Incarto n. 40.2005.58 __________
Lugano 5 aprile 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
arch. Ferruccio Robbiani ing. Eraldo Pianetti
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 2/3 maggio 2005 da
- RI 1, - RI 2, - RI 3, tutti rappr. da RA 1,
contro
la decisione su reclamo emessa il 4 aprile 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 397 VM di __________,
esperito il sopralluogo in data 17 febbraio 2006,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 397 VM di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 64'302.-.
Il reclamo interposto in data 1. settembre 2004 da RI 1, RI 2 e RI 3 è stato respinto dall’UCS con decisione 4 aprile 2005.
L’autorità di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che il valore base attribuito al fondo, di CHF/mq 40.-, rispecchia in modo prudenziale il valore di mercato e tiene già conto della situazione topografica del comprensorio comunale.
3. Con ricorso 2/3 maggio 2005 RA 1, RI 2 e RI 3 sono insorte innanzi a questo Tribunale postulando una ragionevole diminuzione del valore di stima. Ciò poiché il terreno, in forte pendenza e delimitato a nord da un muro che sostiene le strade cantonale e comunale, non beneficia di alcun accesso veicolare. Oltre a ciò, proprio al centro, è inserito un altro fondo di proprietà di terzi. Del resto, tali motivi erano già stati ritenuti fondati dal Tribunale di espropriazione, che nel 1991 aveva ridotto il valore ufficiale di stima del mappale da 38.- a 25.- CHF/mq.
Le ricorrenti, a dimostrazione della scarsa attrattività commerciale della loro proprietà, sottolineano infine che, da quando la zona è stata resa edificabile, non è sorta alcuna costruzione.
4. Nel corso del sopralluogo esperito il 17 febbraio 2006 il Tribunale ha constatato che il mappale no. 397 è un terreno prativo di media pendenza situato ad un livello inferiore di ca. 6-7 metri rispetto alla strada cantonale, sostenuta da un importante muro di sostegno. La proprietà è raggiungibile unicamente tramite una scala applicata a tale muro. Non esiste per contro alcun accesso veicolare.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, RI 2 e RI 3, proprietarie dell’oggetto stimato e destinatarie della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande delle ricorrenti e può riformare la decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.
6.1.
I fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione (art. 15 cpv. 1 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, ritenuto che circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono però considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).
Il valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).
6.2.
Giusta l’art. 11 Lst. sono considerati fondi agricoli ai sensi dell’art. 16 LPT e della LDFR quelli idonei oppure adibiti all’utilizzazione agricola o orticola, quelli che, nell’interesse generale, devono essere utilizzati dall’agricoltura ed infine quelli che pur essendo ubicati in zona edificabile sono assoggettati alla LDFR.
I fondi agricoli sono stimati al valore di reddito agricolo (art. 11 cpv. 2 Lst.), determinato in base alla carta delle idoneità agricole (art. 4 cpv. 1 del Regolamento di applicazione della Lst. – Reg. -).
6.3.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.
7.1.
Nella fattispecie concreta il Tribunale applica un correttivo del -35% sul valore metrico della porzione di terreno edificabile, di 1'605 mq e conferma il valore di CHF/mq 0.30 per la superficie restante di 342 mq. Ciò per la mancanza di un accesso veicolare e per le evidenti difficoltà di edificazione dovute, oltre che alla pendenza, sia al fatto che il terreno si trova ad un livello inferiore di ca. 6-7 m rispetto al campo stradale, sostenuto da un muraglione, sia alla presenza proprio nel mezzo del mapp. no. 398, di proprietà di terzi. Infine, anche per confronti con i mappali presenti nella medesima zona di piano regolatore (zona residenziale media - R3 -) situati a valle del campo stradale, che si trovano in una situazione più favorevole sia per quanto riguarda l’accesso sia per la loro posizione rispetto al campo stradale.
Per contro, la superficie di 342 mq, idonea all’utilizzazione agricola o orticola e situata ad un’altitudine tra i 400 e gli 800 m (zona collinare e di bassa montagna), è stata correttamente valutata in base alla carta delle idoneità agricole. Per tale zona climatica (B6) l’UCS ha infatti stabilito un valore uniforme di CHF/mq 0.30 applicabile su tutto il territorio cantonale.
7.2.
Per il resto le valutazioni effettuate dall’autorità di prima istanza non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
8.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 397 VM di __________ stabilito in CHF 41'832.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 397 VM di __________ stabilito in CHF 41'832.-, come da scheda di calcolo annessa.
2. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima.
3. La presente decisione è definitiva.
4. Intimazione a:
-
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi