Incarto n. 40.2005.253 __________
Lugano 10 luglio 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
arch. Bruno Buzzini ing. Gianfranco Sciarini
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 25/28 novembre 2005 dalla
RI 1,
contro
la decisione su reclamo emessa il 28 ottobre 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 1429 RT di __________,
esperito il sopralluogo in data 31 maggio 2006,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 1429 RT di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 1'690'131.-.
Il reclamo interposto in data 2 settembre 2004 dalla RI 1 è stato parzialmente accolto dall’UCS con decisione 28 ottobre 2005.
L’autorità di prima istanza ha in sostanza rettificato la designazione dei vari subalterni, corretto la cubatura inerente i subalterni A e C, rispettivamente aumentata da 17'528 a 17'624 mc e ridotta da 885 a 772 mc, aumentato da 10'571 a 10'609 mq la superficie complessiva del fondo e di conseguenza da 5'867 a 5'905 mq la superficie di terreno considerata come eccedente ed infine ridotto drasticamente da 4'000 a 1'872 (!) la superficie abitabile del sub. A.
Il valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 1'114'736.-.
3. Con ricorso 25/28 novembre 2005 la RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando in via principale la riduzione del valore di stima a CHF 200'000.- e in via subordinata a CHF 456'210.- (importo corrispondente al vecchio valore di stima). Ciò per confronti con i valori di riferimento ritenuti nella zona per dei terreni e dei capannoni simili e in considerazione del fatto che il mappale era stato acquistato nel maggio 2004 ad un pubblico incanto per CHF 200'000.-. La ricorrente chiede inoltre delucidazioni in merito ai calcoli volumetrici effettuati dall’autorità di prima istanza.
4. Nel corso del sopralluogo esperito il 31 maggio 2006 il Tribunale ha constatato che il sub. A del mapp. no. 1429 RT di __________ è un capannone ad uso magazzino-deposito che forma un unicum con il sub. A (e non B) del mapp. no. 771 RFD di __________.
La struttura dell’intero edificio è semplice con tetto a due falde in lamiera. La parte di edificio a sud, in territorio di __________, è più recente e per ca. 60 m presenta delle capriate in metallo, mentre il resto dell’edifico è costituito da capriate in legno con copertura in tegole.
Il pavimento è in beton, mentre le pareti sono composte da mattoni semplici intonacati.
Il capannone è servito da un binario industriale che arriva al suo interno nella parte situata sul territorio del Comune di __________.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame della __________, proprietaria dell’oggetto stimato e destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.
7.1.
In concreto, constatato che il sub. A del mapp. no. 1429 RT di __________ forma un unico capannone industriale con il sub. A del mapp. no. 771 RFD di __________ e che le caratteristiche di entrambi i subalterni sono sostanzialmente le medesime, il Tribunale ritiene di dover parificare i rispettivi valori metrici a nuovo riducendo il valore relativo al mapp. no. 1429 RFD di __________ da CHF/mc 100.- a CHF/mc 86.-.
7.2.
Ritenuto quanto sopra e che lo stato di conservazione dell’edificio deve essere considerato carente e non normale come stabilito a torto dall’UCS, pure il valore di reddito deve essere ridotto da CHF/mq 31.85 a CHF/mq 26.95.
La differenza di reddito unitario tra il sub. A del mapp. no. 1429 RFD di __________ (CHF/mq 31.85) e il sub. A del mapp. no. 771 RFD di __________ (CHF/mq 26.14 + CHF/mq 16.80) è giustificata poiché in territorio di __________ parte della struttura, per una lunghezza di ca. 60 m, è più recente e il capannone è servito direttamente da un binario ferroviario.
7.3.
Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
In particolare, come verificato in sede di sopralluogo, il volume degli edifici corrisponde essenzialmente a quanto riportato dall’autorità di prima istanza nella scheda di calcolo allegata alla decisione su reclamo.
Il fatto che il fondo sia stato acquistato ad un pubblico incanto per CHF 200’000.- rientra nelle circostanze eccezionali o personali di cui all’art. 16 cpv. 1 Lst. e non ha alcuna influenza pratica sul valore di stima.
8.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 1429 RFD di __________ stabilito in CHF 1'016'197.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 17/20 per la ricorrente e dei rimanenti 3/20 per l’UCS, ritenuto che la RI 1 ha chiesto in via principale la riduzione del valore di stima a CHF 200'000.- e in via subordinata a CHF 456'210.-.
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 1429 RFD di __________ stabilito in CHF 1'016'197.-, come da scheda di calcolo annessa.
2. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta per 17/20 a carico della ricorrente e per i restanti 3/20 a carico dell’Ufficio cantonale di stima.
3. La presente decisione è definitiva.
4. Intimazione a:
-
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi