Incarto n. 20.2008.14-1
Lugano 8 ottobre 2009
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
arch. Bruno Buzzini arch. Claudio Morandi
segretario giudiziario
Enzo Barenco
statuendo nella procedura di espropriazione formale successiva a procedura di approvazione dei progetti definitivi promossa da
ISEP 1 rappr. dal RA 1
contro
COES 1 rappr. dall’ RA 2
nell'ambito delle opere di rinnovo della pavimentazione e di creazione di un nuovo marciapiede sulla strada cantonale __________ __________ - __________ - __________ nel Comune di __________ in zona __________, relativamente al mapp. no. 1484 RFD di __________,
letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato, in fatto ed in diritto
1.1.1. Lo ISEP 1 intende procedere alle opere di rinnovo della pavimentazione e di costruzione di un nuovo marciapiede sulla strada cantonale che da __________ porta ad __________; più precisamente l’intervento interessa un tratto stradale di ca. 700 ml situato nel territorio del Comune di __________ in zona __________. L’esecuzione dell’opera, al costo complessivo di fr. 1'355'000.-, è stata autorizzata dal Consiglio di Stato con risoluzione del 16.10.2007; il finanziamento è garantito dal credito quadro per la conservazione delle pavimentazioni e dei cigli sulle strade cantonali per il periodo 2004-2007, approvato dal Gran Consiglio con decreto legislativo del 19.9.2006. Il progetto e gli atti di espropriazione sono stati pubblicati dal 25.3 al 24.4.2008 conformemente agli art. 18 ss della Legge sulle strade (Lstr). Il progetto, contro il quale non sono state interposte opposizioni, è stato approvato dal Consiglio di Stato con risoluzione dell’11.6.2008 cresciuta incontestata in giudicato. In data 6.10.2008 la pratica è stata trasmessa a questo Tribunale per i suoi incombenti a norma dell’art. 26 Lstr.
1.2. L’opera coinvolge parzialmente il mapp. no. 1484 di proprietà della COES 1, un’azienda attiva nel ramo dell’estrazione e della lavorazione di inerti e del commercio di materiali da costruzione. Stando alle tabelle pubblicate la particella è espropriata lungo il fronte stradale per una striscia di mq 190 (mq 189 di terreno + mq 1 di canale) ed occupata temporaneamente per mq 12, superfici per le quali è offerta, rispettivamente, un’indennità di fr. 30.- il mq e di fr. 0.20 il mq/annui. Entro i termini di legge la proprietaria ha notificato una domanda di indennizzo di fr. 330.- il mq per il terreno e di fr. 30.- il mq per il canale oltre interessi al 5% dal 10.4.2008. Quindi, su richiesta dell’ente espropriante, essa ha accordato l’anticipata immissione in possesso a far tempo dal 1°.12.2008. L’udienza di conciliazione, risoltasi negativamente, ed il sopralluogo si sono svolti il 22.1.2009. Conclusa l’istruttoria, le parti hanno rinunciato a comparire al dibattimento finale riconfermando per iscritto l’offerta e le pretese di indennità.
2.2.1. Il mapp. no. 1484, ubicato in località __________, è così censito a RF:
sub. g) passo mq 41 sub. h) canale mq 50 sub. i) terreno annesso mq 2137 sub. A) deposito mq 239 sub. B) rimessa mq 450 sub. C) trasformatore mq 11 sub. D) ufficio mq 18 sub. E) tettoia mq 34 sub. F) ripostiglio mq 9 totale mq 2989
La particella, piana e di conformazione regolare, è sfruttata da più di un trentennio dalla COES 1 per l’esercizio della sua attività ed ospita una officina, una tettoia per il ricovero di autoveicoli e un edificio destinato a sala mensa, spogliatoio, uffici e deposito. L’azienda occupa anche i confinanti mapp. no. 1834 e 2985, di proprietà di terzi, sui quali sorgono l’impianto di lavorazione di inerti un deposito e una falegnameria (cfr. verbale 22.1.2009; documentazione fotografica).
2.2. Con il Piano regolatore di __________ approvato il 16.4.1975, nella località di __________ il territorio ad occidente della strada cantonale è stato escluso dalla zona edificabile: il mapp. no. 1484, come anche i fondi confinanti, sono così stati assegnati alla zona residua, quest’ultima confinante con ampie aree forestali e prospiciente un settore destinato ad attrezzature ed edifici pubblici occupato da infrastrutture militari (cfr. piano delle zone). Le varianti adottate negli anni ’90 non hanno interessato la proprietà. Nel contesto della successiva revisione del PR il Comune, ponderate le attività svolte nel comparto di __________, riconducibili allo stand di tiro, al campeggio “__________” e alla stessa COES 1, e ritenendo di dover tutelare quest’ultima per motivi di interesse pubblico (cfr. rapporto di pianificazione giugno 2001, p. 19, 25-27), ha proposto l’attribuzione dei terreni occupati dall’azienda ad una zona per attività produttive e di servizio. Tale azzonamento non è però stato approvato dal Consiglio di Stato che ha ravvisato contrasti con la pianificazione di grado superiore ed importanti conflitti nelle suddette infrastrutture già presenti. Di conseguenza, per quanto concerne tale comprensorio, ha disposto il rinvio degli atti al Municipio, esigendo uno studio ulteriore della situazione e la consegna, entro un anno, di una nuova proposta pianificatoria al legislativo comunale (cfr. ris. del 28.6.2005 p. 22-23 e 39 nonché all. 7). Ad oggi non è stata presentata alcuna variante; il piano delle zone aggiornato prodotto agli atti, che assegna il comprensorio al territorio fuori dalle zone edificabili, non è stato formalmente approvato.
3.3.1. L’espropriazione formale è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4). Per la valutazione dell’indennità è decisiva la data dell’anticipata immissione in possesso o, in difetto, quella di emissione del giudizio di estimo (art. 19 Lespr). L’indennità consta in particolare dell’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr) che corrisponde al prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto potrebbe conseguire nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734). Strumento di valutazione prioritario è il cosiddetto metodo statistico-comparativo in base al quale il valore venale è stabilito per confronti con i prezzi di vendita ufficialmente registrati negli anni immediatamente precedenti il dies aestimandi e riferibili a fondi analoghi al terreno espropriando (Hess/Weibel, op. cit. ad art. 19 no. 80 ss; DTF 115 Ib 408 c. 2c, 122 I 168 c. 3a; RDAT II-1998 no. 27). L’applicazione di questo metodo presuppone la disponibilità di un campione di raffronto adeguato che costituisca una testimonianza valida e ragionevole dell’andamento del mercato immobiliare. Non potendosi tuttavia porre esigenze troppo severe al confronto un’identità perfetta con gli oggetti paragonati non è richiesta; in effetti di eventuali differenze – per posizione, estensione, stato di urbanizzazione e possibilità di sfruttamento – può essere tenuto conto mediante opportuni adeguamenti del prezzo. E’ anche possibile trarre spunto da compravendite isolate, purché i valori siano esaminati con cura e la stipulazione non risulti influenzata da circostanze insolite (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 85; DTF 122 I 168 c. 3; RtiD I-2006 no. 48, I-2008 no. 52 c. 4.1). Non sono risolutivi né i valori estremi – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media – né i prezzi corrisposti per terreni già edificati (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19, no. 87 e 89). Non lo sono nemmeno le semplici offerte di vendita, i diritti di prelazione o i diritti di compera non ancora esercitati (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 88). Ai fini dell’estimo devono essere considerate le eventuali possibilità di miglior uso del fondo espropriando, purché siano concrete (art. 12 cpv. 1 Lespr), nonché le servitù attive e passive risultanti a RF al momento del deposito dei piani (art. 14 cpv. 1 Lespr). Non è invece tenuto conto degli aumenti e delle diminuzioni di valore derivanti dall’opera eseguita dall’ente espropriante (art. 12 cpv. 2 Lespr).
3.2. In concreto l’indennità è stimata al 1°.12.2008, data per la quale l’espropriata ha autorizzato l’anticipata immissione in possesso (art. 19 Lespr; cfr. lettera del 25.9.2008). A quel momento il mapp. no. 1484 non aveva natura edilizia; in realtà esso non ha mai goduto di tale prerogativa, non essendo mai stato formalmente attribuito ad una zona edificabile per mezzo di un atto pianificatorio definitivo. Assetto peraltro evidenziato anche nelle cinque licenze edilizie che il Municipio ha nondimeno rilasciato tra il 1983 ed il 2008 per consentire l’esecuzione di interventi precipuamente intesi ad adeguare la funzionalità degli impianti già esistenti, e per non compromettere l’attività aziendale (rifacimento di un tetto, costruzione del muro di cinta lungo la strada, copertura della rimessa per veicoli, costruzione locale lavaggio e sistemazione piazza di rifornimento, aggiornamento impianti; cfr. incarti delle licenze edilizie). Tali permessi di costruzione di certo non hanno conferito al fondo lo statuto giuridico di terreno edificabile, statuto che può essere riconosciuto solamente attraverso il PR (art. 28 cpv. 2 let. a LALPT). E’ dunque esclusa, per quanto possa interessare, qualsiasi (eventuale) ipotesi di espropriazione materiale che peraltro, quand’anche si fosse realizzata nel 1975, e cioè con l’approvazione del PR, ormai non sarebbe più indennizzabile (art. 39 Lespr; sul concetto cfr. DTF 131 II 151 c. 2.1 e rinvii). Considerato che il valore venale ai sensi dell’art. 11 let. a Lespr deve, come detto, corrispondere al prezzo commerciale oggettivo conseguibile sul mercato, alle osservazioni che precedono bisogna aggiungere che, dal profilo della commerciabilità, il valore di una proprietà situata al di fuori della zona edificabile ma occupata da fabbricati in uso, non è dato dal nudo terreno (di per sé inutilizzabile a fini edilizi), bensì dai fabbricati e dal reddito che da essi è ricavabile. In effetti se la proprietà in esame dovesse essere ceduta, il prezzo verrebbe stabilito in funzione delle strutture esistenti e dell’attività che vi è svolta; ed in quest’ottica esso appare doppiamente condizionato: da un lato dallo sfruttamento attuale del terreno, dall’altro dall’interesse all’acquisto che potrebbe manifestare solo un terzo che abbia necessità professionali analoghe alla COES 1. Seguendo tale ragionamento, se l’espropriazione si estendesse a tutta la proprietà, il principio della piena indennità (art. 9 Lespr) non sarebbe rispettato se nella valutazione non si tenesse conto del reddito o di una certa componente edilizia con scopi artigianali, elementi sui quali sono in effetti fondate le perizie private prodotte dalla proprietaria (cfr. doc. 12 e 13). Concretamente, tuttavia, l’espropriazione colpisce solo una striscia di sedime eccedente ubicato all’esterno del muro di cinta e già da tempo utilizzato come marciapiede. Di conseguenza, posto che l’intervento non incide in alcun modo sull’attività aziendale e non comporta il sacrificio di indici (come avviene invece per un terreno pienamente edificabile), non si impone di considerare l’uso che contraddistingue il resto del terreno. I valori di riferimento ai fini dell’estimo sono dunque i prezzi soluti a __________ per terreni non edificabili. Estendendo l’indagine sui prezzi al decennio precedente il dies aestimandi, il Tribunale ha ottenuto i seguenti risultati:
anno 1996 - fr. 2.38 il mq per il mapp. no. 1292 di mq 1679, loc. __________ (iscr. a RF il 26.6.1996 al d.g. 13709); - fr. 3.84 il mq per il mapp. no. 1293 di mq 1561, loc. __________ (iscr. a RF il 26.6.1996 al d.g. 13711); - fr. 6.04 il mq per il mapp. no. 1219 di mq 2485, loc. __________ (iscr. a RF il 13.3.1996 al d.g. 4979). Il fondo è prevalentemente costituito da bosco; - fr. 34.58 il mq per il mapp. no. 1278 di mq 1012, loc. __________ (iscr. a RF il 24.9.1996 al d.g. 20094). Il fondo è prevalentemente costituito da bosco; - fr. 6.78 il mq per il mapp. no. 538 di mq 1474, loc. __________ (iscr. a RF il 6.8.1996 al d.g. 17187). Il fondo è prevalentemente costituito da bosco;
anno 1997 - fr. 3.88 il mq per il mapp. no. 1347 di mq 1032, loc. __________ (iscr. a RF il 15.9.1997 al d.g. 16419). Trattasi di superficie boschiva; - fr. 3.- il mq per il mapp. no. 1676 di mq 2313, loc. __________ (iscr. a RF il 19.6.1997 al d.g. 11090). Trattasi di superficie boschiva; - fr. 0.25 il mq per il mapp. no. 2778 di mq 4035, loc. __________ (iscr. a RF il 2.4.1997 al d.g. 6000). Trattasi di superficie boschiva;
anno 1999 - fr. 0.40 il mq per il mapp. no. 1374 di mq 12574, loc__________ (iscr. a RF il 2.7.1999 al d.g. 10262). Il fondo è prevalentemente costituito da bosco;
anno 2000 - fr. 150.86 il mq per il mapp. no. 1884 di mq 232, loc. __________ (iscr. a RF il 4.7.2000 al d.g. 10861). Il fondo è edificato con un magazzino di mq 66;
anno 2001 - fr. 18.87 il mq per il mapp. no. 1221 di mq 318, loc. __________ (iscr. a RF il 24.9.2001 al d.g. 14268); - fr. 27.10 il mq per il mapp. no. 2172 di mq 1107, loc. __________ (iscr. a RF il 17.1.2001 al d.g. 843). Trattasi di superficie boschiva; - fr. 410.- il mq per il mapp. no. 466 di mq 376, loc. __________ (iscr. a RF il 9.10.2001 al d.g. 15077). Il fondo è stato acquistato dal Comune di __________;
anno 2003 - fr. 4.23 il mq per il mapp. no. 524 di mq 3309, loc. __________ (iscr. a RF il 20.10.2003 al d.g. 17152). Il fondo è prevalentemente costituito da bosco; - fr. 5.37 il mq per il mapp. no. 1264 di mq 1304, loc. __________ (iscr. a RF il 7.1.2003 al d.g. 54). Il fondo, acquistato dal Comune di __________, è costituito da bosco; - fr. 46.08 il mq per il mapp. no. 2398 di mq 651, loc. __________ (iscr. a RF il 20.11.2003 al d.g. 19297). Il fondo, descritto come ronco e bosco, è parzialmente assegnato alla zona R2;
anno 2005 - fr. 18.- il mq per il mapp. no. 2121 di mq 632, loc. __________ (iscr. a RF il 13.5.2005 al d.g. 8088). Trattasi di superficie boschiva; - fr. 15.62 il mq per il mapp. no. 1229 di mq 4482, loc. __________ (iscr. a RF il 29.3.2005 al d.g. 4766). Il fondo è prevalentemente costituito da bosco;
anno 2007 - fr. 47.50 il mq per il mapp. no. 1753 di mq 2784, loc. __________ (iscr. a RF il 17.7.2007 al d.g. 12120). Il fondo, costituito prevalentemente da bosco, è edificato con un rustico ed è parzialmente assegnato alla zona R2;
anno 2008 - fr. 2.95 il mq per il mapp. no. 1734 di mq 2374, loc. __________ (iscr. a RF il 16.5.2008 al d.g. 8053). Il fondo, costituito prevalentemente da bosco, è edificato con un rustico; - fr. 233.04 il mq per il mapp. no. 1758 di mq 3347, loc. __________ (iscr. a RF l’11.4.2008 al d.g. 5951). Il fondo, edificato con un’autorimessa, consta tra l’altro di superfici destinate a posteggio, di piazzali e di sedime boschivo ed è parzialmente assegnato alla zona R2.
Ai fini dell’estimo non sono decisivi né i prezzi minimi, poiché in media corrispondono ai valori normalmente attribuiti a semplici superfici boschive (mapp. no. 1292, 1293, 1219, 538, 1347, 1676, 2778, 1460, 1374, 1402, 524, 1264, 1362/1365, 1826/2823, 1734), né quelli massimi in quanto non sono oggettivamente rappresentativi del mercato riguardante beni non edificabili (mapp. no. 1884, 466, 1758). Tra le transazioni rimanenti i prezzi dei terreni ubicati nelle località collinari di __________ e __________ raggiungono in media ca. fr. 45.- il mq (mapp. no. 1420, 2393, 1753), mentre i valori delle proprietà ubicate sul piano oscillano tra fr. 19.- e fr. 34.- il mq (mapp. no. 1278, 1221, 2172, 2121, 1229). Tutto sommato, sulla base di questi dati, si può ritenere che alla fine del 2008 un terreno non edificabile situato nella zona che qui interessa potesse valere mediamente ca. fr. 30.- il mq.
3.3. L’espropriata è dell’avviso che per stabilire il valore venale del mapp. no. 1484 si debba tener conto del miglior uso del fondo, e cioè del fatto che esso è posto al limite della zona edificabile, è dotato di tutte le infrastrutture ed ha potuto essere edificato grazie alle licenze edilizie rilasciate dopo l’entrata in vigore del PR del 1975. La possibilità di un miglior uso futuro del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr) è da considerare ai fini dell’estimo solo se alla data determinante appare lecita e verosimile oltre che concretamente attuabile in un prossimo avvenire; una prospettiva teorica o fondata su vaghe speranze non è sufficiente (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 70, ad art. 20 no. 8). Questo Tribunale non ritiene che lo sfruttamento attuale della superficie non interessata da espropriazione sia determinante nell’ambito della valutazione dell’indennità poiché, come già evidenziato, tale sfruttamento non è per nulla compromesso dall’espropriazione. D’altra parte, contrariamente a quanto pretende la proprietaria, il terreno non è affatto contiguo ad una zona edificabile. Non può essere escluso aprioristicamente che in futuro il terreno venga assegnato ad una zona con destinazione “speciale” onde consentire alla COES 1 di proseguire la sua attività che ad oggi non è conforme; zona i cui contenuti, evidentemente legati all’attività attuale, dovrebbero essere riesaminati se questa cessasse. Alla data determinante non era però ravvisabile alcun elemento concreto che avvalorasse una tale ipotesi e testimoniasse a favore della futura (e tanto meno a favore dell’imminente) attribuzione del terreno ad una zona edificabile. Infatti, da un lato nel 2005 il Consiglio di Stato ha respinto la proposta pianificatoria del Comune senza esprimere istruzioni o anche solo suggerimenti specifici di azzonamento, bensì limitandosi ad esigere uno studio più approfondito della situazione; dall’altro, a distanza di quattro anni, il Municipio non ha presentato alcuna variante al legislativo comunale. Ed in queste condizioni non può essere ammesso che nel dicembre del 2008 sussistessero possibilità realistiche di miglior uso del fondo rispetto a quelle attuali. Ciò considerato l’indennità di fr. 30.- il mq offerta dall’ente espropriante appare adeguata.
4.L’occupazione temporanea è un provvedimento che, in ambito espropriativo, concorre all’attuazione dell’opera ed è dettato da necessità di cantiere. La relativa indennità è intesa a compensare il danno effettivo per il proprietario derivante dalla limitazione d’uso del bene, salvo che egli renda attendibile un miglior uso ai sensi dell’art. 12 cpv. 1 Lespr (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 39; RDAT 1989 no. 76, I-1992 no. 45; DTF 109 Ib 273). Di regola l’indennità annua riconosciuta dal Tribunale per terreni non edificabili ammonta a fr. 0.05 il mq (TE 10.5.2001 in re C./A). In concreto il provvedimento colpisce una superficie già destinata a marciapiede ed il compenso proposto dall’ente espropriante (fr. 0.20/annui) è superiore ai canoni giurisprudenziali e corrisponde a quello offerto nell’ambito di fattispecie analoghe recentemente giudicate. Di conseguenza l’indennità è fissata in fr. 0.20 il mq/annui.
5.Le indennità espropriative sono completate con gli interessi al saggio usuale del 3.5% a decorrere dal 1°.12.2008 (art. 52 cpv. 3 Lespr).
Per i quali motivi
richiamata la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia 1. L’ente espropriante verserà all’espropriata le seguenti indennità per il mapp. no. 1484:
- fr. 30.- il mq per l’espropriazione formale di mq 190 - fr. 0.20 il mq/annui per l’occupazione temporanea di mq 12
oltre interessi al 3.5% dal 1°.12.2008
2. La tassa di giustizia e le spese in fr 1’000.sono a carico dell’ente espropriante con l’obbligo di rifondere all’espropriata fr. 2'000.- per ripetibili.
3. Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.
4. Intimazione a:
-
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giudiziario
Margherita De Morpurgo Enzo Barenco