Incarto n. 40.2005.131 __________
Lugano 10 ottobre 2005
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
arch. Giancarlo Fumasoli ing. Gianfranco Sciarini
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 6 luglio 2005 da
RI 1, rappr. da
contro
la decisione su reclamo emessa il 3 giugno 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 133 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 16 settembre 2005,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3 Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 133 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore di stima ufficiale di CHF 357'750.-
Il reclamo interposto in data 23 agosto 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione 3 giugno 2005.
L’autorità di prima istanza ha riconfermato integralmente la propria decisione ritenendo che nella fattispecie non sussistano gli estremi per l’applicazione di correttivi sul valore metrico del terreno, ritenuto che il fondo è completamente urbanizzato e accessibile per il tramite di una strada comunale e che delle immissioni moleste provenienti dalla ferrovia e dalle strade che attraversano il territorio di __________ già si è tenuto conto nello stabilire il valore metrico base per la corrispondente zona di PR.
3. Con ricorso 6 luglio 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando una riduzione del valore metrico del terreno a non più di CHF/mq 100.-, innanzitutto perché la presenza di un elettrodotto delle FFS a pochi metri dal confine del fondo, oltre che causare importanti immissioni, limiterebbe l’altezza di eventuali costruzioni a 11.40 metri in luogo dei 16 metri al colmo previsti dalle NAPR (doc. F) e poi perché la particella risulterebbe scarsamente urbanizzata, essendo accessibile unicamente per il tramite di una strada di larghezza da 2.5 a 3 metri percorribile esclusivamente da veicoli di peso inferiore alle 3 tonnellate, non servita da una condotta di acqua industriale, bensì da un tubo da 2” portante acqua potabile, priva di linee telefoniche e di una rete di corrente elettrica sufficiente, nonché senza una rete fognaria.
Pertanto, il valore globale di stima ufficiale del mapp. no.133 RFD di __________ dovrebbe essere ridotto e fissato a non più di CHF 238’500.-
4. Nel corso del sopralluogo esperito il 16 settembre 2005 questo Tribunale ha potuto constatare che il fondo, sul quale dopo le vacanze dell’edilizia è stata iniziata un’opera di colmataggio, è leggermente in pendenza verso sud e presenta una scarpata verso il tracciato della ferrovia. È accessibile per il tramite di una strada comunale di larghezza di ca. 3 metri, al cui imbocco (prima del ponte) vi è un cartello stradale che ne vieta l’accesso a veicoli di peso superiore alle 15 tonnellate sull’asse.
Il ricorrente ha specificato che i fondi situati a nord della zona industriale, pur essendo completamente urbanizzati, sono stati stimati con i medesimi valori e parametri adottati per il fondo di sua propretà.
Per quanto concerne le infrastrutture pubbliche, dopo verifica presso il Comune di __________ (cfr. scritto 27 settembre 2005), risulta che la particella è servita dalla condotta dell’acqua potabile e dalla corrente elettrica, anche se in misura sottodimensionata, ma non dalla fognatura comunale, limitata alla parte più a nord della zona industriale.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame del ricorrente, proprietario dell’oggetto stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
6. Giusta l’art. 15 cpv. 1 Lst., i fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione.
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, ritenuto che circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono però considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).
Il valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).
Le stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7. Alla luce di tali risultanze il Tribunale ritiene che la particella no. 133 RFD di __________ è compresa in una zona industriale già di per sé scarsamente urbanizzata, elemento che del resto è già stato adeguatamente considerato nel fissare in CHF/mq 150.- il valore metrico di base per i terreni presenti in tale zona, ma che rispetto ai fondi posti a nord (n. 27, 38, 39, 117, 29, 131 e 132) presenta l’inconveniente di non essere servita dalla fognatura comunale.
Il grado di urbanizzazione minore rispetto ai fondi posti a nord della zona industriale giustifica l’applicazione di un correttivo del -15% sul valore metrico del terreno, che deve pertanto essere valutato in CHF/mq 127.50.
Non è invece giustificata alcuna riduzione del valore metrico del terreno per la presenza dell’elettrodotto delle FFS, che non causa invero pregiudizio di sorta, ritenuto che in caso di costruzione andrebbe comunque rispettata la distanza di 5 metri dal confine (art. 42 NAPR) e che l’Ordinanza sulle linee elettriche prevede che la distanza orizzontale dei conduttori ad alta tensione e dei relativi sostegni dei fabbricati deve essere almeno pari a 5 metri, mentre la distanza diretta tra i conduttori e le parti più vicine dei fabbricati deve essere, in presenza di oscillazione impressa dal vento, almeno pari a 2,50 metri oltre 0,01 metri per ogni kV di tensione nominale (art. 38 OLEI e Appendice 8).
Inoltre, Il documento F prodotto dal ricorrente riguarda un progetto particolare e nell’Ordinanza sulle linee elettriche (OLEI) non è prevista alcuna limitazione per quanto attiene alle altezze degli edifici.
Per il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
Di conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 133 RFD di __________ stabilito in CHF 304’087.-, come da scheda di calcolo annessa.
8. Giusta l’art. 38 cpv. 4 Lst., la tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 3/5 per il ricorrente e dei rimanenti 2/5 per l’UCS.
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 e il relativo Regolamento
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima immobiliare del mappale no. 133 RFD di __________ stabilito in CHF 304'087.-, come da scheda di calcolo annessa.
2. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico del ricorrente in ragione di 3/5 e per i rimanenti 2/5 a carico dell’Ufficio cantonale di stima.
3. La presente decisione é definitiva.
4. Intimazione a:
-
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi