Incarto n. 12.1999.00227
Lugano 16 maggio 2000/fb
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente per statuire nella causa inc. no. DI.98.00099 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud promossa con istanza 4 maggio 1998 da
__________ e __________ rappr. dall' avv. __________
contro
__________ rappr. dallo studio commerciale __________
in materia di locazione (annullamento della disdetta, eventualmente protrazione della locazione) che il Segretario assessore, con sentenza 8 novembre 1999, ha parzialmente accolto concedendo una protrazione della locazione sino al 30 novembre 1999.
Appellanti gli istanti i quali, con atto di appello 22 novembre 1999, chiedono che la sentenza del primo giudice venga riformata nel senso di dichiarare l'annullamento della disdetta.
Letti ed esaminati gli atti ed i documenti di causa.
Considerato
in fatto ed in diritto
1. __________ conduce in locazione, dal 1. dicembre 1995, un appartamento di 4 ½ locali in una palazzina sita in via __________ a __________ e a far tempo dal mese di aprile 1996 l'amministrazione del palazzo, su espressa richiesta della signora __________, ha autorizzato il signor __________ ad abitare nello stesso appartamento.
Il 16 dicembre 1997 l'amministrazione dello stabile ha comunicato a __________ ed a __________, con separati formulari, la disdetta straordinaria (art. 266g CO) del rapporto di locazione con effetto dal 31 marzo 1998.
2. L' Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Chiasso, adito dai qui ricorrenti affinché la disdetta venisse dichiarata abusiva e di conseguenza annullata, l'ha ritenuta valida, e non abusiva, quale disdetta ordinaria ed ha riportato il termine per l'abbandono dei locali a quello contrattuale del 30 novembre 1998.
Il Segretario assessore di Mendrisio-Sud, dopo aver negata la legittimazione del signor __________ a stare in lite, ha ritenuta corretta la disdetta per il termine contrattuale già indicato dall' Ufficio di conciliazione e si è limitato ad accogliere l'istanza dell'inquilina __________ per quanto riguarda la protrazione degli effetti della stessa che ha fissato al 30 novembre 1999.
3. Con l'appello gli istanti chiedono che, accertata anche la legittimazione ad agire del signor __________, il primo giudizio venga riformato nel senso di annullare, perché data abusivamente, la disdetta.
Le osservazioni della parte appellata non possone essere tenute in considerazione poiché inoltrate dopo scaduto il termine di legge e le motivazioni addotte per il ritardato invio, malattia dell'estensore, non giustificando una restituzione in intero (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, ad art. 137 m. 12 e seg.).
4. Gli appellanti, riferendosi alla legittimazione attiva del Signor __________ asseriscono che sia lo Studio commerciale che amministra lo stabile dove abitano, sia l'Ufficio di conciliazione, sia il Segretario assessore durante la fase istruttoria, non si sono mai posti il problema di sapere se il signor __________ fosse o meno conduttore dell'appartamento. Dopo aver ricevuto l'autorizzazione dell'amministrazione ad abitare nell'appartamento egli sarebbe stato considerato di fatto come conduttore. La disdetta del contratto di locazione è stata del resto notificata ad entrambi gli istanti, in due copie separate, a conferma della tesi che egli era considerato conduttore a tutti gli effetti.
Il primo giudice ha invece ritenuto il signor __________ non soggetto del diritto sostanziale che viene fatto valere, poiché l'autorizzazione ad abitare nell'appartamento non costituisce una sottoscrizione del contratto di locazione e non essendo nemmeno coniugato con la signora __________ non è mai divenuto parte del contratto di locazione.
La tesi del primo giudice al proposito non può essere condivisa. Il contratto di locazione non è sottoposta all'ossequio di nessuna forma particolare (SVIT-Kommentar Mietrecht II, Zurigo 1998, ad artt. 253-274g CO, N. 4 segg.; Honsell/Vogt/Wiegand, Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, OR I, 2. ed.,1996, ad art. 253 CO N. 7). Anche se il contratto di locazione all'inizio era stato stipulato dalla sola signora __________, per come si sono svolte le cose nel seguito della fattispecie concreta, si può senza dubbio affermare che __________ è divenuto di fatto anche lui conduttore dell'appartamento in questione. Ciò non solo in base all'autorizzazione ad abitare nell'appartamento rilasciatagli dall'amministrazione ma specialmente per il modo di comportarsi dello stesso di fronte alla proprietaria, all'amministrazione dello stabile e agli altri inquilini. L'istruttoria della causa ha fatto emergere come egli sia sempre stato direttamente coinvolto nei problemi concernenti lo stabile in via __________ e sia intervenuto in prima persona nelle questioni che sono poi sfociate nella contestata disdetta. Infine la disdetta è stata notificata ad entrambi a conferma che, non solo __________, ma anche la proprietaria dello stabile lo riteneva un inquilino a tutti gli effetti. Di fronte a tale concorde volontà delle parti mal si comprende l'intervento del primo giudice del tutto inutile anche in relazione alle conseguenze pratiche dell'esito del giudizio di merito.
5. L'esame di merito dell'appello deve limitarsi a considerare se la disdetta del contratto di locazione che lega le parti sia abusiva e come tale da annullare. Non entrano più in considerazione i motivi gravi evocati all'inizio dalla proprietaria poiché le precedenti istanze non li hanno ritenuti legittimando la disdetta unicamente per i normali termini contrattuali senza che ciò sia mai stato rimesso in discussione.
A sostegno delle loro tesi gli appellanti argomentano che esiste un chiaro legame tra le loro pretese intese a porre fine alla situazione di disagio causata dalla mancanza di una efficace regolamentazione per l'utilizzo dei pochi posteggi davanti allo stabile - situazione che ha condotto a litigi tra inquilini - e la disdetta. Questa sarebbe proprio, a loro dire, la puntuale risposta ritorsiva dell'amministrazione al fatto che gli istanti avevano preso contatto diretto con la proprietaria dello stabile per cercare di risolvere la situazione.
5.1. In base all’art. 271a cpv. 1 lett. a CO una disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivantigli dalla locazione. Scopo della norma è di reprimere le cosiddette “disdette - rappresaglia”, ovvero quelle che sono state significate dal locatore per ripicca o per ritorsione, cioè in risposta a legittime pretese fatte valere nei suoi confronti nell’ambito del contratto di locazione dal conduttore: quest’ultimo deve infatti poter tranquillamente far valere i diritti che gli derivano dal contratto e dalla legge, senza con ciò temere che il locatore per questo motivo lo possa allontanare dall’ente locato.
La dottrina ritiene che per far capo alla protezione di cui alla norma in esame, debbano essere adempiute 5 condizioni cumulative (Barbey, Protection contre les congés concernant les baux d’habitation et de locaux commerciaux, Ginevra 1991, p. 126 N. 53 e segg.; Calamo, Die missbräuchliche Kündigung der Miete von Wohnräumen, Berna-Stoccarda-Vienna 1994, p. 229 e segg.): deve innanzitutto esserci una pretesa del conduttore; la stessa deve derivare dal contratto di locazione; il conduttore deve averla fatta valere nei confronti di controparte; la stessa deve essere stata formulata in buona fede; tra la pretesa e la disdetta vi deve infine essere un nesso causale.
L’onere della prova circa l’esistenza delle condizioni per l’applicazione dell’articolo in esame incombe di principio al conduttore (Broglin, Pratique récente en matière d’annulation du congé et de prolongation du bail à loyer, in 7. séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1992, p. 7; SVIT, Schweizerisches Mietrecht, Zurigo 1991, N. 43 ad art. 271a CO; Barbey, op. cit., p. 136 N. 80), atteso che per quanto riguarda il nesso causale lo stesso potrà essere ammesso se l’esistenza di tutta una serie di indizi convergenti avrà permesso di ritenere con grande probabilità che la disdetta è effettivamente riconducibile alle pretese fatte valere dal conduttore (Honsell/Vogt/Wiegand, Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, OR I, Basilea 1992, N. 5 ad art. 271a CO; Broglin, op. cit., ibidem; SVIT, op. cit., N. 8 e 44 ad art. 271a CO; Barbey, op. cit., p. 135 N. 76; mp. 1987 p. 67 e segg. e 117 e segg.).
5.2. L'esigenza degli appellanti di voler vedere regolamentato l'utilizzo dello spazio esterno adibito a parcheggio non è fine a se stessa ma presuppone l'esistenza di un loro interesse a poter parcheggiare l'autovettura in quel luogo e quindi una loro specifica pretesa al parcheggio. Ora tale pretesa non deriva assolutamente dal contratto di locazione che non prevede una tale loro possibilità, anzi la esclude come si può evincere dal fatto che - al punto 2 del contratto che riguarda l' oggetto della locazione - l'indicazione posteggio è cancellata.
La pretesa alla quale si riferiscono gli appellanti non discende quindi dal contratto e di conseguenza manca già la prima necessaria condizione per poter dichiarare abusiva la disdetta ed annullarla in base all'art. 271a cpv. 1 lett. a CO.
Ciò non esclude però che la disdetta possa essere abusiva per altri motivi.
6. L’art. 271 cpv. 1 CO, quale norma di carattere generale, prescrive che una disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede. In particolare è abusiva la disdetta che si fonda su motivi pretestuosi, non esistenti, che non hanno fondamento o ancora che costituisce una misura sproporzionata per raffronto agli interessi delle parti in causa (mp 1992 p. 129 con rif.).
Nella fattispecie, checché ne dicano gli appellanti, la disdetta è stata motivata. Infatti di fronte alla richiesta del rappresentante degli inquilini (doc. T) l'amministrazione dello stabile ha rinviato ai motivi già anticipati in uno scritto precedente la disdetta (doc. Q e U) che si riassumono nella situazione di diasgio venutasi a creare nello stabile dopo l'arrivo degli istanti. L'istruttoria ha dimostrato che gli istanti, con il loro comportamento, hanno causato tensioni e disagi tra gli inquilini (teste __________) al punto che buona parte di essi si erano rivolti all'Associazione inquilini per esaminare quali possibilità avevano per disdire il loro contratto pur di non più doversi confrontare con gli istanti (teste __________) il cui atteggiamento ostile aveva persino richiesto l'intervento della polizia (teste __________). In una simile situazione la decisione dell'amministrazione di porre fine alla locazione con gli istanti per questi motivi non può essere censurata poiché trova fondamento concreto e non sanziona una sproporzione palese tra gli interessi delle parti: di fronte alle comprovate lamentele di buona parte degli inquilini è compito dell'amministrazione di ripristinare la vivibilità nello stabile e la misura della disdetta nei confronti di chi ha atteggiamenti poco consoni al convivere civile, anche se non raggiungono i livelli di gravità tale da imporre una disdetta straordinaria, si giustifica pienamente. In simili situazione l'amministrazione, rispettivamente il proprietario dello stabile, deve operare una scelta di campo che, anche se tutti i torti non stanno dalla parte di un solo inquilino, non può essere considerata abusiva. La situazione venutasi a creare non deve nemmeno essere intollerabile per poter giustificare, senza abuso, la disdetta ma anche solo quella indesiderabile, come sicuramente lo è quella denunciata, la rende legittima (Barbey, op. cit., p. 181 N. 219).
7. L'appello viene accolto limitatamente alla questione della legittimazione della parte __________ mentre per quanto è del merito della causa viene integralmente respinto.
In questo contesto la tassa di giustizia e le spese vanno caricate agli appellanti ritenuto che la loro incidenza sulla questione della legittimità è ininfluente, mentre le ripetibili d'appello non vengono assegnate poiché l'appellato non ha presentato tempestivamente le osservazioni. Le ripetibili di prima sede vengono attribuite in funzione dell'esito dell'appello per quanto è della problematica della legittimazione.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I. L'appello 22 novembre 1999 __________ e __________ è accolto per quanto concerne la legittimazione attiva di __________ mentre è respinto nel merito.
Di conseguenza la sentenza 8 novembre 1999 della Pretura di Mendrisio-Sud è riformata nel modo seguente:
1. L'istanza 4 maggio 1998 di __________ e __________ è respinta nella sua domanda principale intesa all'annullamento della disdetta del contratto di locazione mentre è accolta nella domanda subordinata di protrazione della locazione.
2. Di conseguenza il contratto di locazione tra la __________ e __________ e __________ è protratto per il termine di un anno fino al 30 novembre 1999.
3. La tassa di giustizia fissata in Fr. 900.- e le spese, da anticipare come di rito, sono poste a carico di __________ e di __________, in solido,in ragione di 2/3 e di __________ in ragione di un terzo. __________ ed __________ verseranno a __________ i Fr. 200.- per parte di ripetibili.
III. Le spese della procedura di appello consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 380.b) spese fr. 20.-
Totale fr. 400.anticipate dagli appellanti, restano a loro carico, compensate le ripetibili.
IV. Intimazione a: - __________
Comunicazione alla Pretura di Mendrisio-Sud
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario