Incarto n. 40.2013.1
Lugano 6 dicembre 2013
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Eraldo Pianetti arch. Massimo Bignasca
segretario giudiziario
Enzo Barenco
statuendo sul ricorso presentato in data 10 marzo 2013 da
RI 1
contro
la decisione su reclamo emanata il 6 marzo 2013 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della procedura di aggiornamento particolare della stima,
relativamente al mapp. no. 369 RFD __________,
esperito il sopralluogo in data 24 maggio 2013,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.
1.1 Con decreto esecutivo del 19 dicembre 1997 il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone a norma dell’art. 6 cpv. 1 della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst), entrata in vigore il 1° gennaio 1997. Eseguita la procedura di revisione, l’Ufficio cantonale di stima (UCS), con decisione del 30 aprile 2004 (FU del 7 maggio 2004), ha disposto il deposito in pubblicazione dei valori ufficiali di stima presso le cancellerie comunali, per il tramite dei rispettivi Municipi, per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1° giugno 2004. Con decreto esecutivo del 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha fissato al 1° gennaio 2005 la data di entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone.
1.2. Per la part. no. 369 RFD di __________, edificata, con decisione del 1° febbraio 2004 (Revisione generale 2004), l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 245'267.--. Tale decisione è cresciuta incontestata in giudicato.
2.
2.1. In seguito alla modifica del Piano regolatore (2008) di __________, che ha determinato l’inclusione in zona edificabile (residenziale semi-intensiva collinare R3) dell’intera superficie del fondo, con decisione per “aggiornamento particolare” (AP 2009/2011) l’UCS ha incrementato il valore ufficiale di stima del mapp. no. 369 a fr. 388'596.--.
2.2. Non condividendo tale valutazione, in data 16 ottobre 2012 RI 1 hanno presentato un reclamo, che l’UCS ha parzialmente accolto con decisione del 16 ottobre 2012. L’autorità di prima istanza ha in particolare ritenuto che la topografia e la configurazione del terreno giustificano l’applicazione di un correttivo del -50% al valore metrico del terreno eccedente (e non complementare come erroneamente indicato nella decisione qui contestata). L’UCS ha quindi ridotto il valore ufficiale di stima a fr. 320'196.--.
2.3. Contro tale decisione i proprietari sono insorti mediante ricorso del 10 marzo 2013 innanzi a questo Tribunale postulando un’ulteriore riduzione del valore di stima attribuito al terreno eccedente. A mente dei ricorrenti l’UCS ha trascurato e non sufficientemente considerato tutti quei fattori pregiudizievoli che riconducono alla natura stessa del terreno (roccioso, impervio e boscato), alle difficoltà (tecniche) di dissodamento, ai pericoli naturali (caduta alberi, sassi, pezzi di roccia) e all’impossibilità di usufruire del medesimo, anche solo quale spazio ricreativo ed estetico, se non mediante investimenti sproporzionati.
2.4. In data 24 maggio 2013 è stato esperito un sopralluogo (cfr. verbale e fotografie) che ha permesso al Tribunale di constatare che il fondo si presenta in forte declivio e che la sua parte inferiore è occupata da un’abitazione monofamiliare con autorimessa. L’accesso è garantito dalla strada comunale che corre lungo il confine a valle del mappale. Quest’ultimo è orientata verso sud/ovest con vista aperta su __________. A monte della casa vi è un importante muro di sostegno e il terreno sovrastante è molto ripido, con roccia affiorante, ed è coperto da vegetazione mista (arbusti e siepi con qualche albero ad alto fusto nella sua parte superiore).
3.
3.1. La competenza del Tribunale di espropriazione a statuire sui ricorsi in tema di stime immobiliari è data dai combinati disposti di cui agli art. 37 cpv. 1 e 39 cpv. 1 Lst. Il ricorso in esame, interposto tempestivamente dai proprietari del mapp. no. 369 RFD di __________, destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
3.2. In questa sede la procedura è retta dalla massima ufficiale (art. 39 cpv. 2 Lst), secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio i fatti determinanti per la causa. Con il ricorso possono essere addotti fatti nuovi e proposti nuovi mezzi di prova (art. 39 cpv. 3 Lst). Il Tribunale giudica con pieno potere cognitivo, senza essere vincolato dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 39, cpv 5 Lst).
4. La presente procedura si inserisce nel quadro di un aggiornamento particolare della stima ai sensi dell’art. 8 Lst determinato dalla modifica del Piano regolatore di_________ (PR 2008), che ha in sostanza inserito l’intera superficie del fondo in zona edificabile. Un tale aggiornamento particolare si impone infatti quando, dopo la revisione generale (art. 6 Lst) o successivi aggiornamenti intermedi (art. 7 Lst), sopravvengono mutamenti di fatto o di diritto dello stato dei fondi atti ad influire sulla stima, specie nel caso sorgano nuove costruzioni o siano eseguiti riattamenti o ampliamenti, oppure qualora intervengano modifiche del piano regolatore (cfr. Messaggio del Consiglio di Stato no. 4375 del 21 febbraio 1995 concernente il progetto della nuova Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare, ad art. 8). L’UCS, ricevuta dal Municipio comunicazione della modifica, procede all’aggiornamento della stima fondandosi sui fattori generali d’incidenza di cui all’art. 19 Lst, vigenti al momento dell’ultima revisione generale o dell’ultimo aggiornamento intermedio, e cioè sui prezzi medi dei terreni, il tasso ipotecario, il costo medio delle pigioni, il costo medio delle costruzioni ed il costo medio dell’energia, quest’ultimo per i relativi impianti di produzione (cfr. Messaggio cit., ad art. 7 e 20).
5.
5.1. Il mappale no. 369 RFD di __________, di complessivi mq. 982, è così censito a RF:
b. terreno annesso mq. 816 A. Abitazione mq. 166
Trattasi di un fondo di forma più o meno trapezoidale, ubicato nella zona collinare di __________. Il terreno, in forte pendenza, è edificato nella sua parte a valle con una casa monofamiliare, disposta su due piani fuori terra, direttamente confinante con la strada comunale (Via __________), che dalla rotonda dello svincolo autostradale A2 (direzione sud/nord) sale nella zona alta del paese. La particella beneficia di un’ampia panoramica sul __________, che spazia da __________ fino a __________. Stando al vigente PR comunale il mappale è interamente assegnato alla zona residenziale semi-intensiva collinare R3. Prima della revisione del PR, approvata con ris. 5383 del 21 ottobre 2008 dal Consiglio di Stato, il fondo era parzialmente escluso dalla zona edificabile. Da qui la necessità di procedere ad un aggiornamento particolare della stima.
5.2. Il ricorso presentato da RI 1 tende a contestare il valore di stima di fr. 120.--/mq. attribuito dall’UCS, con la decisione qui avversata, a quella parte di fondo inserita in zona edificabile con la revisione del PR. Trattasi in sostanza di una superficie di mq. 570 considerata dall’UCS quale terreno eccedente. Al valore di zona di fr. 240.--/mq., che non è qui osteggiato e che tiene comunque conto in giusta misura della posizione e della topografia e tipologia del comparto e appare già di per sé prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per oggetti analoghi in una libera contrattazione, l’autorità di stima ha applicato un correttivo del -50% per morfologia e configurazione del terreno, che i ricorrenti non ritengono ancora sufficiente.
A mente del Tribunale a torto per i motivi che seguono.
L’art. 35 NAPR stabilisce le disposizioni di base per l’edificazione della zona residenziale semi-intensiva collinare (R3) e prevede un indice di sfruttamento 0.5 con altezza massima del fabbricato di m. 10.5, che in presenza di terreni con pendenza superiore al 30% può arrivare fino a m. 12.0 (abbuono di m. 1.50).
Con l’inserimento dell’intera superficie del fondo in zona edificabile, e così come risulta dal Registro degli indici di __________ acquisito agli atti, il mappale no. 369 dispone di una superficie utile lorda ammessa (SUL) di mq. 491.0 (mq. 982 x 0.5 i.s.), di cui mq. 201.3 già sfruttati con la costruzione dell’edificio presente. Ora, la superficie utile lorda residua (mq. 289.7) e la possibilità di utilizzare l’altezza massima di facciata autorizzata (m. 12.0), stante l’importante declivio del terreno, costituiscono sicuramente per il fondo fattori di potenzialità tali da permettere l’edificazione di ulteriori due piani (di mq. 145 ogni piano) sopra il fabbricato esistente.
Nemmeno poi sarebbe preclusa ai proprietari la possibilità di cedere gli indici edificatori inutilizzati del loro mappale ad altre particelle ubicate nella medesima zona di PR. Ne consegue che la decisione dell’UCS di ridurre del 50% il valore del terreno eccedente appare perlomeno equa se non addirittura favorevole ai ricorrenti.
6. Di conseguenza il ricorso è respinto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 369 RFD di __________ è confermato in fr. 320'196.-- come stabilito dall’UCS con decisione su reclamo 6 marzo 2013.
7. La tassa di giustizia e le spese in fr. 600.-- sono poste a carico dei ricorrenti in quanto soccombenti; non si assegnano ripetibili (art. 39 cpv. 6 Lst; art. 31 LPamm).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è respinto ed il valore ufficiale di stima del mapp. no. 369 RFD di __________ stabilito dall’UCS in fr. 320'196.-- è confermato.
2. La tassa di giustizia e le spese in fr. 600.-- sono poste a carico dei ricorrenti in solido. Non si assegnano ripetibili.
3. Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.
4. Intimazione a:
-
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giudiziario
Margherita De Morpurgo Enzo Barenco