Incarto n. 12.2007.180
Lugano 2 maggio 2008/lw
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Walser e Zali
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2007.95 (procedura in materia di locazione) della Pretura del Distretto di Bellinzona promossa con istanza 1° aprile 2007 da
AP 1 AP 2 tutti rappr. da RA 1
contro
AO 1 rappr. dall’RA 2
in materia di locazione (subentrante, liberazione dagli obblighi contrattuali), che il Pretore, con sentenza 8 agosto 2007, ha respinto, accertando la liberazione della convenuta dagli obblighi contrattuali di locazione dal 15 dicembre 2006;
appellanti le parti istanti, le quali con appello 29 agosto 2007 chiedono che in riforma del giudizio impugnato l'istanza sia accolta e che la convenuta sia tenuta al pagamento di fr. 10'500.- pari all’onere di locazione fino al 31 luglio 2007, mentre la convenuta postula la reiezione dell'appello con le proprie osservazioni del 18 settembre 2007;
letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa
considerato
in fatto: A. AO 1 conduce in locazione dal 1° agosto 1991 un appartamento di 4 locali a C__________, in via M__________, al canone mensile di fr. 850.- oltre acconto spese accessorie di fr. 120.mensili. Il contratto poteva essere disdetto con un preavviso di 3 mesi, la prima volta il 31 luglio 1996 e prevedeva un deposito di garanzia di fr. 1'000.- (doc. A). La conduttrice ha comunicato il 30 settembre 2006 all’amministratrice dell’immobile la disdetta dell’appartamento per il 30 dicembre 2006 (doc. B). In risposta l’amministratrice ha rilevato il 4 ottobre 2006 che la disdetta poteva essere data solo per il termine contrattuale del 31 luglio 2007 ma che il contratto poteva essere ceduto a persona subentrante e accettabile (doc. D). La conduttrice ha comunicato il 6 novembre 2006 all’amministratrice di aver trovato una subentrante nel contratto di locazione, disposta a riprenderlo dal 15 dicembre 2006 (doc. N). L’interessata, D__________, ha poi rinunciato a subentrare nel contratto. La conduttrice ha pertanto dichiarato all’amministratrice di ritenersi libera da ogni obbligo dal 1° gennaio 2007 (doc. N).
B. I proprietari AP 2 e AP 1, rappresentati dall’amministratrice, si sono rivolti il 5 dicembre 2006 all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di G__________, contestando la disdetta per il 30 dicembre 2006 e chiedendo di accertare che il contratto di locazione prendeva fine il 31 luglio 2007. Statuendo il 6 marzo 2007, l'Ufficio di conciliazione ha respinto l’istanza. I proprietari si sono rivolti il 1° aprile 2007 alla Pretura del Distretto di Bellinzona, chiedendo di accertare che la disdetta prendeva effetto dal 1° luglio 2007. All'udienza del 22 maggio 2007 gli istanti hanno confermato le loro domande, alle quali si è opposta la convenuta. Eseguita l'istruttoria, le parti hanno rinunciato al dibattimento finale e si sono confermate nei rispettivi memoriali scritti.
C. Statuendo l’8 agosto 2007, il Pretore ha respinto l’istanza, ritenendo valida la disdetta per il 15 dicembre 2006, e ha posto la tassa di giustizia di fr. 150.- e le spese di fr. 50.- a carico degli istanti, con l'obbligo di rifondere alla convenuta fr. 800.- per ripetibili.
D. I locatori, rappresentati dall’amministratrice, sono insorti contro la sentenza citata con appello 29 agosto 2007, con il quale chiedono che in riforma del giudizio impugnato sia accertata la scadenza della disdetta al 31 luglio 2007, con protesta di spese e ripetibili. La convenuta propone nelle sue osservazioni del 18 settembre 2007 la reiezione dell'appello e la conferma del giudizio di prima sede.
e ritenuto
in diritto: 1. Nella fattispecie il Pretore ha ritenuto che la conduttrice aveva presentato una subentrante disposta a riprendere il contratto alle medesime condizioni dal 15 dicembre 2006 e che erano quindi adempiute le condizioni poste dall’art. 264 CO per la restituzione anticipata della cosa locata. Secondo il Pretore, l’esistenza di procedimenti esecutivi a carico della persona interessata a riprendere il contratto non era rilevante per il giudizio, i locatori essendo stati disposti ad accettarla come conduttrice. Il fallimento delle trattative era dovuto, prosegue il primo giudice, alla richiesta dei locatori di aumentare il deposito di garanzia rispetto a quanto previsto nel contratto qui in esame, portandolo a tre mensilità. Tale scelta dei locatori non doveva di conseguenza pregiudicare la conduttrice uscente, che doveva essere liberata dai propri impegni contrattuali il 15 dicembre 2006, data alla quale l’interessata sarebbe stata disposta a riprendere il contratto di locazione alle medesime condizioni.
2. Gli appellanti rimproverano al Pretore di avere a torto liberato dagli obblighi contrattuali la convenuta prima della scadenza contrattuale. Essi sostengono che la candidata subentrante, sentita come testimone, ha deposto il falso, poiché essa in realtà ha rinunciato a riprendere il contratto ben sapendo che avrebbe dovuto presentare l’attestato di solvibilità dell’Ufficio esecuzioni, dal quale sarebbe risultata la sua assenza di solvibilità e quindi la sua inidoneità come conduttrice subentrante. Gli appellanti ritengono che spettava alla conduttrice uscente provare l’idoneità della subentrante mediante l’apposita documentazione e affermano che l’invio all’interessata del formulario di riservazione era solo un passo preliminare per facilitare la raccolta di informazioni sulla candidata subentrante e non un’offerta di contrattare. Avendo la convenuta presentato una subentrante inidonea e avendo rinunciato a ogni altra ricerca, essa è responsabile del pagamento del canone di locazione fino al 31 luglio 2007.
3. Giusta l'art. 264 CO il conduttore che restituisce la cosa senza osservare i termini di preavviso o le scadenze è liberato dai suoi obblighi verso il locatore solo se gli propone un nuovo conduttore solvibile che non possa essere ragionevolmente rifiutato dal locatore e che sia disposto a riprendere il contratto alle medesime condizioni. La sola presentazione del candidato subentrante è sufficiente per liberare il conduttore dai suoi obblighi, senza che sia necessaria la conclusione di una relazione contrattuale (Tercier, Les contrats spéciaux, 3a ed., m. 2274). La liberazione del conduttore presuppone, nondimeno, che il locatore accetti la ripresa del contratto da parte del candidato, dopo averne verificato l’idoneità (Lachat, Commentaire romand CO-I, m. 7-8 ad art. 264). Il candidato subentrante, infatti, deve essere oggettivamente accettabile e solvibile, vale a dire atto a pagare regolarmente il canone di locazione e le spese accessorie, ritenuto che è da considerare non solvibile la persona con atti di attestati di carenza di beni e, di regola, chi è oggetto di procedimenti esecutivi (Lachat, op. cit., n. 5 ad art. 264).
4. Dall'istruttoria è emerso che la conduttrice ha dato disdetta anticipata del contratto di locazione per il 30 dicembre 2006 e che il 6 novembre 2006 ha presentato come subentrante D__________ (doc. N). Costei ha dichiarato di aver visitato l’appartamento, di essere stata informata dalla conduttrice delle condizioni contrattuali e di aver deciso di prenderlo. Ha poi ricevuto dall’amministratrice una o due settimane dopo una lettera in cui le si chiedeva di portare l’estratto UE e di versare tre mesi di garanzia. Alle obiezioni della candidata subentrante, la conduttrice le ha comunicato di aver poi concordato con l’amministratrice una sola mensilità, ma a quel momento la candidata aveva già trovato un’altra sistemazione, che nel frattempo aveva continuato a cercare, e ha rinunciato a riprendere il contratto della convenuta (deposizione testimoniale del 9 luglio 2007, pag. 4). La deposizione testimoniale parrebbe quindi scostarsi dalla dichiarazione scritta datata 15 novembre 2006 (doc. 3) nella quale la candidata dichiarava di aver rinunciato a riprendere il contratto a causa delle tre mensilità di garanzia richieste, contrariamente a quanto prevedeva il contratto originale, dichiarazione che comunque è priva di valore probatorio (Cocchi/Trezzini, CPC- TI, m. 25-27). A prescindere da tale apparente discrepanza, a ogni modo, non risulta che l’amministratrice abbia accettato la candidata come subentrante al contratto, in contrasto con quanto ammesso dal Pretore. Nella lettera 7 novembre 2006, infatti, l’amministratrice ha trasmesso alla candidata il formulario per la riservazione dell’appartamento, chiedendole di ritornarlo munito dell’estratto dell’Ufficio esecuzioni e di una copia della polizza responsabilità civile, e precisando: “provvederemo entro breve a visionare la sua candidatura” (doc. O). La lettera era dunque un’offerta contrattuale assortita di una riserva di verifica di svariata documentazione, tra la quale quella sulla solvibilità dell’interessata. È indiscusso che la candidata non ha ritornato il formulario, non ha fornito la documentazione richiesta e non ha dato seguito all’offerta, avendo trovato un’altra sistemazione. È vero che i locatori hanno dapprima modificato le condizioni contrattuali, portando l’ammontare della garanzia da una a tre mensilità, ma di fronte alle obiezioni della candidata essi hanno poi adeguato la loro offerta al contratto esistente (doc. P, deposizione testimoniale D__________, G__________). A prescindere dalle discrepanze tra le deposizioni sul periodo intercorso tra la presentazione dell’offerta e le trattative, non si può ammettere in simili circostanze che i locatori avevano accettato senza riserve la conclusione del contratto con la candidata proposta dalla conduttrice. La convenuta sostiene nelle proprie osservazioni che l’esistenza di procedure esecutive non rende inidoneo un subentrante e non intacca la sua solvibilità, sicché i locatori non avrebbero potuto rifiutare la candidata e devono sopportare le conseguenze della loro modifica del contratto, causa del fallimento delle trattative. A torto. Come si è detto, il formulario di riservazione non era ancora un contratto, ma un’offerta di contrattare (art. 3 CO). Il solo fatto di inviare alla candidata il formulario di riservazione e di discutere con lei le condizioni contrattuali non equivale alla conclusione del contratto, in presenza oltretutto di un’esplicita riserva di verifica della candidatura e della richiesta di documentazione. Il locatore deve ricevere tutte le informazioni utili sul candidato subentrante e dispone di regola di un periodo di riflessione di 10 a 20 giorni da quando le ha ricevute per pronunciarsi sulla ripresa del contratto (Lachat, op. cit., m. 7 ad art. 264). Il cosiddetto certificato di solvibilità rilasciato dall’Ufficio esecuzioni è un elemento importante nella verifica dell’idoneità di un possibile subentrante. Nel caso concreto la candidata presentata dalla conduttrice, per propria ammissione, aveva procedimenti esecutivi in corso (deposizione testimoniale, pag. 4) e non poteva dunque essere considerata una subentrante solvibile.
5. La convenuta non ha dunque provato di aver presentato ai locatori una subentrante ragionevolmente accettabile e solvibile, con la conseguenza che è rimasta vincolata al contratto fino alla scadenza contrattuale del 31 luglio 2007. Nelle sue osservazioni l’appellata afferma che i locatori non hanno dimostrato particolare impegno nella ricerca di un nuovo conduttore. Sarà anche vero, posto come dagli atti risulta la pubblicazione di annunci per rilocare l’appartamento nell’aprile 2007 (doc. P, Q) e che tutto si ignora di altre iniziative intraprese per cercare un nuovo conduttore dopo la consegna dei locali, avvenuta il 31 gennaio 2007 (doc. 6.1). Ciò non giova tuttavia alla convenuta, alla quale incombeva l’obbligo di cercare un subentrante ragionevolmente accettabile e solvibile (Weber, Basler Kommentar, OR-I, 4a ed., n. 10 ad art. 264) da presentare ai locatori. Non avendolo fatto, essa è rimasta vincolata al contratto di locazione fino al 31 luglio 2007. Ne consegue l’accoglimento dell’appello, limitatamente all’accertamento della validità della disdetta per la scadenza contrattuale del 31 luglio 2007. La domanda tendente al pagamento del canone di locazione scaduto, infatti, è stata presentata per la prima volta in appello e non può quindi essere esaminata, essendo contraria al divieto di presentare nuove domande in appello sancito dall’art. 321 cpv. 1 lett. b CPC.
6. Gli oneri processuali del presente giudizio seguono l’integrale soccombenza della convenuta, la quale rifonderà agli appellanti un’equa indennità per ripetibili di appello. La riforma del giudizio di prima sede comporta anche la modifica del suo dispositivo sugli oneri processuali. Il valore di causa ammonta a fr. 10'500.-.
Per questi motivi,
visti, per le spese e le ripetibili, gli art. 147 e seg., 414 CPC e il Regolamento sulla tariffa
dichiara e pronuncia:
I. L’appello 29 agosto 2007 di AP 1 e AP 2 è accolto e di conseguenza la sentenza 8 agosto 2007 del Pretore del Distretto di Bellinzona è così modificata:
1. L’istanza 1° aprile 2007 è accolta ed è accertato che la disdetta del contratto di locazione del 30 settembre 2006 prende effetto dal 31 luglio 2007.
2. La tassa di giustizia di fr. 150.- e le spese di fr. 50.- sono a carico di AO 1, la quale rifonderà a AP 1 e AP 2 l’importo complessivo di fr. 800.- per ripetibili.
II. Gli oneri processuali del presente giudizio, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 75.b) spese fr. 50.fr. 125.anticipati dagli appellanti, sono posti a carico della convenuta, la quale rifonderà inoltre alle controparti l’importo complessivo di fr. 600.- per ripetibili di appello.
III. Intimazione:
-, , -
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Bellinzona
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente Il segretario
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di diritto di locazione con un valore litigioso inferiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).