Incarto n. 12.2001.00110
Lugano 13 settembre 2001/dp
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente Chiesa e Rusca
segretario:
Petrini
sedente per statuire nella procedura speciale per lo sfratto dei conduttori - inc. no. SF.2001.00127 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4 - promossa con istanza 17 maggio 2001 da
__________ rappr. dall'avv. __________
contro
__________ ora __________ rappr. dallo studio legale __________
che il Segretario assessore, con sentenza 18 luglio 2001, ha accolto, facendo ordine alla convenuta di liberare entro 10 giorni dall'intimazione di quel giudizio, i locali da lei occupati nello stabile sito in __________ a _________ e meglio la cantina e il pianterreno;
appellante la convenuta con atto di appello 30 luglio 2001, con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere l'istanza di sfratto, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre l'istante, con osservazioni 31 agosto 2001, postula la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili;
richiamato il decreto 31 luglio 2001 con cui il presidente di questa Camera ha concesso all'appello l'effetto sospensivo richiesto;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,
ritenuto
in fatto:
A. Il dott. __________ ha concesso in locazione, a far tempo dal 1° luglio 1998, a __________, lo stabile di 6 piani in __________ a _________ (doc. A inc. SF.2001.00085 richiamato) e quest'ultima ne ha subaffittato il pianterreno e la cantina alla __________ (doc. 2).
B. Con l'istanza in rassegna il locatore, rilevando come il contratto di locazione con __________ fosse stato nel frattempo disdetto ai sensi dell'art. 257d CO, ha chiesto lo sfratto della subconduttrice __________.
La convenuta ha innanzitutto eccepito l'irregolarità della notifica della citazione all'udienza, non intimata al gerente della società. Nel merito, ritiene che in assenza di un contratto tra le parti l'istante non poteva pretendere il suo sfratto, tanto più che la disdetta nei confronti della conduttrice __________ era inefficace, non risultando in particolare che essa fosse in mora al momento in cui era stata diffidata ex art. 257d CO.
C. Il Segretario assessore, con il giudizio qui impugnato, ha innanzitutto accertato la regolarità della notifica della citazione. Dopo aver rammentato che in base alla giurisprudenza del Tribunale d'appello il locatore era senz'altro legittimato a postulare lo sfratto del subconduttore in caso di cessazione della locazione principale, egli ha quindi esaminato se il contratto tra l'istante e __________ fosse effettivamente terminato, concludendo, con riferimento all'incarto SF.2001.00085, che ciò era senz'altro il caso. Di qui l'accoglimento dell'istanza.
D. Con l'appello che qui ci occupa la convenuta chiede la riforma del primo giudizio nel senso di respingere l'istanza di sfratto.
L'appellante auspica innanzitutto che l'intera procedura venga dichiarata nulla per il fatto che l'istanza non era stata regolarmente intimata al suo socio gerente. Essa contesta inoltre che il contratto di locazione tra l'istante e __________ sia effettivamente terminato a seguito della disdetta per mora, censurando in particolare la decisione con cui il Segretario assessore aveva escluso che quest'ultima potesse prevalersi dell'eccezione di compensazione: il primo giudice aveva in effetti misconosciuto che essa aveva già sollevato verbalmente l'eccezione in epoca precedente, mentre era del tutto infondato l'argomento sviluppato in via abbondanziale secondo cui l'eccezione andava in ogni caso disattesa in quanto il credito posto in compensazione non era incontestato, non risultando da un riconoscimento di debito o da una decisione giudiziale; la disdetta in questione era in ogni caso da annullare, siccome abusiva, in quanto significata a seguito della volontà di __________ di compensare i propri crediti. Il termine di 10 giorni assegnato dal primo giudice alla convenuta per liberare l'ente locato era infine eccessivamente breve, per potervi ragionevolmente dar seguito.
E. Delle osservazioni con cui l'istante postula la reiezione del gravame si dirà, se necessario, nei successivi considerandi.
considerando
in diritto:
1. L'appellante, come detto, censura innanzitutto il fatto che la citazione all'udienza di discussione sia stata intimata alla sua sede luganese, piuttosto che al domicilio germanico del suo socio gerente __________, ravvisando con ciò una violazione delle disposizioni concernenti la notifica degli atti, che comporterebbe la nullità della notifica (art. 124 cpv. 7 CPC) e con ciò dell'intera procedura. La censura è infondata.
L'art. 121 cpv. 1 lett. c CPC stabilisce che gli atti giudiziari sono notificati alle persone giuridiche di diritto privato ed alle società commerciali nella persona di uno dei loro amministratori o procuratori, così che nel caso di specie, trattandosi di intimare un atto a una società a garanzia limitata, la notifica doveva avvenire nelle mani del suo socio gerente. Contrariamente a quanto ritenuto dall'appellante, ciò tuttavia non significa che l'atto in questione doveva essere indirizzato al luogo di dimora del gerente o dove egli svolgeva la sua attività, ovvero in Germania (cfr. doc. B), ma unicamente che lo stesso gli doveva essere consegnato nella sede della società, luogo quest'ultimo in cui egli aveva o comunque avrebbe dovuto avere il suo ufficio: non si spiegherebbe altrimenti il senso del cpv. 2 della medesima norma secondo cui se le persone di cui sopra non si trovano nel loro ufficio la notificazione viene fatta ad un impiegato o funzionario, quando la situazione analoga di assenza della persona fisica destinataria della notifica era già regolata dall'art. 120 cpv. 3 CPC. Nel caso di specie l'appellante non contesta che la citazione all'udienza di discussione, indirizzata alla sede della società, sia stata regolarmente ritirata, con tutta evidenza, da un dipendente della società stessa, così che in base al menzionato art. 121 cpv. 2 CPC la notifica dell'atto deve essere considerata valida.
Quand'anche, per ipotesi, la stessa fosse stata irregolare, la convenuta non poteva in ogni caso prevalersene: il fatto, incontestato, che essa, nonostante l'irregolarità, sia comunque venuta in possesso dell'atto a lei destinato ed abbia con ciò potuto provvedere alla propria difesa esclude in effetti che essa possa in seguito eccepire la nullità dell'intimazione (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, Lugano 2000, m. 8 e n. 413 ad art. 120).
2. Il conduttore che non vuole vedersi rescisso il contratto sulla base dell’art. 257d CO è confrontato con due alternative: da un lato versare il corrispettivo insoluto, dall’altro provare che il mancato pagamento non costituisce una violazione contrattuale, in particolare perché la pigione è stata validamente compensata, poiché il conduttore giusta l’art. 259d CO era autorizzato a ridurre il corrispettivo, oppure poiché quest’ultimo è stato depositato presso l’Ufficio di conciliazione in applicazione dell’art. 259g CO (Higi, Zürcher Kommentar, ad art. 257d CO N. 13-16; SVIT, Schweizerisches Mietrecht, 2. ed, ad art. 257d CO N. 17-23). Il termine assegnato dal locatore per il pagamento degli arretrati ha carattere perentorio e deve in ogni caso essere ossequiato: entro lo stesso il conduttore deve pertanto operare il relativo versamento (Higi, op. cit., ad art. 257d CO N. 12; SVIT, op. cit., ad art. 257d CO N. 15), fare l’avviso di compensazione (DTF 119 II 248 con numerosi rif.), comunicare la riduzione della pigione (Higi, op. cit., ad art. 257d CO N. 15; Züst, Die Mängelrechte des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen, p. 177), oppure effettuare il deposito in applicazione dell’art. 259g CO (IICCA 7 settembre 1994 in re I. SA/T. SA, 5 dicembre 1994 in re C. SA/T., 28 novembre 1996 in re P./M. SA, 17 febbraio 1997 in re F./R. SA).
Nel caso di specie la convenuta asserisce che __________ non era in mora, avendo essa dichiarato verbalmente la compensazione ben prima della scadenza del termine di diffida di 30 giorni, e in questa sede preliminarmente chiede pertanto l'assunzione di tutta una serie di prove, in particolare testimoniali, che attesterebbero per l'appunto i tempi e le modalità di tale dichiarazione rispettivamente il consenso dell'istante all'esecuzione delle opere oggetto della compensazione e il valore di queste ultime. La richiesta assunzione di prove, non riservate in prima sede e dunque irricevibile, non può tuttavia trovare accoglimento, l'esito della lite non essendo in ogni caso diverso nemmeno nel caso in cui tutte quelle circostanze fattuali avessero trovato conferma (cfr. Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 1 segg. ad art. 184).
L'argomento secondo cui __________ non sarebbe stata in mora, avendo essa compensato i crediti vantati dall'istante, è stato sollevato dall'appellante per la prima volta in questa sede ed è pertanto irricevibile (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC). A prescindere da quanto precede, la pretesa che la conduttrice pone in compensazione si riferisce pacificamente ad opere di miglioria da lei eseguite - non è dato sapere se con o senza il consenso dell'istante - nell'ente locato (doc. 4 inc. SF.2001.00085 richiamato), ma la parte non si avvede che tale pretesa non può essere in concreto posta in compensazione ed anzi nemmeno esiste. Contrariamente a quanto ritenuto nel gravame, non è l'esecuzione di opere di miglioria in quanto tale bensì l'esistenza di un aumento di valore dell'ente locato al termine della locazione che, a determinate condizioni, fa sorgere a favore del conduttore il diritto ad un'indennità nei confronti del locatore (art. 260a cpv. 3 CO): se dovuta, l'indennità in questione può pertanto esserlo, e dunque sarà esigibile, al più presto alla fine della locazione (Higi, op. cit., N. 73 ad art. 260a CO; SVIT, op. cit., N. 84 ad art. 260-260a CO). È proprio sulla base di queste considerazioni che la dottrina ha escluso che il conduttore potesse compensare con una tale indennità eventuali pigioni scadute prima della fine della locazione (Higi, op. cit., ibidem; SVIT, op. cit., N. 85 ad art. 260-260a CO), non essendo per principio possibile una compensazione nel caso in cui la pretesa compensatoria non sia ancora esigibile (per tanti: Gauch/Schluep/Schmid/Rey, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 7. ed., Zurigo 1998, Vol. II, N. 3350). Ma vi è di più. Nel contratto di locazione principale (doc. A inc. SF.2001.00085 richiamato) le parti, in deroga all'art. 260a cpv. 3 CO - che è di natura dispositiva (DTF 124 III 149 consid. 5) - avevano espressamente pattuito che al termine della locazione al conduttore non era dovuta alcuna indennità per eventuali modifiche da questi effettuate nell'ente locato (clausola 6), così che in concreto nemmeno vi era una valida pretesa compensatoria.
3. La tesi secondo cui la disdetta del contratto tra l'istante e __________ sarebbe in ogni caso da annullare, in quanto significata proprio in seguito alla volontà di quest'ultima di compensare i propri crediti, è stata sollevata per la prima volta in questa sede ed è pertanto irricevibile (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC).
4. Quanto al termine di 10 giorni assegnato dal primo giudice per liberare l'ente locato, ritenuto eccessivamente breve dall'appellante per potervi ragionevolmente dar seguito, lo stesso non può essere modificato in questa sede, già per il fatto che per giurisprudenza il termine per l'abbandono fissato dal giudice ha natura meramente ordinatoria e non può dunque formare oggetto di impugnativa (Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 9 ad art. 508). A prescindere da quanto precede, il termine assegnato, che di regola non deve essere superiore a quanto strettamente indispensabile sul piano umanitario e pratico (Cocchi/Trezzini, op. cit., n. 1044 ad art. 508; IICCA 11 marzo 1996 in re S. SA/T.), appare in concreto consono alla situazione di fatto, la concessione di un termine superiore contrastando oltretutto con la perentorietà del diritto federale e la speditezza voluta dal legislatore cantonale (Cocchi/ Trezzini, op. cit., m. 1 ad art. 508; IICCA 27 giugno 1995 in re R. e F./M.). Qualora la convenuta fosse tuttavia in grado di provare l'esistenza di ragioni elementari di umanità (quali malattia grave o decesso di un inquilino o di un membro della famiglia, età avanzata o situazione economica modesta) - ciò che non sembra ora essere il caso, le difficoltà da essa evocate nel gravame, tra cui la malattia di un'altra subconduttrice __________ ed i problemi per organizzare il trasloco, essendo a suo dire risolte con la fine del mese di agosto - essa potrà in ogni caso chiedere all'autorità di esecuzione dello sfratto la concessione, in via eccezionale, di un breve periodo di moratoria (Cocchi/Trezzini, op. cit., n. 1044 ad art. 508; IICCA 11 marzo 1996 in re S. SA/T., 14 ottobre 1996 in re G. SA/D., 26 giugno 1997 in re R./P.).
5. Ne discende la reiezione del gravame, del tutto infondato.
La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di questa sede seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia:
I. L’appello 30 luglio 2001 di __________ in liquidazione è respinto.
II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 480.-b) spese fr. 20.--
Totale fr. 500.-da anticiparsi dall'appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere alla parte appellata fr. 600.- per ripetibili.
III. Intimazione a: - __________
Comunicazione alla Pretura del distretto di Lugano,
Sezione 4.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario