Incarto n. 20.2007.3-2
Lugano 20 novembre 2008
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Gianfranco Sciarini arch. Alberto Canepa
segretario giudiziario
Enzo Barenco
statuendo nella procedura di espropriazione formale successiva a procedura di approvazione dei progetti definitivi promossa da
ISEP 1 rappr. dal RA 1
contro
COCE 1 composta da: 1. MCON 1 2. MCON 2 3. MCON 3 4. MCON 4 tutti rappr. da RA 2
nell'ambito della sistemazione stradale di Via __________ e la creazione di un marciapiede, relativamente al mapp. no. 250 RFD di __________,
letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato, in fatto ed in diritto
1.1.1. Con risoluzione dell’11.12.2006 il Consiglio Comunale di __________ ha approvato il progetto concernente la sistemazione di Via __________ e la formazione di un marciapiede, ed ha concesso un credito di investimento per le opere di fr. 1'888'128.- (MM 14/06). Il progetto e gli atti di espropriazione sono stati pubblicati dall’8.6 al 6.7.2007 conformemente agli art. 30 ss della Legge sulle strade (Lstr.). Il Municipio ha approvato il progetto con risoluzione del 22.10.2007 cresciuta incontestata in giudicato, ed ha quindi trasmesso l’incarto a questo Tribunale per i suoi incombenti come previsto dagli art. 31 e 26 Lstr..
1.2. La messa in atto del progetto coinvolge il mapp. no. 250 di proprietà della COCE 1; stando alle tabelle pubblicate il fondo è espropriato definitivamente in ragione di mq 88 ed occupato temporaneamente per mq 158, superfici per le quali è offerta un’indennità di fr. 300.- il mq, rispettivamente di fr. 0.20 il mq. Con memoria del 26.6.2007 gli espropriati hanno rivendicato un’indennità di fr. 450.- il mq; essi hanno chiesto inoltre il ripristino della superficie temporaneamente occupata e delle opere di recinzione nonché la ripiantumazione o il risarcimento della vegetazione estirpata. Sulle pretese degli espropriati il Municipio ha preso posizione con scritto del 26.9.2007. L’udienza di conciliazione ha avuto luogo il 18.3.2008 con esito negativo. In proposito basti rilevare che il Municipio ha aumentato l’indennità per l’occupazione temporanea a fr. 0.50 il mq e che per il resto le parti hanno confermato le rispettive posizioni. L’anticipata immissione in possesso è stata autorizzata a far tempo dal 1°.6.2008.
2.Le rivendicazioni di natura espropriativa concernenti i preesistenti manufatti di recinzione e l’area temporaneamente occupata sono da considerarsi evasi con il predetto scritto del 26.9.2007 nel quale il Municipio ne ha garantito il ripristino.
3.Il mapp. no. 250 è ubicato in località __________ ed è così censito a RF:
sub. A) edificio mq 249 sub. B) edificio mq 105 sub. C) edificio mq 199 sub. D) edificio mq 14 superficie non edificata mq 16027 totale mq 16594
Si tratta di un ampio terreno, piano e di conformazione regolare, che occupa quasi tutto il comparto delimitato da Via __________, Via __________, Via __________ e Via __________ con la quale ultima confina in minima parte. La particella, libera da servitù ed oneri fondiari, è assegnata nella sua parte occidentale, confinante con Via __________, alla zona residenziale particolare RP e nella parte orientale (non coinvolta nell’espropriazione) alla zona residenziale semi-intensiva R3.
4.4.1. L’espropriazione formale è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4). La data decisiva per la valutazione dell’indennità per espropriazione formale corrisponde a quella dell’anticipata immissione in possesso o, in difetto, a quella dell’emissione del giudizio di estimo (art. 19 Lespr.). L’indennità espropriativa consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734). Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo in base al quale il valore venale è stabilito per confronti con i prezzi di vendita ufficialmente registrati di preferenza negli anni immediatamente precedenti il dies aestimandi e riferibili a fondi con possibilità di sfruttamento analoghe a quelle del terreno espropriando (Hess/Weibel, op. cit. ad art. 19 no. 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27). L’applicazione di questo metodo presuppone la disponibilità di un campione di raffronto adeguato e che costituisca una testimonianza valida quanto ragionevole dell’andamento del mercato immobiliare (RDAT 1985 no. 92, II-1998 no. 27); in quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi pertinenti a terreni già edificati non hanno quindi valenza decisiva (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89). Nell’operazione di estimo non è tenuto conto degli aumenti e delle diminuzioni di valore derivanti dall’opera eseguita dall’ente espropriante (art. 12 cpv. 2 Lespr.). Viceversa vanno considerate tutte le caratteristiche dei fondi (posizione, potenziale edilizio, conformazione, dimensione ecc.), senza trascurare, peraltro, le eventuali possibilità di miglior uso (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.), così da ottenere, in esito ad una ponderazione oggettiva ed agli adeguamenti che dovessero risultare necessari in ragione di peculiarità specifiche, un valore attendibile e corrispondente al prezzo che chiunque potrebbe conseguire nell’ambito di una transazione privata.
4.2. Il mapp. no. 250 è posto a cavallo delle zone R3 ed RP nelle quali vigono di principio i medesimi parametri edilizi con un indice di occupazione del 30% ed un indice di sfruttamento dello 0.5 (art. 35 e 39 NAPR). Nel comparto RP tali parametri potrebbero tuttavia essere aumentati (l’indice di occupazione al 40% e l’indice di sfruttamento allo 0.65) qualora fosse elaborato un piano particolareggiato con una piazza e superfici al piano terreno destinate almeno al 50% a negozi e commerci. Il Tribunale ha esperito come d’uso un’indagine a RF focalizzando le transazioni immobiliari stipulate immediatamente prima del 1°.6.2008 ed aventi per oggetto terreni liberi con possibilità di sfruttamento analoghe a quelle del fondo espropriando. Considerato che l’esito non si è rivelato del tutto soddisfacente, il sondaggio è stato esteso anche alle transazioni precedenti risalendo fino al 2001. Complessivamente sono così emersi i seguenti valori:
- fr. 360.- il mq per il mapp. no. 1865 di mq 600, loc. __________ (iscr. a RF il 13.4.2001 al d.g. 3038); - fr. 310.- il mq per il mapp. no. 1845 di mq 2180, loc. __________ (iscr. a RF il 24.12.2001 al d.g. 9673);
- fr. 270.27 il mq per il mapp. no. 1883 di mq 481, loc. __________ (iscr. a RF il 13.12.2002 al d.g. 9665); - fr. 288.89 il mq per il mapp. no. 1884 di mq 450, loc. __________ (iscr. a RF il 13.12.2002 al d.g. 9667);
- fr. 330.52 il mq per il mapp. no. 1869 di mq 593, loc. __________ (iscr. a RF il 26.8.2003 al d.g. 6672); - fr. 315.64 il mq per il mapp. no. 1881 di mq 358, loc. __________ (iscr. a RF il 10.4.2003 al d.g. 2636); - fr. 315.79 il mq per il mapp. no. 1845 di mq 475, loc. __________ (iscr. a RF il 24.2.2003 al d.g. 1327); - fr. 327.- il mq per il mapp. no. 1868 di mq 280, loc. __________ (iscr. a RF il 26.8.2003 al d.g. 6674);
- fr. 370.- il mq per il mapp. no. 1889 di mq 550, loc. __________ (iscr. a RF l’11.3.2004 al d.g. 1871/2); il trapasso è avvenuto in seguito ad esercizio di un diritto di compera annotato il 23.12.2003; - fr. 226.56 il mq per il mapp. no. 239 di mq 3531, loc. __________ (iscr. a RF il 28.10.2004 al d.g. 8921; il fondo consta di una superficie boschiva di mq 340 e di un ripostiglio di mq 11; - fr. 360.58 il mq per il mapp. no. 1882 di mq 416, loc. __________ (iscr. a RF il 30.8.2004 al d.g. 6968); - fr. 387.33 il mq per il mapp. no. 1898 di mq 371, loc. __________ (iscr. a RF il 9.12.2004 al d.g. 10215); il prezzo è comprensivo di una quota di comproprietà coattiva di 1/5 del mapp. no. 1875;
- fr. 380.- il mq per il mapp. no. 1902 di mq 428, loc. __________ (iscr. a RF il 6.4.2005 al d.g. 2602);
- fr. 369.24 il mq per il mapp. no. 1945 di mq 332, loc. __________ (iscr. a RF il 21.9.2007 al d.g. 7345); il trapasso è avvenuto in seguito a cessione ed esercizio di un diritto di compera annotato il 15.2.2007.
Su tali basi, tolte le punte estreme, risulta d’acchito che sia l’indennità offerta dal Comune (fr. 300.- il mq) sia quella rivendicata dagli espropriati (fr. 450.- il mq) non sono condivisibili poiché non corrispondono ai valori di mercato: l’una è senz’altro insufficiente e l’altra è eccessiva e del tutto priva di riscontri oggettivi. Piuttosto bisogna considerare che dopo una flessione riscontrata nel 2002, a partire dal 2003 il mercato immobiliare ha registrato un apparente rialzo raggiungendo una quotazione media di ca. 350.- fr. il mq; come si evince dai dati riportati, tale importo è riconducibile prevalentemente a superfici non particolarmente ampie che normalmente sono destinate ad accogliere abitazioni a carattere unifamiliare. Dopo il 2005 è stata stipulata una sola transazione, segno questo di un certo ristagno del mercato in base al quale è lecito ritenere che ancora nel giugno del 2008 questa tipologia di terreni non potesse valere più di 350.fr. il mq. Il mapp. no. 250 è un fondo assai vasto che, senza alcuna difficoltà, potrebbe essere frazionato in due lotti seguendo il confine tra le zone R3 ed RP ed ognuno di essi potrebbe essere sfruttato o eventualmente ceduto autonomamente. La superficie qui espropriata appartiene al comparto RP che, rispetto al comparto R3, ha il vantaggio di essere potenzialmente più redditizio sia perché dispone di maggiori possibilità edilizie sia perché è utilizzabile a fini commerciali. In ragione di tali caratteristiche favorevoli questo Tribunale reputa che il valore, e quindi l’indennizzo espropriativo, possa essere fissato in fr. 380.il mq. Importo, questo, che appare del tutto coerente a fronte del prezzo soluto per il mapp. no. 1945 che pure è assegnato alla zona RP ma che, vista la superficie contenuta, ben difficilmente potrebbe essere sfruttato secondo i parametri massimi ammessi, salvo essere annesso ad un altro fondo.
5.L’occupazione temporanea è un provvedimento che, in ambito espropriativo, concorre all’attuazione dell’opera ed è normalmente dettato da necessità di cantiere; concluso l’intervento il sedime è da restituire ripristinato al proprietario. La relativa indennità è intesa a compensare il danno effettivo per il proprietario derivante dalla limitazione d’uso del bene, salvo che egli renda attendibile un miglior uso ai sensi dell’art. 12 cpv. 1 Lespr. (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 39; RDAT 1989 no. 76, I-1992 no. 45; DTF 109 Ib 273). Di regola l’indennità annua riconosciuta nella prassi per terreni edificabili ammonta a fr. 0.50 il mq (TE sott. 2.3.1999 in re Stato del Cantone Ticino/G.; TRAM 24.4.2008 N. 50.2006.5). In concreto il provvedimento colpisce una superficie di mq 158 destinata a giardino. Di conseguenza l’indennità, che il Comune ha adeguato a fr. 0.50 il mq/annui e che nell’ammontare risponde ai canoni giurisprudenziali, può essere confermata.
6.Gli espropriati hanno chiesto la ripiantumazione o il risarcimento della vegetazione che sarà coinvolta nell’espropriazione. A norma dell’art. 11 let. c Lespr. l’indennità comprende anche il corrispettivo di tutti gli altri pregiudizi subiti dall’espropriato purché siano prevedibili secondo il corso ordinario delle cose quale conseguenza dell’espropriazione. La perdita di piantagioni si annovera tra i pregiudizi indennizzabili giusta l’art. 11 let. c Lespr. a condizione che i vegetali estirpati svolgessero una particolare funzione estetico-protettiva o recassero un cospicuo valore botanico; un risarcimento è altresì ipotizzabile qualora la superficie espropriata, e quindi l’indennizzo espropriativo, fossero esigui a tal punto da non poter inglobare il valore delle piante stesse (RDAT 1985 no. 94 e, da ultimo, TRAM 19.6.2002 in re Comune di V./S.). La vegetazione messa a dimora lungo il confine del mapp. no. 250 forma quantomeno una piacevole e rigogliosa cornice decorativa cosicché un risarcimento pare giustificato. Stando alla perizia fatta allestire dal Comune il valore complessivo dei vegetali situati entro la linea d’esproprio è di fr. 3'482.- (cfr. perizia). Il Tribunale non ha motivo di dubitare della valutazione che, del resto, è incontestata ed è stata controfirmata dalla rappresentante degli espropriati in data 27.6.2008. Di conseguenza l’indennità è fissata in fr. 3'482.- a corpo. Sarà premura delle parti verificare direttamente la corrispondenza del numero di piante estirpate con l’elenco del perito e, qualora fosse possibile salvarne o ripiantarne qualcuna, adeguare l’importo di conseguenza conformemente alla perizia.
7.Le indennità espropriative sono completate con gli interessi al saggio usuale del 3.5%, fissato dal Tribunale amministrativo federale, a decorrere dalla data dell’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.), ossia dal 1°.6.2008 in poi.
8.La tassa di giustizia e le spese sono a carico dell’ente espropriante (art. 73 cpv. 1 Lespr.). Gli espropriati non si sono avvalsi della consulenza di un legale e pertanto non si assegnano ripetibili.
Per i quali motivi
richiamata la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia 1. L’ente espropriante verserà agli espropriati per il mapp. no. 250 le seguenti indennità:
- fr. 380.- il mq per l’espropriazione formale di mq 88 - fr. 0.50 il mq/annui per l’occupazione temporanea di mq 158 - fr. 3'482.- a corpo per vegetali
2. Le indennità espropriative sono completate con gli interessi al saggio usuale del 3.5% dal 1°.6.2008 in poi.
3. La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.sono a carico dell’ente espropriante. Non si assegnano ripetibili.
4. Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.
5. Intimazione a:
-
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giudiziario
Margherita De Morpurgo Enzo Barenco