Incarto n. 40.2005.112 __________
Lugano 30 novembre 2005
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
arch. Bruno Buzzini ing. Gianfranco Sciarini
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 23/27 giugno 2005 da
RI 1,
contro
la decisione su reclamo emessa il 30 maggio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente ai mappali nr. 1056, 5042 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 5 ottobre 2005,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Con la notifica di decisione 1. febbraio 2004 l’UCS ha esposto i seguenti valori di stima:
- CHF 460'020.- per la il mapp. no. 1056 RFD di __________, considerata una riduzione del 15% sul valore metrico del terreno per mancanza di accesso veicolare e per l’esistenza di un onere di passo;
- CHF 736'172.- per il mapp. no. 5042 RFD di __________, considerato un correttivo in aumento del 10% sul valore metrico del terreno per sovrasfruttamento di un piano.
Il reclamo interposto in data 26 agosto 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto dall’UCS con decisione 30 maggio 2005.
L’autorità di prima istanza ha in sostanza deciso quanto seque:
- Per la part. no 1056 é stato applicato un correttivo del -50% sul valore metrico del terreno per la sua topografia sfavorevole, l’assenza di un accesso carrozzabile, l’esistenza di un onere di passo e l’ubicazione in una zona di pericolo naturale. Il relativo valore di stima è stato di conseguenza ridotto a CHF 270'600.-
- Per la part. no. 5042 è stato invece applicato un correttivo medio del -35% sul valore metrico del terreno, considerato che la parte a monte è stata valutata come lo è stato il mapp. no. 1056, mentre alla parte edificata è stato applicato un correttivo ridotto del -20% poiché dispone di un accesso carrozzabile e non può beneficiare della riduzione per pericolo naturale. Il correttivo del + 10% per sovrasfruttamento delle possibilità edificatorie è stato inoltre stralciato.
Oltre a ciò, per quanto concerne l’edificio sub. A, il volume è stato ridotto da 1'586 mc a 1'376 mc, la superficie abitabile da 359 mq a 316 mq, il reddito presunto da CHF 34'388,61 a CHF 26'465.-. Il relativo valore di stima è stato di conseguenza ridotto a CHF 556'982.-
3. Con ricorso 23/27 giugno 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando che il mapp. no. 1056, così come il terreno eccedente del mapp. no. 5042, vengano entrambi valutati meno di CHF/mq 40.-.
Ciò poiché il mapp. no. 1056, come del resto buona parte del mapp. no. 5042 (almeno mq 1'000), é accessibile unicamente tramite un sentiero scalinato, é situato in una zona di pericolo naturale soggetta a perizia geologica in caso di edificazione, fortemente scoscesa e di edificabilità improbabile.
I due fondi sono inoltre gravati da un onere di passo a favore dei mapp. nr. 3834 e 3835).
4. Nel corso del sopralluogo esperito il 5 ottobre 2005 il Tribunale ha constatato che il mapp. no. 1056 si trova effettivamente in una zona soggetta a pericolo naturale, non ha un accesso carrozzabile diretto, è in forte pendenza e difficilmente edificabile.
Sul mapp. no. 5042 è invece presente un edificio di tre piani abitato in parte dal proprietario (appartamento in duplex di 7 locali che occupa il secondo e il terzo piano) e in parte da sua figlia (appartamento di 3 ½ locali al primo piano). Il terreno circostante è molto ripido, specialmente la parte retrostante la casa, di accesso difficoltoso e di edificazione problematica.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario degli oggetti stimati unitamente alla moglie RI 1 e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.
6.1.
I fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione (art. 15 cpv. 1 Lst.).
I fondi edificati devono invece essere valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde invece al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 Reg).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto, l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.
7.1.
Alla luce delle risultanze il Tribunale accoglie parzialmente il ricorso per i seguenti motivi:
- Mapp. no. 1056: il terreno, che si trova in una zona soggetta a pericolo naturale ed è raggiungibile unicamente tramite un accesso pedonale, é in forte pendenza e di edificabilità assai difficoltosa sia per la sua configurazione sia per gli elevati costi di costruzione che inevitabilmente ne deriverebbero. A registro fondiario sono inoltre iscritti diversi oneri di passo pedonale a favore delle part. nr. 3834, 3835, 3765, 5042 e 5595. Tutti questi elementi sommati conducono il Tribunale a ritenere più adeguata alla fattispecie concreta l’applicazione di un correttivo del -60% sul valore metrico dell’intero terreno, che viene di conseguenza ridotto a CHF/mq 160.-
- Mapp. no. 5042: il fondo, a differenza della part. no. 1056, è parzialmente costruito e nella parte a valle raggiungibile tramite accesso carrozzabile. A registro fondiario risulta iscritto un unico onere di passo pedonale a favore delle part. nr. 1056 e 5595. Ciò che conduce il Tribunale, per confronto con l’altro mappale e limitatamente al terreno complementare, a ritenere adeguato il correttivo del -35% sul valore metrico del terreno stabilito dall’autorità di prima istanza, fissato in CHF/mq 260.-. Per il terreno eccedente, sostanzialmente la parte a monte, molto ripida, difficilmente raggiungibile e di edificazione assai problematica e necessariamente causa di elevati investimenti supplementari in caso di costruzione, deve invece essere apportato un ulteriore correttivo del -40% sul valore metrico, ridotto a CHF/mq 156.-.
7.2.
Per il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
8.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e i valori ufficiali di stima così stabiliti, come da schede di calcolo annesse:
- CHF 216'480.- per il mapp. no. 1056 RFD di __________;
- CHF 499'990.- per il mapp. no. 5042 RFD di __________.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 3/4 per il ricorrente, che chiedeva la riduzione del valore metrico del mapp. no. 1056 e del terreno eccedente del mapp. no. 5042 a meno di CHF/mq 40.-, e del restante 1/4 a carico dell’UCS (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e i valori ufficiali di stima così stabiliti, come da schede di calcolo annesse:
- CHF 216'480.- per il mapp. no. 1056 RFD di __________;
- CHF 499'990.- per il mapp. no. 5042 RFD di __________.
2. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico del ricorrente per 3/4 e per il rimanente 1/4 a carico dell’UCS.
3. La presente decisione è definitiva.
4. Intimazione a:
-
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi