Incarto n. 40.2005.180 __________
Lugano 24 marzo 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Giancarlo Rosselli arch. Claudio Morandi
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 6/8 settembre 2005 da
RI 1 rappr. dall’avv. RA 1,
contro
la decisione su reclamo emessa il 6 luglio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 247 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 11 gennaio 2006,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 247 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 309'405.-.
Il reclamo interposto in data 27 agosto 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione 6 luglio 2005.
L’autorità di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che tutti gli elementi negativi elencati nel reclamo sono già stati considerati nella determinazione del valore di stima e che nella fattispecie concreta, anche per confronti con altri casi esistenti sul territorio comunale, non si giustifica l’applicazione di un correttivo superiore al -10% sul valore metrico del terreno.
3. Con ricorso 6/8 settembre 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando un’adeguata riduzione del valore di stima che tenga maggiormente conto sia dell’ubicazione del fondo, situato fra due vie fortemente trafficate e posto a confine con un serbatoio d’acqua potabile comunale, fonti di immissioni foniche e di vibrazioni, sia delle sue ridotte dimensioni e della sua forte pendenza che ne penalizzano le potenzialità edificatorie.
4. Nel corso del sopralluogo esperito l’11 gennaio 2006 il Tribunale ha constatato che il terreno è posto a monte della via __________, presenta alcuni affioramenti di roccia in superficie, è in forte pendenza ed è utilizzato come giardino. A nord il mappale confina con la stazione di pompaggio __________ di proprietà delle __________.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietaria dell’oggetto stimato e destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.
7.1.
Il Tribunale accoglie il ricorso ritenendo più adeguato alla fattispecie concreta l’applicazione di un correttivo del -15% sul valore metrico del terreno, che si trova tra due strade e in prossimità di una stazione di pompaggio delle __________.
Una riduzione più marcata di tale valore non è per contro giustificabile. Infatti, come tutte le zone in prossimità del centro cittadino via __________ e via __________ sono particolarmente trafficate specialmente in orari ben determinati corrispondenti ai normali orari di punta. Per il resto il traffico non è inusuale per una zona che si ritrova a diretto contatto con un centro urbano di dimensioni importanti. Inoltre, nella determinazione dei valori di base dei terreni presenti in zona R2 del PR di __________ già si è tenuto conto di questi fattori, posto che il valore assegnato a tali terreni è stato fissato in CHF/mq 270.-, valore decisamente prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
Infine, malgrado la superficie di 403 mq il terreno risulta già ampiamente sfruttato e la pendenza è una caratteristica specifica di __________ alta, compensata da una vista migliore rispetto ad altre zone del comune e dall’assenza di costruzioni che la possano ostruire in modo importante.
7.2.
Il Tribunale, che deve accertare d’ufficio i fatti determinanti per la causa e non è tenuto dalle domande della ricorrente (art. 38 cpv. 2 e 3 Lst.), non ritiene giustificato il correttivo di classe del +10% applicato dall’UCS sul valore metrico a nuovo dell’edificio principale. Ciò poiché, oltre a non essere stato minimamente argomentato dall’autorità di prima istanza e a risultare ingiustificato per rapporto alle caratteristiche specifiche della casa constatate nel corso del sopralluogo, non appare nemmeno ancorato nella Lst., che definisce il valore metrico di un fabbricato come il valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà secondo i criteri definiti dal regolamento (art. 17 cpv. 2 Lst.) e prevede dei correttivi unicamente sul valore di reddito (art. 18 cpv. 2 Lst. in unione con la nota marginale dell’art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Al di là di quest’ultimo aspetto, che può anche rimanere indeciso, il correttivo deve essere stralciato d’ufficio siccome comunque e in tutti i casi ingiustificato e non sostanziato.
7.3.
Per il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
8.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 247 RFD di __________ stabilito in CHF 304'985.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 247 RFD di __________ stabilito in CHF 304'985.-, come da scheda di calcolo annessa.
2. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima.
3. La presente decisione è definitiva.
4. Intimazione a:
-
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi