Incarto n. 12.2000.00106
Lugano 25 luglio 2000/fb
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente per giudicare in materia di validità della disdetta straordinaria del contratto di locazione nella procedura LA.1998.160 della Pretura del distretto di Lugano, sezione 4, promossa con istanza 27 novembre 1998 di
__________
rappr. dall'avv. __________
contro
__________
rappr. dalla __________
con cui l'istante ha chiesto l’accertamento della validità della propria disdetta 22 giugno 1998 per l’appartamento n. 8 al 2° piano dello stabile __________, sito in __________, istanza parzialmente ammessa dal Pretore con sentenza 5 giugno 2000, con cui ha accertato la validità della disdetta per il termine del 30 settembre 1998, condannando l'istante al pagamento di un'indennità di fr. 3'030.-- oltre interessi;
Appellante la convenuta, che con atto di appello del 15 giugno 2000 chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso della reiezione dell’istanza;
Mentre la conduttrice con osservazioni 7 luglio 2000 si oppone al gravame;
Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,
posti a giudizio i seguenti punti di questione
1. se deve essere accolto l'appello
2. tassa di giustizia e ripetibili
Ritenuto
in fatto:
A. A far tempo dal 1° febbraio 1998 l'istante ha locato dalla convenuta per tempo indeterminato, ma almeno per 3 anni, l’appartamento n. __________ al 2° piano dello stabile __________ a __________.
Già il 22 giugno 1998 essa ha disdetto il contratto, indicando il termine del 31 luglio, adducendo a motivo del suo agire le proprie condizioni di salute, in specie lo stato di gravidanza e la necessità di cure psichiatriche o psicoterapiche, e la rumorosità dell'ente locato a causa dei lavori di rifacimento di via __________.
La convenuta ha tempestivamente contestato la validità della disdetta straordinaria, e il 30 ottobre 1998 l'Ufficio di conciliazione di Lugano ne ha accolto l'istanza, annullando la rescissione del contratto.
B. Con l'istanza in rassegna la conduttrice ha ribadito le proprie argomentazioni ed ha invocato l'applicazione in proprio favore del disposto eccezionale di cui all'art. 266g cpv. 1 CO, soggiungendo inoltre che anche lo stabile vicino a quello in cui si trovava l'appartamento locato sarebbe stato oggetto di rumorosi lavori di ristrutturazione, e che essa non avrebbe ancora saputo della propria gravidanza al momento della sottoscrizione del contratto di locazione.
C. La locatrice all'udienza di discussione dell'8 febbraio 1999 si è opposta all'istanza, contestando di avere in qualche modo ingannato la conduttrice, posto che all'epoca in cui lei visitò l'appartamento i lavori in via __________, via notoriamente trafficata, erano già iniziati. Essa non avrebbe inoltre mai sollevato lamentele di sorta fino al momento della disdetta, mentre gli asseriti problemi di salute, non menzionati nella disdetta, sarebbero stati sollevati per la prima volta solo avanti all'Ufficio di conciliazione. Nessuno degli altri 40 conduttori dello stabile avrebbe espresso lamentele per i lavori di ristrutturazione. Non vi sarebbe pertanto alcun motivo grave a sostegno della disdetta.
D. Nel giudizio qui impugnato il Pretore, riassunti i fatti rilevanti e i principi che reggono l'applicazione dell'art. 266g CO, ha escluso che i lavori di sistemazione di via __________ potessero costituire motivo grave ai sensi della norma, atteso che la loro esecuzione era da tempo nota al pubblico.
Diverso sarebbe invece il caso per i lavori di ristrutturazione del vicino stabile, che l'istante non avrebbe potuto prevedere e che sarebbero stati suscettibili di arrecarle una situazione di stress, la cui sopportazione non potrebbe essere richiesta alla conduttrice, che non avrebbe saputo della propria gravidanza al momento della sottoscrizione del contratto, gravidanza rivelatasi oltretutto problematica. Sussisterebbe pertanto un motivo di disdetta anticipata ex art. 266g CO, disdetta che esplicherebbe il proprio effetto per il 30 settembre 1998, e non per il 30 luglio 1998, come erroneamente indicato dalla conduttrice. Questa sarebbe in ogni caso tenuta a sopportare le conseguenze economiche della rescissione anticipata del contratto, ovvero a pagare fr. 3'030.-- oltre interessi, somma equivalente a tre canoni di locazione.
E. Delle argomentazioni della ricorrente, che postula la riforma del querelato giudizio nel senso della reiezione dell'istanza, e di quelle della resistente, che chiede la reiezione dei gravami con protesta di spese e ripetibili, si dirà, per quanto necessario, nei successivi considerandi.
Considerato
in diritto:
1. Per l'art. 266g cpv. 1 CO, ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano incomportabile l'adempimento del contratto di locazione, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi.
La norma concretizza il principio della clausula rebus sic stantibus; in altri termini la legge concede ad entrambi i partner contrattuali la possibilità (eccezionale) di disdire anzitempo la locazione, qualora intervenisse un considerevole mutamento delle circostanze non prevedibile al momento della conclusione del contratto (Higi, Zürcher Kommentar, n. 6 ad art. 266g CO; Zihlmann, Das Mietrecht, Zurigo 1995, pag. 108).
Per "motivi gravi" la legge intende delle circostanze eccezionali, sconosciute e imprevedibili al momento della conclusione del contratto, laddove può trattarsi sia di circostanze oggettive di carattere generale, ma anche di motivi soggettivi, riguardanti sia (come in questo caso) la persona che disdice il contratto che la controparte, ma deve in ogni caso trattarsi di motivi, non ascrivibili a chi pronuncia la disdetta (Higi, opera citata, n. 36 e segg. ad art. 266g CO), che rendano la continuazione del contratto talmente insostenibile da non essere più giustificata pur considerando anche gli interessi della controparte (ICCTF 24 ottobre 1994 in re K./C. SA, consid. 1a e riferimenti).
2. A giudizio di questa Camera, nel caso di specie non vi sono le premesse per una disdetta anticipata per motivi gravi, potendosi ancora esigere dall'istante che essa avesse a proseguire nel contratto sino al primo termine di disdetta oppure sino al momento in cui avesse trovato un subentrante.
2.1 Via __________ è notoriamente una delle principali vie di accesso alla città di __________, atteso che essa convoglia in città buona parte del traffico di cui all'uscita autostradale di __________, ed inoltre è uno dei pochi collegamenti verso il centro per i popolosi agglomerati posti a nord-ovest della città. Negli orari di punta l'impianto semaforico posto al tunnel di __________ è quotidiana causa di lunghe colonne che intasano tutta la via __________, estendendosi talvolta sino all'uscita dell'autostrada.
Chi prende in locazione un appartamento in via __________ sa, o deve sapere, che si tratta di una via estremamente rumorosa, caotica di giorno e in cui vi è traffico anche nelle ore notturne.
Come rettamente indica il Pretore, non si tratta perciò, preso di per sé, di un grave motivo di disdetta ai sensi dell'art. 266g CO.
2.2 L'istante a sostegno della disdetta straordinaria ha invocato la propria gravidanza, precisando che essa non avrebbe saputo di essere incinta al momento della sottoscrizione del contratto di locazione, e sostenendo che la circostanza sarebbe stata imprevedibile (istanza, punto 6, pag. 5; cfr. anche le conclusioni, pag. 2 e 4), trattandosi di concepimento "involontario" (risposta, punto 3, pag. 3).
Contrariamente a quanto ritenuto dal Pretore, la gravidanza non è per nulla un evento imprevedibile per chi, come l'istante, ha una stabile relazione affettiva nel cui contesto avvengono rapporti sessuali senza (evidentemente) l'adozione di misure contraccettive, né si può affermare (salvi casi estremi che qui non ricorrono) che l'evento si verifichi "involontariamente", ragione per cui è semmai vero affermare che la gravidanza è stata desiderata dall'istante o almeno che essa ha accettato il rischio di rimanere incinta, ragione per cui essa non è per nulla estranea al verificarsi della gravidanza, che -in quanto ascrivibile alla conduttrice medesima- non costituisce perciò un valido motivo per liberarsi anzitempo del contratto di locazione.
2.3 Unitamente alla gravidanza l'istante invoca le proprie cattive condizioni di salute facendo con ciò riferimento (anche) al certificato medico rilasciato il 14 luglio 1998 dal dott. __________ (doc. C), che l'aveva in cura "da diverso tempo".
Il medico in questione è specialista in psichiatria e psicoterapia, ed anche se il certificato non indica con esattezza la natura dell'affezione, si fa menzione a "scompensi psichici", per i quali è consigliabile, onde "facilitare il processo della guarigione", una situazione di tranquillità, mentre è controindicato un appartamento rumoroso.
Sorge il dubbio che la locuzione "da diverso tempo" utilizzata dal medico sottintenda il fatto che l'istante era in cura da prima di locare l'appartamento di via __________, caso in cui essa evidentemente non potrebbe invocare la circostanza (Higi, opera citata, n. 42 ad art. 266g CO). Ad ogni modo, la generica affermazione del dott. __________ non sembra andare oltre la nozione derivante dalla comune esperienza secondo cui, a prescindere dallo stato di salute, vivere in un appartamento tranquillo è da preferire all'occupazione di un alloggio rumoroso.
E' ben vero che nei medesimi termini si è espresso anche il ginecologo dell'istante dott. __________ (doc. B: "…sarebbe auspicabile un trasloco in un appartamento più tranquillo"), ma dalla lettura della sua deposizione si evince che tale dichiarazione gli è stata richiesta ai fini di causa, mentre che dal profilo strettamente medico è chiaro -nuovamente- che non è il trasloco ad avere valore terapeutico ai fini della gravidanza (esso è al contrario fonte di stress, specie per una donna incinta), ma semmai la tranquillità che ne potrebbe seguire qualora ci si trasferisse in un luogo meno rumoroso.
E' però di meridiana evidenza che l'auspicata tranquillità, sempre ai fini della gravidanza, poteva essere ottenuta in maniera meno dispendiosa e radicale, segnatamente -come indicato dallo stesso medico curante nella propria deposizione- per mezzo di un temporaneo ricovero durante la fase critica della gravidanza (poi avvenuto, cfr. deposizioni dott. __________ e __________), oppure di un provvisorio trasferimento presso terzi (cosa che l'istante ha peraltro fatto: cfr. doc. E), potendosi in tal caso esigere dalla conduttrice che essa mantenesse il contratto di locazione (sulla natura duratura dei motivi gravi di disdetta: Higi, opera citata, n. 41 ad art. 266g CO). Essa, nelle circostanze date, avrebbe nel frattempo potuto provvedere alla ricerca di un subentrante per l'appartamento indesiderato, che nonostante la rumorosità sarebbe verosimilmente stato reperito in tempi relativamente brevi (come ha poi fatto la convenuta), a fronte del canone contenuto per rapporto all'ubicazione vicina alla città.
Ne consegue, ai sensi dei considerandi, l'accoglimento del gravame.
Tassa di giustizia, spese e le ripetibili delle due sedi seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I. L'appello 15 giugno 2000 di __________ è accolto.
Di conseguenza la sentenza 5 giugno 2000 della Pretura del distretto di Lugano, sezione 4, è riformata nel modo seguente:
1. L'istanza 27 novembre 1998 di __________ è respinta.
2. La tassa di giustizia di fr. 500.-- e le spese di fr. 150.-- sono carico dell'istante, che rifonderà alla convenuta fr. 600.-- per ripetibili.
II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) di tassa di giustizia fr. 280.-b) spese fr. 20.--
T otale fr. 300.-già anticipati dall’appellante, sono a carico di __________, che rifonderà alla convenuta fr. 200.-- per ripetibili di appello.
III. Intimazione: - __________
Comunicazione alla Pretura del distretto di Lugano, sezione 4.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario