Incarto n. 12.2004.79
Lugano 6 aprile 2005/fb
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente, Epiney-Colombo e Walser
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2004.43 della Pretura del Distretto di Bellinzona promossa con istanza 12/13 febbraio 2004 da
AP 1 rappr. da RA 1
contro
AO 1 Zurigo rappr. da RA 2
in materia di locazione (contestazione della disdetta) che il Segretario assessore ha respinto, con sentenza 19 aprile 2004, accertando la validità della disdetta del rapporto di locazione tra le parti a far tempo dal 31 maggio 2003.
Appellante la parte istante la quale, con appello 30 aprile 2004 chiede che la sentenza impugnata sia riformata nel senso dell’accoglimento delle sue richieste intese alla nullità, rispettivamente all’annullamento, della disdetta e postula l’ammissione al beneficio dell’assistenza giudiziaria in appello, mentre la controparte, con osservazioni 12 maggio 2004, ne chiede sia la reiezione in ordine - siccome lo stesso non sarebbe ricevibile in considerazione del valore di causa e dunque il rimedio di diritto sarebbe semmai il ricorso per cassazione - che la reiezione nel merito.
Letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti;
Considerato
in fatto ed in diritto
1. I coniugi AP 1 e __________ hanno concluso, il 6 luglio 2000, con il locatore signor AO 1 un contratto di locazione, di durata indeterminata per un appartamento a __________, la cui pigione mensile si elevava a Fr. 1’148.-, oltre spese accessorie di Fr. 90.- (cfr. doc. 1 e doc. A inc. Pretura).
2. Il locatore ha notificato, il 5 marzo 2003, al solo marito una diffida di pagamento di Fr. 4’950.85, invitandolo a versare l’importo entro 30 giorni, giusta l’art. 257d CO (doc. F inc. Pretura); il 14 marzo 2003, a fronte di scoperti che si elevavano ormai a Fr. 6'336.-, ha nuovamente diffidato i conduttori, questa volta con due raccomandate inviate separatamente ad ognuno dei coniugi (doc. I e I1 inc. Pretura).
I conduttori hanno in seguito effettuato diversi versamenti (doc. O, P, P1 e P2 inc. Pretura) per Fr. 2’813.25.
Tramite due moduli ufficiali, il locatore ha poi notificato a ciascun conduttore, il 18 aprile 2003, la disdetta del contratto di locazione, con effetto dal 31 maggio 2003 (doc. M e N inc. Pretura).
Essi,19 aprile 2003, hanno ancora versato complessivamente Fr. 2’124.- (doc. P2 inc. Pretura) e, il 7 maggio 2003, Fr. 2’772.- (doc. Q inc. Pretura).
3. Il 15 maggio 2003 i conduttori hanno inoltrato un’istanza di contestazione della disdetta con la quale, in sostanza, rilevavano di aver nel frattempo saldato i debiti e osservavano che la disdetta sarebbe stata contraria alla buona fede (art. 271 CO) ed inefficace poiché il suo invio prematuro, in quanto spedita quando non erano ancora decorsi i trenta giorni dalla ricezione della comminatoria del 14 marzo 2003. Respingendo l’istanza, l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________ ha ritenuto che la disdetta non era abusiva, che la prematura intimazione non era provata (onere che a sua mente spettava agli istanti).
4. La sola signora AP 1, nel frattempo unica locataria poiché il marito aveva lasciato l’abitazione coniugale, ha adito, con istanza 12 febbraio 2004 la Pretura di Bellinzona, postulando in via principale l’accertamento della nullità della notifica di disdetta del 18 aprile 2003, in via subordinata l’annullamento.
L’istante ha ripreso in sostanza le motivazioni poste in sede di conciliazione; in particolare ha ribadito che la notifica della diffida del 14 marzo 2003 sarebbe avvenuta solo dopo diversi giorni di giacenza della raccomandata e, in ogni caso, dopo il 18 marzo 2003, con il che la disdetta del 18 aprile 2003 risulterebbe prematura e nulla. Le sue argomentazioni sono state contestate dalla controparte all’udienza di discussione del 26 marzo 2004.
