Incarto n. 20.2011.12-3
Lugano 2 ottobre 2012
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Argentino Jermini arch. Giancarlo Fumasoli
segretaria giurista
Annalisa Butti
statuendo nella procedura di espropriazione formale successiva a procedura di approvazione progetti definitivi promossa da
ISEP 1 rappr. dal RA 1
contro
COPP 1 composta da: 1. MCON 8 2. MCON 9 3. MCON 10 4. MCON 11 5. MCON 12 6. MCON 13 7. MCON 14 ed ora il solo MCON 17 8. MCON 15 composta da: MCON 16 MCON 17 ed ora il solo MCON 17 9. MCON 18 10. MCON 19 MCON 20 11. MCON 21 1, 9, 10,11 RA 3 2, 4 RA 4
nell'ambito degli adattamenti stradali e impianti semaforici sulla strada cantonale __________, in Via __________ nodo 65, all'incrocio tra Via __________ e Via __________, nel Comune di __________, relativamente al mapp. no. 253 PPP (fogli da n. 15630 a n. 15645) RFD di __________,
letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato, in fatto ed in diritto
1.Lo ISEP 1 è promotore dei lavori di sistemazione stradale e degli impianti semaforici nel Comune di __________ sulla strada cantonale Via __________, all'incrocio con Via __________. L’intervento prevede, tra l’altro, l’allargamento del sedime stradale e lo spostamento del marciapiede, opere che implicano l’espropriazione parziale di alcune proprietà confinanti. Il progetto e gli atti di espropriazione sono stati pubblicati dal 30.11.2010 al 14.1.2011 giusta gli art. 16 ss della Legge sulle strade. Tra i terreni coinvolti figura, in particolare, il mapp. no. 253, fondo costituito in proprietà per piani. Stando alla tabella pubblicata l’ente espropriante ha chiesto l’espropriazione di mq 15 e l’occupazione temporanea di mq 38, superfici per le quali ha offerto, rispettivamente, un’indennità di fr. 900.- il mq e fr. 1.- il mq/annui, nonché un risarcimento di fr. 436.- per l’estirpazione di piante varie. MCON 19 MCON 21, MCON 8 e MCON 18 (PPP 15640, 15641, 15631, 15633, 15634, 15638, 15642, 15643, 15644, 15645, 15639) con tempestiva memoria del 30.12.2010, senza sollevare obiezioni all’esproprio ed all’occupazione temporanea, hanno accettato l’indennità offerta per le piante, ma rivendicato un indennizzo di fr. 2'500.il mq per la superficie espropriata, nonché un risarcimento di fr. 6'000.- per lo spostamento di 5 sculture in ferro collocate entro la linea di occupazione temporanea. Esse hanno chiesto inoltre che l’espropriazione venga ampliata di ca. 38 mq, ossia fino ai posteggi privati esistenti; nel caso in cui detto ampliamento non fosse ammesso, hanno postulato il ripristino del muretto in sasso che verrà demolito mediante un muro di contenimento che consenta l’allargamento dell’area attualmente adibita a posteggio. MCON 9 e MCON 11 (PPP 15630, 15635), con memoria del 14.1.2011, senza sollevare obiezioni all’espropriazione ed all’occupazione temporanea, hanno notificato le seguenti richieste di indennizzo: fr. 0.50 il mq/giorno per l’occupazione temporanea; fr. 2'900.- il mq per la superficie espropriata; fr. 1’000.per le piante da estirpare e fr. 6'000.per lo spostamento delle 5 sculture. Esse hanno chiesto inoltre che il muretto in sasso sia ricostruito alla quota del muro di contenimento retrostante, riempito con materiale idoneo e finito a posteggio, in modo da sfruttarlo quale allargamento dell’area già adibita a tale scopo; qualora tale richiesta non fosse accolta, esse chiedono che la superficie espropriata sia ampliata di ca. 38 mq contro versamento di un’indennità di fr. 2'900.- il mq. I proprietari delle restanti quote di PPP (15632, 15636, 15637) hanno invece accettato incondizionatamente le tabelle pubblicate. Il Consiglio di Stato ha approvato il progetto con risoluzione del 5.7.2011 cresciuta incontestata in giudicato, dopo di che, aderendo alla richiesta dell’ente espropriante, tutti i proprietari hanno accordato l’anticipata immissione in possesso a far tempo dal 15.9.2011. Gli atti sono quindi stati trasmessi a questo Tribunale per i suoi incombenti in applicazione dell’art. 26 della Legge sulle strade. All’udienza di conciliazione svoltasi l’8.3.2012 gli espropriati hanno rinunciato all’indennità di fr. 6’000.- per lo spostamento delle 5 sculture, riservato il caso in cui l’ampliamento dell’espropriazione fosse ammesso; per il resto hanno confermato le pretese già formulate per iscritto e postulato un risarcimento per il muretto in sasso che non è stato ripristinato. L’ente espropriante, dal canto suo, ha contestato la richiesta di ampliamento dell’espropriazione e la pretesa d’indennizzo per il muretto, ribadendo le indennità offerte nella tabella pubblicata. Di comune accordo le parti hanno stabilito che le piante che dovessero deperire entro fine 2012 saranno sostituite a spese dell’espropriante. Conclusa l’istruttoria, le parti sono comparse al dibattimento finale del 27.9.2012 riconfermandosi nelle rispettive posizioni.
2.In occasione dell’udienza finale il Tribunale ha preso atto che le questioni inerenti le sculture e le piante, disposte sulla striscia di terreno tra il marciapiede e il muro di contenimento al posteggio, sono state risolte direttamente dalle parti in sede esecutiva (cfr. verbale del 27.9.2012). Pertanto le relative offerte/pretese di indennizzo sono stralciate.
3.Il Tribunale ha accertato che, in costanza di procedura, la PPP 15640, di proprietà MCON 19, è stata ceduta mediante atto di compravendita (cfr. d.g. 21497 del 1.9.2011) ad MCON 20. Nel relativo contratto di compravendita la venditrice non si è riservata il diritto di restare parte nel procedimento espropriativo, motivo per cui il nuovo proprietario subentra di diritto ((Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 e 17, DTF 122 I 168 c.1). Egli ha esercitato il diritto di essere sentito all’udienza di conciliazione allineandosi alle pretese già formulate da chi l’aveva preceduto.
4.Il mapp. no. 253, ubicato in località Via __________, ha una superficie di mq 2’409 ed cosi censito a RF:
sub. h) giardino acc. mq 1’091 sub. A) abitazione mq 553 sub. B) autorimessa mq 535 sub. C) negozi ed uffici mq 122 sub. D) negozio mq 69 sub. E) pensilina e scala mq 19 sub. F) portico mq 8 sub. G) uff. sporg. mq 12
Il fondo, situato lungo Via __________ a pochi metri dall’incrocio con Via __________, é pianeggiante e di conformazione regolare. Esso è edificato con uno stabile di 4 piani fuori terra ad uso misto, abitativo e commerciale, comprendente un garage sotterraneo. Lo stabile è fronteggiato da un piazzale utilizzato quale posteggio e sorretto da un muro di contenimento; tra quest’ultimo ed il marciapiede lungo Via __________ si sviluppa una striscia prativa sulla quale sono poste 5 sculture in ferro ed alcune piante; essa è delimitata verso il marciapiede da un muretto in sasso (cfr. documentazione fotografica). Stando al PR di __________ approvato in data 2.12.1997 ed alla successiva variante di PR concernente Via __________ ed il piano viario di __________, approvata il 17.9.2008, la particella è assegnata alla zona mista amministrativa commerciale AC1.
5.5.1 Gli espropriati chiedono che l’espropriazione sia ampliata fino ad includere anche l’area oggetto di occupazione temporanea (mq 38), ovvero tutta la striscia verde compresa tra il marciapiede ed il piazzale adibito a posteggi. Essi ritengono che tale superficie sia già indicata nel PR come espropriabile, e che, in seguito all’espropriazione parziale, non sia più utilizzabile razionalmente in alcun modo.
5.2. Giusta l’art. 5 cpv. 1 Lespr, quando sia prevista l’espropriazione parziale di un fondo e ciò abbia per effetto di impedire o comunque di rendere difficile l’esercizio dei diritti residui secondo la loro destinazione, l’espropriato può chiedere l’espropriazione totale. La norma istituisce un’eccezione al principio della proporzionalità secondo cui l’espropriazione non deve eccedere quanto è strettamente necessario per raggiungere lo scopo perseguito dall’ente espropriante. L’ampliamento dell’espropriazione entra quindi in considerazione solo se, a causa dell’esproprio parziale, l’uso conforme del fondo fosse pregiudicato o reso oltremodo difficile. Il proprietario può anche limitare la domanda di ampliamento ad una parte soltanto del terreno qualora non permangano, per la stessa, prospettive d’uso ragionevoli (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 12 no. 2-3; DTF 103 Ib 97; RDAT 1988 no. 67 c. 4, II-1996 no. 42 c.5; TRAM 50.2004.5-6 del 6.12.2005).
5.3. Il PR di __________ prevede in Via __________ una linea di arretramento di m 5.5, prescrizione alla quale è soggetto anche il mapp. no. 253 (cfr. planimetria relativa alle linee di arretramento). Contrariamente a quanto ritengono gli espropriati ciò non significa che la fascia posta entro la linea sia soggetta ad esproprio, ma semplicemente che non è occupabile: le linee di arretramento sono infatti uno strumento urbanistico e non rappresentano altro che la distanza minima da rispettare obbligatoriamente verso la strada; per il proprietario costituiscono il limite fino al quale è possibile costruire (cfr. Scolari, Commentario, ad art. 25 LE no. 1026 ss; RtiD II-2008 no. 16). L’area in questione è compresa nella linea di arretramento e dunque, indipendentemente dall’espropriazione, già si presta ad un uso limitato, potendo essere destinata – come lo è attualmente – a spazio verde; essa dispone però di indici utilizzabili sul resto del fondo. In quest’ottica l’esproprio parziale non influisce in alcun modo sullo sfruttamento possibile del sedime. Per quanto riguarda il resto del fondo si rileva che l’espropriazione è circoscritta ad una striscia di 15 mq, con una profondità massima di ca. m 1.20, nell’angolo orientale, poi decrescente fino a ridursi a zero. Pertanto il fondo resta palesemente sfruttabile secondo la sua destinazione ed i vigenti parametri edilizi. In queste condizioni i requisiti per ammettere l’ampliamento dell’esproprio non sono adempiuti e la domanda non può essere accolta.
6.6.1. L’espropriazione formale è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. ad art. 16 no. 4). Essa è stimata alla data dell’anticipata immissione in possesso o, in difetto, alla data di emissione del giudizio di estimo (art. 19 Lespr). L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr). Questo corrisponde al prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto potrebbe conseguire nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734). Secondo la giurisprudenza, lo strumento prioritario per stabilire il valore venale di un terreno è il cosiddetto metodo statistico-comparativo basato sul confronto dei prezzi soluti poco prima del dies aestimandi per proprietà analoghe al fondo espropriato (Hess/Weibel, op. cit. ad art. 19 no. 80 ss, 94; DTF 122 I 168 c. 3a, b/bb, 122 II 337 c. 5; RtiD I-2006 no. 48 c. 2.2, I-2008 no. 52 c. 4.1). L’applicazione di questo metodo presuppone la disponibilità di un campione di raffronto adeguato che permetta di tracciare un quadro ragionevole del mercato immobiliare. Non potendosi porre esigenze troppo severe al confronto, non è richiesta un’identità perfetta tra il terreno espropriato ed i fondi presi a paragone: di eventuali differenze – per posizione, estensione, stato di urbanizzazione o possibilità di sfruttamento – può essere tenuto conto mediante opportuni adeguamenti. E’ anche possibile trarre spunto da compravendite isolate, purché i prezzi siano esaminati con cura e la stipulazione non risulti influenzata da circostanze insolite (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 85; DTF 122 I 168 c. 3a; RtiD I-2006 no. 48 c. 2.3). Non sono risolutivi né i valori estremi – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media – né i prezzi corrisposti per terreni già edificati (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19, no. 87 e 89); non lo sono nemmeno le semplici offerte di vendita, i diritti di prelazione o i diritti di compera non ancora esercitati (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 88). Ai fini dell’estimo devono essere considerate le eventuali possibilità di miglior uso del fondo espropriando, purché siano concrete (art. 12 cpv. 1 Lespr), nonché le servitù attive e passive risultanti a RF al momento del deposito dei piani (art. 14 cpv. 1 Lespr). Non è invece tenuto conto degli aumenti e delle diminuzioni di valore derivanti dall’opera eseguita dall’ente espropriante (art. 12 cpv. 2 Lespr). Nel fissare l’importo dell’indennità il Tribunale di espropriazione non è vincolato dalle conclusioni delle parti (art. 49 cpv. 1 Lespr).
6.2. In concreto l’indennità è stimata con valuta 15.9.2011, data per la quale è stata autorizzata l’anticipata immissione in possesso (art. 19 Lespr.) e la valutazione deve fondarsi sui prezzi liberamente pattuiti nel contesto di transazioni immobiliari riguardanti terreni inedificati siti nella zona mista amministrativa commerciale AC1 di __________. A tal fine il Tribunale ha eseguito la consueta indagine presso il registro fondiario e, al fine di disporre di un campione di raffronto il più ampio possibile, ha esteso la ricerca a tutte le transazioni stipulate nel decennio precedente il dies aestimandi includendo anche le zone a sfruttamento intensivo R16 e R13 di __________. I dati sono completati con le indennità espropriative riconosciute nell’ambito di una precedente procedura espropriativa che ha coinvolto altri terreni ubicati lungo Via __________ nelle immediate vicinanze del bivio con Via __________. Complessivamente risultano i seguenti valori:
zona AC1 - fr. 1'428.57 il mq per mq 7 staccati dal mapp. no. 368 per essere trasferiti al confinante mapp. no. 785, loc. Via __________ (iscr. a RF il 13.6.2000 al d.g. 11523); - fr. 600.- il mq per il mapp. no. 976 di mq 67, loc. __________ (iscr. a RF l’11.12.2006 al d.g. 29619); nel frattempo il fondo è stato raggruppato nel mapp. no. 570; - fr. 600.- il mq per il mapp. no. 977 di mq 147, loc. __________ (iscr. a RF l’11.12.2006 al d.g. 29613);
zona R16 - fr. 920.14 il mq per il mapp. no. 33 di mq 288, loc. Via __________ (iscr. a RF il 23.11.2004 al d.g. 27840); nel prezzo è incluso anche un edificio di 53 mq; - fr. 400.- il mq per il mapp. no. 855 di mq 1'000, loc. Via __________ (iscr. a RF il 9.5.2006 al d.g. 11259); nel prezzo è compresa una quota di 1/5 sulla strada coattiva al mapp. no. 728; - fr. 1'000.- il mq per il mapp. no. 547 di mq 366, loc. __________ (iscr. a RF il 6.11.2006 al d.g. 26323);
zona R13 - fr. 847.46 il mq per il mapp. no. 377 di mq 767, loc. __________ (iscr. a RF il 16.11.2001 al d.g. 23896/8); - fr. 618.56 il mq per il mapp. no. 698 di mq 485, loc. __________ (iscr. a RF l’11.1.2005 al d.g. 502); nel prezzo è compresa una quota di 1/6 sulla strada coattiva al mapp. no. 663; - fr. 1'187.65 il mq per il mapp. no. 425 di mq 842, loc. Via __________ (iscr. a RF il 29.1.2007 al d.g. 2068); nel prezzo è compresa una quota di 1/2 sulla strada coattiva al mapp. no. 737; - fr. 1'000.- il mq per il mapp. no. 981 di mq 506, loc. __________ (iscr. a RF il 13.2.2009 al d.g. 3742);
Indennità riconosciute nell’ambito della procedura d’esproprio avviato dallo Stato del Canton Ticino in vista delle opere di formazione della corsia per il bus in Via __________ (tratto incrocio __________) nei Comuni di __________ e __________: - fr. 850.- il mq per mq 32 staccati dal mapp. no. 974 di __________, zona AC1 (TE decreto di stralcio 3.6.3008 inc. 20.2008.9-6; iscr. a RF il 27.4.2011 al d.g. 10526); - fr. 850.- il mq per mq 16 staccati dal mapp. no. 2169 di __________, zona R7 (TE decreto di stralcio 3.6.3008 inc. 20.2008.9-2, iscr. a RF il 18.4.2011 al d.g. 9651); - fr. 850.- il mq per mq 74 staccati dal mapp. no. 899 di __________, zona R7 (TE decreto di stralcio 3.6.3008 inc. 20.2008.9-3; iscr. a RF il 19.4.2011 al d.g. 9752).
6.3. La zona AC1 (art. 15 NAPR) è una zona mista nella quale è permessa la costruzione di abitazioni, di stabili commerciali e amministrativi, alberghi, ristoranti e l’insediamento di aziende artigianali non moleste; vi è previsto un indice di sfruttamento (is) 2.2 ed un indice di occupazione (io) del 50%. A questa zona sono riservate le fasce che si estendono lungo i due lati di Via __________ fino ed oltre l’incrocio __________, nonché un’area nel settore meridionale del comune confinante con la parte alta di Via __________. Nella zona R16 (art. 13 NAPR) è consentita la costruzione di edifici abitativi, alberghi e ristoranti e l’insediamento di uffici, commerci e aziende artigianali non moleste, con un is 1.5 ed un io del 35%. Ad essa sono assegnati alcuni comparti posti, rispettivamente, a valle di Via __________, lungo Via __________ (al confine con __________) e Via __________ (al confine con __________). La zona R13 (art. 11 NAPR), infine, è destinata alla costruzione di edifici abitativi, alberghi e ristoranti, con is 1.1 ed io del 35%; essa è formata da diversi comparti ubicati a valle di Via __________ e verso occidente fino a Via __________, nonché lungo Via __________ e Via __________ /Via __________te.
6.4. Nel quadro dei dati reperiti il negozio che ha interessato il mapp. no. 368 non appare risolutivo. In effetti, sebbene il fondo si trovi a poche decine di metri dalla proprietà in esame, lungo il medesimo lato della strada, la compravendita risale al 2000 e riguarda uno scorporo di soli 7 mq per il quale è stato versato il prezzo massimo in assoluto che non trova alcuna conferma negli anni successivi. D’altra parte, considerato che il sedime ceduto è andato ad ampliare il piazzale del retrostante mapp. no. 785, è da presumere che, seppur esiguo, abbia conferito certi vantaggi all’acquirente, e che siano stati questi ultimi a determinare il prezzo. I restanti valori di transazione tra privati nella zona AC1 si attestano, nel 2006, a fr. 600.- il mq, importo pagato per i mapp. no. 976 e 977 entrambi situati lungo Via __________, immediatamente a valle del bivio con Via __________. Tali particelle, invero, non presentano dimensioni sufficienti per essere edificate; bisogna tuttavia tener conto che dispongono di indici utilizzabili: la prima con il raggruppamento al mapp. no. 570, la seconda perché confinante con la part. no. 138 appartenente al medesimo proprietario; il diritto di usufrutto sulla part. 976, contestuale alla vendita, non ha grande rilievo poiché è stato costituito a titolo gratuito per la durata di soli 4 anni onde consentire l’installazione del cantiere per l’edificazione della confinante part. no. 974 (cfr. rogito no. 148 del 1°.12.2006 del notaio avv. __________). Sempre lungo quella porzione di Via __________ ma due anni più tardi, nel 2008 (data del decreto di stralcio), è stata proposta ed accettata un’indennità di fr. 850.- il mq per l’esproprio parziale del mapp. no. 974 di __________, situato tra i mapp. no. 570 e 977, e dei mapp. no. 2169/899 di __________ ubicati poco più a valle. Visto che tali particelle sono tutte sfruttabili senza restrizioni secondo i parametri di PR, e che i proprietari hanno aderito all’indennità offerta, si può ragionevolmente ritenere che la stessa rappresentasse un valore edilizio pieno correttamente ponderato. Aggiornando i valori sulla base di un normale incremento di mercato, si ottiene nel 2011 un valore medio arrotondato di ca. fr. 1'000.- il mq. Rispetto al settore appena esaminato, la situazione della parte alta di Via __________ è leggermente più interessante dal profilo commerciale e abitativo, soprattutto in ragione della vicinanza dei fondi alle infrastrutture comunali (casa comunale, scuole, ufficio postale, negozi). Tale elemento giustifica una certa rivalutazione ma non al punto da raggiungere l’importo di fr. 2'500.-/2'900.che, secondo gli espropriati, corrisponderebbe al valore medio della zona. In effetti bisogna considerare che Via __________ rappresenta l’arteria principale di attraversamento di tutto il Comune oltre che uno degli accessi alla città di __________ dallo svincolo autostradale nord; i fondi confinanti, al di là dei vantaggi derivanti dalla posizione più o meno favorevole, sono dunque esposti ad un carico di inquinamento ambientale considerevole. Una situazione, questa, tutto sommato paragonabile a quella che si osserva nei settori suburbani di __________ a sfruttamento intensivo, e specialmente nelle fasce percorse da strade di transito a forte traffico; a titolo comparativo sia perciò rilevato che in questi settori i prezzi (escluse le punte estreme) appaiono piuttosto discontinui ma comunque non superano fr. 1'300.- il mq; lo si evince, in particolare dalle seguenti più recenti compravendite:
– fr. 641.51 il mq per il mapp. no. 787, Via __________, zona R5 (iscr. a RF il 28.4.2000); – fr. 700.- il mq per l’espropriazione di uno scorporo del mapp. no. 732, Via __________, zona R5 (iscr. a RF il 2.10.2001); – fr. 914.22 il mq per i mapp. no. 1312/1313/1314/1315/1316, Via __________, zona R7 (iscr. a RF l’8.3.2005); – fr. 1'195.17 il mq per i mapp. no. 773/775, Via __________, zona R7 (iscr. a RF il 28.10.2005); – fr. 603.50 il mq per i mapp. no. 2405/2588/2589, Via __________, zona R5 (iscr. a RF il 18.1.2012); – fr. 1'080.82 il mq per il mapp. no. 289, a __________ in Via __________, zona R6 (iscr. a RF l’11.12.2006); – fr. 1'301.67 il mq per il mapp. no. 1811, a __________ in Via __________, zona R6 (iscr. a RF il 27.2.2007).
Ora, tali valori trovano qualche analogia nelle zone interne di __________ non invece lungo l’asse di Via __________: segno che i disagi dipendenti dal traffico sono più penalizzanti e sentiti a __________ che in aree comparabili nel __________. Vero è che nei comparti interni R13 e R16 posti a sud di Via __________, meno caotici e disturbati, nonostante vigano indici di edificabilità assai inferiori, i fondi sono compravenduti a prezzi maggiori fino a toccare un massimo di fr. 1'187.- il mq in Via __________ (mapp. no. 547, 425, 981). Per completare il ragionamento sia menzionato infine che il Municipio di __________ ha bandito un pubblico concorso per la vendita parziale della proprietà comunale al mapp. no. 207 sulla quale sorge la __________ __________ (sub.H); oggetto del concorso era una superficie di ca. 1'458 mq, comprendete l’edificio sub. A) ubicato di fronte all’imbocco di Via __________, da destinarsi alla realizzazione di uno stabile parzialmente consacrato agli anziani; in esito al concorso, l’esecutivo aveva proposto di vendere il sedime, al concorrente risultato vincitore, al prezzo di fr. 2'130.- il mq (cfr. MM no. 2201 del 15.11.2011), proposta approvata dal Consiglio comunale con risoluzione del 19.12.2011. Tale operazione immobiliare non può tuttavia influire sull’estimo già solo per il fatto che non è mai giunta a buon fine essendo stata rifiutata, in sede di referendum popolare, dalla maggioranza dei votanti. Ma non solo: si è trattato infatti di un progetto del tutto particolare che palesemente sfugge alle normali condizioni di mercato nella misura in cui se, da un lato, il privato potenziale acquirente sarebbe stato costretto a costruire rispettando dei contenuti imposti dal Comune legati all’esistente casa per anziani, d’altro lato avrebbe ottenuto una garanzia di reddito da locazione e quindi un vantaggio di tipo commerciale notevole. Tutto ciò considerato il valore medio nella zona AC1 che qui interessa è stimato, al mese di settembre del 2011, in fr. 1'100.- il mq. Questo Tribunale ritiene inoltre che tale importo sia adeguato alla situazione concreta della proprietà in esame la quale presenta le caratteristiche di un buon terreno edilizio, è adeguatamente urbanizzata e sfruttabile nel rispetto dei parametri vigenti conformemente alla sua destinazione; la costruzione esistente non ha, peraltro, esaurito gli indici ammessi cosicché l’area espropriata è da indennizzare al suo valore edilizio pieno. Pertanto l’indennità per l’espropriazione formale di mq 15 del mapp. no. 253 è fissata in fr. 1’100.- il mq.
7.7.1. Gli espropriati hanno chiesto che il muretto in sasso sia ripristinato, sulla nuova linea di confine, alla quota del muro di contenimento retrostante, e che la superficie sia riempita con materiale idoneo e finita a posteggio come l’esistente. Preso atto che in sede esecutiva lo Stato non ha proceduto al ripristino sollecitato, gli espropriati pretendono di essere risarciti rimettendosi, su questo punto, al giudizio del Tribunale.
7.2. Giusta l’art. 11 let. c Lespr, l’indennità espropriativa include anche il corrispettivo di tutti gli altri pregiudizi subiti dall’espropriato in quanto siano prevedibili, nel corso ordinario delle cose, come conseguenza dell’espropriazione. La normativa si riferisce a tutti quei danni patrimoniali che potrebbero manifestarsi, oltre alla perdita del diritto espropriato ed all’eventuale deprezzamento della parte residua, in seguito all’espropriazione. Dato il loro carattere complementare, tali pregiudizi sono risarcibili solo nella misura in cui il diritto ad una piena indennità (art. 9 Lespr) non fosse già soddisfatto con la rifusione dell’intero valore venale (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 196 e 197; Wiederkehr, op. cit., p. 103 ss; Grisel, op. cit., p. 731, 740-741).
7.3. Il manufatto in esame era costituito da un muretto in sasso, vetusto e con evidenti segni di dissesto, alto ca. 70 cm che si estendeva per una trentina di m lungo il fronte stradale del mapp. no. 253. Esso serviva a segnare il confine del fondo e, in parte, a contenere la striscia di verde posta tra il marciapiede ed il posteggio sulla quale sono disposte alcune sculture e piante (cfr. documentazione fotografica annessa agli atti pubblicati). Nel corso dei lavori stradali tale muretto è stato abbattuto e sostituito con un cordolo in granito alto ca. 25 cm in conformità con quanto previsto dal progetto (cfr. relazione tecnica, pag. 5; fotografie scattate ad opera eseguita prodotte all’udienza del 8.3.2012). In ambito espropriativo l’espropriante è tenuto, al termine dei lavori, a ripristinare l’area privata secondo le regole dell’arte; ciò costituisce una compensazione reale per aver manomesso il terreno; in difetto sarà tenuto ad un indennizzo (Hess/Weibel, op. cit, ad art. 19 no. 44-45). Un intervento come quello preteso dagli espropriati – che concretamente consiste nella costruzione di un nuovo muro, più alto rispetto a quello preesistente, nel riempimento del terreno e nella sistemazione e pavimentazione della superficie – rappresenta non un ripristino bensì un’evidente miglioria finalizzata ad ampliare il posteggio; perciò non può essere accollato all’espropriante. Qualora i proprietari intendano ingrandire il piazzale, dovranno procedere, come d’uso, procurandosi il necessario permesso di costruzione. Detto questo, il cantiere ha occupato il suolo privato solo nella misura indispensabile per eseguire i lavori. L’area è poi stata adeguatamente livellata e, a contenimento del terreno lungo il marciapiede, è stato posato un cordolo che adempie pienamente le medesime funzioni del muretto preesiste. Il risultato è tutt’altro che pregiudizievole: il sedime si presenta infatti sistemato e delimitato in maniera impeccabile e consona, anche dal profilo puramente estetico. Pertanto, non essendo ravvisabile alcun danno, non è dato motivo per riconoscere un indennizzo.
8.8.1. Il mapp. no. 253 è colpito da occupazione temporanea in ragione di 38 mq. Per questa superficie l’ente espropriante ha offerto un’indennità di fr. 1.- il mq/annuo. I proprietari delle PPP 15630 e 15635 reclamano invece un’indennità di fr. 0.50 il mq/giorno pari all’importo preteso dall’ente pubblico per l’occupazione temporanea di suolo pubblico da parte dei privati.
8.2. L’occupazione temporanea è un provvedimento dettato da necessità di cantiere che concorre all’attuazione dell’opera. La relativa indennità è finalizzata a compensare solamente il danno effettivo derivante al proprietario dalla limitazione d’uso passeggera del bene, salvo che egli renda attendibile un miglior uso ai sensi dell’art. 12 cpv. 1 Lespr (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 39; DTF 109 Ib 273; RDAT 1989 no. 76, I-1992 no. 45). Di regola l’indennità annua riconosciuta nella prassi per terreni edificabili ammonta a fr. 0.50 il mq/anno (TE sott. 2.3.1999 in re Stato del Cantone Ticino/G.; TRAM N. 50.2006.5 del 24.4.2008). Nella fattispecie in esame l’occupazione temporanea interessa la striscia di verde lungo il fronte stradale, la quale non è suscettibile di alcun miglior uso. Gli stessi espropriati, del resto, non sostengono il contrario né hanno reso almeno verosimile di poter usare il sedime in maniera più proficua rispetto a quella attuale. Pertanto l’indennità di fr. 1.- il mq /annuo offerta dall’ente espropriante è da confermare.
9.L’indennità espropriativa è completata con gli interessi al saggio usuale a decorrere dal 15.9.2011, data per la quale è stata accordata l’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr). Conformemente a quanto stabilito dal Tribunale amministrativo federale mediante decisione del 9.11.2009, il saggio corrisponde al tasso ipotecario di riferimento nei contratti di locazione; pertanto in concreto sono dovuti i seguenti interessi:
- del 2.75% dal 15.9.2011 al 1.12.2011 - del 2.50% dal 2.12.2011 al 1.6.2012 - del 2.25% dal 2.6.2012 in poi
10. La tassa di giustizia e le spese sono interamente a carico dell’ente espropriante (art. 73 cpv. 1 Lespr). Gli espropriati non si sono avvalsi della consulenza di un legale e pertanto non si assegnano ripetibili.
Per i quali motivi
richiamata la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia 1. L’ente espropriante verserà agli espropriati le seguenti indennità per il mapp. no. 253:
- fr. 1’100.- il mq per l’espropriazione formale di mq 15 - fr. 1.- il mq/annuo per l’occupazione temporanea di mq 38
oltre interessi ai seguenti saggi annui:
- del 2.75% dal 15.9.2011 al 1.12.2011 - del 2.50% dal 2.12.2011 al 1.6.2012 - del 2.25% dal 2.6.2012 in poi
2. La pretesa di indennizzo per mancato ripristino del muretto in sasso è respinta.
3. Le questioni risolte direttamente dalle parti (sculture e piante) sono stralciate.
4. La tassa di giustizia e le spese in fr. 1'000.sono a carico dell’ente espropriante. Non si assegnano ripetibili.
5. Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.
6. Intimazione a:
- -
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente la segretaria giurista
Margherita De Morpurgo Annalisa Butti