Incarto n. 12.2000.00138 12.2000.00146
Lugano 15 novembre 2000/dp
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente per giudicare nelle congiunte cause in materia di contratto di locazione DI.1999.94 e DI.1999.182 della Pretura di Locarno-Città, promosse da
__________
rappr. dall’avv. __________
contro
__________
__________
rappr. dall’avv. __________
postulando:
- nell'istanza 7 aprile 1999 (DI.1999.94) l'accertamento della nullità del contratto di locazione 10 novembre 1994 o in subordine la validità della disdetta per motivi gravi del 16 dicembre 1998, oltre al pagamento di fr. 900.-- oltre interessi in restituzione della pigione pagata per il periodo 16-31.12.1998 e di fr. 15'600.-- oltre interessi per pigioni che egli avrebbe risparmiato locando un altro ente proposto dalla __________ in luogo di quello dei convenuti;
- nell'istanza 30 giugno 1999 (DI.1999.182) il disconoscimento di un debito di fr. 6'920.-oltre interessi, ed in subordine la conferma del rigetto dell'opposizione limitatamente a fr. 6'830.--;
Domande avversate dai convenuti, e che il Pretore con sentenza 30 agosto 2000 parzialmente accolto, ammettendo la nullità parziale del contratto di locazione con riduzione della pigione del 12,3%, condannando i convenuti al pagamento di fr. 8'993.60 oltre interessi e disconoscendo il debito in esecuzione limitatamente a fr. 1'217.20;
Appellanti entrambe le parti:
- l'istante con atto di appello 11 settembre 2000 chiede che la sentenza impugnata sia riformata nel senso dell'integrale accoglimento delle sue richieste;
- i convenuti con gravame 6 settembre 2000 postulano invece la riforma del giudizio impugnato nel senso della reiezione delle istanze;
Appelli cui le controparti si oppongono nei rispettivi memoriali di osservazioni;
Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti.
Ritenuto
in fatto:
A. Nella sua istanza del 7 aprile 1999 __________ afferma di avere locato da __________ (al quale sono in seguito subentrati i convenuti) con contratto 10 novembre 1994 un appartamento di tre locali (per complessivi 100 mq) nello stabile in __________ a __________ per tempo indeterminato, ma almeno sino al 31 marzo 2000 contro una pigione annua scalare di iniziali fr. 16'800.-- (doc. A).
Già il 10 settembre 1998 egli avrebbe disdetto il contratto per il termine ordinario del 31 marzo 2000 (doc. B), tentando poi di liberarsi anzitempo del contratto cercando un subentrante, attività nella quale i convenuti non avrebbero prestato collaborazione di sorta (doc. C).
Il 30 novembre 1998 egli avrebbe manifestato perplessità circa la reale superficie dell'ente locato (doc. F), che a mente sua sarebbe di soli 78 mq circa, ragione per cui il 16 dicembre 1998 egli ha notificato la disdetta immediata del contratto, disdetta contestata dai locatori avanti all'Ufficio di conciliazione.
Dal che la presente istanza, in cui il conduttore invoca l'annullamento del contratto per dolo ai sensi dell'art. 28 CO oppure per errore essenziale giusta l'art. 24 CO, mentre che in subordine ritiene dati gli estremi per una disdetta straordinaria ex art. 266g CO. Postula inoltre il risarcimento del danno subito, pari a fr. 900.-- di pigione indebitamente pagata per la seconda metà del mese di dicembre 1998 e a fr. 15'600.-- di maggiori pigioni rispetto a quanto avrebbe pagato locando un ente più economico a suo tempo propostogli dalla __________.
B. Con la successiva istanza 30 giugno 1999 egli, sulla scorta di argomentazioni sostanzialmente identiche, ha invece postulato il disconoscimento del debito di fr. 6'920.-- oltre interessi di cui all'esecuzione n. __________ dell'UE di Locarno, concernente le pigioni e spese accessorie del periodo gennaio - aprile 1999.
C. I convenuti hanno avversato le iniziative del conduttore, rilevando la pretestuosità della disdetta e l'ininfluenza dell'eventuale minore superficie dell'appartamento locato, dal che l'assoluta mancanza di fondamento delle eccezioni di dolo ed errore essenziale.
D. Nel giudizio qui impugnato il Pretore, riassunte le tesi delle parti, ha accertato l'erroneità dell'indicazione della superficie sul contratto di locazione, che non sarebbe di 100 mq per 3 locali ma bensì di 87.7 mq per 4 locali, ovvero del 12.3% inferiore a quella indicata. Ciò sarebbe costitutivo di un errore essenziale dal quale deriverebbe la parziale nullità del contratto e perciò, all'atto pratico, la proporzionale riduzione della pigione (e quindi anche il parziale accoglimento dell'azione di disconoscimento), ferma restando però la validità del contratto fino alla scadenza del 31 marzo 2000.
E. Delle argomentazioni dell'appello dei locatori -che chiedono la riforma del giudizio impugnato nel senso della reiezione delle istanze del conduttore- e di quelle del gravame del conduttore -che ne postula invece la riforma nel senso dell'integrale accoglimento delle sue domande- si dirà, come pure delle rispettive osservazioni, nei successivi considerandi di diritto.
Considerato
in diritto:
1. Secondo l'art. 23 CO, il contratto non obbliga colui che vi fu indotto da errore essenziale. Si ammette in particolare l'esistenza di un errore essenziale quando esso concerne l'oggetto del contratto (art. 24 cpv. 1 cifra 2 CO), l'entità della prestazione di una delle parti (art. 24 cpv. 1 cifra 3 CO) ed anche, più in generale, quando concerne una determinata condizione di fatto che la parte in errore soggettivamente considerava come necessario elemento del contratto secondo la buona fede nei rapporti in affari, e la cui importanza è riconoscibile anche dal profilo oggettivo (art. 24 cpv. 1 cifra 4 CO; DTF 118 II 62, 114 II 139; Von Thur/Peter, Allgemeiner Teil des Schweizerischen Obligationenrechts, 3. edizione, vol. 1, pag. 308 e 309; Guhl, Das Schweizerische Obligationenrecht, 9. edizione, pag. 140 e segg.; Honsell/Vogt/Wiegand, OR I, n. 20-23 ad art. 24 CO).
2. L'asserito errore circa la superficie dell'appartamento locato non riguarda l'oggetto del contratto -ovvero un determinato appartamento- ma semmai una delle sue caratteristiche, e non rientra perciò nella nozione di error in corpore giusta il predetto art. 24 cpv. 1 cifra 2 CO ma piuttosto in quella di errore sui motivi o sulle circostanze di fatto ex art. 24 cpv. 1 cifra 4 CO (Guhl, opera citata, n. 7, pag. 139; così anche in DTF 113 II 25 e segg.), oppure di errore sull'estensione delle prestazioni ai sensi dell'art. 24 cpv. 1 cifra 3 CO, fermo restando che l'attribuzione del vizio di volontà alle varie tipologie di errore essenziale è comunque irrilevante, essendo all'atto pratico decisiva unicamente la pregressa questione a sapere se si tratti o meno di errore essenziale.
2.1 A mente di questa Camera, il contraente che stipula un contratto di locazione dopo avere preso visione dell'ente locato, e non perciò solo in base ad una planimetria, all'indicazione della superficie fatta dal locatore o sulla scorta di altre informazioni, non può incorrere in un errore essenziale circa l'oggetto del contratto, e nemmeno, di principio, in un errore essenziale riguardante la caratteristica costituita dalla sua superficie.
Dal momento infatti che all'astratta indicazione numerica di una determinata superficie, che rappresenta a quel momento l'unica informazione circa la dimensione dell'ente, si sostituisce la concreta conoscenza dello stato dei luoghi, deve essere ammesso, secondo la comune esperienza, che la volontà contrattuale si forma eminentemente in conseguenza della complessiva impressione lasciata dall'insieme delle caratteristiche dell'ente -tra cui ovviamente quelle circa le reali dimensioni constatate in loco- e non invece per effetto della superficie indicata.
In altri termini, dopo visione e approvazione dell'ente locato, la sua reale estensione è da ritenere conosciuta a prescindere dalla quantificazione numerica in unità di superficie (dato che oltretutto molti inquilini non hanno mai modo di conoscere), ragione per cui il dato numerico in questione appare ben lungi dall’essere un elemento oggettivamente o anche solo soggettivamente essenziale della pattuizione contrattuale, e risulta al contrario essere una superata indicazione descrittiva (II CCA 25 gennaio 1996 in re R./F.).
2.2 Questo precetto della comune esperienza si avvera nel caso in esame già in base alla sistematica del contratto, ed in particolare dalla descrizione dell'oggetto del contratto (doc. A, punto 2), da cui si evince che le parti hanno concordato su di un ben preciso appartamento sito al 1° piano di __________ a __________, di cui la superficie è stata indicata in 100 mq, senza che l'indicazione abbia tuttavia la valenza di un dato essenziale del contratto, come sarebbe invece stato ipotizzabile indicando la locazione di 100 mq da adibire a ufficio fiduciario e specificando in seguito la loro ubicazione. Nulla è poi dato di sapere circa le modalità e circostanze della stipula a parte quanto riferito dal teste __________ (a detrimento della tesi del conduttore; cfr. verbali, pag. 18), il che non aiuta a comprovare l'ipotesi della superficie indicata di 100 mq quale elemento soggettivamente essenziale del contratto per il conduttore e dell'oggettiva evidenza di questa esigenza del conduttore. Sempre in senso contrario depongono poi anche le affermazioni dello stesso conduttore, secondo cui "inizialmente … non era importante lo spazio in sé" (istanza 7 aprile 1999, punto 10, pag. 5).
Rimangono ovviamente riservati casi particolari, che qui non ricorrono, specie in tema di locazione a fini commerciali, in cui una determinata estensione dell'ente locato è indispensabile ai fini della destinazione pattuita, ad esempio per il motivo che normative di polizia amministrativa impongono una necessaria superficie minima per taluni locali, oppure vincolano la capacità ricettiva dell'esercizio allo spazio disponibile (cfr. p. es. gli art. 6, 11, 13, 14, 15 del Regolamento concernente i requisiti strutturali e igienici degli esercizi pubblici), laddove va ammesso che è essenziale che vi sia rispondenza tra la superficie ipotizzata e quella effettiva.
2.3 Vero è per contro che il conduttore ha invocato l'asserito errore sulla superficie non tanto per affermare che egli non avrebbe stipulato il contratto, ma piuttosto per sostenere che egli -avesse saputo della reale superficie, e perciò del maggiore costo per metro quadrato- avrebbe tentato di offrire una pigione minore o avrebbe ipotizzato l'introduzione di una procedura in contestazione della pigione iniziale (istanza 7 aprile 1999, punto 10, pag. 6).
Ne consegue, immediatamente, che l'argomento non consente di impugnare validamente il contratto per vizio di volontà, ma semmai solo -come del resto richiesto dallo stesso istante- di postulare il ripristino dell'equivalenza delle prestazioni contrattuali, chiedendo la rifusione della maggiore pigione che sarebbe stata pagata per la parte di superficie non esistente.
L'argomentazione è però comunque inconsistente: anche a prescindere dal fatto che -come si è visto- è improprio parlare di errore sulle caratteristiche dell'ente dopo che lo stesso (prima della stipula) è stato visto e approvato dal conduttore, non risulta che nella fattispecie la pigione sia stata direttamente commisurata alla superficie dell'ente, nel senso della corresponsione di un prezzo unitario per ogni metro quadrato locato (cfr. deposizione __________).
Questo vuole dire che il canone di locazione è stato determinato dalle parti non solo in funzione della superficie, ma piuttosto sulla base di tutta una serie di altri parametri, ovvero le caratteristiche dell'appartamento (qualità della costruzione, finiture, materiali, ecc.), ma anche altre variabili, quali la sua ubicazione (in questo caso senz'altro -notoriamente- privilegiata) e le pigioni in uso nella zona per appartamenti analoghi. Tutti parametri che il conduttore disattende manifestamente nella propria personale concezione dell'errore rilevante, limitato al solo prezzo per metro quadrato, parametro forse indicativo in zone artigianali, commerciali o industriali, ma assai poco attendibile in un'ubicazione particolare come __________ a __________.
2.4 Al medesimo risultato della reiezione dell'eccezione di errore essenziale si sarebbe comunque giunti anche per il motivo dell'abusività della sua adduzione. A mente di questa Camera è in effetti palese la pretestuosità dell'adduzione, risultando più che sospetto che i dubbi del conduttore circa le dimensioni dell'appartamento siano insorti solo il 30 novembre 1998 (doc. F), ossia dopo 3 anni e 11 mesi di occupazione dell'ente, ma soprattutto a meno di 3 mesi dall'inoltro della disdetta ordinaria (doc. B) e a solo una settimana di distanza dalla lettera con cui proponeva un eventuale subentrante e offriva fr. 10'000.-- per potersi liberare anzitempo del contratto (doc. C). Questi limpidi e concordanti indizi fanno ammettere per vero alla Camera che la questione della superficie è stata sollevata ad arte nel tentativo di liberarsi anzitempo di un contratto divenuto scomodo, stante l'acquisto di un ufficio proprio (deposizione __________, pag. 18) e atteso che l'asserita circostanza della scoperta dell'errore in occasione di una misurazione fatta ad uso di un potenziale subentrante (cfr. doc. F) non è stata confermata in istruttoria, ed è rimasta così allo stadio di puro parlato.
3. In conclusione, l'eccezione di errore essenziale deve essere respinta, da un lato perché -per esplicita ammissione del conduttorel'asserito errore non è stato decisivo per la stipula del contratto, ovvero il conduttore avrebbe accettato il contratto anche conoscendo la reale superficie, e d'altro canto perché l'eccezione è stata sollevata abusivamente.
La conseguenza è perciò quella della piena validità del contratto fino alla prevista scadenza, motivo per cui è del tutto inefficace la disdetta data dal conduttore per gravi motivi.
Quanto alla diversa questione delle conseguenze economiche dell'accertamento di una superficie inferiore a quella indicata nel contratto, nulla consente di confermare la decisione pretorile: in primo luogo lo stesso istante non aveva postulato la proporzionale riduzione della pigione per rapporto alla minore superficie, così come assegnato dal Pretore, ma bensì il risarcimento del minor canone che avrebbe pagato in un altro stabile; in secondo luogo nulla dimostra -fatte salve le soggettive, ma interessate, affermazioni dell'istante- che la pigione sia stata determinata in funzione dell'ipotetica superficie di 100 mq piuttosto che per rapporto all'insieme delle caratteristiche dell'appartamento, come visto ed approvato dal conduttore. Infine, lo stesso ragionamento del conduttore di avere voluto spendere solo un certo importo al metro quadrato, che qui sarebbe stato ecceduto, è privo di conseguenze pratiche, posto che la pigione iniziale di fr. 1'400.-- al mese per 87,7 mq corrisponde a fr. 15,96 al mq al mese, mentre la pigione sostitutiva di fr. 1'200.-- mensili per 73 mq (appello, punto B, pag. 2), dalla quale il conduttore vorrebbe trarre diritto, corrisponde a fr. 16,43 al mq al mese, riservata ogni altra differenza, qui non accertata, tra i due enti, ragione per cui non può esservi spazio per risarcimenti di sorta e nemmeno per la riduzione proporzionale del debito posto in esecuzione.
L'appello dei locatori va quindi accolto, mentre quello del conduttore deve essere respinto.
Tassa di giustizia, spese e ripetibili delle due sedi seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia:
I. L’appello 11 settembre 2000 di __________ è respinto.
II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 670.-b) spese fr. 30.--
Totale fr. 700.-già anticipati dall'appellante, restano a suo carico, con l'obbligo di rifondere a controparte complessivi fr. 750.-- per ripetibili di appello.
III. L’appello 6 settembre 2000 di __________ e __________ è accolto.
Di conseguenza la sentenza 30 agosto 2000 della Pretura di Locarno-Città è riformata nel modo seguente:
1. L'istanza 7 aprile 1999 (inc. DI.1999.94) di __________ è respinta.
2. Le spese di fr. 1'014.-- e la tassa di giudizio di fr. 900.-- sono a carico dell'istante, che rifonderà ai convenuti complessivi fr. 2'500.-- per ripetibili.
3. L'istanza 30 giugno 1999 (inc. DI.1999.182) di __________ è respinta.
4. Le spese di fr. 50.-- e la tassa di giudizio di fr. 500.-- sono a carico dell'istante, che rifonderà ai convenuti complessivi fr. 600.-- per ripetibili.
IV. Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 670.-b) spese fr. 30.--
T otale fr. 700.-già anticipati dagli appellanti, sono a carico dell'istante, che rifonderà ai convenuti complessivi fr. 250.-- per ripetibili di appello.
V. Intimazione a: - __________
Comunicazione alla Pretura di Locarno-Città.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario