Incarto n. 12.2000.00003
Lugano 13 marzo 2000/fb
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente per giudicare nella causa ordinaria appellabile OA.95.364 della Pretura del distretto di Lugano, sezione 2, promossa con petizione 11 novembre 1993 da
__________
__________
rappr. dall'avv. __________
contro
__________
rappr. dall'avv. __________
con cui gli attori hanno chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 49'029.60 oltre interessi a titolo di risarcimento del minor valore dell’immobile venduto, domanda aumentata a fr. 55'441.35 oltre interessi in corso di causa;
Domanda avversata dal convenuto, che ha postulato la reiezione della petizione, e che in via riconvenzionale ha chiesto la condanna degli attori al pagamento di fr. 812.50 oltre interessi;
Il Pretore con sentenza 1° dicembre 1999 ha accolto la petizione per fr. 49'029.60 e respinto la riconvenzionale;
Appellante il convenuto, che con atto di appello del 30 dicembre 1999 postula la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere la petizione e di ammettere la riconvenzionale;
Appello al quale gli attori con osservazioni 14 febbraio 2000 si oppongono, postulandone la reiezione con protesta di spese e ripetibili;
Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,
posti a giudizio i seguenti punti di questione
1. - se deve essere accolto l’appello
2. - tassa di giustizia e ripetibili
Ritenuto
in fatto:
A. Il 30 marzo 1993 gli attori hanno acquistato dal convenuto l’abitazione unifamiliare con terreno annesso di cui al fondo n. __________ di __________ al prezzo di fr. 2'500'000.-- (doc. B, 1).
Oggetto della disputa è un importo di fr. 49'029.60, che il comune di __________ in data 14 giugno 1993 avrebbe addebitato ai nuovi proprietari a titolo di contributo di miglioria a seguito dell'esecuzione da parte del comune di determinate opere viarie (doc. C). A mente degli attori si tratterebbe di circostanza imprevista, ma nota al venditore, atta a diminuire il valore del fondo da loro acquistato, di modo che si giustificherebbe una corrispondente riduzione del prezzo della vendita.
Il convenuto in risposta si è opposto alla petizione adducendo l’avvenuta esclusione della garanzia per i difetti, e rilevando che gli attori avevano conosciuto ed accettato il tributo in questione, prova ne sarebbe il fatto che avrebbero atteso più di un mese prima di interpellarlo. Egli avrebbe agito in perfetta buona fede sicché nulla sarebbe dovuto ai procedenti, che anzi sarebbero debitori nei suoi confronti di fr. 812.50 oltre interessi, chiesti in via riconvenzionale, per l'olio combustibile presente nel serbatoio al momento della vendita.
B. Gli attori in replica hanno contestato l'interpretazione data dal convenuto alla clausola che a mente sua escluderebbe la garanzia per i difetti del bene venduto. In corso di causa essi hanno inoltre aumentato la propria domanda di fr. 6'411.75 oltre interessi a seguito di una nuova richiesta di contributi da parte del comune per il potenziamento della rete idrica.
Il convenuto ha per sua parte mantenuto le proprie tesi e domande.
C. Nel giudizio qui impugnato il Pretore, richiamate le norme sulla garanzia in caso di vendita immobiliare, ha ritenuto che l'aggravio costituito dal contributo di miglioria di fr. 49'029.60 costituirebbe un difetto dell'immobile, che i venditori avrebbero tempestivamente notificato e per il quale non sarebbe stata pattuita l'esclusione della garanzia.
Ne conseguirebbe l'obbligo del convenuto alla rifusione di tale importo, mentre la riconvenzionale sarebbe infondata, dovendosi ammettere in assenza di altre pattuizioni che il valore della nafta presente nel serbatoio era compreso nel prezzo di vendita.
D. Delle argomentazioni dell'appellante -che chiede la riforma della sentenza impugnata nel senso di respingere la petizione e di ammettere la riconvenzionale- e di quelle dei resistenti -che postulano la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili- si dirà, per quanto necessario, nei successivi considerandi.
Considerato
in diritto:
1. Il Pretore ha ritenuto che l'esistenza di un credito dell'ente pubblico per contributi di miglioria costituisca un difetto dell'immobile venduto ai sensi dell'art. 197 CO (consid. 3.4, pag. 5).
Si tratta di un'opinione che non può essere condivisa.
L'art. 197 cpv. 1 CO definisce infatti il difetto come una circostanza che "materialmente o giuridicamente" toglie o diminuisce notevolmente il valore della cosa o l'attitudine all'uso cui è destinata, ed è pacifico che nella specie non è in discussione alcun difetto "materiale" del fondo venduto, ovvero un cosiddetto "Sachmangel", ragione per cui l'eventuale applicabilità della normativa sui difetti (fatta salva la questione delle qualità promesse, qui non di rilevanza) è in concreto ristretta al caso di difetti giuridici.
Tolto il caso dell'evizione ai sensi dell'art. 192 CO, che qui non si verifica, per difetti giuridici ai sensi dell'art. 197 CO la dottrina intende delle limitazioni poste dal diritto pubblico che limitano la possibilità di disporre od utilizzare il fondo dell'acquirente (Giger, Berner Kommentar, n. 64 e segg. ad art. 197 CO, n. 83 d art. 197 CO, n. 51 e 52 ad art. 221 CO; Schumacher, Die Haftung des Grundstrückverkäufers, in: Koller, Der Grundstückkauf, pag. 265 e 266, n. 695 e 696), intese con ciò ad esempio delle prescrizioni di polizia delle costruzioni (DTF 60 II 440) o dei particolari vincoli di diritto pianificatorio (Giger, opera citata, n. 52 ad art. 221 CO).
Nel caso in rassegna è palese che non siamo in presenza di alcuna limitazione della possibilità di disporre o utilizzare il fondo venduto, ma semplicemente di un pubblico tributo, laddove è controversa la questione a sapere chi debba farsene carico.
Ne discende l'inapplicabilità degli art. 197 e segg. CO, a torto evocati dal Pretore, con la diretta conseguenza dell'irrilevanza sia della questione a sapere se la notifica del preteso difetto sia stata o meno tempestiva, che di quella relativa alla portata della clausola contrattuale di limitazione della garanzia, erroneamente poste a fondamento del gravame.
2. Il contributo di miglioria ai sensi della Legge sui contributi di miglioria (LCM), pacificamente applicabile alla presente fattispecie, viene definito come un compenso obbligatorio da versare all'ente pubblico per l'esecuzione di un'opera o di un'attività pubblica che genera un vantaggio particolare al privato astretto al pagamento (Scolari, Diritto amministrativo, parte speciale, pag. 278, n. 464 e riferimenti di giurisprudenza).
L'art. 5 cpv. 2 LCM stabilisce che il contributo, che ha carattere personale e non segue i destini del fondo (RDAT 1991 II, n. 55, pag. 136 e segg.), è dovuto dal titolare del diritto (ovvero il diritto di proprietà sul fondo compravenduto) alla data della pubblicazione del prospetto dei contributi (Scolari, opera citata, pag. 282, n. 476; pag. 296, n. 503).
Il prospetto dei contributi è stato pubblicato il 21 giugno 1993 (doc. C), ed è perciò manifesto che i soggetti imponibili sono in questo caso gli attori.
3. Gli attori hanno rimproverato al convenuto di avere sottaciuto loro l'esistenza o l'imminenza della procedura in questione, sostenendo che il prezzo di vendita sarebbe stato pattuito senza tenere conto del contributo di miglioria (petizione, punto 5, pag. 3).
Anche se così fosse, la questione riguarderebbe un vizio nella formazione della loro volontà di acquisire il fondo ad un determinato prezzo, e la conseguenza di tale vizio non potrebbe comunque essere quella della condanna del convenuto alla rifusione del tributo dovuto dagli acquirenti, potendo gli acquirenti semmai chiedere lo scioglimento del contratto (art. 23, 28 CO), cosa che essi non hanno però fatto.
E' perciò a titolo meramente abbondanziale che si soggiunge che non risulta che il convenuto abbia scientemente dissimulato alcunché, trattandosi di informazioni (quelle riguardanti l'imminenza dell'avvio della procedura di recupero dei contributi) che un compratore (e soprattutto un notaio) normalmente diligente avrebbe facilmente potuto ottenere dall'autorità comunale, motivo per cui si dovrebbe comunque ritenere che la loro conoscenza attenga "allo stato di fatto e di diritto" del fondo venduto che le parti hanno dichiarato essere loro noto, il che escluderebbe in ogni caso la responsabilità del venditore, essendo questa la volontà contrattuale delle parti.
Né si potrebbe infine ritenere il convenuto responsabile del risarcimento del danno, cosa peraltro non postulata dagli attori, costituendo il contributo in questione il controvalore di una prestazione eseguita in favore del fondo e perciò non un danno ai sensi di legge.
4. Il convenuto rivendica anche in questa sede fr. 812.50 per la nafta presente nel serbatoio al momento della vendita.
A torto: se la nafta è da intendere siccome compresa nella vendita, il suo valore, in assenza di diversa pattuizione (la deposizione __________ non è decisiva in merito), dovrebbe reputarsi compreso nel prezzo già pagato dagli acquirenti; se per contro essa non è inclusa nella vendita il venditore non può vantare alcuna pretesa contrattuale volta la pagamento del controvalore, ma conserva invece un diritto reale al recupero della merce di sua proprietà (cfr. in tal senso la lettera doc. 8).
Ne deriva il parziale accoglimento del gravame ai sensi dei considerandi.
Tassa di giustizia, spese e ripetibili delle due sedi seguono la soccombenza (art. 148 CPC), laddove la pressoché totale soccombenza degli attori giustifica di mettere a loro carico l'intera tassa di giustizia e le spese della procedura di appello, mentre che nella commisurazione delle ripetibili di appello va tenuto conto del fatto che il gravame, stante l'art. 87 CPC, viene accolto sulla base di motivazioni del tutto estranee alle argomentazioni evocate dal ricorrente.
Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I. L’appello 30 dicembre 1999 di __________ è parzialmente accolto.
Di conseguenza la sentenza 1° dicembre 1999 della Pretura del distretto di Lugano, sezione 2, è riformata nel modo seguente:
1. La petizione è respinta.
2. La tassa di giustizia di fr. 1'600.-- e le spese, da anticipare dagli attori, restano a loro carico, con l'obbligo solidale di rifondere al convenuto fr. 5'500.--per ripetibili.
3. e 4. Invariati.
II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 950.-b) spese fr. 50.--
Total e fr. 1'000.-già anticipati dall’appellante, sono a carico degli attori in solido, che, sempre in solido, rifonderanno al convenuto fr. 1'000.-- per ripetibili di appello.
III. Intimazione: - __________
Comunicazione alla Pretura del distretto di Lugano, sezione 2.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario