Incarto n. 12.2000.00237
Lugano 18 luglio 2001/dp
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente Chiesa e Rusca
segretario:
Petrini
sedente per statuire nella causa inc. no. LA.99.00014 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza 8 febbraio 1999 da
__________ rappr. dall'avv. __________
contro
__________ e __________ rappr. dall'avv. __________
in materia di locazione che il Pretore, con sentenza 12 dicembre 2000, ha parzialmente accolto condannando i convenuti a versare all'istante l'importo di fr. 7'310.25 oltre interessi per arretrati di canone di locazione e conguaglio spese accessorie.
Appellante l'istante la quale, con appello 21 dicembre 2000, chiede la riforma del primo giudizio nel senso di accogliere la propria istanza per fr. 15'211.15 oltre interessi al 5% dal 16 ottobre 1997 mentre la controparte, con osservazioni 19 gennaio 2001, postula la reiezione dell'appello.
Letti ed esaminati gli atti ed i documenti dell'incarto
Considerato
in fatto ed in diritto:
1. __________ ed __________ hanno occupato in locazione una villetta di proprietà della __________ ad __________, dall'ottobre 1991 al 21 marzo 1997 quando hanno riconsegnato l'ente locato a seguito di una procedura di sfratto.
Dal settembre 1994 i conduttori hanno versato i canoni di locazione presso l'Ufficio di conciliazione di Massagno pretendendo una riduzione delle pigioni a dipendenza di difetti dell'ente locato. La riduzione è stata riconosciuta, con sentenza 23 aprile 1996 di questa Camera, nella misura del 10% per il periodo dall'agosto 1992 al settembre 1995.
2. Con l'istanza che ci occupa __________ chiede il pagamento delle pigioni e degli acconti per le spese accessorie rimasti scoperti per il periodo settembre 1994/marzo 1997 - dopo deduzione, dal dovuto contrattualmente, delle somme ricevute dall'Ufficio di conciliazione, dai convenuti stessi e della riduzione del 10% per complessivi fr. 14'947.50. A questo importo aggiunge il conguaglio per le spese accessorie 1996 (fr. 611.90) e per quelle del 1997 (fr. 105.20), le spese di pulizia resesi necessarie dopo l'uscita degli inquilini dalla casa (fr. 1'757.25) e deduce il saldo di compensazione per le spese e ripetibili delle varie procedure giudiziarie instauratesi tra le parti (fr. 204.95).
I convenuti, che non hanno preso parte all'udienza di discussione dell'istanza, hanno presentato, alla fine dell'istruttoria, un memoriale conclusivo con il quale contestano il conteggio presentato dall'istante ed affermano che l'attuale scoperto delle pigioni, rispettivamente delle spese accessorie, a favore della controparte è di fr. 13'799.15. Da questo importo deducono fr. 6'054.-- pari al corrispettivo da metà gennaio a metà marzo 1997 (poiché affermano che l'ente locato era già stato liberato prima dell'avvio della procedura di sfratto) e fr. 5'600.-- pari al deposito di garanzia prestato all'inizio della locazione. Concludono, di conseguenza, che la pretesa creditoria della parte istante nei loro confronti ammonta a soli fr. 2'145.15.
3. Il Pretore, con la sentenza impugnata, ha operato un primo calcolo del dovuto riferendosi solo alle pigioni (escludendo gli acconti per le spese accessorie) maturate dal settembre 1994 al marzo 1997 e deducendo, oltre al 10% di riduzione sulle pigioni come deciso giudizialmente, quanto l'istante ammette di aver ricevuto dall'Ufficio di conciliazione e dagli inquilini stessi. Ne conclude che, per le sole pigioni, l'importo scoperto è di fr. 6'799.--.
Non riconosce invece di conteggiare, nel calcolo di quanto complessivamente gli inquilini avrebbero dovuto pagare, gli acconti mensili per spese accessorie poiché afferma che i conteggi prodotti dall'istante, per gli anni 1996 e 1997, comportano un saldo di soli fr. 611.90 per il 1996 e di fr. 105.20 per il 1997, già comprensivi degli acconti mensili che sono indicati come versati. Riconosce quindi, per saldo spese accessorie, l'importo di fr. 716.20.
Non ammette la pretesa per spese di pulizia e porta in deduzione l'importo riconosciuto ai convenuti per conguaglio delle tasse, spese e ripetibili delle precedenti cause.
Accoglie così l'istanza limitatamente all'importo di fr. 7'310.25 (fr. 6799.-- + fr. 716.20 - fr. 204.95) oltre interessi al 5% dal 16 ottobre 1997 ed osserva che la deduzione del deposito di garanzia non è possibile poiché, per la sua liberazione, è necessario far capo alla preventiva procedura di conciliazione e non è del resto automatico che la cauzione sia computata nei calcoli a meno di accordi tra le parti relativi alla destinazione da darvi.
4. Nei confronti della sentenza si aggrava la sola parte istante e limitatamente alla conclusione del primo giudice che ritiene versati, e quindi da non più tenere in conto nella ricapitolazione del dare ed avere tra le parti, gli acconti mensili per spese accessorie. A partire da quando i conduttori hanno iniziato a depositare la pigione nel settembre 1994 sino al 21 marzo 1997 gli acconti per spese accessorie, inizialmente di fr. 200.-- e da ottobre 1995 di fr. 300.-mensili, rappresentano complessivamente fr. 7'900.-- che aggiunti all'importo riconosciuto dal Pretore devono permettere di riformare il primo giudizio riconoscendo un debito dei convenuti di fr. 15'211,15 oltre interessi e spese.
Con le osservazioni all'appello i convenuti chiedono la conferma della sentenza del Pretore osservando che incombeva all'istante l'onere della prova relativamente alla pretesa per le spese accessorie ed al proposito non sono stati prodotti documenti atti a sostanziarla.
5. La conclusione del primo giudizio attorno all'avvenuto completo versamento degli acconti mensili per spese accessorie non può essere seguita poiché presuppone che i convenuti, oltre agli importi che hanno depositato all'Ufficio di conciliazione e pagato direttamente all'istante dopo la conclusione della vertenza sui difetti nell'aprile 1996, hanno in più provveduto a far avere all'istante, con versamenti mensili od in un'unica soluzione, l'importo di fr. 7'900.--. Il che non è, perché i convenuti non l'hanno mai preteso in causa e nemmeno hanno sostenuto che i conteggi a conguaglio per il 1996 e il 1997 (doc. I e L) ne costituissero la prova. Il fatto che questi conteggi contengano l'indicazione degli acconti mensili come versati non ha significato di ricevuta a saldo ed un'eventuale presunzione in tal senso è facilmente rovesciata dalla situazione dei fatti così come risultano dagli atti di causa.
Per il periodo settembre 1994/aprile 1996 è pacifico che i convenuti hanno depositato le pigioni presso l'Ufficio di conciliazione e gli stessi non affermano di aver versato direttamente all'istante gli acconti per le spese accessorie. Nemmeno con le osservazioni all'appello si spingono a tanto ma si limitano a sostenere che l'appellante ha disatteso il suo onere probatorio poiché non è stata in grado di produrre i documenti atti a sostanziare la sua pretesa. Ma l'istante ha adempiuto al proprio obbligo di dimostrare l'esistenza del credito per anticipi di spese accessorie, producendo il contratto di locazione (doc. A nell'inc. dell'Ufficio di conciliazione) ed il modulo per la notifica dell'aumento dell'acconto mensile (doc. C). L'onere di aver versato, tutti o in parte, quegli acconti spettava invece ai convenuti i quali l'hanno palesemente disatteso. Anche per il periodo successivo (maggio 1996/marzo 1997) vale lo stesso discorso.
6. Ma la prova certa che i convenuti non hanno pagato gli acconti per le spese accessorie, o ne hanno versato solo una minima parte, è data dalla loro stessa affermazione di conclusioni (cfr. allegato 15 maggio 2000, pag. 4) nel senso che "L'attuale scoperto delle pigioni, rispettivamente delle spese accessorie, a favore della parte istante è di fr. 13'799.15"; importo ben superiore a quello riconosciuto dal Pretore. Questo riconoscimento si rifà ad un incontro tra le parti avvenuto nel dicembre 1998, quando già tutti i conteggi per i conguagli delle spese accessorie erano stati allestiti, e durante il quale si giunse a stabilire lo scoperto per pigioni e spese accessorie arretrate in fr. 13'800.-- ca. (cfr. teste __________ della __________, amministratrice dell'immobile).
7. Nel contesto di una procedura in materia di locazione non si può prescindere dal considerare come vincolante per le parti, proprio perché entrambe lo ammettono e lo confermano, il risultato cui giunsero, nel dicembre 1998, per stabilire il dovuto per arretrati di pigione e spese accessorie. Questa soluzione va parzialmente a scapito dell'istante rispetto a quella che procede dal conteggio di dare e avere, sulla base delle affermazioni e delle mancate contestazioni, di cui ai considerandi precedenti ma sembra, a questa Camera, più vicina alla realtà delle cose se sol si pensi che l'istante, nel conteggio del 16 ottobre 1997 (doc. C), accredita ai convenuti versamenti per fr. 14'013.40 dopo la fine del deposito delle pigioni presso l'Ufficio di conciliazione mentre nell'istanza di causa riduce tale importo a fr. 12'108.--, senza dare alcuna giustificazione del cambiamento di rotta. La differenza rende plausibile l'importo stabilito tra le parti.
8. I convenuti, nelle conclusioni, oltre a riconoscere di dovere l'importo di fr. 13'799.15 chiedono che allo stesso siano apportate due deduzioni: la prima di fr. 6'054.-- pari alle pigioni di metà gennaio, febbraio e metà marzo 1997 poiché affermano che gli enti locati erano già stati liberati a metà gennaio; la seconda di fr. 5'600.-- pari al deposito cauzionale a suo tempo versato presso una banca.
La motivazione alla base della prima pretesa deduzione non è suffragata da alcuna prova. Anzi nella procedura di sfratto avviata il 20 febbraio 1997 (cfr. inc. SF.97.00039 della Pretura di Lugano, sez. 5) i convenuti, che non si sono presentati all'udienza di discussione del 12 marzo successivo, hanno inviato, il giorno precedente, all'__________, con copia alla Pretura, una lettera in cui affermavano che l'ente locato era disponibile per essere riconsegnato il giorno 14 oppure il 17 o il 21 marzo. La pigione e l'acconto spese accessorie devono così essere riconosciuti sino al momento della consegna avvenuta il 21 marzo 1997, e la pretesa deduzione va respinta.
La seconda chiesta deduzione, riferita all'importo di garanzia depositato all'inizio della locazione, è già stata oggetto di decisione negativa del Pretore e non torna conto riprenderla in questa sede poiché i convenuti non hanno presentato gravame al proposito.
9. In definitiva, per le considerazioni che precedono, in parziale accoglimento dell'appello, la sentenza del Pretore è riformata nel senso che i convenuti sono condannati a versare all'istante fr. 13'799.15 oltre interessi al 5 % dal 16 ottobre 1997.
Le spese di giudizio e le ripetibili seguono le percentuali di soccombenza sia in prima sia in seconda istanza.
Per i quali motivi
visti per le spese la vigente TG e gli art. 147 e seg. CPC
dichiara e pronuncia:
I. L'appello 21 dicembre 2000 di __________ è parzialmente accolto e di conseguenza la sentenza 12 dicembre 2000 della Pretura di Lugano, sez. 4 è così riformata:
1. L'istanza 8 febbraio 1989 è parzialmente accolta.
1.1. I signori __________ e __________ sono condannati a versare in solido a __________, l'importo complessivo di fr. 13'799.15 oltre interessi al 5 % dal 16 ottobre 1997.
1.2. L'opposizione interposta ai precetti esecutivi no. __________ e __________ dell'UE di Lugano è rigettata in via definitiva limitatamente all'importo e agli interessi indicati al dispositivo no 1.1. della presente.
2. La tassa di giustizia in fr. 1'000.-- e le spese di fr. 300.--, da anticipare dall'istante rimangono a suo carico nella misura di 1/6 mentre il rimanente è posto a carico dei convenuti in solido i quali rifonderanno, inoltre, a controparte fr. 1'500.-- per parte di ripetibili.
II. Le spese della procedura d'appello consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 450.-b) spese fr. 50.-totale fr. 500.-già anticipate dall'appellante rimangono a suo carico per 1/4 e per i rimanenti 3/4 sono a carico degli appellati, in solido, i quali rifonderanno, sempre in solido, a controparte fr. 400.-- per ripetibili d'appello.
III. Intimazione a: - __________
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano
sezione 4.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario