Incarto n. 40.2005.120 __________
Lugano 13 marzo 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Argentino Jermini arch. Alberto Canepa
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 30 giugno/4 luglio 2005 da
-
- RI 2, - RI 3, - RI 4, - RI 5, tutti rappr. dall’ RA 1
contro
la decisione su reclamo emessa il 3 giugno 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 478 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 9 settembre 2005,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 478 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 4'091'931.-
Il reclamo interposto in data 26 agosto 2004 dai proprietari è stato parzialmente accolto dall’UCS con decisione 3 giugno 2005.
A seguito di un sopralluogo e di un colloquio con il rappresentante dei reclamanti, di cui non vi è però nessuna traccia nell’incarto trasmesso dall’UCS al Tribunale, l’autorità di prima istanza ha ridotto da 338.- a 309.- CHF/mc il valore a nuovo del sub. A aumentando nel contempo il correttivo della vetustà dal -28 al -31 %, ha applicato un correttivo del -30% per carico ambientale sul valore metrico di tutto il terreno e ridotto i valori di reddito dei sub. A e C, rispettivamente da CHF 1'338'589.- a CHF 1'254'362.- e da CHF 1'018'776.- a CHF 944'460.-
Il valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 3'853'957.-
3. Con ricorso 30 giugno/4 luglio 2005 i proprietari sono insorti innanzi a questo Tribunale postulando una riduzione del valore di stima del solo sub. B, in particolare la riduzione del valore metrico a nuovo da 432.- a 309.- CHF/mc e l’aumento del correttivo della vetustà dal -21% al -35%. In via subordinata è chiesta l’applicazione dei medesimi valori applicati per la città di Lugano e la Collina d’Oro.
A giustificazione di tali richieste i ricorrenti sostengono che nel determinare tali valori l’UCS non ha tenuto sufficientemente conto dell’anno di edificazione dell’edificio, della semplicità dei materiali utilizzati per la costruzione, dell’impiantistica vetusta e della concezione e struttura interne ormai superate. Oltre a ciò pure la posizione in cui sorge l’edificio, a diretto contatto con una strada cantonale fortemente trafficata e poco lontano dall’autostrada, deve essere considerata nel determinare tali valori, ritenuto che __________ risulta inoltre il meno attrattivo tra tutti i comuni del distretto di __________.
I ricorrenti sostengono infine che le stime stabilite per il comune di __________ risultano ingiustamente elevate per confronti con i valori applicati per la città di Lugano e la Collina d’Oro.
4. Nel corso del sopralluogo esperito il 9 settembre 2005 il Tribunale ha constatato che il sub. B è uno stabile commerciale nel quale hanno i loro uffici la Banca Raiffeisen __________, che occupa parte del primo piano e i due piani successivi, la AXA Assicurazioni, che occupa parte del primo piano e infine il Credito Svizzero, situato all’ultimo piano. Le finiture e lo stato di conservazione possono essere definiti normali. Nel 1990 sono stati sostituiti i pavimenti e i vetri.
Nel 1998 sono stati rifatti i rivestimenti delle facciate esterne dei sub. A e B. Il sub. C è invece rimasto nello stato originario.
Il Tribunale ha infine fissato ai ricorrenti un termine di 15 giorni per produrre le distinte dei redditi di tutti i subalterni sino all’anno 2003 compreso.
5. Con scritto 7 novembre 2005 il Tribunale, a salvaguardia del diritto di essere sentiti ed in esito alle risultanze del sopralluogo e alle valutazioni della fattispecie concreta, ha informato i ricorrenti che ai fini della stima sarebbe stato applicato il reddito accertato e non quello presunto e che ciò, in applicazione degli art. 38 cpv. 1 e 2 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm., si sarebbe inevitabilmente riflettuto sull’estimo. Ai ricorrenti è stato di conseguenza assegnato un termine di 30 giorni per comunicare al Tribunale se fosse loro intenzione mantenere l’impugnativa.
Con scritto 27 novembre 2005 i ricorrenti hanno confermato il ricorso.
6. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. ed il tempestivo gravame dei ricorrenti, proprietari dell’oggetto stimato e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
Con scritto 27 novembre 2005 i ricorrenti hanno sollevato l’inopportunità della presenza al sopralluogo dell’ing. Argentino Jermini, membro del Tribunale, ma anche progettista dell’acquedotto e delle canalizzazioni del Comune di __________. Ciò senza che né al momento della costituzione del collegio giudicante, avvenuta con decreto di data 17 agosto 2005, né il giorno del sopralluogo, che è stato esperito il 9 settembre 2005, sia stata sollevata alcuna obiezione in merito. I ricorrenti sono pertanto manifestamente passati ad atti successivi. Tuttavia, per mero scrupolo e per evitare sospetti di sorta, nel collegio giudicante l’ing. Argentino Jermini è qui sostituito dal supplente ing. Giancarlo Rosselli, ritenuto che il sopralluogo può essere comunque effettuato anche da un solo membro del Tribunale (art. 7 cpv. 2 Reg. d’esecuzione della Legge di espropriazione).
7.
7.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.)..
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
7.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
7.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento, sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto, l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
7.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
8. In concreto, il Tribunale ritiene di dover accogliere il ricorso, annullare la decisione impugnata e ritornare gli atti all’autorità di prima istanza per nuovo giudizio. Ciò per i seguenti motivi:
- Innanzitutto, la Lst. stabilisce che i fondi edificati devono essere valutati come un’unità economica comprendente fabbricati e relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2). Ciò che, sommato al fatto che la procedura è retta dalla massima ufficiale (art. 38 cpv. 2 Lst.) e che il Tribunale non è vincolato dalle domande del ricorrente (art. 38 cpv. 3 Lst.), deve condurre a rivedere d’ufficio tutte le componenti determinanti il valore ufficiale di stima dell’intero mappale, senza limitare cioè il giudizio al solo valore di stima del sub. B, come preteso dai ricorrenti, ma estendendolo pure a tutti gli altri subalterni e al terreno nel suo insieme.
- Nella fattispecie concreta, il Tribunale, in applicazione dei disposti di legge di cui all’art. 38 cpv. 2 e 3 Lst. e alla luce dei contenuti inequivocabili dell’art. 16 cpv. 2 Lst., ritiene inoltre applicabili, laddove determinabili, i redditi accertati, considerato che l’estimo deve corrispondere al principio basilare secondo cui un bene immobiliare vale quanto rende (cfr. Messaggio 4375 del 21 febbraio 1995 concernente il progetto di nuova Lst., ad art. 19).
- Malgrado il giorno del sopralluogo sia stato assegnato ai ricorrenti un termine di 15 giorni per produrre le distinte dei redditi di tutti i subalterni sino all’anno 2003 compreso, al Tribunale, in data 27 novembre/2 dicembre 2005 è stata prodotta unicamente una distinta dei redditi del sub. B per gli anni dal 1998 al 2004 compresi.
Agli atti mancano pertanto le distinte dei redditi per gli edifici principali sub. AeCe per l’edificio accessorio sub. D. Ciò che impedisce al Tribunale di accertare la correttezza degli importi risultanti dalle rispettive dichiarazioni per la stima ufficiale della sostanza immobiliare –moduli 1-, risalenti tra l’altro al 5 maggio 1998 e pertanto addirittura a quasi sei anni di distanza dalla prima decisione di stima. È pertanto più che chiaro come, sulla base di questi soli dati, il collegio giudicante sia di fatto impossibilitato a valutare il mappale nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava al momento della stima (art. 5 Lst.).
Già per questi soli motivi, senza dover pertanto entrare nel merito delle ulteriori censure sollevate dai ricorrenti, appare evidente come l’autorità di prima istanza abbia accertato la fattispecie in modo palesemente incompleto e non sia tra l’altro nemmeno entrata nel merito di tutte le specifiche e puntuali censure sollevate con il reclamo. La lacuna non è manifestamente sanabile in questa sede poiché, in caso contrario, i ricorrenti si vedrebbero ingiustamente preclusa un’istanza di giudizio.
Pertanto, ai sensi degli art. 59 e 65 LPamm., applicabili alla fattispecie concreta in virtù del rinvio generale contenuto all’art. 38 cpv. 1 Lst., la decisione non può che essere annullata e gli atti ritornati all’UCS affinché, esperiti gli accertamenti che si impongono, proceda ad emettere un nuovo giudizio.
L’UCS dovrà inoltre entrare nel merito di tutte le altre censure sollevate dai proprietari con il reclamo e motivare compiutamente la propria decisione, senza ricorrere a semplici frasi standard poi non rapportate alla fattispecie concreta e a presunte risultanze di sopralluogo o di colloqui che non trovano alcun riscontro accertabile negli atti.
9.
9.1.
Di conseguenza, il ricorso è accolto, la decisione impugnata è annullata e l’incarto rinviato all’UCS affinché, effettuati i necessari accertamenti, proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.
9.2.
La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto.
Di conseguenza, la decisione 3 giugno 2005 dell’Ufficio cantonale di stima è annullata e l’incarto è rinviato all’Ufficio cantonale di stima affinché, esperiti i dovuti accertamenti, proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.
2. La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima.
3. La presente decisione è definitiva.
4. Intimazione a:
-
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi