Incarto n. 12.2004.220
Lugano 13 dicembre 2005/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente, Epiney-Colombo e Walser
segretario:
Bettelini
sedente per statuire nella causa inc. n. LA.2002.116 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza 29 agosto 2002 da
AP 1 rappr. da RA 1
contro
AO 1 rappr. daRA 2
con cui l’istante ha chiesto che la pigione del convenuto fosse aumentata a fr. 2’200.mensili e che fosse confermata la validità dell’aumento notificato il 7 giugno 2002;
domande avversate dal convenuto che ha postulato la reiezione dell'istanza, e che il Pretore supplente con sentenza 7 dicembre 2004 ha respinto;
appellante l’istante con atto di appello del 20 dicembre 2004, con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere l'istanza, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre il convenuto con osservazioni 10 gennaio 2005 postula la reiezione del gravame pure con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto e in diritto:
A. Con contratto 11 luglio 1991 (doc. A) AP 1 ha concesso in locazione a AO 1 una casa di 13 locali in vicolo __________ 4 a __________, per un canone mensile di fr. 1'075.- fisso fino alla scadenza del 29 settembre 1996, cui andavano aggiunte diverse spese accessorie. Il 9 giugno 1999 AP 1 ha notificato al conduttore un aumento della pigione mensile da fr. 1'075.- a fr. 1'225.-, motivando la richiesta con il parziale adeguamento alla redditività adeguata, che avrebbe giustificato un aumento della pigione a fr. 2'866.- mensili, secondo il calcolo allegato al modulo ufficiale, riservandosi di far valere in futuro la differenza (doc. B). AO 1 si è rivolto all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________ e all’udienza del 3 settembre 1999 ha trovato con AP 1 un accordo secondo il quale il conduttore accettava l’aumento e la pigione di fr. 1'225.- mensili restava in vigore sino al 29 settembre 2002 (doc. C). Il conduttore ha chiesto il 25 luglio 2000 al locatore di procedere a diversi lavori di manutenzione esterna e interna (doc. D), portati a termine. In seguito a nuovi lavori eseguiti dal locatore (pittura supplementare allo smalto di porte e radiatori), AO 1 ha proposto di versare fr. 100.- mensili supplementari (doc. E), ciò che AP 1 ha accettato, riservandosi di chiedere l’adeguamento della pigione alla scadenza del 29 settembre 2002 (doc. F).
B. Il 7 giugno 2002 il locatore ha notificato al conduttore l’inclusione nelle spese accessorie a carico del conduttore della tassa d’uso delle canalizzazioni e l'aumento della pigione mensile a fr. 2'200.- dal 29 settembre 2002, motivandolo con l’aumento del carovita (fr. 19.30), con l’adeguamento del tasso ipotecario (fr. 36.75), con l’esecuzione di revisioni importanti (fr. 365.-) e con la riserva di aumento di fr. 1'641.- formulata il 9 giugno 1999, specificando che si riservava di far valere in futuro l’aumento di fr. 1'187.- mensili non esaurito (doc. G). Il conduttore ha contestato l’aumento davanti all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________, che ha constatato il 31 luglio 2002 la mancata intesa tra le parti (doc. L).
C. Con istanza del 29 agosto 2002 AP 1 si è rivolto alla Pretura di Lugano, sezione 4, chiedendo di accertare la validità dell’aumento a fr. 2'200.- notificato il 7 giugno 2002. All’udienza del 17 ottobre 2002 il convenuto si è opposto all’istanza, rilevando la nullità dell’aumento. Al dibattimento finale del 9 aprile 2003 le parti hanno confermato le rispettive prese di posizione.
D. Statuendo il 7 dicembre 2004, il Pretore supplente ha respinto l’istanza e ha posto la tassa di giustizia di fr. 200.- e le spese a carico dell’istante, condannato a rifondere al convenuto fr. 200.- per ripetibili. Con appello del 20 dicembre 2004 l’istante chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere l'istanza, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi. Dal canto suo il convenuto propone con le osservazioni del 10 gennaio 2005 la reiezione del gravame e la conferma del giudizio pretorile, pure con protesta di spese e ripetibili;
e considerando
In diritto: 1. Nella fattispecie il Pretore supplente ha ritenuto nullo l’aumento e ha respinto l’istanza. Egli ha rilevato che nel contestato aumento del 7 giugno 2002 il locatore aveva invocato come motivo di adeguamento nella prima pagina del modulo i lavori di ristrutturazione e di miglioria eseguiti nello stabile locato, descritti in modo particolareggiato, e nella seconda pagina aveva menzionato l’adeguamento al rincaro e all’evoluzione del tasso ipotecario, “i 100 fr. aggiuntivi”, l’esecuzione dei lavori di revisione importanti e lo scioglimento della riserva di adeguamento comunicata il 9 giugno 1999. Al riguardo il primo giudice ha concluso che l’indicazione dell’aumento di fr. 100.- aggiuntivi non era sufficientemente chiara e che lo scioglimento della riserva non rispettava le condizioni poste dall’art. 18 OLAL, dal momento che il modulo del 9 giugno 1999 non menzionava la cifra dell’aumento riservato né in franchi né in percentuale, così che mancava una chiara e precisa motivazione dell’aumento, con la conseguenza che la notifica del 7 giugno 2002 era nulla e si poteva prescindere dall’esame degli altri motivi di adeguamento.
2. L’istante rimprovera in primo luogo al Pretore di non aver assunto le prove da lui offerte all’udienza e chiede che il Tribunale d’appello interroghi le parti ai sensi dell’art. 274d cpv. 3 CO e assuma le prove rifiutate dal Pretore, in particolare il sopralluogo e l’audizione testimoniale di __________ sull’esecuzione dei lavori e la liquidazione. La richiesta è di per sé ammissibile ai sensi dell’art. 322 lett. b CPC. Se non che, come si vedrà in seguito, nella fattispecie si tratta di decidere se l’aumento del 7 giugno 2002 era nullo per il mancato rispetto delle forme previste dall’art. 269d CO e al riguardo le prove offerte non portano elementi di rilievo. L’esecuzione di lavori nello stabile locato non è, infatti, contestata, e agli atti sono stati versati i plichi delle relative fatture (doc. N, O). Il sopralluogo e l’audizione della persona che potrebbe riferire sull’esecuzione dei lavori e sulla loro liquidazione si avverano dunque ininfluenti per il giudizio e non sono pertanto ammissibili, dovendo essere assunte solo le prove rilevanti (art. 184 CPC). La domanda di assunzione delle prove respinte dal Pretore deve di conseguenza essere disattesa. Altrettanto vale per la richiesta di interrogare le parti affinché completino le proprie allegazioni e offerte di prove. La massima inquisitoria sociale invocata dall’appellante, sancita dall’art. 274d cpv. 3 CO, non impone infatti al giudice di interrogare d’ufficio le parti per completare le loro allegazioni di fatto e di diritto, in particolare quando esse sono assistite da patrocinatori professionisti, come è il caso in concreto, né in prima né in seconda sede (NRCP 2004 pag. 131).
3. Nel merito l’appellante sostiene che l’aumento di fr. 100.-, applicato alla fine del calcolo, era specificato nella prima pagina del formulario e si riferiva a un accordo proposto dal conduttore con effetto dal 1° marzo 2001, del tutto chiaro alle parti. Con riferimento allo scioglimento della riserva formulata nel 1999 (doc. B), calcolata in base al metodo assoluto, l’istante rileva che il conduttore aveva accettato l’aumento proposto e che l’ammontare della riserva ancora da sciogliere era chiaramente desumibile dalla differenza tra la pigione che sarebbe stata adeguata, di fr. 2'866.-, e la pigione richiesta, di fr. 1'225.-, comprensibile anche a persone poco cognite. Afferma che ogni parametro di calcolo è stato motivato nel modulo del 7 giugno 2002 e che costituisce un formalismo eccessivo ritenere nullo l’aumento perché la dichiarazione di scioglimento della riserva non indica l’ammontare in franchi. L’istante contesta il rifiuto di riconoscere l’aumento per i lavori di valorizzazione, ribadendo che i conteggi doc. N e O sono corroborati dalle fatture degli artigiani, che i lavori da lui svolti hanno aumentato il valore dello stabile e che le modalità di calcolo esposte nel modulo corrispondono a quanto previsto dalla legge e dalla dottrina dominante. Infine, l’appellante si duole in seguito della mancata presa in considerazione degli altri motivi di aumento da lui indicati nel modulo 7 giugno 2002 (adeguamento al carovita e al tasso ipotecario, tassa d’uso delle canalizzazioni), che il Pretore ha liquidato senza neppure un esame nel merito, nonostante fossero stati correttamente motivati.