Il Segretario assessore ha respinto l’istanza, con decisione 19 aprile 2004, confermando la validità della disdetta con effetto al 31 maggio 2003, motivando che la disdetta non era prematura - ritenuto anche in quella sede che la prova incombesse all’istante - e nemmeno contraria alla buona fede.
5. Contro questa decisione, l’istante è insorta, con appello 30 aprile 2004, postulando nel merito la riforma dei dispositivi ai sensi delle domande già poste dinanzi al giudice di prime cure e istando per l’ottenimento dell’assistenza giudiziaria in sede d’appello.
Con osservazioni 12 maggio 2004, l’appellato ritiene che l’appello sia da respingere, in ordine, poiché non sarebbe raggiunto il valore di causa minimo e comunque anche nel merito confermandosi nelle conclusioni del primo giudizio.
6. Giusta l’art. 97 CPC il giudice esamina d’ufficio ed in ogni stadio di causa se esistono i presupposti processuali, cui la competenza per valore appartiene. L’art. 8 CPC prevede che il valore delle controversie sulla validità o sulla continuazione di una locazione si determini cumulando i canoni relativi al periodo controverso. Nel caso di una causa concernente la validità di una disdetta è determinante, per il calcolo del valore litigioso, il periodo durante il quale il contratto continua a sussistere nell’ipotesi che la disdetta non sia valida; tale periodo si estende fino al momento in cui posa essere data, o sia stata effettivamente data, una nuova disdetta (Cocchi/ Trezzini, CPC-TI, ad art. 8 m. 1).
L’appellante pone due domande: la nullità della disdetta ex art. 257d CO e l’annullamento della stessa ex 271 CO.
Se la disdetta non fosse materialmente valida, e dunque non sarebbe applicabile l’art. 257d CO, la disdetta avrebbe potuto essere data secondo i termini del contratto, il quale prevedeva una locazione a durata indeterminata con, dopo la prima scadenza del 31 marzo 2001, rinnovo di 6 mesi in 6 mesi e previo preavviso di disdetta di 6 mesi. Il contratto poteva pertanto essere disdetto per il 30 settembre ed il 31 marzo, con preavviso di sei mesi. In concreto, nell’aprile 2003, non sarebbe stato possibile disdire il contratto per il 30 settembre 2003, perché la disdetta avrebbe dovuta essere notificata al più tardi il 31 marzo 2003 ed allora il contratto avrebbe potuto essere disdetto, la prima volta dopo la disdetta per mora, solo per il 31 marzo 2004, vale a dirsi dieci mesi dopo la disdetta inizialmente prevista per il 31 maggio 2003. Al momento del giudizio di prima istanza la pigione era di Fr. 1’386.-. al mese (cfr. doc. Q inc. Pretura e decisione Ufficio di conciliazione 12 gennaio 2004), e di conseguenza il valore di causa, di almeno 13’860.-, rende il rimedio dell’appello ricevibile.
Anche ammesso che il locatore avesse potuto dare una nuova disdetta per mora immediatamente dopo quella ritenuta intempestiva e quindi, con un valore di causa allora, di un solo mese di pigione, la contestazione della locataria verte anche sull’abusività della stessa disdetta con il che tornerebbe applicabile il ragionamento esposto in precedenza e, per l’art. 6 CPC, in presenza di domande alternative o eventuali, fa stato quella di maggior valore.
2.1 Conformemente all’art. 257d CO, quando il conduttore è in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può impartirgli un termine di 30 giorni per il pagamento; se entro il termine il pagamento non avviene, il locatore può recedere dal contratto con preavviso di 30 giorni almeno per la fine del mese. La disdetta della locazione, successiva alla messa in mora del conduttore, può essere data solo dopo trascorso il termine di pagamento pena, in caso contrario, l’inefficacia della stessa (DTF 121 III 156; NRCP 2004, 398 n. 12).
L’appellante osserva come la disdetta sia stata prematura. A sua mente la diffida di pagamento del 14 marzo 2003, notificata a mezzo raccomandata, è rimasta in giacenza presso l’ufficio postale tanto da far sì che il termine di 30 giorni sia iniziato a decorrere solo dopo il 18 marzo, con il che la disdetta del 18 aprile 2003 sarebbe inefficace. L’appellante non è in grado di comprovare tale affermazione, ma sostiene che comunque, giusta l’art. 8 CC, l’onere della prova, al proposito, incombe al locatore.
2.2 La diffida porta la data del 14 marzo 2003 ma non è dato saper se è pure stata spedita quel giorno. In ogni caso il termine di 30 giorni parte dal momento in cui il conduttore riceve la diffida; determinante è il momento in cui il destinatario prende effettivamente conoscenza della diffida, non quello in cui essa entra nella sua sfera d’influenza (JdT 1994 I 205 cons. 2). Si tratta di un’eccezione al principio della ricezione. Nel caso concreto, è provato (nessuno lo contesta) che la raccomandata sia stata ritirata per cui non si può ricorrere alla finzione del ritiro dopo il settimo giorno di giacenza; tuttavia né l’appellante né l’appellato hanno provato la data effettiva del suo ritiro.
Non essendo stata fornita tale prova, non è possibile sapere con certezza quando gli inquilini ne hanno avuto conoscenza. Resta dunque da stabilire a chi debba essere caricato l’onere probatorio riferito al momento in cui la messa in mora è stata ritirata così da poter giudicare, nel caso concreto, a sfavore della parte cui tale onere incombeva.
Giusta l’art. 8 CC, chi vuol dedurre il suo diritto da una circostanza di fatto da lui asserita, deve fornirne la prova. Tale articolo regola pure la conseguenza dell’assenza della prova. La ripartizione dell’onere probatorio non dipende dalla ripartizione del ruolo procedurale delle parti (DTF 118 II 521 cons. 3 b), ma deriva invece direttamente dal diritto materiale federale.
Nel caso specifico spetta allo speditore, il quale vuole dedurre il suo diritto alla disdetta, provare la data della ricezione della diffida, dalla quale decorre il termine di trenta giorni (Lachat, Commentaire Romand, Basilea 2003 ad art. 257d n. 6; Weber, Basler Kommentar, Basilea 2003, ad art. 257d n. 5).
L’appellante ha sempre sostenuto che le raccomandate sarebbero rimaste in giacenza oltre il 18 marzo 2003. Incombeva quindi al qui appellato provare il fatto che le raccomandate di messa in mora erano state ritirate prima del 18 marzo 2003 e dunque che la sua disdetta fosse stata spedita dopo il decorso dei trenta giorni e quindi non fosse prematura.
Infine, poco importa se egli ha o meno contestato l’asserzione della locatrice sull’intempestività della disdetta (cosa che, contrariamente alle affermazioni dell’appellante, è avvenuta colla duplica), giacché l’onere probatorio gli incombeva comunque.
In sintesi, siccome il locatore non ha provato che la disdetta era tempestiva, e non prematura, l’appello deve essere accolto dovendosi constatare l’inefficacia della risoluzione della locazione.
3. Dovendosi accogliere l’appello per i motivi che precedono torna inutile discutere della nullità della disdetta per la pretesa violazione di principi della buona fede.
4. L’assistenza giudiziaria per la procedura d’appello può senz’altro essere concessa all’appellante stante la sua precaria situazione economica (cfr. inc. DI.2004.76 della Pretura di Bellinzona in materia di misure di protezione dell’unione coniugale dove emerge chiaramente che la stessa non è in grado di provvedere con i mezzi propri agli oneri di procedura ed alle spese di patrocinio) e l’esito per lei positivo del merito di questa vertenza.
Per i quali motivi,
richiamati l’art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I. L’appello 30 aprile 2004 di AP 1 è accolto.
Di conseguenza la sentenza 19 aprile 2004 della Pretura di Bellinzona è così riformata:
1. L’istanza 12/13 febbraio 2004 è accolta e di conseguenza la disdetta della locazione 18 aprile 2003 di AO 1 è inefficace.
2 La tassa di giustizia di Fr. 200.- e le spese di Fr. 50.- sono poste a carico del convenuto, che rifonderà all’istante Fr. 250.- per ripetibili.
II. La signora AP 1 è ammessa al gratuito patrocinio per la procedura d’appello.
III. Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa di giustizia Fr.100.b) spese Fr. 50.-
Totale Fr.150.sono poste a carico dell’appellato, il quale rifonderà all’appellante Fr. 500.- per ripetibili della sede d’appello.
IV. Intimazione:
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Comunicazione alla Pretura del Distretto di Bellinzona
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario