Incarto n. 12.2006.43
Lugano 14 giugno 2006/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente, Epiney-Colombo e Walser
segretario:
Bettelini
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2005.123 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Nord promossa con istanza 20 agosto 2005 da
AO 1 AO 2 tutti rappr. da RA 2
contro
AP 1 AP 2 AP 3 tutti rappr. da RA 1
volta a ottenere lo sfratto dei convenuti dai fondi n. __________, domanda avversata dalle controparti, e che il Pretore, con decreto 2 febbraio 2006, ha integralmente accolto;
appellanti i convenuti con atto di appello 10 febbraio 2006, con cui chiedono la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere l'istanza di sfratto, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre gli istanti con osservazioni 8 marzo 2006 postulano la reiezione del gravame pure con protesta di spese e ripetibili;
richiamato il decreto 15 febbraio 2006 con cui il presidente di questa Camera ha concesso all'appello l'effetto sospensivo richiesto;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto: 1. Con contratto di locazione 1. gennaio 2004 AO 1 hanno concesso in uso a AP 2 alcuni stabili del Centro __________” siti sul mappale n. __________ RFD di __________.
Il canone di locazione prevedeva, tra l’altro, una durata fino al 31 dicembre 2020, con facoltà di proroga, e una pigione mensile di fr. 9'000.- (fr. 108'000.- annui).
A far tempo dal mese di agosto 2004 __________ e AO 1 hanno locato a AP 2 un appartamento con box coperto, sempre presso il Centro __________, destinato a AP 3 e AP 1.
2. Sorte controversie in merito allo stato dell’oggetto locato, i conduttori hanno sospeso il pagamento del canone di locazione. Ricevute dai locatori le diffide per il pagamento degli arretrati relativi ai mesi di dicembre 2004 e gennaio 2005, con istanza 17 febbraio 2005 al competente Ufficio di conciliazione AP 2 le ha contestate, chiedendo la compensazione degli importi oggetto della diffida nonché il risarcimento dei danni e la riduzione del canone di locazione.
Il 4 marzo 2005 i locatori hanno inoltrato la disdetta per mora con effetto al 30 aprile sia per il Centro __________ sia per l’appartamento accessorio. Anche la disdetta è stata contestata da AP 2 con istanza 11 marzo 2005 all’Ufficio di conciliazione.
All’udienza indetta il 4 aprile 2005 per la discussione di entrambe le istanze la procedura è stata sospesa, essendo in corso trattative tra le parti intese ad una soluzione bonale della vertenza. Le parti sono quindi state convocate una successiva udienza, poi rinviata su loro richiesta e non più indetta.
3. AO 1 AP 2, AP 3 e AP 1 dal Centro __________”. All’udienza del 10 ottobre 2005 il Pretore, preso atto che gli inquilini stavano concretizzando una soluzione alternativa atta a permettere la liberazione degli spazi a Novazzano, ha formulato una proposta di accordo giudiziale, sospendendo la procedura. Parte istante ha aderito alla proposta, che non ha però trovato consenzienti i convenuti i quali con scritto 18 ottobre 2005 l’hanno rifiutata.
All’udienza 25 novembre 2005, gli istanti hanno dapprima confermato l’istanza di sfratto, alla quale si sono opposti i convenuti. Le parti hanno quindi proceduto alla discussione sull’istanza cautelare del 21 novembre 2005, con la quale la parte istante ha chiesto che fosse fatto ordine all’UC di __________ di liberare le pigioni depositate dalla signora AP 2 in relazione all’istanza 17 febbraio. Dopo discussione, le parti si sono accordate sullo sblocco delle pigioni depositate, nel senso che le stesse venivano restituite in misura di fr. 40'000.- ai conduttori e per il resto liberate a favore dei locatori. Le parti convenivano quindi di stralciare “tutte le cause in corso presso l’UC di __________, concernenti le parti in causa, così come la domanda cautelare 21 novembre 2005, compensate le ripetibili”.
4. Con lettera 4 gennaio 2006 __________ e AO 1 hanno sollecitato il Pretore affinché emanasse il decreto di sfratto.
Statuendo il 2 febbraio 2006, il Pretore, accertata la validità della disdetta 4 marzo 2005, ha decretato lo sfratto dei convenuti entro 30 giorni dalla data della sentenza.
5. AP 2, AP 3 e AP 1 sono insorti contro il giudizio pretorile con un appello del 10 febbraio 2006, nel quale chiedono, previa concessione all’appello dell’effetto sospensivo, che in riforma del decreto impugnato l’istanza di sfratto sia respinta, con protesta di spese e ripetibili
Nelle loro osservazioni dell’8 marzo 2006 __________ e AO 1 propongono la reiezione dell’appello, con protesta di spese e ripetibili.
Il presidente della Camera ha concesso all’appello effetto sospensivo il 15 febbraio 2006.
considerato
in diritto: 6. Gli appellanti censurano la sentenza impugnata, argomentando che la disdetta per mora all’origine della procedura di sfratto era stata contestata avanti l’Ufficio di conciliazione competente, ma la relativa procedura era poi stata stralciata dai ruoli a seguito dell’accordo intervenuto all’udienza del 25 novembre 2005. Essendo in tal modo venuta a mancare la necessaria procedura di conciliazione sia sulla contestazione della disdetta sia sullo sfratto, il Pretore non avrebbe potuto decidere in merito.
A torto: allorquando il conduttore contesta una disdetta straordinaria quando è pendente contro di lui una procedura di sfratto, l’autorità competente in materia di sfratto decide pure sulla contestazione della disdetta data dal locatore per mora del conduttore (art. 274g CO). Di conseguenza, nel caso concreto l’Ufficio di conciliazione non era più competente per occuparsi della contestazione della disdetta perché, a dipendenza dell’istanza di sfratto del 20 agosto 2005 inoltrata dai proprietari, la questione è divenuta di esclusiva competenza del Pretore. Di conseguenza la decisione di stralcio delle procedure pendenti presso l’Ufficio di conciliazione non poteva concernere la procedura di contestazione della disdetta. Su questo punto l’appello è quindi infondato.
In ogni caso sollevare l’eccezione della mancata conciliazione preliminare relativa alla procedura di sfratto è atteggiamento abusivo, e quindi non tutelabile, quando l’Ufficio di conciliazione ha già avuto modo, come in concreto, di conoscere l’oggetto della lite (NRCP 2005, 534).
7. Gli appellanti criticano la sentenza impugnata, sostenendo che la disdetta sarebbe stata improponibile perché inoltrata in pendenza di una procedura di conciliazione.
In effetti, prevede l’art. 271a CO che la disdetta può essere contestata se data dal locatore durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il locatore non l’abbia intrapreso in maniera abusiva. Gli appellanti omettono però di considerare che tale norma non si applica segnatamente allorquando la disdetta è stata data per mora del conduttore (art. 271a cpv. 3 CO). In concreto la sussistenza della mora del conduttore è stata pertinentemente accertata dal primo giudice per il residuo dei canoni di locazione di dicembre 2004 e gennaio 2005, non pagati nel termine perentorio assegnato, accertamento rimasto incontestato in questa sede. Si rileverà ancora in proposito che la situazione di mora non viene meno per il fatto che i conduttori hanno voluto compensare parte dei canoni con loro pretese derivanti da fatture pagate per lavori fatti eseguire da terzi per ovviare a asserite inadempienze dei proprietari. In effetti la compensazione del canone di locazione con pretese di riduzione del canone per difetti della cosa locata è esclusa laddove tali pretese siano contestate. In siffatta evenienza il conduttore deve infatti seguire la procedura dell’art. 259 g CO, fissando al locatore un termine per provvedere alla riparazione del difetto con la comminatoria del deposito delle pigioni nel caso in cui non vi desse seguito (Higi, Zürcher Kommentar, n. 17 ad art. 257d CO). Poiché in concreto la compensazione è stata contestata dai proprietari (Doc. 5. nell’inc. richiamato dall’UC di __________), la situazione di mora del debitore era data. Di conseguenza gli appellanti non possono invocare l’art. 271a cpv. 1 CO.
8. Ci si potrebbe invero interrogare sul senso della transazione stipulata in occasione dell’udienza del 25 novembre 2005, dove le parti sono addivenute ad un accordo in merito allo sblocco delle pigioni depositate -che sono state retrocesse per fr. 40'000.- ai conduttori- ed alla riduzione del canone di locazione della scuderia che è stato diminuito per il futuro da fr. 9'000.- mensili a fr. 7'400.-. Considerato che siffatto accordo -che ha reso superflua l’evasione delle procedure di conciliazione, tanto che le parti hanno convenuto di stralciare “tutte le cause in corso presso l’UC di __________, concernenti le parti in causa”- concerneva sia i canoni passati sia quelli futuri, sarebbe legittimo chiedersi se nello stesso non era insita la rinuncia del locatore allo sfratto del conduttore, rispettivamente se i locatori possano ancora prevalersi di una situazione già definita mediante transazione per chiedere lo sfratto. Rilevato però che gli appellanti medesimi danno atto che la procedura di sfratto rimaneva pendente (appello pag. 8) e nulla eccepiscono in proposito, la questione non ha da essere approfondita.
Ne discende che l’appello dev’essere respinto. La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per questi motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia:
1. L’appello 10 febbraio 2006 di AP 1 è respinto.
2. Gli oneri processuali di complessivi fr. 500.- (tassa di giustizia fr. 450.- e spese fr. 50.-), sono a carico dagli appellanti in solido, con l’obbligo di rifondere alla controparte, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 800.- a titolo di ripetibili di appello.
3. Intimazione:
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Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Nord
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario