuale è venuto tacitamente in essere a seconda delle circostanze. Affinché ciò avvenga, deve essere trascorso un periodo prolungato dalla disdetta durante il quale il locatore deve aver tollerato la presenza del conduttore nei locali affittati e deve aver continuato a incassare regolarmente la pigione senza formulare riserve. Al contrario, se la richiesta della procedura di sfratto non si protrae oltre il lecito (di regola almeno due mesi, cfr. II CCA 9 settembre 2005 inc. 12.2005.111) e il locatore non tiene comportamenti passibili di creare una situazione di insicurezza al conduttore circa le sue reali intenzioni, una ragionevole attesa del locatore nel richiedere lo sfratto è di principio ammissibile. L’accettazione di pigioni da parte del locatore durante la procedura di sfratto non dà luogo a un nuovo contratto, anche nel caso in cui i pagamenti siano accettati senza formulare riserve (DTF 119 II 147 c. 5; II CCA 9 marzo 1999 inc. n. 12.1998.261; Lachat D., op. cit. pag. 673 e ss. e 184-185; SVIT-Kommentar, op. cit., nr. 46 ad art. 257d CO).
12. Nella fattispecie, la semplice accettazione della pigione dopo l’introduzione della richiesta di sfratto non ha comportato la stipulazione tacita di un nuovo contratto per i motivi precedentemente esposti. Né si può seguire l’argomentazione dell’appellante in merito alla procrastinazione della domanda di sfratto. Tra la fine del rapporto contrattuale e l’istanza di sfratto è trascorso poco più di un mese e mezzo (dal 31 ottobre 2007 al 21 dicembre 2007). Questo lasso di tempo può essere ritenuto ragionevole e non può essere considerato un periodo abbastanza prolungato da avere suscitato incertezza nella subconduttrice circa le reali intenzioni della sua controparte contrattuale. Ciò a maggior ragione se si considera da una parte che la sublocatrice non risulta aver avuto atteggiamenti passibili di creare una situazione di incertezza e dall’altra che in ogni caso il contratto sarebbe terminato al 31 dicembre 2007 e che le parti contrattuali non avevano pattuito né una protrazione né un nuovo contratto. In definitiva, dunque, l’appello deve essere respinto in ogni suo punto.
13. La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza giusta l’art. 148 CPC. Nelle vertenze in materia di contestazione della disdetta il giudice decide secondo il suo prudente criterio sulla tassa di giustizia e sulle ripetibili (art. 414 cpv. 1 CPC), su un valore computabile massimo pari a dodici mesi di locazione o di affitto (art. 414 cpv. 3 CPC). Nella fattispecie il valore litigioso ammonta a fr. 12'000.- (pigione da novembre a dicembre 2007), ma il Pretore ha commisurato la tassa di giustizia di prima sede anche in funzione della complessità della fattispecie. Non vi è motivo di scostarsene, ritenuto che la durata della procedura e la complessità della vertenza deriva dall’intreccio societario e contrattuale scelto dalle parti.
Per i quali motivi,
visti gli artt. 148 e 414 CPC e la LTG
dichiara e pronuncia:
1. L’appello 6 ottobre 2008 di Ibernicana SA è respinto.
2. Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 500.b) spese fr. 100.-
Totale fr. 600.già anticipate dall’appellante, restano a suo carico, con l’obbligo di versare alla controparte fr. 800.- a titolo di ripetibili di appello.
3. Intimazione:
- -
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente Il segretario
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di diritto della locazione con un valore litigioso inferiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).