4. Ai sensi dell’art. 269d CO il locatore può aumentare la pigione per la prossima scadenza del contratto, comunicando l’aumento almeno dieci giorni prima dell’inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone. L’aumento è nullo se il locatore non lo comunica mediante il modulo prescritto, non lo motiva, lo comunica con la minaccia di disdetta o dando la disdetta (art. 269d cpv. 2 CO). L’aumento della pigione – e le modificazioni unilaterali del contratto – deve rispettare la forma scritta qualificata sia per quel che concerne le modalità che per il contenuto della comunicazione di adeguamento. I motivi dell’aumento devono essere precisi (art. 19 cpv. 1 lett. a n. 4 OLAL) per consentire al conduttore di comprendere la portata e la giustificazione dell’aumento e valutare in conoscenza di causa l’opportunità di contestarla (DTF 121 III 6 consid. 3a pag. 8, 118 II 130 consid. 2b). La motivazione dell’aumento deve figurare sul modulo ufficiale o su una lettera accompagnatoria alla quale si riferisce esplicitamente il modulo e vincola il locatore, che non può far valere nuovi motivi di aumento in corso di procedura (Lachat, Commentaire romand, n. 10 ad art. 269d).
Il locatore che non esercita interamente il diritto di adattare la pigione può riservarsi di far valere in futuro l’aumento residuo (cosiddetta riserva), a condizione di fissare l’ammontare in franchi o in percentuale dell’adeguamento al quale rinuncia, pena la nullità della riserva (art. 18 OLAL; Tercier, Les contrats spéciaux, 3a ed., n. 2400 pag. 347). La giurisprudenza sulle riserve di aumento è molto restrittiva (Lachat, Le droit du bail, 2a ed., pag. 225). Il diritto di locazione è un settore giuridico improntato al formalismo, nel quale occorre essere rigorosi sul rispetto delle prescrizioni di forma (DTF 121 III 460 consid. 4a/cc pag. 466). Lo scioglimento di una riserva deve rispettare le medesime condizioni poste per la notifica di aumento, in particolare la motivazione e la chiarezza (SVIT-Kommentar Mietrecht II, n. 72 pag. 715, mp 3/94 pag. 135 ss.). Il locatore, in altre parole, deve motivare lo scioglimento della riserva in modo chiaro e preciso e indicare le basi di calcolo (Higi, Zürcher Kommentar, n. 113, 115 ad art. 269d CO). Il conduttore, dal canto suo, può contestare la riserva di aumento solo al momento in cui il locatore la scioglie (Weber, in: Basler Kommentar OR-I, 3a ed., n. 4 ad art. 269d; Lachat, op. cit., pag. 225; Higi, op. cit., n. 107 ad art. 269d).
5. L’istante afferma che la motivazione dell’aumento di fr. 100.- mensili, da lui indicata “più fr. 100.- proposto dal conduttore dal 1° marzo 2001” (doc. G) era chiara e ribadisce che il conduttore abusa del suo diritto di contestare l’aumento, poiché le parti si erano accordate in tale senso l’8 febbraio 2001 (doc. F). Se non che, dagli atti risulta che il locatore aveva chiaramente indicato che l’aumento di fr. 100.- mensili della pigione sarebbe rimasto in vigore fino al 29 settembre 2002, “ma che poi, nel rispetto dei termini contrattuali, chiederò l’adeguamento della pigione” (doc. F, lettera dell’8 febbraio 2001). Come ritenuto con pertinenza dal primo giudice, tale dichiarazione può solo essere interpretata come un accordo valido fino al 29 settembre 2002. Dalla precedente corrispondenza tra le parti, infatti, è chiaramente emersa l’intenzione del locatore di adeguare la pigione per tenere conto dei lavori eseguiti nell’immobile (doc. E, C) dopo il 1999. L’importo di fr. 100.- era quindi solo un adeguamento provvisorio, in attesa dell’adeguamento possibile alla scadenza contrattuale.
6. Per quel che concerne lo scioglimento della riserva, l’istante sostiene di averla quantificata in modo chiaro, poiché l’importo di fr. 1'641.- mensili si ottiene facilmente deducendo dalla pigione possibile di fr. 2'866.- quella richiesta di fr. 1'225.-. L’istante non contesta dunque di aver omesso di indicare al momento della dichiarazione della riserva il suo ammontare in franchi o in percentuale, come richiesto dall’art. 18 OLAL, ma ritiene che il semplice ed elementare calcolo di sottrazione sia alla portata del conduttore, cognito del settore immobiliare (doc. Q) e che lo scioglimento della riserva di aumento adempia i requisiti formali posti dall’art. 269d CO. Ci si potrebbe invero interrogare sul quesito di sapere se la riserva formulata il 9 giugno 1999 (doc. B) sia nulla per la palese – e ammessa - mancata indicazione della cifra riservata in franchi o in percentuale, ma il quesito può rimanere indeciso, perché in ogni modo lo scioglimento della riserva avvenuto il 7 giugno 2002 non rispetta le rigorose formalità imposte per l’aumento della pigione dall’art. 269d CO. Con la notifica di aumento del 7 giugno 2002 il locatore ha bensì indicato in franchi la cifra della riserva che dichiarava di sciogliere (doc. G, fr. 1'641.-), ma non ha ripreso nel modulo ufficiale il motivo né il calcolo in base al quale aveva ottenuto l’importo fatto valere, limitandosi a rinviare al modulo del 9 giugno 1999. Ora, lo scioglimento della riserva richiede ai sensi dell’art. 269d CO una chiara motivazione, che deve essere contenuta nel testo medesimo del modulo di aumento (DTF 121 III 460 consid. 4a/cc pag. 466; Higi, op. cit., n. 113 e 115 ad art. 269d CO; Weber, op. cit., n. 3 ad art. 269d). Un rinvio a documentazione precedente (doc. B) o successiva non è pertanto sufficiente e la carente motivazione non può più essere rimediata, sicché è del tutto vano rimproverare al Pretore di non aver offerto al locatore la possibilità di motivare in corso di causa gli aumenti. Lo scioglimento della riserva di aumento è di conseguenza nullo per difetto di motivazione (Higi, op. cit., n. 117 ad art. 269d).
7. A detta dell’appellante il Pretore ha erroneamente considerato che l’aumento per i lavori di valorizzazione non era spiegato e motivato, nonostante le modalità di calcolo seguite nel modulo rispecchino quanto previsto dall’art. 14 cpv. 2 OLAL e dalla dottrina dominante. Egli afferma di aver esposto in modo preciso e documentato l’esecuzione dei lavori, per altro voluti dal conduttore medesimo, con i conteggi prodotti agli atti (doc. N, O) corroborati dalle fatture di tutti gli artigiani e si duole, una volta ancora, del mancato intervento del primo giudice per chiarire in istruttoria la fattispecie. Se non che, come già si è detto, la motivazione dell’aumento deve figurare nel modulo ufficiale (cfr. consid. 6) e delucidazioni successive non possono supplire la carenza di motivazione al momento opportuno. Nel caso concreto, il primo giudice non ha speso molte parole per ritenere poco chiaro l’aumento, ma la sua motivazione regge alla critica. Il locatore ha indicato nel modulo del 7 giugno 2002, alla prima pagina, che l’aumento era motivato da “lavori di ristrutturazione e miglioria” con la lista degli interventi eseguiti, ma senza alcuna cifra. Nella seconda pagina del modulo, riservata alle altre modificazioni unilaterali, alla rubrica “motivi precisi della modificazione”, il locatore ha esposto un importo complessivo di spese per “miglioria revisioni importanti” di fr. 89'423,30, in base al quale ha calcolato un aumento mensile di pigione di fr. 365.-, senza precisare come si suddivideva la cifra globale e quali lavori comprendeva (doc. G). In discussione non è il metodo di calcolo seguito per arrivare all’aumento di fr. 365.- mensili, come sembra ritenere l’appellante, ma piuttosto la motivazione e la chiarezza dell’adeguamento enunciato nel modulo. Il locatore ha chiaramente indicato di volersi prevalere di lavori di revisione importanti, assimilabili a prestazioni supplementari, per adeguare la pigione, ma non ha spiegato in modo preciso il costo dei singoli interventi. Il conduttore si è pertanto trovato confrontato con una lista di lavori e con l’importo globale della spesa, senza alcun elemento per poter valutare la pertinenza dell’aumento preteso dal locatore e l’opportunità di contestarlo. Ne discende che a ragione il Pretore ha ritenuto non motivato a sufficienza l’adeguamento di pigione.
8. Infine, l’appellante contesta al primo giudice di aver liquidato gli altri motivi di aumento, come il carovita e il tasso ipotecario, senza nemmeno un esame nel merito, benché fossero correttamente quantificati nel modulo del 7 giugno 2002, così come la messa a carico del conduttore delle spese di acqua e di rifiuti, già accettate il 3 settembre 1999 davanti all’Ufficio di conciliazione (doc. C). Per quel che concerne le spese accessorie, nel 1999 il locatore non aveva esposto alcuna modificazione unilaterale del contratto (cfr. doc. B, C), contrariamente a quanto sostiene ora con l’appello. Con il modulo di aumento del 7 giugno 2002 l’istante ha invece chiesto di mettere a carico del conduttore la tassa d’uso per la canalizzazione (pagina 2, doc. G), senza tuttavia dare alcun motivo per tale modifica unilaterale del contratto. La pretesa è di conseguenza nulla per assenza di motivazione (art. 269d cpv. 2 lett. b al quale rinvia il cpv. 3; DTF 121 III 460 consid. 4 a/cc pag. 466) e il Pretore poteva quindi rinunciare a esaminarla nel merito. Per quel che concerne gli altri motivi di aumento invocati dal locatore (compensazione del rincaro e rincaro dei costi/tasso ipotecario), che li ha motivati e cifrati, essi sono stati inseriti in un modulo di aumento con svariati altri motivi, in parte di medesima natura, come quello per le revisioni importanti, e in parte di natura incompatibile, come la riserva formulata il 9 giugno 1999 (criterio assoluto del reddito netto, art. 269 CO). Se a ciò si aggiunge che il locatore ha dichiarato di non aver esaurito, una volta ancora, l’adeguamento di pigione possibile e ha formulato una nuova riserva, fondata apparentemente su diversi motivi di adeguamento della pigione, incompatibili tra di loro, si deve concludere che la notifica di aumento del 7 giugno 2002 non rispetta l’esigenza di chiarezza imposta dalla legge. Essa è pertanto nulla nel suo insieme (DTF 121 III 6 consid. 3b pag. 8; Higi, op. cit., n. 92 ad art. 269d CO; Lachat, Commentaire romand, n. 10 ad art. 269d).
9. L’appello deve dunque essere respinto in ogni suo punto, con il carico di tasse, spese e ripetibili all’appellante, che rifonderà al convenuto un’equa indennità per ripetibili di appello.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
1. L’appello 20 dicembre 2004 di AP 1 è respinto.
2. Le spese della procedura d’appello, consistenti in:
a) tassa di giudizio fr. 100.b) spese fr. 50.-
Totale fr. 150.sono a carico dell’appellante, che rifonderà alla controparte fr. 400.- per ripetibili di appello.
3. Intimazione:
- -
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario