Incarto n. 11.2006.80
Lugano 12 febbraio 2008/sc
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
G. A. Bernasconi, presidente, Giani ed Ermotti
segretario:
Annovazzi, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa n. 03/2006 RF (rettifica del registro fondiario) del Dipartimento delle istituzioni, Divisione della giustizia quale autorità di vigilanza sul registro fondiario, che oppone l'
RI 1,
alla
Divisione della giustizia quale autorità di vigilanza sul registro fondiario e all' Ufficio del registro fondiario del Distretto di Lugano;
esaminati gli atti,
posti i seguenti
punti di questione: 1. Se dev'essere accolto il ricorso presentato il 17 agosto 2006 dall'avv. RI 1 contro la decisione emanata il 18 luglio 2006 dalla Divisione della giustizia quale autorità di vigilanza sul registro fondiario;
2. Il giudizio sulle spese e le ripetibili.
Ritenuto
in fatto: A. Il 27 gennaio 2006 la notaia __________ ha rogato un “atto di rettifica di confini” mediante il quale RI 1 ha ceduto 1177 m² staccati dalla sua particella n. 101 RFD di __________,
sezione __________, a CO 3, la quale ha ceduto ad RI 1 1177 m² staccati dalla sua contigua particella n. 106 RFD. L'operazione, attuata per ottenere due fondi di forma regolare, è avvenuta senza pagamento di conguagli in denaro. Il 3 febbraio 2006 la notaia ha chiesto l'iscrizione della “rettifica di confini” nel registro fondiario. L'ufficiale del registro fondiario del Distretto di Lugano ha iscritto le due mutazioni, qualificandole come “rettifica di confini e permuta parziale” (d.g. 2587/2588 del 6 febbraio 2006).
B. Contro la decisione dell'ufficiale RI 1 ha ricorso il 7 marzo 2006 alla Divisione della giustizia, autorità di vigilanza sul registro fondiario, contestando la causale dell'iscrizione e chiedendo di togliere la dicitura “permuta parziale”, lasciando solo la locuzione “rettifica di confini”. Nelle sue osservazioni del 31 marzo 2006 l'ufficiale si è confermato nel proprio operato, rilevando di avere tenuto conto della “reale configurazione giuridica del negozio pattuito tra le parti”. Statuendo il 18 luglio 2006, l'autorità di vigilanza ha respinto il ricorso e ha posto la tassa di giustizia (fr. 300.–) con le spese a carico del ricorrente.
C. RI 1 è insorto il 17 agosto 2006 a questa Camera contro la decisione appena citata con un ricorso nel quale chiede che la decisione impugnata sia annullata e che sia ordinato all'ufficiale di modificare l'iscrizione, togliendo la locuzione “permuta parziale”. L'ufficiale ha comunicato il 7 settembre 2006 di rinunciare a osservazioni, limitandosi a postulare la reiezione del ricorso. Analoga conclusione ha formulato, l'11 settembre 2006, la Divisione della giustizia. CO 3 è rimasta silente.
Considerando
in diritto: 1. Le decisioni emanate dall'autorità di vigilanza sul registro fondiario sono impugnabili davanti alla Camera civile di appello secondo le disposizioni della legge di procedura per le cause amministrative (art. 6 LRF: RL 4.1.3.1). Il ricorso è diretto contro l'autorità di vigilanza, ma l'Ufficio del registro fondiario che ha emanato la decisione rimane parte in causa (Deschenaux, Das Grundbuch, in: Schweizerisches Privatrecht, Basilea 1988, vol. V/3.I, pag. 187 e 188 in alto). Quanto al termine di ricorso, esso è – per diritto federale – di 30 giorni (art. 103 cpv. 2 RRF; Schmid in: Basler Kommentar, ZGB II, 3ª edizione, n. 25 ad art. 956 CC con richiamo a Huber in: ZBGR/RNRF 70/1989 pag. 134 seg.). Tempestiva, sotto questo profilo l'impugnazione in esame è quindi ricevibile.
