Incarto n. 12.2000.00114
Lugano 8 settembre 2000/fb
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente per statuire nella causa sommaria di sfratto dei conduttori (inc. SF.99.161 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4) promossa con istanza 1. giugno 1999 da
__________ rappr. dall'__________
contro
__________ rappr. dall'avv. __________
chiedente lo sgombero di 17 appartamenti e 25 posti auto siti nell'immobile di __________, (mapp. no. __________) denominato __________, a suo tempo concessi in locazione al convenuto;
domanda cui il convenuto si è opposto e che il pretore ha accolto con sentenza 30 giugno 2000;
appellante __________ che, in riforma del giudizio impugnato, postula la reiezione dell'istanza con il carico a controparte di tasse e ripetibili;
richiamata la decisione 11 luglio 2000 del vicepresidente di questa Camera che ha concesso all'appello effetto sospensivo;
lette le osservazioni all'appello, presentate il 21 luglio 2000 dall'Ufficio dei fallimenti di Lugano;
esaminati gli atti dell'incarto;
considerato
in fatto e in diritto:
1. Il contratto che ha dato origine ai rapporti fra le parti è stato sottoscritto il 9 dicembre 1997 e concerne la locazione concessa dalla __________ al convenuto, per una durata indeterminata e relativa a 17 unità immobiliari (abitazioni, uffici, depositi) e 25 posti auto, tutti siti nel __________ a __________. La pigione iniziale complessiva di fr. 25'000.- è stata aumentata a fr. 27'500.- a partire dal 1. maggio 1998. In data 8 febbraio 1999 la locatrice, rappresentata per conto dell'Ufficio esecuzione e fallimenti dall'avv. __________ di __________, ha diffidato il convenuto a versare nel termine di 30 giorni la somma di fr. 165'000.-, pari allo scoperto delle pigioni di sei mensilità, ossia da settembre 1998 a febbraio 1999 compreso; non essendo avvenuto il pagamento richiesto, il contratto è stato disdetto per il 30 aprile 1999. La procedura di contestazione della disdetta promossa da __________ davanti all'autorità di conciliazione è stata regolarmente trasmessa al pretore competente a dirimere la presente istanza di sfratto (art. 274g CO).
Il convenuto ha contestato lo sfratto in particolare sulla base di una precedente analoga procedura, relativa alle stesse parti e agli stessi oggetti, accolta dal pretore in data 21 ottobre 1998 (doc. 3). Ha sostenuto al proposito che a dipendenza di quella decisione, egli non poteva essere conduttore di quei beni; tanto più che -malgrado il giudice avesse corredato il decreto di sfratto con la comminatoria dell'art. 292 CP- contro di lui non era pendente nessun procedimento penale: ciò escluderebbe che non abbia dato seguito all'ordine di sgombero dei locali e quindi anche la sua legittimazione passiva nella presente procedura. Allo stesso modo non avrebbe potuto essergli inviata né la diffida di pagamento degli arretrati, né la disdetta della locazione. D'altra parte, così come aveva comunicato in data 16 aprile 1999 all'Ufficio di conciliazione di __________, nuova locatrice dello stabile era divenuta la società __________; tant'è, ha sostenuto il convenuto, che sia l'Ufficio esecuzioni, sia l'avv. __________ avevano sollecitato quella società e non lui al pagamento delle pigioni. Ha inoltre prodotto tutta una serie di fatture a comprova del pagamento di spese accessorie della locazione da parte della pretesa nuova conduttrice.
2. Verificati i presupposti per accogliere lo sfratto, il segretario assessore della Pretura ha esaminato le eccezioni proposte dal convenuto, escludendone la rilevanza per i motivi che verranno se del caso esposti nel seguito. Il primo giudice ha così accertato la validità della disdetta 20 marzo 1999 e ha ordinato lo sfratto dai vani oggetto della locazione.
3. Con il presente appello il convenuto impugna la sentenza pretorile sulla base delle argomentazioni già esposte in prima sede, salvo accennare inoltre alla circostanza che, in concreto, la pretesa nuova conduttrice avrebbe concesso le singole unità dell'immobile in sublocazione. Rimprovera in particolare al pretore di avergli fatto carico dell'onere della prova quo alla sua carente legittimazione passiva, onere che non sarebbe potuto essere soddisfatto. Per gli stessi motivi ritiene errata la decisione sulla validità della disdetta.
Delle osservazioni all'appello presentate dalla parte istante e per essa dall'Ufficio dei fallimenti di Lugano -che postulano la conferma dello sfratto- si dirà, se necessario, nel seguito.
4. Preliminarmente vale la pena di chiarire la questione della rappresentanza processuale della __________ ad opera del giurista dell'Ufficio dei fallimenti, rispettivamente della __________, questione non più oggetto dell'appello ma trattata dal primo giudice e comunque esaminabile d'ufficio poiché costituisce presupposto processuale (art. 97 n. 4 CPC). Tuttavia, la questione può restare senza risposta dal momento che l'istante, patrocinata al momento di presentare l'istanza dall'avv. __________ (incaricato dall'Ufficio esecuzione di Lugano dell'amministrazione coatta dell'immobile), lo è stata da parte del medesimo rappresentante ancora al momento della discussione (cfr. verbale 2 settembre 1999), mentre l'allegato conclusionale è stato sottoscritto personalmente dall'Ufficiale dell'UF del distretto di Lugano (peraltro così come le osservazioni all'appello).
5. Nell'allegato di osservazioni all'appello la società istante ha denunciato la lite a __________, che alloggerebbe nello stabile oggetto della locazione, giustificando la sua richiesta con riferimento alla giurisprudenza di questa Camera secondo cui, giacché lo sfratto del conduttore non può valere eo ipso anche nei confronti di un subconduttore, al locatore dev'essere data la possibilità di convenire in nella medesima procedura sia il conduttore, sia il subconduttore, affinché quest'ultimo possa difendere i suoi interessi nella fattispecie (Rep 1996, 246 segg.). In sostanza l'istante, facendo capo all'istituto della denuncia, intende estendere la causa proposta nei confronti di __________ al subconduttore __________, non convenuto in prima sede. Sennonché la denuncia in esame appare completamente fuori luogo nella fattispecie concreta; a prescindere da ogni considerazione sulla reale possibilità di agire in tal senso in sede di osservazioni all'appello, va rilevato che la ragione dell'istituto previsto dall'art. 56 CPC è quella di offrire la possibilità a una parte di chiamare nel processo una terza persona, nel caso in cui -risultando soccombente- ritenga di avere diritto a garanzia, regresso o indennità nei confronti di questa, oppure che tema da parte sua una molestia. In una procedura di sfratto come la presente, qualora l'istante soccomba, l'unica conseguenza sarà quella di non poter disporre di nessun titolo per ottenere lo sgombero effettivo dei vani locati o concessi in comodato; in questa situazione è inimmaginabile, né la denunciante ne dà spiegazione, quali diritti ritiene di poter avere nei confronti del denunciato, rispettivamente quali molestie possa temere da parte sua. Basta questo per non dare nessun seguito all'iniziativa in discussione.
6. Giusta l'art. 257d cpv. 1 CO quando il conduttore sia in mora col pagamento del corrispettivo scaduto, il locatore può fissargli per scritto un termine di trenta giorni per i locali d'abitazione e quelli commerciali per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Il capoverso 2 del medesimo articolo prescrive che, se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto con un preavviso, nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno per la fine di un mese. In concreto, il fatto che la società locatrice abbia rispettato i termini indicati e che siano dati i presupposti della norma indicata non è mai stato contestato. Rettamente comunque il primo giudice ha verificato d'ufficio la fattispecie (sentenza, consid. 7) e ha accertato che la disdetta della locazione è stata notificata al conduttore nelle forme di legge, trascorso il termine di trenta giorni contenuto nella diffida di pagamento, e che la stessa disdetta ha rispettato il termine di preavviso previsto dall'art. 257d cpv. 2 CO.
7. Non è contestato che la locatrice aveva ottenuto un precedente ordine di sfratto dagli stessi vani del __________ nei confronti del conduttore, ovvero con sentenza 21 ottobre 1998 dipendente da istanza 23 settembre, a causa della mora del conduttore nel pagamento delle pigioni per il periodo febbraio - maggio 1998 (cfr. inc. SF.98.243 della Pretura di Lugano, Sezione 5). E' pacifico anche (ancorché effettivamente inspiegabile) che quella decisione non ebbe seguito pratico, ossia che nessuno -in particolare la locatrice- non intraprese alcunché nei confronti del conduttore, pur disponendo di una decisione definitiva per ottenere la riconsegna dei beni immobili. L'ordine di sfratto pronunciato dal giudice può però restare lettera morta e non si attua da sé, né il giudice ha competenza e mezzi per curare l'esecuzione del suo ordine; è pertanto l'istante, vinta la causa, a potersene avvalere nei confronti della controparte e, se del caso, dell'autorità amministrativa in vista dello sgombero forzato degli immobili occupati senza diritto. E ciò anche se in concreto il pretore si era espresso in modo formalmente corretto, ordinando anzitutto a __________ di liberare i vani in favore dell'istante nel termine di 10 giorni e, in secondo luogo, disponendo che ogni agente di forza pubblica potesse essere chiamato a dar man forte all'istante per l'esecuzione dello sfratto. Che poi il convenuto non sia stato punito per disobbedienza in virtù dell'art. 292 CP non significa da sé che egli abbia dato seguito all'ordine del giudice, ma, allo stesso modo, può indicare che la competente autorità penale o non ha rilevato i presupposti soggettivi e oggettivi per applicare la norma in questione, oppure non si è occupata della fattispecie, non avendone avuto notizia. La tesi dell'appellante, secondo cui l'assenza di un procedimento penale a suo carico o di una sua condanna comporti la sua obbedienza all'ordine del giudice e quindi l'effettiva cessazione di qualsiasi rapporto con la conduttrice in merito all'occupazione del __________, resta pertanto nel campo delle ipotesi, tanto più che egli non ci informa (se non nella forma del puro parlato) su cosa sia o no avvenuto dopo l'emanazione di quella prima sentenza di sfratto. Né va dimenticato che scopo principale dell'art. 292 CP non è quello di sanzionare la disobbedienza, ma di facilitare, in determinati casi, l'esecuzione di disposizioni pronunciate da autorità amministrative o giudiziarie (Stratenwerth G., Schweizerisches Strafrecht, bes. Teil II, ed. 3, p. 288).
8. Tanto meno tutto ciò deve significare che la locazione sia stata assunta da una terza persona, estranea al rapporto originario fra le parti. In assenza di prove contrarie, si deve infatti supporre che l'appellante continui a occupare l'immobile, situazione parificabile a quella dell'inquilino che riconsegna l'ente locato con ritardo e che, per la durata della ritardata consegna, deve il precedente canone di locazione e il risarcimento per gli eventuali danni (Higi, Comm. di Zurigo, art. 267 CO, N. 58; Rep 1938, 200), oppure a quella che si crea quando il locatore tollera che il conduttore rimanga nel bene locato oltre la rescissione del contratto, venendo così in essere un nuovo tacito contratto a durata indeterminata e di contenuto simile a quello precedente (Rep 1998, n. 44).
Nel caso concreto non vi sono elementi tali da indurre a considerare la conclusione di un contratto con la società __________. In particolare, al dilà dell'assenza di qualsiasi pattuizione formale, non basta la produzione in causa di documentazione intesa a provare il pagamento di determinate spese da parte di questa società (plico doc. 7), anche perché, da un lato, non è evidente -per parte almeno dei giustificativi- che si riferiscano a spese concernenti la locazione di cui si tratta e, dall'altro, poiché i pagamenti effettuati dalla società risalgono a iniziative dell'appellante (cfr. ad esempio fatt. __________ 21.6.1999) che è stato amministratore unico di __________ con diritto di firma individuale dal 28 maggio 1998 al 10 marzo 2000, così come risulta dai pubblici registri. Non v'è invece nessun riscontro relativo al pagamento della pigione da parte della società all'istante, né di alcun altro versamento in favore della stessa __________ o a chi per essa.
Né, allo stesso scopo, può supplire l'ulteriore documentazione evocata dall'appellante. In particolare non può dimostrare la conclusione di un contratto la notifica unilaterale dell'appellante all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di non essere più conduttore personalmente a far data dal 31 ottobre 1998, ma la società __________ (doc. 4) già perché il fatto non ha trovato riscontro alcuno presso l'istante. Non è vero infatti che controparte avesse riconosciuto il nuovo rapporto di locazione, avendo richiesto alla pretesa conduttrice il pagamento delle pigioni; semmai, la fattispecie così come prospettata da __________ ha creato qualche incertezza presso la controparte (cfr. doc. 5), mentre dallo scritto 8 febbraio 1999 dell'avv. __________ alla società __________ (doc. 6) emerge univocamente:
- che la locatrice continuava a considerare l'appellante (e non la società) come conduttore dell'immobile, ovvero sulla base dei documenti in suo possesso;
- che, al fine di chiarire il ruolo della società, la locatrice le assegnava un termine per produrre eventuali contratti di locazione relativi all'immobile in questione;
- che, a prescindere dall'esistenza di un nuovo rapporto di locazione, contemporaneamente inviava al conduttore __________ una diffida di pagamento con comminatoria di sfratto.
Tutto questo esclude -visto come non risulta che __________ abbia saputo dar seguito al sollecito menzionato- che nella locazione in esame all'appellante sia subentrata la società allora da lui amministrata. D'altra parte, se l'appellante pretende di non aver pagato la pigione non essendo stato più conduttore, nemmeno può sostenere di aver dimostrato l'esistenza di una locazione in favore della società sulla base del pagamento di pigioni: tant'è che nessuno sostiene in causa che essa abbia mai pagato un centesimo alla locatrice. Inoltre, è lo stesso appellante, ancora il 1. settembre 1999, ad ammettere l'inesistenza di un rapporto di locazione fra l'istante e la società: nel suo scritto di tale data all'avv. __________ (doc. H), pur prescindendo dal fatto che egli si definisca come asserito conduttore e pur tenendo conto che si trattasse di un'offerta di componimento della vertenza sorta fra le parti, proponeva fra l'altro alla controparte ("regolazione del futuro") la "sottoscrizione di un nuovo contratto di locazione in favore della conduttrice __________, ecc.", laddove la prima mensilità è chiaramente individuata nel mese di ottobre 1999.
9. Per tutti questi motivi il primo giudice ha rettamente disatteso le eccezioni sollevate dal convenuto. Allo stesso modo al segretario assessore non può essere rimproverato con successo di aver caricato al convenuto l'onere di dimostrare un fatto negativo, quale sarebbe l'inesistenza di una locazione in suo favore che ne giustificasse la disdetta. Già perché ha sostenuto che al suo posto era subentrata in quel rapporto __________, ossia una società amministrata esclusivamente da lui, solo __________ avrebbe potuto dimostrare quel fatto, positivo. Anche questa censura va pertanto respinta.
Le spese, la tassa di giustizia e le ripetibili seguono la soccombenza dell'appellante.
Motivi per i quali,
richiamati per le spese l'art. 148 CPC, la LTG e la TOA
pronuncia:
1. L'appello 7 luglio 2000 di __________ è respinto.
2. Le spese e la tassa di giustizia di complessivi fr. 800.-, anticipati dall'appellante, restano a suo carico, con l'obbligo di versare alla controparte l'importo di fr. 850.- a titolo di ripetibili.
.
3. Intimazione: - __________
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario