Incarto n. 12.2001.00157
Lugano 17 giugno 2002/fb
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente Chiesa e Rusca
segretaria:
Zanetti, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa OA.1999.00704 della Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 1, promossa con petizione 8 ottobre 1999 da
__________ rappr. dallo studio legale __________
contro
__________ rappr. dall’avv. __________
con cui l’attrice ha chiesto la condanna della convenuta al pagamento della somma di
fr. 56'437,50 oltre accessori (mercede del mediatore), protestando spese e ripetibili;
domanda avversata dalla convenuta e che il Pretore, con sentenza 5 settembre 2001, ha parzialmente accolto, limitatamente a fr. 52'500.-- oltre accessori;
appellante la convenuta che, con memoriale 26 settembre 2001, chiede la riforma del querelato giudizio, nel senso di respingere integralmente la petizione, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre la convenuta, con osservazioni 29 ottobre 2001, postula la reiezione del gravame, con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti
considerato
in fatto:
A. La __________ era proprietaria di una villa ubicata sulla parcella n. __________ RFD di __________. Il 2 giugno 1998, essa faceva pubblicare sul __________ una inserzione di vendita relativa al predetto immobile (doc. 6). Il 4 giugno 1998, a seguito di tale annuncio, __________ annunciava alla convenuta il suo interesse all’acquisto dell’immobile (doc. 7). Il 12 giugno 1998, __________ in veste di presidente della __________, inviava a __________ un dettagliato prospetto con il relativo listino prezzi concernente la villa di __________ (doc. O e 9). Dopo aver consultato i piani, i coniugi __________ decidevano che l’immobile non confaceva alle loro esigenze; di conseguenza non presero contatto con la __________ (verbale testi __________, pag. 1 s. e __________, pag. 1 s.).
Nel frattempo, il 10 giugno 1998, __________ quale titolare della __________ (agenzia specializzata nella compra-vendita di ville, case e terreni; doc. A, C, G, J), aveva provveduto a inviare ai coniugi __________ una lista di immobili che comprendeva l’immobile sito sulla part. n. __________ RFD di __________ (doc. C e G).
B. Nel mese di settembre 1998, i coniugi __________ incontravano __________ nel suo ufficio a __________. ll 15 settembre 1998 __________ e __________ visitavano con __________ la villa di proprietà di un certo signor __________, contigua alla villa della convenuta (teste __________, pag. 2). I futuri acquirenti, riconosciuto l’immobile attiguo in base ai piani a suo tempo ricevuti per posta da __________, si informavano presso __________ per sapere se la villa fosse ancora in vendita. Infatti, un’altra agenzia immobiliare di __________, la __________, aveva riferito ai coniugi __________ che la parcella n. __________ era stata frattanto venduta. __________ informava i coniugi __________ che la villa non era stata ancora venduta (teste __________, pag. 2; conclusioni convenuta, pto. 3, pag. 3) e pertanto ella telefonava subito ad __________ per fissare un appuntamento al fine di visitare anche gli spazi interni dell’immobile (teste __________, pag. 2). A questo sopralluogo partecipavano i coniugi __________, __________, __________ e __________ (teste __________, pag. 2 e teste __________, pag. 2). Ad un ulteriore sopralluogo presero parte, insieme ai potenziali acquirenti, ancora __________ e le signore __________ (teste __________, pag. 2).
C. Con scritto 17 settembre 1998, __________ confermava ad __________ il “serio interesse” dei coniugi __________ all’acquisto della villa, segnalando nel contempo che era di conseguenza necessario fissare un incontro per concordare l’ammontare della provvigione dovuta per la sua attività di mediatrice (doc. G). Anche __________, in data 20 settembre 1998, a seguito della visita alla villa, ribadiva a __________ il proprio concreto interesse all’acquisto dell’immobile di proprietà della __________ (teste __________, pag. 2; doc. H).
D. Con rogito n. 35 del 17 marzo 1999 del notaio avv. __________ di __________ veniva perfezionata la vendita dell’immobile di proprietà della __________ ai coniugi __________ e __________. Il prezzo di vendita ammontava a
fr. 1’750'000.--. L’iscrizione a Registro fondiario è avvenuta il __________ (doc. F). Il 20 aprile 1999, l’attrice, per mezzo del proprio legale, avanzava nei confronti della convenuta la pretesa di fr. 52'500.-- a titolo di provvigione per l’avvenuta vendita ai coniugi __________ dell’immobile di __________ (doc. L). In data 3 maggio 1999, la convenuta contestava la pretesa di __________ adducendo che la __________ non aveva mai conferito mandato di mediazione all’attrice e tantomeno le aveva promesso una provvigione (doc. M).
E. Con petizione 8 ottobre 1999, l’attrice ha quindi convenuto giudizialmente la __________ per il pagamento di fr. 56'437.50 a titolo di mercede derivante dal contratto di mediazione relativo alla vendita dell’immobile sito sulla part. n. __________ RFD di __________. La convenuta si è opposta, contestando l’esistenza sia di un contratto di mediazione, sia di un nesso causale tra l’operato di __________ e l’avvenuta vendita del 17 marzo 1999 ai coniugi __________, nonché la pattuizione di una provvigione a favore della attrice. La convenuta ha altresì affermato che __________ era intervenuta nelle negoziazioni in veste di rappresentante dei coniugi __________. Il Pretore, ravvisando l’esistenza di un contratto di mediazione per indicazione e di un nesso causale tra quanto svolto dall’attrice e la vendita dell’immobile, ha invece accolto la pretesa di __________, limitatamente a fr. 52'500.50 (pari al 3% del prezzo di vendita di fr. 1'750'000.--).
F. Appellante la convenuta, la quale ribadisce le censure sollevate in prima sede.
in diritto:
1. Secondo l’art. 412 CO, con il contratto di mediazione il mediatore riceve il mandato di indicare l’occasione per concludere un contratto o di interporsi per la conclusione di un contratto contro pagamento di una mercede. Nel primo caso, la prestazione del mediatore si esaurisce con l’indicazione o con la presentazione al mandante del probabile contraente; nel secondo, il mediatore si interpone nelle trattative di compravendita e agisce fra il mandante e il terzo. Gli elementi essenziali del contratto di mediazione sono il servizio richiesto dal mandante e il principio della sua onerosità (Rep. 1988, pag. 360; Gautschi, Berner Kommentar, Berna 1964, n. 2a e 2c ad art. 412 CO; Ammann, Basler Kommentar, 2. ed., Basilea/Francoforte 1996, n. 1 s. ad art. 412 CO; Schweiger, Der Mäklerlohn, Zurigo 1986, pag. 23 ss.: Tercier, Les contrats spéciaux, 2. ed., Zurigo 1995, n. 4306 ss.).
Un contratto di mediazione si perfeziona nel momento in cui le parti manifestano espressamente o tacitamente la loro reciproca e concorde volontà su tutti i punti essenziali (II CCA 20 settembre 1990 in re B. e J.B./H.W.; Gautschi, op. cit., n. 5a ss. ad art. 412 CO; Gauch/Schluep/Schmid/Rey, Schweizerisches Obligationenrecht AT, 7. ed., Zurigo 1998, n. 330 ss.; Schwenzer, Schweizerisches Obligationenrecht AT, Berna 1998, 28.01 ss. e 29.03 ss.). Il contratto di mediazione può venire in essere anche a seguito di atti concludenti, vale a dire per mezzo del consapevole tollerare o della tacita ratifica da parte del mandante dell’attività del mediatore, in special modo se quest’ultimo agisce a titolo professionale (Ammann, op. cit., n. 5 ad art. 412 CO; Gautschi, op. cit., n. 5c ad art. 412 CO; II CCA 2 maggio 2000 in re W.M/A.H e 19 agosto 1994 in re M. e F./M.L. SA). Un consapevole tollerare dell’attività del mediatore si riscontra quando il mandante conosce la persona del mediatore e la circostanza che quest’ultimo sta svolgendo per lui un’attività mediatoria. Queste circostanze devono essere provate dal mediatore: se egli riesce a dimostrarle, al mandante incombe l’onere di provare che il contratto non è venuto in essere poiché egli aveva espressamente vietato l’attività mediatoria (Ammann, op. cit., n. 5 ad art. 412 CO, con ulteriori riferimenti).
In particolare si riconosce l’esistenza di un contratto di mediazione quando il mandante trae profitto dall’attività mediatoria (Gautschi, op. cit., n. 5c ad art. 412 CO). L’attività del mediatore deve essere però sufficientemente caratterizzata come tale, tanto da costituire un’offerta di servizi (DTF 72 II 87; Gautschi, op. cit., n. 5c ad art. 412 CO; Schweiger, op. cit., pag. 37).
2. Innanzitutto, come rettamente rilevato dal primo giudice, la convenuta aveva comunicato a __________ che “se fosse stata in possesso del nominativo di un cliente specifico, seriamente intenzionato all’acquisto della villa, avrebbe dovuto comunicarglielo per iscritto allegando la conferma dell’offerta con la provvigione” (risposta, ad 2, pag. 3). Questa asserzione rappresenta già di per sé una chiara offerta per ottenere da __________ dei servizi, in particolare un’attività mediatoria per indicazione. In effetti, già in data 31 maggio 1996 e 25 aprile 1997, l’attrice segnalava per iscritto alla __________ due nominativi di persone interessate all’immobile di __________ (doc. A e B; in quest’ultimo scritto, l’attrice indicava una provvigione pari al 3%). In quest’ottica è da valutare anche lo scritto del 17 settembre 1998, con il quale __________ segnalava per iscritto alla convenuta il nominativo dei coniugi __________ come seri interessati all’acquisto della villa (doc. G).
Si rileva inoltre che la convenuta ha consegnato a __________ i piani dettagliati della villa (doc. R), dando così la possibilità all’attrice di avere – e dare – informazioni precise in relazione all’immobile. Se la __________ non avesse voluto fare capo ai servizi offerti dall’attrice, mal si capisce come mai le avesse consegnato i piani dettagliati, rispettivamente come mai non si fosse opposta a che la mediatrice li utilizzasse nelle trattative con potenziali acquirenti. Inoltre, nel settembre 1998, l’attrice era al corrente che la villa non era ancora stata venduta. Ne discende che ella fosse costantemente a conoscenza dei dettagli riguardanti l’immobile (teste __________, pag. 2; conclusioni convenuta, pto. 3, pag. 3).
In data 17 settembre 1998, __________ confermava ad __________ di aver mostrato l’immobile di proprietà della __________ ai coniugi __________, di aver loro inviato – il 10 giugno 1998 – la documentazione relativa a detta villa, di aver loro spiegato i dettagli della proprietà e, stante il loro concreto interessamento all’acquisto, chiedeva alla __________ di fissare un appuntamento per stabilire l’ammontare della provvigione (doc. G). A tutta risposta, il 23 settembre 1999, __________ confermava la sua presenza ad un incontro con gli interessati (doc. I). La __________ non ha però contestato né l’operato, né la richiesta di provvigione contenuti in modo inequivocabile nello scritto di cui al doc. G. Se davvero la __________ avesse vietato l’operato di __________ quale mediatrice, avrebbe reagito protestando per iscritto, negando soprattutto l’obbligo di corresponsione di una provvigione. Infatti, la __________ non solo ha tollerato l’attività della mediatrice, ma vi ha fatto largamente capo; d’altro canto, non vi è alcuna prova che la __________ avesse espressamente vietato a __________ l’attività mediatoria (Ammann, op. cit., n. 5 ad art. 412 CO, con ulteriori riferimenti).
Al contrario di quanto affermato dall’appellante e alla luce delle risultanze di causa, è del tutto inverosimile che il doc. G sia stato confezionato ad hoc per creare le basi atte ad ottenere una provvigione. In primo luogo poiché ciò contrasta con l’ammissione della convenuta formulata nell’allegato di risposta (ad 2, pag. 3). In secondo luogo, la convenuta ha anche ammesso di aver ricevuto da __________ un potenziale acquirente nei coniugi __________ (conclusioni, pto. 6, pag. 5).
Anche l’affermazione secondo la quale la __________ non avrebbe concesso alcun mandato di mediazione a __________ poiché era già essa stessa una società immobiliare viene smentita chiaramente dall’istruttoria. Infatti, la __________ ha inserito numerosi intermediari al fine di trovare un acquirente per la part. n. __________ RFD di __________, tra cui sicuramente la __________, la __________ e la stessa __________ (doc. C e 17; teste __________, pag. 3 e teste __________).
Ne discende, come giustamente rilevato dal primo giudice, che tra le parti è venuto in essere un contratto di mediazione per interposizione sulla base di atti concludenti.
3. Stante il consenso sugli elementi essenziali del contratto di mediazione, la premessa necessaria per poter pretendere la mercede è la stipulazione del contratto mediato a seguito della indicazione o dell’interposizione del mediatore (Ammann, op. cit., n. 1 ad art. 413 CO; Gautschi, op. cit., n. 2b, 3a, 3f ad art. 412 CO). In altre parole, è necessario che tra l’attività messa in atto dal mediatore e la conclusione del contratto mediato vi sia un nesso causale psicologico che si ravvisa anche se l’attività del mediatore non sia la causa esclusiva o diretta che ha portato alla conclusione del contratto, bastando anche una causa concorrente o indiretta, purché la stessa abbia contribuito a risvegliare l’interesse dell’acquirente al negozio (art. 413 cpv. 1 CO; Schweiger, op. cit., pag. 81 ss.; Marquis, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier, Losanna 1994, pag. 441 ss.; II CCA 16 dicembre 1994 in re S. SA/ A.M. e II CCA 2 maggio 2000 in re W.M./A.H.; DTF 72 II 89 e 421; 76 II 382; 84 II 525). Addirittura, è sufficiente che l’attività esperita sia stata una seppur lontana concausa dell’acquisto e che abbia contribuito a risvegliare l’interesse dell’acquirente nel negozio (II CCA 20 settembre 1990 in re B. e J.B./ H.W.; DTF 72 II 89 e 84 II 549; Schweiger, op. cit., pag. 86).
L’onere della prova quo all’esistenza del nesso causale psicologico incombe al mediatore (Gautschi, Berner Kommentar, Berna 1964, Vorbemerkungen, pag. 97; II CCA 2 maggio 2000 in re W.M./A.H.).
4. In base alle risultanze di causa emerge che l’operato della mediatrice è stato causale per la conclusione del contratto di compravendita tra la __________ da una parte e i coniugi __________.
Innanzitutto, si rileva che i coniugi __________ hanno dichiarato che sulla scorta dei prospetti inviati in data 12 giugno 1998 da __________ (doc. O, 9) non avevano ritenuto l’immobile confacente alle loro esigenze. Pertanto, essi rivolsero le loro attenzioni altrove. Come pertinentemente osservato dal primo giudice, l’invio dei prospetti da parte dalla __________ non può essere ritenuto casuale per il perfezionamento della compravendita della part. n. __________ RFD di __________.
Al contrario, l’attività svolta da __________ appare senz’altro causale e determinante per la volontà all’acquisto della villa di __________. Infatti, la parte appellata si è attivata fin dall’inizio affinché i coniugi __________ concludessero il contratto relativo alla proprietà della __________. Nella lista di immobili che ella aveva inviato ai signori __________ in data 10 giugno 1998 c’era anche l’immobile di proprietà della __________ (doc. C). In occasione di un sopralluogo ad una villa contigua, __________ riuscì a sondare i desideri dei coniugi __________ e ne dedusse il loro concreto interessamento quo alla villa di proprietà della __________ (teste __________, pag. 2). Di conseguenza, la mediatrice si è subito adoperata affinché i coniugi __________ potessero visitare anche l’interno della villa e perciò __________ organizzò almeno due sopralluoghi con i potenziali acquirenti e le rappresentanti della __________ (teste __________, pag. 2; teste __________, pag. 2; teste __________; doc. H, I, J, J1).
__________ ha fissato i sopralluoghi e gli appuntamenti con le rappresentanti della __________ (teste __________ e __________, pag. 2). I coniugi __________ si rivolgevano sempre e solo a __________ per fare domande circa la villa (teste __________, pag. 2).
Anche lo scritto del 20 settembre 1999 di __________ è stato inviato direttamente a __________ in veste di titolare della __________, e non alla __________, nonostante le due rappresentanti della società fossero presenti anche loro al sopralluogo (doc. H; conclusioni convenuta, pto. 4, pag. 3). __________ ha quindi curato i contatti con i coniugi __________ e ha risvegliato in loro, direttamente, l’interesse e la volontà di acquistare la villa.
Alla luce di quanto esposto si evince chiaramente che l’operato di __________ è stato causale per la conclusione del contratto di compravendita immobiliare.
Il contratto del 17 marzo 1999 è stato concluso unicamente a seguito delle trattative portate in avanti da __________. Non si può al contrario affermare che il contratto sia stato concluso sulla base di relazioni già create dall’appellante.
Si rileva infine che la censura dell’appellante secondo la quale tra __________ e i coniugi __________ sarebbe venuto in essere un contratto di mediazione non è stata provata in alcun modo, così come l’asserzione che la presenza di __________ alle trattative era tollerata poiché __________ riteneva che ella fosse rappresentante dei __________. Questa posizione contrasta con il comportamento assunto dalla convenuta e con le risultanze dell’istruttoria (doc. G, H, I, J1; risposta, ad 2, pag. 3, testi __________ e __________), tanto più che __________ è una professionista nell’ambito della compravendita di immobili. Tra l’altro, nel settembre 1998, i coniugi __________ si rivolgevano a __________ e ad altre agenzie (ma non alla __________) e quindi non è possibile che l’appellata fosse loro mediatrice.
5. Come già esposto, nell’ambito del contratto di mandato, il pagamento di una provvigione è presunto, in particolare quando il mediatore agisce a titolo professionale (Amman, op. cit., n. 2 ad 412 CO; Tercier, op. cit., n. 4306; Schweiger, op. cit., pag. 27; Marquis, op. cit., pag. 257). Alla luce dei considerandi, è palese che per l’operato in veste di mediatrice __________, a quest’ultima è dovuta una provvigione. Si segnala che dallo scritto 17 settembre 1998 (doc. G) emerge chiaramente che l’operato di __________ era svolto a titolo oneroso. Nella risposta del 23 settembre 1998, la convenuta non si è opposta alla richiesta di fissazione della provvigione, avallando in tal modo l’operato e la richiesta della mediatrice (doc. I).
Secondo l’art. 414 CO, se l’importo della mercede non è determinato, questa è dovuta secondo la tariffa esistente, e in difetto della tariffa si ritiene convenuta secondo l’uso.
La giurisprudenza ha già avuto modo più volte di stabilire che nel nostro cantone una provvigione del 3% per un mediatore professionista – come nella fattispecie concreta – è conforme all’uso locale ed è da ritenersi fatto notorio (II CCA 20.9.1990 in re B. e J. B./H.W.; Rep. 1969, pag. 257).
Avendo entrambe le parti ammesso che la vendita tra la __________ e i coniugi __________ si è perfezionata al prezzo di
fr. 1'750'000.--, ne discende che la mercede dovuta a __________ ammonta a fr. 52'500.-- (doc. K).
6. L’appello, infondato in ogni suo punto, deve essere respinto. Spese e ripetibili seguono la soccombenza.
Per i quali motivi
pronuncia: 1. L’appello 26 settembre 2001 della __________ è respinto.
2. Le spese della procedura di appello consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 950.-b) spese fr. 50.-totale fr. 1’000.-sono poste a carico dell’appellante, con l’obbligo di rifondere alla parte appellata la somma di fr. 2’100.-- per ripetibili.
3. Intimazione:
- __________
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 1.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente La segretaria