Incarto n. 11.2009.30
Lugano 27 dicembre 2010/rs
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
G. A. Bernasconi, presidente, Giani ed Ermotti
segretario:
Pontarolo, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa OA.2008.36 (proprietà per piani: contestazione di delibere assembleari) della Pretura della giurisdizione di Locarno Città promossa con peti-zione del 22 marzo 2006 dal
AP 1 () (patrocinato da PA 2 )
contro
Comunione dei comproprietari CC 1, (patrocinata da PA 1 );
esaminati gli atti,
posti i seguenti
punti di questione: 1. Se dev'essere accolto l'appello del 25 febbraio 2009 presentato da AP 1 contro la sentenza emessa il 14 marzo 2006 dal Pretore della giurisdizione di Locarno Città;
2. Il giudizio sulle spese e le ripetibili.
Ritenuto
in fatto: A. Sulla particella n. 1563 RFD di __________ sorge una proprietà per piani (“CC 1”) composta di quattro unità: la n. 7150 (64/1000) appartiene a __________, la n. 7151 (300/1000) ad __________, la n. 7152 (354/1000) a __________ e __________ in ragione di metà ciascuno e la n. 7153 (282/1000) a AP 1. Dall'ottobre 2007 amministra il condominio, su incarico dei coniugi __________, la __________. All'assemblea generale ordinaria del 22 febbraio 2008 i comproprietari hanno trattato – fra l'altro – i seguenti oggetti, così descritti nell'ordine del giorno:
3. Approvazione del conteggio 2007 – scarico dell'amministrazione;
4. Approvazione del preventivo 2008;
5. Decisione sulla costituzione del fondo di rinnovamento e entità del contributo;
6. Nomina o conferma dell'amministrazione per il corrente anno.
All'inizio dell'assemblea, su proposta di __________, è stato aggiunto un oggetto n. 8 riguardante le “spese condominali”. Gli oggetti n. 3, 4, 6 e 8 sono stati approvati, nonostante il voto contrario di AP 1, mentre l'oggetto n. 5, proposto da quest'ultimo, è stato respinto.
B. Il 22 marzo 2008 AP 1 ha promosso causa davanti al Pretore della giurisdizione di Locarno Città contro la Comunione dei comproprietari CC 1 per ottenere l'annullamento delle deliberazioni n. 3, 4, 5, 6 e 8 o, in via subordinata, il loro annullamento e la nomina di un amministratore. Nella sua risposta del 14 aprile 2008 la convenuta ha proposto di respingere la petizione e di confermare le deliberazioni n. 3, 4, 5 e 6. In sede di replica e duplica le parti hanno confermato le rispettive posizioni. L'udienza preliminare ha avuto luogo il 16 settembre 2008 e l'istruttoria, cominciata quello stesso giorno, si è conclusa l'11 novembre 2008. Al dibattimento finale le parti hanno rinunciato, limitandosi a conclusioni scritte in cui hanno mantenuto le loro richieste.
C. Statuendo con sentenza del 3 febbraio 2009, il Pretore ha parzialmente accolto la petizione, nel senso che ha annullato la delibera n. 3. La tassa di giustizia di fr. 1500.– e le spese sono state poste per quattro quinti a carico dell'attore e per il resto a carico della convenuta, cui l'attore è stato tenuto a rifondere fr. 2700.– per ripetibili ridotte.
D. Contro la sentenza appena citata AP 1 è insorto a questa Camera con un appello del 25 febbraio 2009 nel quale chiede di accogliere la petizione e di riformare di conseguenza il giudizio impugnato. Nelle sue osservazioni del 24 marzo 2009 la Comunione dei comproprietari propone di respingere l'appello.
Considerando
in diritto: 1. La contestazione di delibere assembleari ha, per principio, natu-ra pecuniaria. Il valore litigioso è quello che l'annullamento delle risoluzioni comporterebbe per l'insieme dei comproprietari, senza riguardo all'interesse del singolo attore, poiché la sentenza sarà opponibile a tutti (RtiD I-2004 pag. 610 n. 118c; sulla nomina di un amministratore: I CCA, sentenza inc. 11.2004.5 dell'11 febbraio 2007, consid. 2). In concreto il Pretore ha determinato il valore litigioso in fr. 25 000.– (sentenza impugnata, pag. 13), che le parti non contestano. Onde l'appellabilità della causa (fr. 8000.–: art. 36 cpv. 1 LOG).
2. In pendenza di appello, il 13 gennaio 2010, le proprietà per piani n. 7150 e 7152 sono state acquistate da __________. Ora, nel caso in cui l'oggetto di un litigio sia alienato, il processo continua per legge fra le parti originarie (art. 110 cpv. 1 prima frase CPC). Tutt'al più l'acquirente può, “con il consenso delle parti”, subentrare in causa all'alienante (art. 110 cpv. 2 CPC). Ove ciò non avvenga, l'alienante continua a essere parte al processo, fermo restando che la sentenza definitiva passerà in giudicato “anche nei confronti dell'acquirente, riservate le disposizioni del diritto civile sull'acquisto dei terzi in buona fede” (art. 110 cpv. 1 seconda frase CPC).
3. Secondo gli art. 712m cpv. 2 e 75 CC ogni comproprietario che non abbia aderito a una risoluzione assembleare ha la facoltà di impugnare quest'ultima davanti al giudice entro un mese da quando ne ha avuto conoscenza (Steinauer, op. cit., pag. 460 n. 1319). Una risoluzione è annullabile quando violi la legge o disposizioni convenzionali che disciplinano la proprietà per piani (atto costitutivo, regolamento per l'amministrazione e l'uso, regolamento della casa ecc.: RtiD I-2007 pag. 768 consid. 4 con riferimenti; DTF 131 III 461 consid. 5.1). Il termine di un mese è perentorio e il suo rispetto va controllato d'ufficio (Meier-Hayoz/Rey in: Berner Kommentar, edizione 1988, n. 140 ad art. 712m CC; Steinauer, op. cit., pag. 461 n. 1324).
Diversamente dall'annullabilità, la nullità di risoluzioni assembleari può invece essere fatta valere in ogni tempo. Nulle, tuttavia, sono solo risoluzioni di una gravità qualificata, adottate in spregio di norme fondamentali, di forma o di sostanza, che toccano l'essenza stessa della proprietà per piani o che tutelano il pubblico, in specie i creditori (Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 146 ad art. 712m CC; Steinauer, op. cit., pag. 460 n. 1319). Una deliberazione che trasgredisca disposizioni imperative non è necessariamente nulla. Sapere se in un caso specifico si ravvisi nullità o mera annullabilità dipende dalle particolarità concrete; nel dubbio, l'annullabilità prevale sulla nullità già per questioni di sicurezza giuridica (Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 148 ad art. 712m CC).
4. Per quel che riguarda l'“approvazione del conteggio 2007 – scarico dell'amministrazione” (oggetto n. 3), il Pretore ha annullato la delibera assembleare poiché l'amministratrice della proprietà per piani, la __________, era stata designata senza una formale decisione dell'assemblea. A mente sua, solo al momento in cui la __________ sarà stata incaricata nei modi previsti dal regolamento della proprietà per piani, con effetto retroattivo, l'assemblea potrà statuire sul consuntivo 2007, dando scarico all'amministrazione. L'appellante sembra contestare la possibilità di una designazione retroattiva e di un'approvazione a posteriori dell'operato dell'amministratrice. Ammette però che la questione diverrà attuale nel caso in cui la __________ fosse davvero nominata con effetto retroattivo da parte dell'assemblea dei comproprietari. Sulla questione non giova pertanto attardarsi ora.
5. In merito all'approvazione del preventivo 2008 (oggetto n. 4), il Pretore ha accertato che per quell'anno la __________ era stata validamente nominata in veste di amministratrice, a maggioranza, dall'assemblea condominiale del 22 febbraio 2008. Ha rifiutato di annullare, di conseguenza, la delibera relativa alla sua designazione (oggetto n. 6). Ciò posto, egli ha rimproverato all'attore di non avere dimostrato che alla società difettassero i requisiti per assolvere la funzione e di non avere chiesto la rimozione della medesima nell'ipotesi in cui questa agisse in modo parziale. Il primo giudice ha reputato plausibile inoltre l'importo di fr. 3000.– a titolo di mercede inserito nel preventivo 2008. Riguardo alla sostituzione della caldaia (costo di fr. 21 000.–), egli ha ricordato che una delibera assembleare non può essere esaminata “sotto l'ottica della sua convenienza, adeguatezza e opportunità”, ma ha ritenuto nondimeno la spesa “utile”. L'attore ribadisce nell'appello che la somma di fr. 3000.– inclusa nel preventivo 2008 come rimunerazione della __________ non si giustifica, poiché la nomina della società va annullata, avendo questa trattato gli affari del condominio con parzialità.
a) Secondo l'art. 712m cpv. 1 n. 2 CC spetta all'assemblea dei comproprietari nominare l'amministratore e vegliare sulla sua opera. Ogni comproprietario può chiedere che tale nomina avvenga e può proporre una determinata persona. L'assemblea non è vincolata tuttavia alla proposta e può designare un altro amministratore di propria scelta. Il comproprietario che non ha approvato la nomina può impugnare la deliberazione davanti al giudice entro un mese da quando ne ha avuto conoscenza (RtiD I-2007 pag. 768 consid. 4 con richiamo). Resta il fatto che, come si è detto, per essere annullata una risoluzione assembleare deve violare la legge o norme convenzionali che disciplinano la comproprietà.
b) Nella fattispecie l'appellante non contesta che all'assemblea condominiale del 22 febbraio 2008 una maggioranza di comproprietari (“due su tre, per un totale di 718/1000”: sentenza impugnata, pag. 8) abbia validamente affidato alla __________ il mandato di amministratrice. Critica l'operato di tale società nel 2007, affermando che prestazioni svolte nell'interesse di __________ e __________ sono state fatturate alla CC 1, ma non pretende che la __________ sia stata designata in violazione della legge o di norme convenzionali, ad esempio sul quorum o su esigenze di maggioranza qualificata (cfr. Wermelinger, La propriété par étages, 2ª edizione, n. 46 ad art. 712q CC). E critiche all'operato dell'amministratore esulano dalla presente lite. Ove reputi incapace o inadeguato un amministratore in carica, un comproprietario può chiederne se mai la revoca in virtù dell'art. 712r CC (RtiD I-2007 pag. 768 consid. 5), come ha rilevato il Pretore.
c) Sia come sia, in concreto non si scorgono estremi di parzialità nell'agire della __________. Certo, la ditta è stata incaricata di amministrare la proprietà per piani da __________ e __________, senza formale ratifica dell'assemblea condominiale (sopra consid. 4), ma ciò non basta per metterne in dubbio l'operato. Che per l'ultimo quadrimestre del 2007 la società abbia esposto una mercede di fr. 2152.– rispetto a fr. 3000.– chiesti per l'intero 2008 non appare ricondursi, contrariamente a quanto sostiene l'appellante, a prestazioni eseguite per l'acquisto delle unità condominiali da parte dei coniugi __________. Senza essere smentito dall'attore, __________ ha dichiarato di avere svolto gli usuali compiti di un amministratore immobiliare (elaborazione del preventivo e del consuntivo, assemblea, invio del verbale), “salvo la gestione tecnica per i primi otto mesi [del 2007]”, e di avere ricevuto da __________ (precedente amministratore del condominio) “una situazione (...) non conforme alle norme contabili ed abbiamo dovuto impiantare la contabilità da zero” (deposizione del 10 novembre 2008: verbali, pag. 7). Perché le prestazioni fornite dall'amministratrice tra l'ottobre e il dicembre del 2007 abbiano profittato solo a __________ e __________ non è dato quindi di capire. Né sussistono indizi per affermare che la ditta sia parziale e inabile ad assumere l'amministrazione del condominio. Su questo punto l'appello è destinato all'insuccesso.
d) Quanto alla sostituzione della caldaia, il Pretore ha accertato lo stato precario della medesima in base alle testimonianze di __________, titolare di una ditta di impianti sanitari e di riscaldamento, di un inquilino dello stabile (__________), di __________, amministratore unico della __________ (deposizioni del 10 novembre 2008, verbali pag. 3, 5 e 8), e del tecnico __________ nella sua relazione del 1° marzo 2008 (doc. J). Con tali deposizioni l'appellante non si confronta, salvo affermare che si poteva dilazionare il rinnovo della caldaia fino al 2013, ed evidenziare la funzionalità del bruciatore, di cui nemmeno era stata chiesta la sostituzione. Sta di fatto che l'investimento rimane pur sempre una spesa utile (Wermelinger, op. cit., pag. 96 n. 131), che poteva essere approvata a maggioranza con il quorum previsto dall'art. 22 del regolamento, come in concreto. Per il resto, come ha rilevato il primo giudice, l'impugnazione di una delibera assembleare non è destinata a una verifica di opportunità, di convenienza o di adeguatezza, non competendo al giudice sostituirsi alla volontà dei comproprietari (RtiD I-2007 pag. 768 consid. 4).
6. Per quanto attiene al fondo di rinnovamento, il Pretore ha ritenuto che “di fatto, la decisione di cui alla trattanda n. 5 non può e non deve essere considerata come decisione di non costituzione del fondo di rinnovamento (che già esiste, per regolamento), bensì come una decisione, non sindacabile, di non operare per l'anno 2008 alcun versamento in tale fondo”. Secondo l'appellante, il rigetto della sua proposta intesa a devolvere al fondo di rinnovamento una certa somma di denaro, è contraria al regolamento.
Che in concreto il fondo di rinnovazione sia già previsto dall'art. 17 cpv. 1 lett. a del regolamento condominiale è fuori dubbio (doc. 1, pag. 10). Tale norma prevede altresì che l'assemblea “stabilirà annualmente l'ammontare del fondo e le modalità che fosse necessario stabilire in relazione all'amministrazione dello stesso”. Mal si comprende di conseguenza come mai nella fattispecie l'assemblea avrebbe dovuto decidere di costituirlo (art. 712m cpv. 1 n. 5 CC). È vero che la maggioranza dei comproprietari ha respinto la costituzione di un fondo di rinnovamento, ma – come ha spiegato il Pretore – nel caso specifico l'oggetto della discussione poteva vertere solo sull'ammontare del versamento annuo, che spettava all'assemblea determinare. E la maggioranza poteva anche decidere di rinunciare a versamenti. Anche su questo punto la delibera assembleare non viola quindi norme legali o convenzionali.
7. Per quel che è delle “spese condominiali” (oggetto n. 8), secondo il Pretore i comproprietari hanno deciso a maggioranza una determinata procedura per l'incasso delle somme scoperte. La quale non fa che confermare quanto già prevede la legge, giacché tra i compiti dell'amministrazione figura la riscossione dei contributi, facendo capo – se necessario – ai mezzi coercitivi legalmente previsti. Il Pretore ha constatato nondimeno che in parte il regolamento della proprietà per piani già prevede una procedura a tal fine, di modo che quella votata “è ridondante e pleonastica, riprendendo – come detto – le facoltà concesse all'amministrazione già stabilite dalla legge. Non vi è quindi niente da annullare”. L'appellante eccepisce che la deliberazione è nulla, poiché non era stata annunciata all'ordine del giorno correlato alla convocazione assembleare, tant'è che la convenuta medesima ha riconosciuto il vizio davanti al Pretore.
È vero anzitutto che una deliberazione assembleare presa senza essere annunciata all'ordine del giorno può essere annullata (Wermelinger, op. cit., n. 66 e 68 ad art. 712n CC; Meier-Hayoz/ Rey, op. cit., n. 24 ad art. 712n CC). A tal fine occorre però che prima della decisione il comproprietario abbia sollevato l'irregolarità (DTF 136 III 177 consid. 5.1.2). In concreto non consta che quando __________ ha proposto di inserire il nuovo oggetto all'ordine del giorno la rappresentante di AP 1 abbia mosso obiezioni. Comunque sia, nel suo memoriale conclusivo del 9 gennaio 2009 la convenuta ha ammesso che “la decisione relativa a tale trattanda [n. 8] non è conforme alle attuali esigenze legali e giurisprudenziali, ragion per cui la stessa deve essere annullata” (pag. 16). Ora, la dichiarazione unilaterale con cui un convenuto riconosce esplicitamente la pretesa avversaria raffigura acquiescenza (I CCA, sentenza inc. 11.2001.138 del 28 luglio 2003, consid. 6). È quanto si verifica in concreto. Tant'è che nella risposta, nella replica e nelle conclusioni la Comunione dei comproprietari ha chiesto di respingere la petizione e di confermare le delibere n. 3, 4, 5 e 6, ma non la n. 8.
Nelle osservazioni all'appello la CC 1 adduce invero che non si giustifica di annullare la nota delibera, dal momento che “il verbale assembleare si limita a riprodurre quanto già propone la legge” (pag. 9). Così argomentando, tuttavia, essa non rimette in discussione la propria acquiescenza. Compendia soltanto le ragioni che l'hanno indotta a riconoscere la richiesta dell'attore. Se non che, i motivi che hanno indotto una parte ad acquiescere sono censurabili unicamente con restituzione in intero (art. 352 cpv. 3 CPC; RtiD I-2004, pag. 479). Ne discende che, limitatamente a tale deliberazione, la causa andava stralciata dai ruoli per intervenuta acquiescenza (art. 352 cpv. 1 e 2 CPC). In proposito l'appello si rivela fondato.
8. Gli oneri del giudizio odierno seguono la vicendevole soccombenza (art. 148 cpv. 2 CPC). L'appellante ottenendo causa vinta sul solo annullamento della delibera n. 8, appare equo che sopporti tre quarti della tassa di giustizia e delle spese, con obbligo di rifondere alla controparte un'adeguata indennità per ripetibili ridotte. L'esito del pronunciato odierno comporta altresì una modifica del dispositivo sulla tassa di giustizia e le spese di prima sede, che vanno poste per tre quinti a carico dell'attore e per il rimanente a carico della convenuta, cui AP 1 verserà fr. 2000.– per ripetibili ridotte.
9. Circa i rimedi giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso sotto il profilo dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF non raggiunge la soglia di fr. 30 000.– ai fini di un eventuale ricorso in materia civile.
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,
pronuncia: I. L'appello è parzialmente accolto, nel senso che la sentenza impugnata è così riformata:
2. Per il resto la petizione è respinta, salvo in relazione all'annullamento della deliberazione n. 8, al cui proposito la causa è stralciata dai ruoli per acquiescenza.
3. La tassa di giustizia di fr. 1500.– e le spese di fr. 281.–, da anticipare dall'attore, sono poste per tre quinti a carico di quest'ultimo e per il resto a carico della convenuta, cui l'attore rifonderà fr. 2000.– per ripetibili ridotte.
II. Gli oneri di appello, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 800.–
b) spese fr. 50.–
fr. 850.–
sono posti per tre quarti a carico dell'appellante e per il resto a carico della Comunione dei comproprietari CC 1, cui l'appellante rifonderà fr. 1500.– per ripetibili ridotte.
III. Intimazione a:
– ; – .
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno Città.
Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello
Il presidente Il segretario
Rimedi giuridici
Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro il termine stabilito dall'art. 100 cpv. 1 e 2 LTF (art. 72 segg. LTF). Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso in materia civile è ammissibile solo se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale importo, il ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.