Incarto n. 12.2007.2
Lugano 5 novembre 2007/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Walser e Lardelli
segretaria:
Verda, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa - inc. n. DI.2005.293 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 (locazione: contestazione della disdetta) - promossa con istanza 4 marzo 2005 da
AP 1 rappr. dall' RA 2
contro
AO 1 rappr. dall'RA 1
con cui l'istante ha chiesto di accertare la validità della disdetta 5 settembre 2004 del contratto di locazione relativo all'appartamento sito in __________ a __________, con effetto al 31 dicembre 2004;
domanda avversata dalla convenuta che ha postulato la reiezione dell'istanza, e che il Segretario assessore con sentenza 21 dicembre 2006 ha respinto;
appellante l'istante con atto di appello 2 gennaio 2007, con cui chiede l'“annullamento” del querelato giudizio nel senso di accogliere l'istanza, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre la convenuta con osservazioni 25 gennaio 2007 postula la reiezione del gravame pure con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto: A. Con contratto 11 aprile 1994 AP 1 ha concesso in
locazione a AO 1 l'appartamento di tre locali e mezzo al secondo piano dello stabile in __________ a __________. Il contratto di locazione prevedeva una pigione di fr. 1'150.- mensili oltre alle spese accessorie ed era disdicibile per la prima volta, con preavviso di tre mesi, il 31 marzo 1997, con rinnovo tacito di anno in anno in mancanza di disdetta (doc. N). A seguito di un'istanza della conduttrice tendente ad accertare la nullità di una disdetta notificatale dalla locatrice, il 14 novembre 1996 le parti hanno concordato dinanzi all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________ un canone di locazione di fr. 825.- mensili e la scadenza del contratto di locazione per il 31 dicembre 1998, con possibilità per la conduttrice di disdire il contratto anche prima di tale data, con preavviso di un mese per la fine del mese successivo (doc. 1). La conduttrice ha continuato nondimeno a occupare gli spazi locati anche dopo la scadenza contrattuale, pagando una pigione di fr. 1'000.- mensili oltre spese accessorie.
B. Il 30 luglio 2004 AO 1, rappresentata dall'__________, ha notificato a AP 1 una serie di difetti dell'appartamento, alcuni dei quali, secondo la conduttrice, già segnalati a suo tempo alla locatrice, chiedendo di porvi rimedio entro il 20 settembre successivo e di ridurre il canone di locazione del 15% dal dicembre 2003 fino all'eliminazione dei difetti, pena il deposito delle pigioni (doc. 5). Da parte sua, la locatrice ha risposto a AO 1 di liberare i vani da lei occupati al più tardi il 31 dicembre 2004, considerata la situazione “diventata insostenibile” (doc. 4). Il 5 settembre 2004 la locatrice ha inoltrato su modulo ufficiale la disdetta del contratto di locazione stipulato con AO 1, con effetto al 31 dicembre 2004 (inc. rich. n. 125/2004 dell'Ufficio di conciliazione: doc. E). L'Ufficio di conciliazione, adito dalla conduttrice il 5 ottobre 2004, ne ha accolto l'istanza con decisione 21 febbraio 2005, annullando la disdetta (inc. rich. n. 125/2004). Dal mese di ottobre 2004 la conduttrice ha depositato il canone di locazione presso l'Ufficio di conciliazione (inc. n. 126/2004: doc. AA-NN, contenuto nell'inc. n. DI.2005.1135).
C. Con istanza 4 marzo 2005 la locatrice ha adito la Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, chiedendo di accertare la validità della disdetta. All'udienza di discussione 30 maggio 2005 la convenuta si è opposta alla domanda. Esperita l'istruttoria, le parti hanno rinunciato al dibattimento finale. Nel proprio memoriale scritto 19 giugno 2006, la locatrice ha chiesto che “la disdetta per il 31 dicembre 2005 è confermata” (recte: 31 dicembre 2004). Il 22 giugno 2006 la conduttrice ha ribadito il proprio punto di vista. Statuendo il 21 dicembre 2006, il Segretario assessore ha respinto l'istanza, annullando la disdetta 5 settembre 2004.
D. La locatrice è insorta con un appello 2 gennaio 2007, con il quale chiede l'annullamento del giudizio impugnato, l'accoglimento della sua istanza e l'accertamento della validità della disdetta 5 settembre 2004. Con osservazioni 25 gennaio 2007 la conduttrice propone la reiezione del gravame.
E. Nel frattempo, il 25 agosto 2005 l'Ufficio di conciliazione ha parzialmente accolto le istanze 5 ottobre 2004/21 gennaio 2005 della conduttrice volte all'eliminazione dei difetti segnalati con missiva 30 luglio 2004, così come di ulteriori difetti, riconoscendo una riduzione del canone di locazione. A seguito delle istanze di entrambe le parti alla Pretura, statuendo il 21 dicembre 2006 il Segretario assessore non ha concesso alcuna riduzione della pigione e ha ordinato la liberazione di quelle depositate (inc. n. DI.20051135/DI.2005.1219). Con sentenza odierna, 5 novembre 2007, questa Camera ha parzialmente accolto l'appello della conduttrice, condannando la locatrice al ripristino dell'intonaco, al ritinteggio completo dell'ente locato e alla chiusura ermetica del caminetto in modo che il fumo provocato dai camini degli altri inquilini non penetri nel citato ente locato, così come al pagamento di fr. 2'800.- per la presenza del cantiere, di un massimo di fr. 7'287.50 per il mancato ritinteggio, di fr. 62.50 per il mancato funzionamento del riscaldamento nel bagno e di fr. 1'400.- per l'inagibilità del solaio, con liberazione delle pigioni depositate in favore della conduttrice nella misura di fr. 8'262.50 e autorizzazione alla stessa di trattenere dalla pigione fr. 100.- mensili fino al ripristino dell'intonaco e al ritinteggio completo dell'appartamento (inc. n. 12.2007.1).
Considerando
in diritto: 1. L'appellante chiede che in questa sede sia ordinato il richiamo degli incarti n. 125/2004, 126/2004 e 8/2005 dell'Ufficio di conciliazione di __________ e n. DI.2005.1135, DI.2005.1141, DI.2005.1219, DI.2006.1145 e DI.2005.293 della Pretura di Lugano, sezione 4 (appello, pag. 8 in basso). Un simile richiamo non è necessario per quanto concerne l'incarto n. DI.2005.293, che è quello oggetto di appello, quindi già agli atti. Nemmeno è necessario il richiamo dell'inc. n. 125/2004 dell'Ufficio di conciliazione, già agli atti dell'inc. n. DI.2005.293. Per quanto concerne gli altri incarti, essi non sono stati formalmente richiamati dinanzi al primo giudice, ma i procedimenti giudiziari svoltisi davanti a un determinato tribunale sono notori per il tribunale stesso (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, Lugano 2000, n. 20 ad art. 184; Vogel/Spühler, Grundriss des Zivilprozessrechts, 8ª edizione, pag. 255, n. 17 al § 44). D'altra parte, lo stesso Segretario assessore nella sentenza impugnata ha fondato il suo giudizio anche sulle risultanze dell'inc. n. DI.2005.1135 (pag. 2 in mezzo) e, di conseguenza, sugli inc. n. DI.2005.1219 (causa congiunta a quella DI.2005.1135) e sugli inc. n. 126/2004 e n. 8/2005 dell'Ufficio di conciliazione e n. DI.2005.1141, agli atti dell'inc. n. DI.2005.1135. La stessa conduttrice, poi, si riferisce nelle sue osservazioni 25 gennaio 2007 agli inc. n. DI.2005.1135 e DI.2005.1219. Il richiamo di simili incarti è pertanto ammissibile. Dubbi possono invece sorgere circa il richiamo dell'inc. n. DI.2006.1145. Tuttavia, la questione può rimanere irrisolta. Essa concerne infatti una richiesta cautelare di liberazione delle pigioni depositate, che non è di ausilio al presente giudizio.
2. L'appellante chiede l'annullamento della sentenza pretorile. Se da un lato è vero che la domanda di annullamento della decisione impugnata è lecita nei casi previsti dall'art. 326 CPC, qui non ricorrenti né invocati, e quindi di per sé la richiesta dell'appellante dovrebbe essere dichiarata inammissibile (cfr. al proposito Cocchi/Trezzini, op. cit., n. 1-3 ad art. 307), d'altra parte occorre constatare che l'appellante chiede comunque – seppur non espressamente – la riforma del giudizio pretorile allorquando postula di accogliere l'istanza. In questo senso la riforma del giudizio pretorile è quindi – perlomeno implicitamente – richiesta. L'appellante, con tale domanda, ha pure dato seguito al suo obbligo di precisazione e quantificazione delle proprie pretese. L'appello da questo punto di vista è quindi ammissibile.
3. La conduttrice sostiene che l'appello dev'essere dichiarato nullo secondo l'art. 309 cpv. 5 CPC poiché la locatrice si è limitata a riproporre la sua istanza 4 marzo 2005, senza indicare precisamente i punti della sentenza appellata (osservazioni, pag. 1). A torto. Invero, oltre a indicare i dispositivi appellati della sentenza (appello, pag. 1), l'appellante ha fatto riferimento, per di più esplicito, alla motivazione della sentenza pretorile (loc. cit., pag. 5 in fondo, pag. 6 nel mezzo e pag. 7 in alto). Ciò posto, nulla osta alla trattazione del gravame.
4. Nella fattispecie il Segretario assessore ha ritenuto che la disdetta è stata data per ritorsione a seguito della missiva 30 luglio 2004 con la quale la conduttrice segnalava alla locatrice una serie di difetti, chiedendo di porvi rimedio entro il 20 settembre successivo e di ridurre il canone di locazione, pena il deposito delle pigioni. Non ha invece condiviso la tesi della locatrice secondo la quale tale disdetta era necessaria per poter ristrutturare l'immobile, poiché in assenza di un piano concreto di ristrutturazione o di un contratto di appalto, l'aumento dell'ipoteca non era sufficiente a dimostrare tale circostanza. Tanto più che dal novembre 2003 al giugno 2004 nello stabile erano stati effettuati dei lavori e l'aumento del credito ipotecario poteva essere riconducibile agli stessi. Egli ha pertanto accertato la nullità della disdetta.
5. L'appellante ribadisce di aver dato la disdetta per poter riattare l'ente locato, l'appartamento essendo vetusto e avendo già provveduto alla sistemazione del resto dell'immobile. La conduttrice, alla quale a detta dell'appellante compete l'onere di provare che la disdetta è stata data in malafede, non è invece riuscita a sconfessare la sua tesi. Quanto ai difetti segnalati da quest'ultima, la locatrice sostiene di aver provato che i difetti sono inesistenti e, semmai, dovuti alla vetustà dello stabile. Simili difetti, poi, erano già stati fatti valere nel corso degli anni precedenti e, comunque sia, esistevano già all'inizio della locazione. La disdetta, poi, è stata data il 5 settembre 2005 (recte: 5 settembre 2004), quindi prima della procedura davanti all'Ufficio di conciliazione. Ciò comprova, a detta della locatrice, che non vi è stata alcuna ritorsione.
6. La legge non esige che la disdetta, per essere valida, debba essere motivata. Se richiesta, la parte che dà la disdetta è tuttavia tenuta a motivarla (art. 271 cpv. 2 CO). Scopo della disposizione è di permettere alla parte che riceve la disdetta di valutare con cognizione di causa l'opportunità o meno di contestarla oppure di chiedere un'eventuale protrazione (NRCP 2004 pag. 397). Se, nonostante la richiesta di motivazione, la parte che dà la disdetta rifiuta di indicarne le ragioni, non si deve necessariamente concludere per l'abusività della disdetta (mp 1996, pag. 110). La circostanza costituisce tuttavia un serio indizio a favore del suo carattere abusivo (Calamo, Die missbräuchliche Kündigung der Miete von Wohnräumen, Berna-Stoccarda-Vienna 1994, pag. 226; Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997, pag. 469; Permann/Schaner, Kommentar zum Mietrecht, pag. 436; Higi, Zürcher Kommentar 1996, n. 155 seg. ad art. 271 CO; SVIT, Mietrecht Kommentar, 2ª ed., Zurigo 1998, n. 51 ad art. 271 CO). La motivazione della disdetta dev'essere data nel rispetto delle regole della buona fede: in particolare i motivi addotti, che sono di principio vincolanti (è tuttavia possibile la loro completazione o precisazione), devono essere veritieri, ritenuto che se gli stessi dovessero risultare non comprovati o pretestuosi, la disdetta potrà di regola essere considerata abusiva ai sensi dell'art. 271 cpv. 1 CO (NRCP 2004 pag. 397).
7. Nel caso di specie, un primo serio indizio a favore dell'abusività della disdetta risiede nel fatto che essa è stata inviata dopo che con missiva 30 luglio 2004 la conduttrice aveva segnalato dei difetti (doc. 5), già comunicati a suo tempo alla locatrice, chiedendo di porvi rimedio entro il 20 settembre successivo e di ridurre il canone di locazione, pena il deposito delle pigioni. Pretese che, come emerge dalla motivazione della sentenza di questa Camera 5 novembre 2007 (inc. n. 12.2007.1), non erano state formulate in malafede dall'inquilina, non concernevano difetti modesti (cfr. II CCA, sentenza inc. n. 12.2006.5 del 24 maggio 2006) e nemmeno si può dire che essi fossero tutti già presenti al momento della stipulazione del contratto di locazione nell'aprile 1994. Ma a favore dell'abusività della disdetta vi è soprattutto il fatto che prima di essere comunicata su formulario ufficiale la stessa è stata motivata dalla locatrice nel senso che “la situazione è diventata insostenibile” (doc. 4). Per tacere del fatto che, come rilevato dal Segretario assessore, dinanzi all'Ufficio di conciliazione seppur la conduttrice aveva sollevato l'abusività della disdetta poiché data per ritorsione, la locatrice non ha ritenuto di indicare quali fossero i motivi alla base di quel provvedimento, limitandosi a sostenere di voler mantenere la disdetta (inc. rich. n. 125/2004).
8. L'appellante assevera che la sua volontà di ristrutturare l'immobile è comprovata dalla richiesta e ottenimento del credito bancario (doc. G), ma, come spiegato dal Segretario assessore, essa non ha dimostrato che il credito fosse destinato alla riattazione dell'appartamento in questione. La dichiarazione del teste __________, invero, poco giova alla tesi della locatrice. Egli ha affermato che “la signora AP 1 mi ha comunicato, che durante il cantiere __________, sarebbe stata sua intenzione risistemare l'appartamento locato dalla signora AO 1, vi fu della corrispondenza” (inc. n. DI.2005.1135: audizione 30 gennaio 2006, pag. 3 in fondo). Tale dichiarazione nulla dice, tuttavia, sull'entità degli asseriti lavori e sulla necessità di notificare la disdetta alla conduttrice. Per quanto concerne, infine, l'allegazione della locatrice secondo la quale la ristrutturazione sarebbe necessaria, basti rinviare a quanto da lei stessa affermato nell'appello, ovvero che l'appartamento “si presenta comunque in buono stato ed è perfettamente abitabile” (appello, pag. 4 in alto). La disdetta in questione deve pertanto essere considerata abusiva in applicazione dell'art. 271a cpv. 1 lett. a CO. Da qui la reiezione del gravame.
9. La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili della procedura d'appello seguono la soccombenza della locatrice e sono calcolate su un valore computabile massimo di fr. 12'000.-, pari a dodici mesi di locazione (art. 414 cpv. 3 CPC), ritenuto che il valore litigioso – determinante per l'impugnabilità al Tribunale federale – deve invece essere stabilito in fr. 36'000.- (canone di locazione per trentasei mesi, fino alla data in cui sarebbe possibile dare disdetta ordinaria del contratto, ovvero fino al termine del periodo di protezione di tre anni fissato dall'art. 271a lett. e CO; sentenza del Tribunale federale del 14 marzo 2006 4C.418/2005 consid. 2; cfr. anche Cocchi/Trezzini, CPC-TI, op. cit., n. 1 ad art. 8; Cocchi/ Trezzini, CPC-TI, App. 2000/2004, Lugano 2005, n. 18 ad art. 8).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia:
1. L’appello 2 gennaio 2007 di AP 1 è respinto.
2. Le spese della procedura di appello, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 100.b) spese fr. 50.fr. 150.restano a carico dell'appellante, che rifonderà inoltre a controparte l'importo di fr. 600.- per ripetibili di appello.
3. Intimazione:
-; -.
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d'appello
La presidente La segretaria
Rimedi giuridici
Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile entro trenta giorni dalla notificazione delle decisioni previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 segg. LTF). Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso in materia civile è ammissibile solo se il valore litigioso ammonta ad almeno fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e ad almeno fr. 30'000.- negli altri casi; quando il valore litigioso non raggiunge tale importo, il ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 cpv. 1 LTF).