2. L'autorità di vigilanza ha ricordato che, di regola, il potere cognitivo dell'ufficiale chiamato a esaminare un titolo d'acquisto è limitato alla forma e delle esigenze legali specifiche preposte a
un'iscrizione nel registro fondiario, mentre non si estende al diritto sostanziale se non nella misura in cui questo sia agevolmente verificabile. Ciò non significa che l'ufficiale debba attenersi testualmente ai termini usati dal richiedente in un'istanza di iscrizione: ove il contenuto di un contratto diverga dalla sua denominazione, l'ufficiale iscrive come titolo d'acquisto quanto risulta dal contenuto del contratto. Nella fattispecie l'operazione voluta dalle parti raffigura – secondo l'autorità di vigilanza – una permuta, negozio giuridico che ha per oggetto il trasferimento reciproco di cose o diritti. Tanto più, essa ha soggiunto, che in concreto non “si tratta unicamente di spostare o correggere il confine tra due fondi, ma vi è un trapasso di proprietà che riguarda una grande superficie (oltre 1000 m²)”. Che ci si trovi in presenza di una permuta – essa ha concluso – “trova raffronto nel sistema informatico utilizzato dall'Ufficio dei registri: la rettifica di confini è l'operazione mediante la quale il proprietario effettua uno spostamento del confine; nel caso in cui vi è un cambiamento di proprietà, deve essere inserito un ulteriore codice (relativo alla permuta)”.
3. Il ricorrente sostiene che, secondo una giurisprudenza invalsa presso le autorità fiscali (a suo avviso applicabile per analogia in materia civile), sussiste rettifica di confini – e non permuta – qualora due fondi contigui, di uguale funzione e valore, siano nuovamente parcellati a fini di arrotondamento e di migliore sfruttamento, senza pagamento di conguagli né cambiamento di dimensioni, valore o destinazione degli immobili. A parere del ricorrente tale definizione si attaglia perfettamente all'operazione in rassegna. Egli sottolinea altresì che nel caso specifico le parti non hanno inteso conseguire un duplice trapasso di proprietà, caratteristico della permuta immobiliare, ma solo un migliore sfruttamento edilizio dei fondi, i quali hanno acquisito una migliore configurazione. Il ricorrente contesta poi che la qualifica giuridica trovi giustificazione nel sistema informatico dell'Ufficio dei registri. Fa valere, anzi, che in un frangente analogo il medesimo Ufficio ha qualificato un'operazione simile come semplice rettifica di confine. In definitiva egli chiede pertanto che si cancelli dall'iscrizione nel registro fondiario la dicitura “permuta parziale”.
4. A ogni punto del suo memoriale il ricorrente pospone, come offerta di prova, generici “documenti, testi” e il richiamo di atti dall'Ufficio dei registri. A prescindere tuttavia dalla assoluta indeterminatezza di siffatte richieste, mal si comprende quale utilità potrebbero assumere i mezzi istruttori in questione. Gli atti su cui si è fondata l'autorità di vigilanza sono stati regolarmente trasmessi a questa Camera. Per il resto, le decisioni di autorità cui incombe l'esazione della tassa per l'iscrizione nel registro fondiario o la riscossione del bollo non potrebbero, con ogni verosimiglianza, suffragare il buon esito dell'impugnazione. Nelle circostanze descritte giova procedere senza indugio, dunque, alla trattazione del ricorso.
5. Giustamente l'autorità di vigilanza ricorda che il potere cognitivo dell'ufficiale riguardo a un titolo d'acquisto non si limita all'esame della forma e delle esigenze legali specifiche preposte a un'iscrizione nel registro fondiario (art. 965 cpv. 3 CC), ma comprende anche il diritto sostanziale, ove esso sia agevolmente verificabile (RtiD I-2005 pag. 805 n. 79c). Il quesito è dunque di sapere se in concreto l'operazione con cui il ricorrente e la vicina si sono scambiati 1177 m² di terreno staccati dai rispettivi fondi costituisca una “rettifica di confini” – come essi sostengono – o una permuta (parziale). A tal fine va subito sgombrato il campo dall'ultima argomentazione addotta dall'autorità di vigilanza a sostegno della decisione impugnata. La qualifica di un negozio giuridico non è manifestamente legata, in effetti, all'esistenza o all'inesistenza di codici specifici previsti dal sistema informatico usato dall'Ufficio dei registri. Dipende esclusivamente dalla legge.
6. Il modo in cui i diritti reali immobiliari possono essere trasferiti è disciplinato imperativamente dalla legge. Ora, l'art. 656 cpv. 1 CC prescrive che per l'acquisto di una proprietà fondiaria occorre
l'iscrizione nel registro fondiario. Inoltre, secondo l'art. 657 cpv. 1 CC, il contratto traslativo della proprietà richiede per la sua validità l'atto pubblico. La celebrazione degli atti pubblici è regolata dal diritto cantonale (art. 55 tit. fin. CC). Trattandosi di mere rettifiche di confine o di altri piccoli adeguamenti fondiari, il diritto federale abilita nondimeno i Cantoni a disporre una procedura semplificata (Meier-Hayoz in: Berner Kommentar, edizione 1965, n. 107 e 113 ad art. 657 CC; Laim in: Basler Kommentar, ZGB II, 3ª edizione, n. 25 ad art. 657 con riferimenti). Essa consiste nel fatto che, in tali casi, l'atto pubblico necessario per il trasferimento della proprietà può essere ricevuto da un geometra autorizzato o direttamente dall'ufficiale del registro fondiario (Steinauer, Les droits réels, vol. II, 3ª edizione, pag. 91 n. 1608a). Taluni Cantoni hanno usufruito di tale facoltà promulgando norme di diritto privato (Friburgo: art. 211 vLACC e art. 32 segg. della legge sulla misurazione ufficiale; Ginevra: art. 22 cpv. 3 lett. c LaCC; Berna: v. Der Bernische Notar 1998, pag. 289; cfr. anche Brückner, Schweizerisches Beurkundungsrecht, Zurigo 1993, pag. 732). Altri hanno preferito legiferare nel campo del diritto pubblico (esempi in: Haab in: Zürcher Kommentar, edizione 1977, n. 59 ad art. 656 CC; si veda, a livello nazionale, l'art. 10 della legge federale che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà: RS 843).
7. Ciò posto, è bene rammentare che una rettifica di confine attuata nell'ambito di una procedura di carattere amministrativo, con l'intervento dell'autorità, non necessita di un atto pubblico, giacché configura un caso di acquisizione originaria della proprietà, senza iscrizione nel registro fondiario (art. 656 cpv. 2 CC; Steinauer, op. cit., pag. 82 n. 1586 con riferimenti). Sul piano cantonale ne è un esempio l'art. 29 cpv. 1 della legge sulla misurazione ufficiale (RL 4.1.4.0), secondo cui in caso di misurazioni non precedute da un raggruppamento terreni il geometra propone e raccomanda alle parti “tutti i riordini fondiari parziali, le permute e le rettifiche per conseguire dei confini razionali”; il protocollo di tali operazioni costituisce poi titolo giustificativo per le operazioni di adeguamento del registro fondiario (art. 29 cpv. 2). Ne è un altro
esempio l'art. 100 della legge sul raggruppamento e la permuta dei terreni (RL 7.3.2.1), che prevede rettifiche di confine con l'intervento dell'autorità durante la misurazione catastale o all'infuori di essa. Per contro, una rettifica di confine pattuita convenzionalmente da due proprietari abbisogna di un contratto. E tale contratto deve rivestire la forma dell'atto pubblico, salvo che – come si è spiegato – il diritto cantonale preveda una procedura semplificata (Meier-Hayoz, op. cit., n. 26 ad art. 657 CC). Ove ciò non sia il caso, occorre un ordinario rogito di permuta, di compravendita, di donazione e così via (Haab, op. cit., n. 59 ad art. 656 CC).
8. Nel settore privatistico il Cantone Ticino abilita i segretari comunali a stendere atti pubblici di compravendita o di permuta nel caso di immobili il cui valore sia inferiore a fr. 2000.– (art. 19 cpv. 2 LAC; art. 1 della legge che completa gli art. 19 e 22 LAC in riguardo agli atti pubblici stesi dai segretari comunali, del 20 aprile 1914: RL 4.1.1.1.1). Nondimeno, secondo la risoluzione del Consiglio di Stato sulla competenza dei segretari comunali nella stesura degli atti pubblici, del 22 marzo 1963 (RL 4.1.1.1.2), “le permute fondiarie e le rettifiche di confini, convenute bonalmente fra le parti, non sono soggette al limite di franchi trecento, ma (…) possono essere stipulate in carta semplice (non formulari per atti pubblici) sino a un valore di stima ufficiale del fondo maggiore di fr. 1000.–” (art. 5 prima frase). A tal fine è sufficiente che le firme delle parti contraenti siano autenticate dal competente segretario comunale o da un notaio (art. 5 seconda frase). L'iscrizione a registro fondiario è gratuita (art. 5 terza frase).
Il limite di fr. 300.– cui si riferisce la norma appena citata coincideva con il valore massimo dei rogiti di compravendita che i segretari comunali erano autorizzati a stendere nel 1963 (ed è tuttora evocato all'art. 1 cpv. 1 di quella medesima, che non è stato aggiornato). Nel quadro del recente progetto inteso all'alleggerimento della legislazione cantonale il Consiglio di Stato aveva proposto invero l'abrogazione dell'art. 19 cpv. 2 della LAC (messaggio n. 5675 del 5 luglio 2005), con soppressione pura e semplice della competenza dei segretari comunali in materia di atti pubblici. Se non che, nella sua seduta del 26 ottobre 2006 il Gran Consiglio ha approvato un emendamento contrario alla proposta governativa, sulla quale la Commissione della legislazione aveva pur espresso parere favorevole. Così non solo la competenza dei segretari comunali in materia di atti pubblici è stata mantenuta, ma il valore massimo delle contrattazioni è stato portato dai fr. 1000.– previgenti a fr. 2000.– (verbali della sessione autunnale 2006, in via di pubblicazione).
9. Se ne conclude che nel Ticino una “rettifica di confine” a carattere privatistico, ossia una procedura semplificata per piccoli adeguamenti fondiari senza l'intervento dell'autorità, è data solo – a parte quella tra fondi appartenenti allo stesso proprietario (menzionata da: Pinchetti, Nozioni di registro fondiario e prontuario delle operazioni, 2ª edizione, pag. 86; v. anche art. 16 della legge sulle tariffe per le operazioni nel Registro fondiario: RL 4.1.4.2) – nell'ipotesi prevista dall'art. 5 della nota risoluzione del Consiglio di Stato sulla competenza dei segretari comunali nella stesura degli atti pubblici, del 22 marzo 1963. In tutti gli altri casi la cessione di una porzione di fondo richiede un titolo giuridico valido per l'acquisizione costitutiva della proprietà nel registro fondiario, ovvero un ordinario atto pubblico di compravendita (art. 184 e 216 CO), di permuta (art. 237 CO), di donazione (art. 243 cpv. 2 CO; Meier-Hayoz, op. cit., n. 12 segg. ad art. 656 CC; Laim, op. cit., n. 12 segg. ad art. 656 CC) e così via. Nella fattispecie le parti hanno convenuto un reciproco scambio di terreno con un normale rogito notarile, che configura né più né meno una permuta parziale. A ragione quindi l'ufficiale del registro fondiario lo ha qualificato a tale stregua. Anzi, l'equivoca dicitura “rettifica di confini” nemmeno sarebbe dovuta figurare come titolo di acquisto nell'iscrizione (art. 31 lett. c RRF, art. 38 della legge cantonale sul registro fondiario: RL 4.1.3.1.1). L'ufficiale del registro fondiario va invitato quindi a radiarla d'ufficio.
10. Si conviene che in un'accezione non strettamente privatistica il termine “rettifica di confine” può intendersi in senso lato. Ove si consideri un trasferimento di proprietà secondo la realtà economica (come fanno le autorità fiscali: Richner in: Koller, Der Grundstückkauf, 2ª edizione, pag. 565, n. 48 segg.) si può comprendere dunque la giurisprudenza tributaria di taluni Cantoni, i quali in certi casi equiparano una permuta di terreno a una mera rettifica di confine e differiscono di conseguenza la riscossione dell'imposta sugli utili immobiliari (RDAT II-1997 pag. 349 consid. 6.7 con riferimenti). Un conto però è la nozione privatistica di “rettifica di confine” e un altro quella fiscale, che non vincola il giudice civile (Oberson, Droit fiscal suisse, 3ª edizione, pag. 52 n. 5). Che in un caso analogo poi l'ufficiale del Distretto di Lugano abbia iscritto nel registro fondiario una permuta di terreno come “rettifica di confine” ancora non significa che sussista al proposito una prassi invalsa, tanto meno a livello cantonale. Ne segue in ultima analisi che, destituito di fondamento, il ricorso è destinato all'insuccesso.
11. La tassa di giustizia e le spese del pronunciato odierno seguono la soccombenza (art. 28 cpv. 1 LPAmm). Non si giustifica invece di attribuire ripetibili alla Sezione del registro fondiario e di commercio, autorità di vigilanza, né all'ufficiale del registro fondiario, i quali si sono limitati a intervenire nell'ambito delle attribuzioni che la legge conferisce loro (art. 159 cpv. 2 vOG per analogia).
12. Quanto ai rimedi giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale, la vigilanza sulla tenuta del registro fondiario è un atto di giurisdizione non contenziosa (Poudret, Commentaire de la loi fédérale d'organisation judiciaire, vol. II, Berna 1990, pag. 21 n. 1.2.57) suscettibile di ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. b n. 2 LTF). Si volesse anche reputare il valore litigioso pari a quello dei terreni permutati (fr. 270.– il m²: doc. D e E allegati al ricorso), esso supera agevolmente la soglia di fr. 30 000.– cui si riferisce l'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF.
13. La comunicazione dell'odierno giudizio deve avvenire anche all'Ufficio federale di giustizia, come stabilisce l'art. 102 cpv. 2 RRF, seppure tale prassi sia oggi desueta in molti Cantoni (Deschenaux, op. cit., pag. 201 in alto).
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,
pronuncia: 1. Il ricorso è respinto e la decisione impugnata è confermata.
2. L'ufficiale del registro fondiario del Distretto di Lugano provvederà d'ufficio a radiare la dicitura “rettifica di confini” dall'iscrizione.
3. Gli oneri processuali, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 450.–
b) spese fr. 50.–
fr. 500.–
sono posti a carico del ricorrente. Non si assegnano ripetibili.
4. Intimazione a:
–.,; – Divisione della giustizia quale autorità di vigilanza sul registro fondiario; – Ufficio del registro fondiario del Distretto di Lugano.
Comunicazione a: –,; – Ufficio federale di giustizia, Ufficio federale per il diritto del registro fondiario e del diritto fondiario.
terzi implicati e controparti
1. CO 1 2. CO 2 3. CO 3
Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello
Il presidente Il segretario
Rimedi giuridici
Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile entro trenta giorni dalla notificazione delle decisioni previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 segg. LTF). Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso in materia civile è ammissibile solo se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale importo, il ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 e 100 cpv. 1 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.