Incarto n. 40.2005.250 __________
Lugano 14 agosto 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
arch. Bruno Buzzini ing. Argentino Jermini
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 23/25 novembre 2005 da
RI 1,
contro
la decisione su reclamo emessa l'11 novembre 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente ai mappali nr. 948, 949 e 3728 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 9 giugno 2006,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. I valori di stima esposti dall’UCS con la notifica di decisione 1. febbraio 2004 sono i seguenti:
- CHF 107'933.- per il mapp. no. 948 RFD di __________;
- CHF 35'455.- per il mapp. no. 949 RFD di __________;
- CHF 36'023.- per il mapp. no. 3728 RFD di __________.
Il reclamo interposto in data 20 agosto 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto dall’UCS con decisione 11 novembre 2005.
L’autorità di prima istanza ha confermato la propria decisione per quanto riguarda i valori di stima dei mapp. nr. 948 e 949. Invece, per quanto concerne il mapp. no. 3728, è stato ridotto da CHF/mc 180.- a CHF/mc 136.- il valore metrico a nuovo dell’edificio, aumentato dal -26% al -48% il relativo correttivo della vetustà ed infine ridotto da CHF 35'577.- a CHF 31'154.- il valore di reddito capitalizzato.
Il valore ufficiale di stima di quest’ultimo mappale è stato di conseguenza stabilito in CHF 29'023.-.
3. Con ricorso 23/25 novembre 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando quanto segue:
- Mapp. no. 948: riduzione del valore ufficiale di stima da CHF 107'933.- a CHF 80'000.-, che corrisponde al valore stabilito con l’ultima revisione. Da allora non è stato più eseguito alcun intervento. Oltre a ciò l’edificio si trova fra due strade, le sue porte esterne sono ancora quelle originali ed è stata rilevata la presenza di radon.
- Mapp. no. 949: riduzione del valore ufficiale di stima da CHF 35'455.- a CHF 6'000.-, che corrisponde al valore stabilito con l’ultima revisione di stima. Ciò poiché in realtà non si tratta di un edificio abitativo, ma di una cantina tradizionale posta all’interno di un’altra abitazione di proprietà di terzi con pavimento in terra e in acciottolato, che attualmente viene utilizzata come ripostiglio-legnaia.
- Mapp. no. 3728: riduzione del valore ufficiale di stima da CHF 36'023.- a CHF 14'985.-, che pure in questo caso corrisponde al valore stabilito con l’ultima revisione di stima. In particolare, il correttivo della vetustà deve essere congruamente aumentato e il valore di reddito riportato su un periodo massimo di 4 mesi. Ciò poiché da allora non è stato più eseguito alcun intervento e si tratta di una cascina di piccole dimensioni con il minimo indispensabile per trascorrere le vacanze durante i 3-4 mesi estivi. Il riscaldamento è garantito tramite un camino tradizionale e in cucina sono presenti una stufetta a gas e una stufa economica a legna. Il piano superiore, dove è presente una camera, si trova tuttora nello stato primitivo ed è privo di insolazione.
4. Nel corso del sopralluogo esperito il 9 giugno 2006 il Tribunale ha constatato quanto segue:
- Mapp. no. 948: l’edificio, in stile rustico, è strutturato su tre livelli.
Il primo livello è un piano seminterrato suddiviso in un salotto con camino e in una cucina abitabile. Il pavimento è lastricato in pietra naturale, il riscaldamento è elettrico centralizzato e i serramenti, ad esclusione della porta d’entrata, sono in legno, con vetri doppi.
Il secondo livello, accessibile direttamente dall’esterno tramite il terrazzo sub. B, è composto da un locale disponibile, una camera e un bagno-WC. I pavimenti e il soffitto sono in legno, così come la porta d’accesso, priva di vetri.
L’ultimo livello è un piano mansardato ad uso camera da letto, con pavimento in legno e carpenteria a vista. Il sub. C è una lavanderia.
- Mapp. no. 949: si tratta in realtà di una semplice cantina tradizionale di 2.30 m di altezza utilizzata come deposito, sottostante l’edificio di cui al mapp. no. 873. Il pavimento, parzialmente lastricato in sassi, è essenzialmente in terra e il soffitto è composto da una struttura prefabbricata in travi e mattonelle di cemento.
- Mapp. no. 3728: è un rustico riattato parzialmente nel 1989 e che, a detta della proprietaria, viene utilizzato unicamente nel corso dei mesi estivi. Il Tribunale ha acquisito agli atti la relativa documentazione presente nell’inventario dei rustici.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietaria degli oggetti stimati e destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7. In concreto, il Tribunale accoglie parzialmente il ricorso per i seguenti motivi:
7.1.
Mapp. no. 948: ritenuto che si tratta di un edificio in stile rustico con finiture semplici ed economiche il relativo valore metrico a nuovo deve essere ridotto da CHF/mc 360.- a CHF/mc 295.-, che meglio si addice alle caratteristiche specifiche della costruzione.
Per il resto, come del resto risulta pure dalla documentazione prodotta dalla ricorrente medesima, i valori di radon si trovano al di sotto del valore limite di 1000 Bq/m3 fissato nell’Ordinanza federale sulla radioprotezione del 22 giugno 1994 e pertanto non giustificano alcuna riduzione della stima, mentre la presenza di due strade secondarie e scarsamente trafficate in prossimità della proprietà non ha alcuna reale incidenza né sul valore dell’edificio né sul valore metrico del terreno.
7.2.
Mapp. no. 949: trattandosi in realtà di una semplice cantina con un volume di 94 mc che si trova tuttora nello stato originale e non di un edificio abitativo come ritenuto a torto dall’UCS, i relativi valori di riferimento devono essere corretti.
Il valore metrico a nuovo dell’edificio deve essere pertanto ridotto da CHF/mc 331 a CHF/mc 122.-, il correttivo della vetustà aumentato dal -40% al -60%, ovvero il valore massimo previsto dal legislatore (art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale). Con tutta evidenza, vista la superficie esigua e lo stato di conservazione carente, non può infine essere computato alcun valore di reddito.
7.3.
Mapp. no. 3728: considerato che la riattazione parziale del rustico si è limitata essenzialmente alla sola sostituzione del tetto, il correttivo della vetustà deve essere aumentato dal -48% al -53%. Inoltre, date la caratteristiche specifiche del rustico e la sua ubicazione ai monti, il valore di reddito deve essere riportato su soli 4 mesi (periodo estivo).
7.4.
Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
8.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e i valori ufficiali di stima dei mapp. nr. 948, 949 e 3728 RFD di __________ stabiliti rispettivamente in CHF 92'437.-, CHF 5'665.- e CHF 16'023.-, come da schede di calcolo annesse.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 700.-, è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 4/5 per l’UCS e di 1/5 per la ricorrente (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e i valori ufficiali di stima stabiliti in CHF 92’437.- per il mapp. no. 948 RFD di __________, in CHF 5'665 per il mapp. no. 949 RFD di __________ e in CHF 16'023.- per il mapp. no. 3728 RFD di __________, come da schede di calcolo annesse.
2. La tassa di giustizia, di CHF 700.-, è posta per 4/5 a carico dell’Ufficio cantonale di stima e per il rimanente 1/5 a carico della ricorrente.
3. La presente decisione è definitiva.
4. Intimazione a:
-
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi