Incarto n. 20.2004.44 20/97
Lugano 29 ottobre 2007
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
arch. Giancarlo Fumasoli arch. Lucia Montorfani Giovanzana
segretario giudiziario
Enzo Barenco
statuendo nella procedura di approvazione dei progetti definitivi e di espropriazione promossa da
ISEP 1 rappr. dal __________, RA 1
contro
COES 1 rappr. dall’a RA 2
nell'ambito delle opere di sistemazione stradale di Via __________, relativamente al mapp. no. 731 RFD __________,
letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato, in fatto ed in diritto
1.I fatti posti alla base del contenzioso sono noti; qui basti rammentare che la COES 1 è proprietaria del mapp. no. 731 di __________, fondo parzialmente coinvolto nelle opere di sistemazione di Via __________ e, per questo motivo, espropriato in ragione di ca. mq 1015. La decisione di prima istanza con la quale sono state fissate le indennità espropriative è stata annullata dal TRAM con sentenza del 23.2.2004 alla quale si rinvia integralmente per economia di giudizio. In questa sede il Tribunale deve dunque pronunciarsi nuovamente sulle indennità spettanti all’espropriata per la superficie avulsa e per l’estirpazione di piante varie.
2.2.1. L’espropriazione è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4). L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734). Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che, previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati, preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.). L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT 1985 no. 92, II-1998 no. 27). In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).
2.2. Nella sentenza del 23.2.2004 il TRAM ha concluso che nel 1998 (dies aestimandi) i fondi cittadini inclusi in zona R5 potevano avere un valore commerciale indicativo di fr. 850.-/900.- il mq (consid. 5). Questo valore di partenza dev’essere adeguato al mapp. no. 731 ponderandone tutte le caratteristiche. Come già rilevato in altra sede il fondo gode di una posizione privilegiata con un panorama imprendibile su tutto il golfo di __________, è ubicato in un comprensorio residenziale noto per essere tra i più piacevoli del __________, è urbanizzato in maniera ottimale e comodamente accessibile e servito da mezzi pubblici. Già solo per l’ubicazione si tratta dunque di una proprietà pregevole. A ciò si aggiungono un’estensione particolarmente generosa (mq 8520) ed il fatto che, per rapporto alla superficie totale, il fondo è solo parzialmente sfruttato ed ancora dispone di una SUL residua di mq 5252. Tali pregi giustificano senz’altro un incremento, rispetto al valore di base, che il Tribunale valuta del 30% circa cosicché, per confronti, l’indennità espropriativa raggiunge fr. 1'200.- il mq.
2.3. Per un’ulteriore verifica il Tribunale ha proceduto alla valutazione del fondo anche ispirandosi ai criteri che governano il cosiddetto metodo delle classi di centralità (Lageklassemethode; Nägeli/Wenger, L’estimation immobilière, 1997 p. 30 ss) ritenuto consono dagli specialisti del ramo in mancanza di dati di confronto. Questo metodo si basa sul fatto che il valore del terreno dipende dal valore globale dell’immobile e dalle possibilità di reddito locativo. La classe di centralità ottenuta applicando parametri specifici viene moltiplicata per un coefficiente elaborato in stretta relazione con il tasso lordo di reddito degli immobili locativi ed individuato per l’anno 1998 nel 6.25%.
Classi di centralità: situazione generale 5.5 situazione p/r ai trasporti e vie di comunicazione 5 standard abitativo 4.5 abitazione: tipo di immobile 5 infrastrutture esistenti 5 attrattività del luogo 5.5 totale 30.5
interpolazione e valore di centralità risultante 30.5 : 6 5.08
peso percentuale del terreno 5.08 x 6.25% 31.75% peso percentuale dell’edificio 68.25%
Stando ad un calcolo teorico una superficie di 1000 mq offre una SUL di 1100 mq (compreso il bonus per la promozione dell’abitazione residenziale giusta l’art. 15 NAPR) che corrisponde all’incirca ad una costruzione di 4500 mc (Norma SIA 116). Applicando il costo di costruzione secondo l’indice della città di Zurigo del 1998 (CCC2) di fr. 516.02 si ottiene un valore per la sola costruzione di fr. 2'322'090.- (mc 4500 x fr. 516.02) che, tenuto conto dei costi aggiuntivi (sistemazioni esterne, costi secondari ecc.), equivale ad un costo di costruzione globale di fr. 2'600'000.- pari ad un valore percentuale del 68.25%. Ne risulta il valore seguente per il terreno:
fr. 2'600'000.- : 68.2 x 31.75 = fr. 1'209’500.fr. 1'209’500.- : mq 1000 = fr./mq 1’209.-
2.4. L’applicazione dell’uno e dell’altro metodo porta a risultati analoghi. Pertanto l’indennità espropriativa è fissata a fr. 1'200.- il mq.
3.3.1. La seconda questione qui nuovamente posta a giudizio riguarda il risarcimento per le piante che sono state soppresse a seguito dell’intervento espropriativo. In effetti al risultato di una perizia privata che ha stimato il valore dei vegetali in fr. 489'128.- si contrappongono le conclusioni del perito giudiziario secondo cui questo valore ammonta invece a fr. 97'491.-. L’espropriata ha contestato la perizia giudiziaria rimproverando al perito, in estrema sintesi, di aver commesso errori di determinazione botanica e di altezza, di aver trascurato la funzione delle piante ma, soprattutto, di aver omesso senza particolari giustificazioni di utilizzare i fogli ufficiali dell’Unione svizzera dei servizi dei parchi e passeggiate (VSSG/USSP) cosicché la perizia risulta carente ed inattendibile.
3.2. Le direttive edite dalla VSSG/USSP constano di un insieme di indicazioni estimative completate con schede o formulari d’estimo nei quali l’esperto riporta gli elementi ed il risultato finale della sua analisi per ogni singola pianta. Come le prescrizioni emanate da altre associazioni professionali riconosciute (cfr. RDAT I-1995 no. 39) le direttive non sono norme in senso formale a carattere vincolante. E’ ben vero che il loro scopo è di fornire una serie di dati d’estimo al fine di uniformare la prassi nel tema specifico della valutazione di piante. Ciò non significa, tuttavia, che l’esperto debba attenersi inderogabilmente al modello prestabilito; in particolare può essergli concesso di integrare altri elementi valutativi purché ne giustifichi le ragioni e ne risulti una valutazione oggettivamente attendibile.
3.3. Il perito giudiziario ha dichiarato di non aver calcolato il valore delle piante sulla base dei fogli VSSG/USSP ma di aver tenuto conto della direttiva (perizia 13.11.1997 p. 5); in pratica non ha compilato le schede o formulari d’estimo limitandosi a presentare una lista delle piante con il rispettivo valore integrata con una breve spiegazione sulla situazione e lo stato generale delle piante. La scelta di questa metodologia è dovuta, come ha ulteriormente puntualizzato il perito, al fatto che le piante, messe a dimora alla rinfusa e ad una distanza tale da soffocarsi a vicenda, formano una massa disordinata con rami imbrigliati, e quindi non appartengono alla tipologia delle piante solitarie o in allineamento sulle quali vertono le indicazioni d’estimo delle direttive (complemento peritale 2.1.1998 p. 1 e 5). Il TRAM ha auspicato, ritenendolo doveroso, un chiarimento in merito al concetto di piante allineate poiché qualora fosse soggetto ad un’interpretazione estensiva in concreto la vegetazione potrebbe anche essere considerata come allineata e quindi valutata in base alle direttive trascurate dal perito (sentenza 23.2.2004 p. 12). Invitati a prendere posizione in merito a tale questione, i responsabili della VSSG/USSP hanno comunicato che, eccettuati gli alberi da frutta, il legno d’opera ed il legno da ardere, le direttive si orientano verso qualsiasi genere di pianta anche se la piantumazione è avvenuta a distanza ravvicinata, e che nella fattispecie in esame i vegetali devono essere valutati come piante isolate (lettera VSSG/USSP del 24.6.2005 p. 1).
3.4. Il perito giudiziario ha suddiviso la vegetazione al mapp. no. 731 in due gruppi comprendenti, il primo, la siepe posta a confine, ed il secondo le conifere. Per la valutazione ha poi preso in considerazione sia la funzione (recinzione, protezione fonico/visiva), sia l’altezza, sia lo stato di salute, di portamento e di vigore delle singole piante. In quest’ambito ha peraltro specificato che pur presentandosi dall’esterno come una barriera compatta, viceversa vista dall’interno la vegetazione non è omogenea, le singole piante appaiono “denudate da ramaglie” e “spoglie di vegetazione” e gli alto fusti, in particolare, sono privi per almeno il 50% della loro corona poiché, essendo messi a dimora disordinatamente (anche per specie) ed a distanza troppo ravvicinata, oltre a soffocarsi a vicenda opprimono anche la siepe. Tali particolarità sminuiscono, a suo avviso, il valore intrinseco del singolo vegetale (cfr. perizia cit. p. 1,2; complemento peritale cit. p. 1, 2; verbale 11.3.1998). Nel complemento peritale (p. 3) il egli ha esposto, a titolo esemplificativo, i rilievi di dettaglio serviti per la valutazione di un cedrus deodora (pianta corrispondente alla posizione no. 20 a p. 6 della perizia). Le constatazioni del perito sullo stato interno delle piante hanno trovato puntuale riscontro al sopralluogo (cfr. verbale 11.3.1998). Infine, dopo aver preso atto dello scritto 24.6.2005 della VSSG/USSP, il perito ha confermato integralmente le sue conclusioni nel rapporto 9.5.2006. Ora, gli elementi di giudizio soppesati dal perito non sono dati teorici ma riflettono nella sostanza i criteri valutativi contemplati nella direttiva (pto. 2) che tra l’altro ammette esplicitamente – se la pianta presenta deficienze multiple tali da giustificare riduzioni varie del valore ognuna stabilita per apprezzamento (pto. 2.2.2) – di ponderare complessivamente il cumulo di deduzioni fino ad una riduzione massima del 90% del valore integrale (pto. 2.2.3). In concreto risulta chiaramente che tra i fattori considerati quello che ha inciso in maniera considerevole sull’estimo è la condizione delle singole piante ascritta ad una piantumazione disordinata e troppo ravvicinata che ha pregiudicato lo sviluppo del fogliame interno e soffocato le piante piccole e la siepe. E’ quindi riduttivo considerare lo stato internamente spoglio delle piante come semplice scarto naturale di vegetazione. Viceversa la circostanza è di sicuro rilievo dal momento che le stesse direttive indicano che di regola la rottura di più della metà dei rami determina un danno totale alla pianta (pto. 5.1.1), regola che i responsabili della VSSG/USSP hanno confermato peraltro aggiungendo che per la maggior parte delle conifere la perdita di pochi rami basta perché la pianta ne risulti completamente svalutata (lettera 24.6.2005 p. 2). In sostanza, benché non abbia utilizzato le schede o formulari d’estimo, il perito giudiziario ha ponderato complessivamente e ragionevolmente tutte le circostanze giustificando il suo operato, cosicché la metodologia applicata risulta concettualmente analoga a quella suggerita dalle Direttive e sostenibile. Tutto ciò considerato il Tribunale reputa di non doversi scostare dalla perizia giudiziaria avendo il perito convenientemente esposto e motivato le sue conclusioni tanto da offrire un risultato oggettivamente attendibile.
4.L’ente espropriante ha trasmesso al Tribunale l’elenco dei vegetali effettivamente estirpati nel corso dei lavori (cfr. lettera 27.6.2005), elenco in merito al quale l’espropriata non ha sollevato obiezioni. Le piante soppresse sono qui riportate nell’ordine con le numerazioni ed i valori risultanti nella perizia giudiziaria e confermati nel complemento peritale:
settore 1 (00) 38 Prunus laurus cerasus fr. 4'408.settore 2 (00) 7 Spiraea thumbergii fr. 280.- 10 Jucca phylamentosa fr. 440.- (01) 1 Picea abies cm 600 fr. 100.- (02) 1 Cedrus deodara cm 1700 fr. 1’350.- (03) 1 Picea abies cm 1900 fr. 1'770.- (04) 1 Picea abies cm 1200 fr. 1'100.- (05) 1 Laurus nobilis cm 700 fr. 1'200.- (06) 1 Cedrus deodara cm 3200 fr. 6'700.- (07) 1 Cedrus deodara cm 2800 fr. 1'600.- (08) 1 Laurus nobilis cm 700 fr. 440.- (09) 1 Cedrus deodara cm 2600 fr. 2'600.- (10) 1 Cedrus deodara cm 2600 fr. 2'300.- (11) 1 Pinus wallichiana cm 3200 fr. 4'800.- (12) 1 Cedrus deodara cm 2700 fr. 2'200.- (13) 1 Cedrus deodara cm 2800 fr. 2'300.- (14) 1 Cedrus deodara cm 2600 fr. 1'700.- (00) 1 Azalea Japonica fr. 550.- 2 Hydrangea hortensis fr. 120.- (15) 1 Cedrus deodara cm 2400 fr. 1'700.- (16) 1 Cedrus deodara cm 2900 fr. 2'200.- (17) 1 Cedrus deodara cm 2600 fr. 600.- (18) 1 Cedrus deodara cm 2700 fr. 1'800.- (19) 1 Cedrus deodara cm 2900 fr. 1'900.- (20) 1 Cedrus deodara cm 3000 fr. 2'100.- (21) 1 Laurus nobilis cm 900 fr. 2'400.- (22) 1 Cedrus deodara cm 2800 fr. 2'200.- (23) 1 Cedrus deodara cm 2900 fr. 2'200.- (24) 1 Cedrus deodara cm 2900 fr. 2'700.- (25) 1 Cedrus deodara cm 2800 fr. 2'200.- (26) 1 Cedrus deodara cm 3000 fr. 2'700.- (27) 1 Cedrus deodara cm 2800 fr. 1'000.- (28) 1 Cedrus deodara cm 3100 fr. 3'300.- (29) 1 Cedrus deodara cm 2900 fr. 2'300.- (30) 1 Cedrus deodara cm 2800 fr. 1'700.- (31) 1 Cedrus deodara (secco) (32) 1 Laurus nobilis cm 1000 fr. 800.- (33) 1 Laurus nobilis cm 1000 fr. 1'000.- (34) 1 Laurus nobilis cm 900 fr. 1'100.- (35) 1 Fico cm 400 fr. 650.- (36) 1 Acer negundo circ. 82 fr. 1'700.- (00) 1 Palma fr. 410.- (00) 1 Palma fr. 380.- (00) 17 Prunus laurus cerasus fr. 1'870.- (00) 49 Prunus laurus cerasus fr. 4'508.- (00) 83 Prunus laurus cerasus fr. 10'707.- (00) 24 Prunus laurus cerasus fr. 1'080.- (00) 8 Prunus laurus cerasus fr. 928.totale fr. 94'091.-
L’indennità per le piante estirpate in seguito all’intervento espropriativo è dunque fissata in fr. 94'091.-.
5.Le indennità espropriative sono completate con gli interessi a decorrere dal 1°.9.1998, data a far tempo dalla quale è stata accordata l’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.) ai seguenti saggi usuali:
del 4% dal 1°.9.1998 al 31.12.2000 del 4.5% dal 1°.1.2001 al 31.8.2002 del 4% dal 1°.9.2002 al 30.4.2003 del 3.5% dal 1°.5.2003 in poi
6.La tassa di giustizia e le spese sono a carico dell’ente espropriante (art. 73 cpv. 1 Lespr.). L’espropriata, rappresentata da un legale, ha diritto alla rifusione delle ripetibili commisurate alla consulenza offerta ed alle difficoltà poste dalla vertenza.
Per i quali motivi
richiamata la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia: 1. L’ente espropriante verserà all’espropriata le seguenti indennità:
1.1. fr. 1'200.- il mq per l’espropriazione formale di ca. mq 1015 del mapp. no. 731;
1.2. fr. 94'091.- a corpo per la soppressione di piante varie.
2. Sulle indennità espropriative sono dovuti gli interessi ai seguenti saggi usuali:
del 4% dal 1°.9.1998 al 31.12.2000 del 4.5% dal 1°.1.2001 al 31.8.2002 del 4% dal 1°.9.2002 al 30.4.2003 del 3.5% dal 1°.5.2003 in poi
3. La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.sono a carico dell’ente espropriante con l’obbligo di rifondere all’espropriata fr. 2'700.- per ripetibili.
4. Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.
5. Intimazione a:
-
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente il segretario giudiziario
Margherita De Morpurgo Enzo Barenco