Incarto n. 40.2005.255 __________
Lugano 20 giugno 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Eraldo Pianetti arch. Dario Medici
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 28/29 novembre 2005 da
RI 1, rappr. dall’ RA 1,
contro
la decisione su reclamo emessa il 28 ottobre 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente ai mappali nr. 1480, 1481, 1482, 1484, 1485, 1487, 1498 e 1723 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 10 maggio 2006,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. I valori ufficiali di stima esposti dall’UCS con la notifica di decisione 1. febbraio 2004 sono i seguenti:
- CHF 7'248.- per il mapp. no. 1480;
- CHF 10'255.- per il mapp. no. 1481;
- CHF 18'161.- per il mapp. no. 1482;
- CHF 51'949.- per il mapp. no. 1484;
- CHF 63'107.- per il mapp. no. 1485;
- CHF 3'950'281.- per il mapp. no. 1487;
- CHF 476'074.- per il mapp. no. 1498 e
- CHF 477'525.- per il mapp. no. 1723.
Il reclamo interposto in data 27 luglio 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione 28 ottobre 2005.
L’autorità di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che il valore di stima dei fondi destinati alla realizzazione di attrezzature ed edifici pubblici che non sono ancora di proprietà dell’ente espropriante viene determinato al giorno dell’entrata in vigore della restrizione e che tale norma (art. 3 del Regolamento di applicazione della Lst.) viene applicata su tutto il territorio cantonale per fondi simili a quelli del reclamante.
3. Con ricorso 28/29 novembre 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando che il valore metrico unitario di tutti i fondi di sua proprietà venga stabilito in CHF/mq 0.10.
Ciò poiché si tratta di fondi senza destinazione specifica ai sensi dell’art. 6 del Regolamento di applicazione della Lst. o che, in caso di rinuncia a tale vincolo da parte dell’ente pubblico, verrebbero inevitabilmente inseriti in tale categoria e che per legge devono essere valutati CHF/mq 0.10. Si tratta insomma di fondi privi di qualsiasi componente edilizia ai quali non può essere applicato l’art. 3 del Regolamento di applicazione della Lst., la cui nota marginale fa esplicito riferimento all’art. 15 Lst., che si riferisce ai soli fondi edificabili ed edificati.
Il ricorrente chiede inoltre che tasse, spese e ripetibili vengano posti interamente a carico dello Stato poiché la decisione su reclamo, oltre che infondata, risulta carente di motivazione. Ciò che l’ha costretto ad adire l’autorità superiore.
4. Nel corso del sopralluogo esperito il 10 maggio 2006 il Tribunale ha constatato che si tratta di terreni coltivati pianeggianti. Sul mapp. no. 1487 sorge un capannone industriale/artigianale (deposito) accessibile tramite la strada cantonale __________.
Il Tribunale ha inoltre proceduto ad accertare presso l’Ufficio tecnico comunale la situazione pianificatoria dei fondi, acquisendo agli atti la relativa documentazione.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario degli oggetti stimati e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore di stima dei fondi destinati alla realizzazione di attrezzature ed edifici pubblici (AP, EP, EAP, P, ecc.) che non sono ancora di proprietà dell’ente espropriante é determinato al giorno dell’entrata in vigore della restrizione (art. 3 del Regolamento di applicazione alla Lst., la cui nota marginale rimanda all’art. 15 Lst.).
6.3.
La Lst. prevede che sono fondi agricoli giusta l’art. 16 LPT e la LDFR quelli idonei oppure adibiti all’utilizzazione agricola o orticola, quelli che, nell’interesse generale, devono essere utilizzati dall’agricoltura e quelli che pure essendo ubicati in zona edificabile sono assoggettati alla LDFR (art. 11). Tali fondi sono stimati al valore di reddito secondo le disposizioni stabilite dal regolamento, che prevede che il valore di stima dei fondi agricoli non edificati viene stabilito in base alla carta delle idoneità agricole (art. 4 cpv. 1), mentre quello dei fondi edificati tenendo conto del genere di edificio agricolo (art. 4 cpv. 2).
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7. In concreto, il Tribunale accoglie il ricorso per i seguenti motivi:
- Mapp. nr. 1480, 1481, 1482, 1484, 1485, 1498 e 1723: il piano regolatore di __________ situa tali terreni in parte in zona edifici e attrezzature pubbliche di interesse comunale (AEP) e in parte in una zona senza destinazione specifica. In precedenza, come si evince dalla documentazione di piano regolatore acquisita agli atti con l’ispezione presso l’Ufficio tecnico comunale di __________, la suddivisione di tali aree risultava sostanzialmente inversa.
Il luogo dove sono situate le proprietà, delimitate in parte da terreni analoghi e in parte dalla strada cantonale, lascia ben pochi dubbi sul fatto che in caso di rinuncia al vincolo da parte del Comune i fondi verrebbero nuovamente inseriti in una zona senza destinazione specifica o tuttalpiù in zona agricola, ma non certamente in zona edificabile. D’altronde, pure in caso di espropriazione i fondi verrebbero inevitabilmente considerati alla stregua di terreni senza destinazione specifica o agricoli e indennizzati come tali.
Nella fattispecie concreta i terreni sono manifestamente coltivati e rientrano pertanto nel novero dei terreni idonei oppure adibiti all’utilizzazione agricola o orticola giusta l’art. 11 cpv. 1 lett. a) Lst. e devono pertanto essere stimati sulla base della carta delle idoneità agricole (art. 4 Regolamento di applicazione della Lst.), che li situa nella zona climatica A6, per la quale, seguendo criteri di schemacità e di prudenzialità (art. 20 Lst.), è stato fissato per tutto il territorio cantonale un valore unitario di CHF/mq 0.40. Il valore di stima deve pertanto essere determinato sulla base di tale parametro.
- Mapp. no. 1487: per quanto riguarda questo specifico fondo il Tribunale ritiene di dover accogliere il ricorso, annullare la decisione impugnata e ritornare gli atti all’autorità di prima istanza per un nuovo giudizio.
Ciò poiché l’UCS ha tralasciato di determinare il valore di reddito dell’edificio principale sub. D, classificato come deposito industriale/artigianale, escludendolo completamente dal calcolo della stima, senza peraltro fornire alcuna concreta spiegazione in merito. A fronte dei contenuti inequivocabili dell’art. 16 cpv. 2 Lst. l’omissione appare del tutto inspiegabile oltre che errata, tanto più che si è in presenza di un edificio di ben 2'765 mc. L’estimo deve infatti corrispondere al principio basilare secondo cui un bene immobiliare vale quanto rende (cfr. Messaggio 4375 del 21 febbraio 1995 concernente il progetto di nuova Lst., ad art. 19).
Ora, anche se il Tribunale di espropriazione, che non è vincolato dalle domande del ricorrente (art. 38 cpv. 3 Lst.), giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.), la lacuna non è invero sanabile in questa sede, ritenuto che oltre a ciò, come detto, l’autorità di prima istanza non è nemmeno entrata nel merito delle motivazioni che l’hanno portata ad operare una tale scelta.
Pertanto, ai sensi degli art. 59 e 65 LPamm., applicabili alla fattispecie concreta in virtù del rinvio generale contenuto all’art. 38 cpv. 1 Lst, ritenuto che l’autorità di prima istanza ha accertato la fattispecie in modo palesemente incompleto tralasciando di determinare il valore di reddito del sub. D e omettendo di motivare perlomeno succintamente questa sua scelta, violando così l’art. 26 cpv. 1 LPamm., la causa, limitatamente a tale fondo, deve esserle rinviata per nuovo giudizio. Diversamente il ricorrente si vedrebbe infatti ingiustamente preclusa un’istanza di giudizio.
8.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è accolto e i valore ufficiali di stima così stabiliti, come da schede si calcolo annesse:
- CHF 783.- per il mapp. no. 1480 RFD di __________;
- CHF 378.- per il mapp. no. 1481 RFD di __________;
- CHF 381.- per il mapp. no. 1482 RFD di __________;
- CHF 405.- per il mapp. no. 1484 RFD di __________;
- CHF 427.- per il mapp. no. 1485 RFD di __________;
- CHF 1'212.- per il mapp. no. 1498 RFD di __________;
- CHF 1'227.- per il mapp. no. 1723 RFD di __________.
Per quanto concerne invece il mapp. no. 1487 RFD di __________ il ricorso è accolto, la decisione impugnata annullata e l’incarto rinviato all’UCS affinché, esperiti i necessari accertamenti, proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 650.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.), con l’obbligo di rifondere ad RI 1, rappresentato da un legale, l’importo di CHF 350.- a titolo di ripetibili.
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto.
1.1.
I valori ufficiali di stima sono così stabiliti, come da schede di calcolo annesse:
- CHF 783.- per il mapp. no. 1480 RFD di __________;
- CHF 378.- per il mapp. no. 1481 RFD di __________;
- CHF 381.- per il mapp. no. 1482 RFD di __________;
- CHF 405.- per il mapp. no. 1404 RFD di __________;
- CHF 427.- per il mapp. no. 1405 RFD di __________;
- CHF 1’212.- per il mapp. no. 1498 RFD di __________;
- CHF 1'227.- per il mapp. no. 1723 RFD di __________.
1.2.
Limitatamente al mapp. no. 1487 RFD di __________ la decisione è annullata e l’incarto viene rinviato all’Ufficio cantonale di stima affinché, esperiti i dovuti accertamenti, proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.
2. La tassa di giustizia, di CHF 650.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima, il quale rifonderà al ricorrente l’importo di CHF 350.- a titolo di ripetibili.
3. La presente decisione è definitiva.
4. Intimazione a:
-
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi