Incarto n. 11.2004.160
Lugano 19 novembre 2007/lw
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
G. A. Bernasconi, presidente, Giani ed Ermotti
segretario:
Annovazzi, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa OA.2001.71 (accesso necessario) della Pretura della giurisdizione di Mendrisio Nord promossa con petizione del 17 luglio 2001 da
AP 1 (patrocinata dagli PA 3)
contro
AO 1 (patrocinata dall' PA 1);
esaminati gli atti,
posti i seguenti
punti di questione: 1. Se dev'essere accolto l'appello del 6 dicembre 2004 presentato da AP 1 contro la sentenza emessa il 15 novembre 2004 dal Pretore della giurisdizione di Mendrisio Nord;
2. Il giudizio sulle spese e le ripetibili.
Ritenuto
in fatto: A. Il 13 giugno 1987 __________, __________ e __________ hanno frazionato la particella n. 1995 RFD di __________, formando sette nuovi fondi (dal n. 2075 al n. 2081) e riducendo così la
superficie della particella originaria da 5552 a 681 m². Contemporaneamente essi hanno riportato una servitù di passo veicolare iscritta in favore del fondo originario, che gravava le particelle n. 353 e 355 appartenenti a terzi, su tutti i fondi lottizzati, costituendo reciproci diritti di passo veicolare anche fra le nuove particelle. La particella n. 1995, in specie, è stata gravata di un onere di passo veicolare in favore di tutte le altre particelle e la prospiciente particella n. 2081 è stata fatta beneficiare di un identico diritto a carico delle particelle n. 1995 e 2080. L'accesso ai fondi lottizzati è garantito da una strada privata larga circa 3.5 m che si diparte dalla pubblica via (“via Giulia”), passando prima a cavallo delle particelle n. 355 e 1995, poi a cavallo delle particelle n. 353 e 1995, in seguito a cavallo delle particelle n. 1995 e 2081 per proseguire infine, sempre a cavallo di fondi lottizzati, fino a una piazza di giro.
B. Il 4 febbraio 1988 AP 1 ha acquistato la particella n. 1995, sulla quale ha eretto una casa di abitazione. Il 16 settembre 1988 essa ha poi acquistato una striscia di terreno di 58 m² staccata dalla particella n. 2080 (appartenente a Diego e __________ con __________), sulla quale ha costruito un garage seminterrato e ha formato un posteggio all'aperto. Per raggiungere tale porzione del fondo essa deve transitare sulla citata strada privata che passa per metà sul suo stesso fondo e per l'altra metà sulla particella n. 2081, appartenente dal 7 aprile 1988 a AO 1.
C. Il 17 luglio 2001 AP 1 ha convenuto AO 1 davanti al Pretore della giurisdizione di Mendrisio Nord per ottenere che fosse iscritto in favore della sua particella n. 1995 un diritto di accesso necessario con ogni veicolo lungo la striscia di terreno adibita a strada della particella n. 2081, senza versamento di indennità. Nella sua risposta del 12 settembre 2001 Mariuccia Somaini ha proposto di respingere la petizione e in via riconvenzionale ha chiesto, sotto comminatoria dell'art. 292 CP, che fosse vietato a AP 1 e ai suoi ospiti di passare sulla nota striscia di terreno. Con replica e risposta riconvenzionale del
5 maggio 2003 l'attrice ha ribadito la sua posizione, concludendo per il rigetto della riconvenzione. In duplica, il 20 novembre 2001, la convenuta ha mantenuto le sue domande.
D. Esperita l'istruttoria, durante la quale l'ing. __________ ha rilasciato il 17 settembre 2003 una perizia, le parti hanno rinunciato al dibattimento finale, limitandosi a conclusioni scritte. Nel suo allegato del 27 maggio 2004 l'attrice ha ribadito le proprie richieste di giudizio. Nelle suo memoriale del 2 giugno 2004 la convenuta ha mantenuto anch'essa le proprie domande, salvo rinunciare a che fosse ordinato all'attrice di adottare “tutte le misure del caso per impedire che suoi ospiti o fornitori utilizzino detto passo”.
E. Statuendo con sentenza del 15 novembre 2004, il Pretore ha respinto la petizione e ha posto le spese, con una tassa giustizia di fr. 3500.–, a carico dell'attrice, tenuta a rifondere alla convenuta fr. 6000.– per ripetibili. In accoglimento della riconvenzione il Pretore ha vietato invece a AP 1 e ai suoi ospiti, sotto comminatoria dell'art. 292 CP, di transitare sul tratto di strada situato sulla particella n. 2081. Le spese della riconvenzione, con una tassa di giustizia di fr. 600.–, sono state addebitate a AP 1, tenuta a rifondere alla controparte fr. 1000.– per ripetibili.
F. Contro la sentenza appena citata AP 1 è insorta con un appello del 6 dicembre 2004 nel quale chiede di accogliere la petizione e di riformare in tal senso il giudizio impugnato. Nelle sue osservazioni del 24 gennaio 2005 AO 1 propone di respingere l'appello. Con decreto del 31 gennaio 2005 il presidente di questa Camera ha dichiarato irricevibile una richiesta di AO 1 intesa a ottenere la revoca dell'effetto sospensivo all'appello.
Considerando
in diritto: 1. L'azione intesa all'ottenimento di un accesso necessario (art. 694 CC) ha carattere pecuniario. Il valore litigioso è, come in tutte le cause relative a servitù, quello che l'accesso ha per il fondo dominante o quello della svalutazione causata al fondo serviente, se essa è maggiore (art. 9 cpv. 3 CPC; Poudret, Commentaire à la loi fédérale d'organisation judiciaire, vol. I, Berna 1990, n. 9.5 ad art. 36 pag. 284 con rinvii di giurisprudenza). Nella fattispecie il Pretore non ha accertato – come gli incombeva (art. 13 CPC) – il maggior valore che l'accesso veicolare apporterebbe al fondo dell'attrice. Stando al perito giudiziario, in ogni modo, nel caso in cui l'attrice fosse tenuta a creare un nuovo accesso al proprio fondo, quest'ultimo si deprezzerebbe di fr. 90 000.– (pag. 6). Ciò legittima l'appellabilità della causa (art. 15 CPC). Tempestivo, sotto questo profilo l'appello è di conseguenza ricevibile.
2. Riassunti i criteri che disciplinano l'ottenimento di un accesso necessario, il Pretore non ne ha ravvisato gli estremi nella fattispecie, la particella dell'attrice confinando già, a sud-est, con la pubblica via e l'art. 694 cpv. 1 CC non garantendo il diritto a un accesso ideale né, tanto meno, il diritto a un accesso a una determinata porzione del fondo. Egli ha poi rilevato che, quantunque il passo litigioso sia più razionale, nel caso in esame non sussistono ostacoli tecnici o giuridici che impediscano la formazione di un nuovo accesso alla particella n. 1995 direttamente dalla pubblica via. Se mai occorrerebbe costruire un nuovo garage, con una spesa di fr. 50 000.–, ridotta a fr. 20 000.– ove ci si limitasse a sistemare il terreno. L'attuale autorimessa e l'attuale accesso perdendo la funzione per cui sono stati concepiti, il fondo si deprezzerebbe inoltre di fr. 90 000.–. Non si verificherebbero tuttavia altri disagi. Ciò premesso, il Pretore non ha mancato di riconoscere un evidente pregiudizio per l'attrice rispetto agli altri proprietari dei fondi lottizzati a suo tempo, ma ha ritenuto che ciò non bastasse per il buon esito dell'azione principale. Quanto alla riconvenzione, egli l'ha accolta poiché in mancanza di una servitù di passo il transito dell'attrice sul fondo della convenuta raffigura un'indebita ingerenza nel senso dell'art. 641 cpv. 2 CC.
3. L'appellante ribadisce che la mancata iscrizione di una servitù in favore della sua proprietà si riconduce a un'evidente dimenticanza al momento della parcellazione dei fondi. I promotori immobiliari hanno confermato che nelle loro intenzioni tutti i fondi avrebbero avuto diritto a passi reciproci, ciò di cui ogni acquirente è stato edotto. L'appellante rammenta per di più di avere acquistato uno scorporo di terreno confinante (staccato dalla particella n. 2081) proprio per costruire un garage seminterrato cui accedere dalla strada privata. Inspiegabilmente, tuttavia, il diritto di passo in favore del suo fondo non è stato iscritto sulla particella della convenuta. A parere dell'appellante il Pretore non ha correttamente ponderato gli interessi delle parti, negligendo il concetto di proporzionalità. I disagi per la convenuta invero sarebbero nulli, mentre la formazione di un nuovo accesso e la costruzione di un nuovo garage costerebbe a lei fr. 50 000.–, deprezzando il suo fondo di altri fr. 90 000.–. Confermando la sentenza impugnata si proteggerebbe un “evidente abuso di diritto” e la malafede con cui la convenuta si oppone all'iscrizione, il passo veicolare essendo stato esercitato per decenni in modo pacifico.
4. I criteri per la concessione di un diritto di passo necessario sono già stati enunciati dal Pretore (sentenza impugnata, consid. 1). Al riguardo basti ricordare che nell'applicazione dell'art. 694 CC la giurisprudenza è restrittiva in ragione del ragguardevole pregiudizio che la servitù può arrecare al fondo del vicino (casistica e riferimenti in: Steinauer, Les droits réels, vol. II, 3ª edizione, pag. 205, n. 1863a; Meier-Hayoz in: Berner Kommentar, 3ª edizione, note 49 e 54 ad art. 694 CC; DTF 120 II 186 consid. 2a). Non soccorrono i requisiti dell'art. 694 CC, di conseguenza, qualora si tratti solo di migliorare condizioni di transito e nemmeno qualora il proprietario possa formare un accesso alla pubblica via sul suo stesso fondo, tranne che un simile accesso non consenta un uso razionale del fondo o richieda interventi straordinari o costi sproporzionati (RtiD I-2007 pag. 766 consid. 8a).
5. In concreto è pacifico che la particella n. 1995 confina per circa
5 m, a sud-est, con la pubblica via, cui può accedere direttamente. Non si può dire pertanto, che al fondo manchi la possibilità di un accesso veicolare alla via Giulia senza far capo al fondo della convenuta. Tanto meno ove si pensi che esso beneficia di un diritto di passo con ogni veicolo anche a carico delle particelle n. 353 e 355 sino al confine con la proprietà della convenuta. È possibile che la mancata iscrizione della servitù di passo sulla particella n. 2081 sia dovuta a inavvertenza dei promotori immobiliari (deposizioni di __________ e di __________ del 10 settembre 2002: verbali, pag. 7 e 10). Ed è altrettanto verosimile che la progettazione degli stabili sui fondi lottizzati sia avvenuta nel convincimento che la particella n. 1995 fruisse a sua volta dell'accesso lungo la nota strada privata (deposizione dell'arch. __________, del 19 novembre 2002: verbali, pag. 14). Non per caso, del resto, i costi di pavimentazione della strada sono stati suddivisi tra i vari proprietari immobiliari, compreso quello della particella n. 353 (deposizione di __________, del 19 novembre 2002: verbali, pag. 16; “accordi per la sistemazione del fondo stradale”: richiami II e III).
Sta di fatto che la responsabilità dei promotori immobiliari non è di rilievo ai fini dell'art. 694 CC. Come ha rilevato il Pretore, l'art. 694 cpv. 1 CC garantisce solo un accesso necessario, non un collegamento ideale alla pubblica via e nemmeno un accesso a tutti i subalterni di una particella. Assicura solo quanto è oggettivamente indispensabile per uno sfruttamento adeguato e razionale del fondo, conforme alla relativa destinazione. L'art. 694 cpv. 1 CC conferisce solo, in altri termini, il diritto di ottenere un accesso sufficiente: al richiedente incombe poi di accomodarsene, senza poter pretendere un passaggio di maggior scapito ai vicini solo per raggiungere un determinato punto del suo fondo, se non nel caso di costi sproporzionati (RtiD I-2007 pag. 766, consid. 8a). La questione è di sapere, ciò posto, se in concreto l'accesso al fondo dell'attrice direttamente dalla via Giulia non permetta un uso razionale della particella n. 1995 o implichi interventi straordinari o spese esagerate. Senza dimenticare che, come detto, l'art. 694 CC non garantisce necessariamente l'accesso più comodo, nemmeno se l'interesse addotto dal richiedente per ottenere il passo appare maggiore di quello addotto dal vicino per rifiutarlo (Steinauer, op. cit., pag. 205 n. 1863a con rinvii di giurisprudenza).
6. II perito giudiziario ha accertato che la possibilità di creare un accesso autonomo alla particella n. 1995 esiste a “partire dal ramo di strada privata a est che sbocca sulla strada comunale di via Giulia” (referto, pag. 4 punto 6.2). Che un simile collegamento pregiudichi l'uso razionale ed economico del fondo nemmeno è preteso dall'appellante. Nulla rende verosimile intanto che lo sfruttamento adeguato e razionale di una casa monofamiliare richieda la costruzione di un nuovo garage, come reputa il perito (referto, pag. 4 punto 6.3.1). Perché un semplice parcheggio non dovrebbe essere sufficiente non è dato di capire. Il terreno fra la pubblica via e il fondo dell'attrice, poi, è pianeggiante, di modo che la costruzione del nuovo accesso non consta presentare difficoltà.
Quanto ai costi, il perito ha rilevato che la costruzione di un nuovo garage con relativo accesso e piazzale implica la demolizione di un muro di cinta, lo scavo del giardino, la formazione di muretti di contenimento, l'eliminazione di alcune opere poste nel giardino stesso, il taglio di alberi e l'adattamento delle infrastrutture, come pure dell'impiantistica (referto, pag. 5 punto 6.3.2), per un costo di complessivi fr. 50 000.– (referto, pag. 5 punto 6.3.3). Ora, come si è appena spiegato il rifacimento del garage non entra in linea di conto, non risultando indispensabile per lo sfruttamento adeguato e razionale del fondo dell'attrice, mentre la sola sistemazione esterna e dell'accesso comporterebbe una spesa attorno ai fr. 20 000.– (delucidazione orale della perizia, del 12 febbraio 2004: verbali, pag. 24). Non si tratta sicuramente di un investimento esagerato o sproporzionato (si confronti la casistica in: Meier-Hayoz, op. cit., nota 47 ad art. 694 CC; Caroni Rudolf, Der Notweg, Berna 1969, pag. 69). È vero che per finire la particella n. 1995 risulterebbe deprezzata di fr. 90 000.– (referto, pag. 6 punto 6.3.5). Come si è spiegato, tuttavia, l'art. 694 CC non garantisce l'accesso migliore, nemmeno se l'interesse addotto dal richiedente per ottenere del passo appare maggiore di quello addotto dal vicino per rifiutarlo. Nelle circostanze descritte non si ravvisa, di conseguenza, uno “stato di necessità” che giustifichi una richiesta di accesso necessario su fondi altrui.
7. Si aggiunga che, contrariamente a quanto asserisce l'appellante, la convenuta non può essere tacciata di malafede. Essa ha comperato la particella n. 2081 facendo assegnamento sul contenuto del registro fondiario (art. 973 CC), nel quale non v'è traccia di servitù su tale particella in favore della particella n. 1995. Né la convenuta risulta avere concorso in qualche modo a provocare tale stato di cose. Certo, essa non si è mai opposta al transito dell'attrice sulla sua striscia di terreno adibita a strada. A prescindere dal fatto però che una servitù non si acquisisce per usucapione, mal si comprenderebbe come concedendo un favore all'attrice essa abbia potuto abusare dei propri diritti. Si ricordi che un comportamento lesivo dell'art. 2 cpv. 2 CC si riscontra solo qualora alcuno profitti di un istituto giuridico per scopi estranei a quelli originari (cfr., ad esempio, DTF 122 III 321 consid. 4a), qualora un diritto sia esercitato a scopo vessatorio (DTF 129 III 497 consid. 5.1) o nell'intento di conseguire un beneficio manifestamente sproporzionato per rapporto agli interessi in gioco (DTF 132 III 118 consid. 2.4). Trattandosi dell'art. 694 CC, i contrapposti interessi entrano in considerazione solo per valutare il tracciato della servitù (art. 694 cpv. 3 CC), sempre che il diritto di accesso necessario sia dato (sentenza del Tribunale federale 5C.302/2006 del 20 settembre 2007, consid., 6; Steinauer, op. cit., pag. 207, n. 1866). Ciò non è il caso in concreto.
8. L'appellante fa valere che almeno i 58 m² staccati a suo tempo dalla contigua particella n. 2080 e annessi alla propria godevano della servitù di passo a carico della particella n. 2081, ma che ciò non è stato riportato in favore del suo fondo. L'affermazione potrà anche essere vera. Non si vede tuttavia – né l'appellante spiega – come possa legittimare una richiesta di accesso necessario.
9. Infine l'attrice rivendica il diritto di accesso necessario sottolineando che nel caso specifico i fondi risultati dalla parcellazione si devono reciproci obblighi di passo veicolare. Così argomentando, essa sembra richiamare il principio per cui un accesso necessario va chiesto anzitutto al vicino “dal quale, a causa dello stato preesistente della proprietà e della viabilità, si può ragionevolmente esigere la concessione del passo” (art. 694 cpv. 1 CC). La tesi però cade nel vuoto. Il fondo dell'attrice invero non è stato privato di accesso sufficiente in seguito a mutazioni nello stato dei fondi, ove appena si consideri l'originaria particella n. 1995 già lambiva la pubblica via. Per di più, prima della lottizzazione l'accesso al fondo avveniva da nord-est. Solo in seguito è stata costituita la servitù di passo veicolare a carico delle particelle
n. 353 e 355 (deposizione di __________, del 10 settembre 2002: verbali, pag. 9). Anche su questo punto l'appello è destinato pertanto all'insuccesso.
10. Gli oneri del giudizio odierno seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC). L'appellante rifonderà inoltre alla controparte, che ha formulato osservazioni al ricorso per il tramite di un patrocinatore, un'adeguata indennità per ripetibili.
11. Relativamente ai rimedi giuridici proponibili contro la presente sentenza (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il citato valore litigioso di fr. 90 000.– (sopra, consid. 1) supera ampiamente la soglia per un ricorso in materia civile al Tribunale federale (fr. 30 000.–: art. 74 cpv. 1 lett. b LTF).
Per questi motivi,
vista sulla spese anche la tariffa giudiziaria,
pronuncia: 1. L'appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.
2. Gli oneri processuali, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 1750.–
b) spese fr. 50.–
fr. 1800.–
sono posti a carico dell'appellante, che rifonderà alla convenuta fr. 2500.– per ripetibili.
3. Intimazione a:
–;
–.
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio Nord.
terzi implicati
Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello
Il presidente Il segretario
Rimedi giuridici
Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro il termine stabilito dall'art. 100 cpv. 1 e 2 LTF (art. 72 segg. LTF). Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso in materia civile è ammissibile solo se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale importo, il ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.