Incarto n. 20.2004.4-1 11/02
Lugano 6 luglio 2005
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
arch. Claudio Morandi ing. Eraldo Pianetti
segretaria giurista
Paola Carcano
statuendo nella procedura di espropriazione promossa da
ISEP 1 rappr. dal RA 1
contro
COES 1
nell'ambito della formazione di un'area di giro alla strada di servizio mapp. no. 776 RFD di __________ relativamente al mapp. no. 784
letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato, in fatto ed in diritto
1.1.1. La strada di quartiere al mapp. no. 776 di __________ devia dalla cantonale a nord del vecchio nucleo e serve la zona residenziale di __________ terminando in una piazza di giro. Quest’ultima, che si trova posta a cavallo dei mapp. no. 348 e 784 ed occupa una superficie che è tuttora di proprietà privata, ha preso forma ed è stata asfaltata a spese delle proprietarie contestualmente all’edificazione del mapp. no. 348. La procedura in oggetto è finalizzata a riscattarne il sedime in attuazione del vigente PR. Posto che l’opera è già stata eseguita l’intervento si riduce, sostanzialmente, alla delimitazione ufficiale dell’area a catasto e sul terreno, in ragione del costo contenuto è finanziato dalla gestione corrente senza che sia necessaria l’approvazione del Consiglio Comunale (cfr. relazione tecnica). 1.2. La part. no. 784, appartenente a COES 1, è espropriata per ca. 35 mq contro versamento di un’indennità metrica di fr. 20.- (cfr. tabelle di espropriazione). La proprietaria, con memoria 1°.3.2002, si è rimessa al giudizio del Tribunale per quanto riguarda l’indennità postulando, nondimeno, che sia equivalente a quella riconosciuta per l’espropriazione parziale dell’antistante mapp. no. 348. Inoltre ha sollecitato un congruo indennizzo quale rimborso delle spese anticipate per la pavimentazione della piazza di giro. L’udienza di conciliazione ed il sopralluogo hanno avuto luogo il 19.6.2002.
2.La part. no. 784 ubicata in località __________ è così censita a RF:
sub. c giardino mq 1118 sub. d strada mq 103 sub. A fabbricato abitato mq 161 sub. B fabbricato mq 18 totale mq 1400
Il terreno, edificato negli anni ’70 con una casa di abitazione monofamiliare, è costituito da un rettangolo di conformazione abbastanza ampia sito in posizione retrostante rispetto alla strada alla quale ha un accesso diretto attraverso un’appendice del terreno sistemata a tal fine ed asfaltata (sub. d). La superficie esproprianda ne copre la parte iniziale e si presenta in leggera salita. La particella, beneficiaria di una servitù di condotta per le acque luride e l’acqua potabile iscritta a carico del mapp. no. 778, è sita al di fuori del territorio edificabile.
3.3.1. L’espropriazione è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4). L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734). Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che, previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati, preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, nonché i diritto e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.). L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT 1985 no. 92, II-1998 no. 27). In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).
3.2. Decisiva per la valutazione dell’indennità per espropriazione formale è la data dell’anticipata immissione o, in difetto, quella dell’emanazione della decisione di questo Tribunale (art. 19 Lespr.). Qualora il fondo fosse stato colpito da espropriazione materiale la data decisiva corrisponde, invece, a quella dell’entrata in vigore del vincolo pianificatorio che ne è alla base (Riva, Kommentar zum RPG, ad art. 5 no. 194; DTF 122 II 326 c. 4b; RDAT II-1991 no. 68). Di conseguenza, per individuare il dies aestimandi, occorre verificare d’ufficio ed in via preliminarmente se il PR di Cademario approvato il 18.10.1988 che ha escluso la part. no. 784 dal territorio edificabile sia all’origine di un’espropriazione materiale (DTF 116 Ib 235;DTF 122 II 326 c. 4b; RDAT II-1991 no. 68, I-1993 no. 53).
4.4.1. L’espropriazione materiale, che si caratterizza per la sua intrinseca connotazione privativa, si riconduce in sintesi ad un’ingerenza particolarmente grave nell’uso attuale o nel prevedibile uso futuro di un bene tale da minare i diritti di proprietà – specie quello di edificare il fondo – oppure ad un’ingerenza secondaria ma incompatibile con il principio della parità di trattamento. Nell’una e nell’altra ipotesi è dato luogo ad indennizzo a condizione che l’atto limitativo sia definitivo e comprometta una concreta o quantomeno prevedibile possibilità di miglior uso oltre che la libera disponibilità del bene (DTF 121 II 417 c. 4a, 125 II 431 c. 3a).
4.2. Nel 1988 la proprietà COES 1 era già edificata. Se, da un canto, l’esclusione dal territorio edificabile ha imposto un divieto generale di costruzione di nuovi edifici o impianti che non fossero necessari per l’attività agricola (art. 23 cifra 2 NAPR), d’altro canto non ha però pregiudicato la possibilità di provvedere ai lavori di manutenzione o, semmai, al riattamento dello stabile esistente purché non vi si opponessero gli interessi e le esigenze della gestione agricola del territorio (art. 23 cifra 3 e 4 NAPR con rinvii alla LPT ed al DEPT).
Altrettanto significativo è che l’ordinamento pianificatorio non ha impedito alla proprietaria di continuare a disporre dell’immobile a scopi abitativi come già in precedenza, né risulta che abbia vanificato una sua concreta e prossima aspettativa edilizia o l’intenzione di adibire il fondo ad un altro uso, così come non ha precluso la facoltà di eventualmente alienare o locare la proprietà e di incassarne il provento. Il PR del 1988 ha quindi sancito uno statuto che consentiva un certo margine di autodeterminazione senza compromettere l’uso razionale ed economicamente ragionevole del fondo e le facoltà insite nel diritto di proprietà, riducendosi, sotto questo profilo, ad una limitazione non abbastanza incisiva da rivelarsi grave o incompatibile con il principio della parità di trattamento anche perché tutto il territorio che si adagia a sud/ovest della strada è stato attribuito alla zona agricola. Del resto una destinazione diversa non era ipotizzabile considerato che il comparto era escluso dalle previsioni urbanistiche del Comune e che il Consiglio di Stato aveva sottolineato che il dimensionamento del PR andava oltre le necessità prevedibili nei 15 anni a venire (ris. no. 7385 del 18.10.1988 p. 27). Tale circostanza è stata confermata nel 1996 nell’ambito della procedura di approvazione di alcune varianti al PR tanto è vero che il Consiglio di Stato non ha ratificato le zone di mantenimento proposte dal Comune, specie quella in cui si voleva inserire la proprietà COES 1, per il motivo che i presupposti per l’istituzione di una zona edificabile ai sensi dell’art. 15 LPT non erano adempiuti e quindi raccomandando l’adozione di un’ulteriore variante (ris. 1885 del 17.4.1996 p. 15). In queste condizioni il quesito se il PR del 1988 abbia attuato un’espropriazione materiale va risolto negativamente.
5.Visto quanto sopra e considerato che il mapp. no. 784 è escluso dal territorio edificabile, il fondo non gode dello stesso statuto e delle stesse prerogative della part. no. 348, quest’ultima essendo edificabile ed attribuita alla zona residenziale estensiva R2. Da ciò l’impossibilità di applicare il principio della parità di trattamento come postulato dall’espropriata. Di conseguenza, in mancanza di anticipata immissione in possesso, l’estimo si fonda sui prezzi risultanti dalle più recenti transazioni immobiliari (art. 19 Lespr.) riguardanti terreni non edificabili siti a Cademario. Le indagini effettuate a tal fine presso i pubblici registri offrono i seguenti risultati:
- fr. 3.10 il mq per il mapp. no. 963 di mq 1934, loc. __________ (iscr. a RF il 3.3.1999 al d.g. 4565); - fr. 18.43 il mq per il mapp. no. 892 di mq 705, loc. __________ (iscr. a RF il 10.12.1999 al d.g. 25718); - fr. 20.- il mq per uno scorporo di mq 207 del mapp. no. 749 aggiunti al mapp. no. 751, loc. __________ (iscr. a RF il 2.3.2000 al d.g. 4779/80). Il fondo è parzialmente attribuito alla zona AP; - fr. 17.58 il mq per il mapp. no. 952 di mq 1308, loc. __________ (iscr. a RF il 16.3.2000 al d.g. 5213);
- fr. 16.65 il mq per il mapp. no. 924 di mq 6374, loc. __________ (iscr. a RF il 8.11.2000 al d.g. 22758); - fr. 15.- il mq per il mapp. no. 609 di mq 1655, loc. __________ (iscr. a RF il 13.3.2001 al d.g. 4679); - fr. 3.- il mq per uno scorporo di mq 1369 del mapp. no. 735 aggiunti al mapp. no. 741, loc. __________ (iscr. a RF il 20.9.2001 al d.g. 18505/6). Il fondo è parzialmente attribuito alla zona AP; - fr. 17.56 il mq per il mapp. no. 601 di mq 3740, loc. __________ (iscr. a RF il 27.2.2002 al d.g. 4735). Sul fondo sorge un fabbricato di 39 mq che non è stato considerato; - fr. 26.26 il mq per il mapp. no. 704 di mq 3133, loc. __________ (iscr. a RF il 3.3.2003 al d.g. 6803). Il riale di mq 28 ed il fabbricato di 59 mq presenti sul fondo non sono stati considerati; - fr. 19.18 il mq per il mapp. no. 287 di mq 4056, loc. __________ (iscr. a RF il 23.7.2004 al d.g. 16803). Il bosco di mq 827 ed il fabbricato di mq 35 non sono stati considerati.
A corollario dei prezzi ufficialmente inventariati, non è trascurabile, infine, che le indennità riconosciute per buoni terreni agricoli nel sopra e nel sottoceneri oscillano normalmente tra 20.- e 30.- fr. il mq (RDAT 1989 no. 73, 1990 no. 58, II-1994 no. 64, II-1997 no. 35; TRAM 19.6.2002 in re S. N. 50.2001.00024, 5.11.2002 in re S., C., S. N. 50.2002.00014-16). Prescindendo dai prezzi soluti per semplici scorpori, il valore medio oscilla attorno ai 20.- fr. il mq, importo che tutto sommato pare adeguato alla luce delle circostanze concrete. L’indennità espropriativi è fissata pertanto in fr. 20.- il mq.
6.All’udienza del 19.6.2002 il Comune ha esteso all’espropriata l’offerta di rimborso delle spese sostenute per la pavimentazione del sedime occupato della piazza di giro quantificandole in fr. 80.- il mq. Anche in questo caso l’espropriata ha sollecitato un rimborso equivalente a quello riconosciuto alla proprietaria del mapp. no. 348. L’indennizzo è riconducibile all’art. 11 let. c Lespr. che ammette il risarcimento di tutti gli altri pregiudizi subiti dall’espropriato purché siano prevedibili secondo il corso ordinario delle cose quale conseguenza dell’espropriazione. Un intervento di pavimentazione include la scarifica, la bonifica e la pavimentazione del sedime e quindi i costi per il sottofondo, l’asfalto e le opere annesse che sul mercato edilizio normalmente sono quantificabili in fr. 80.- il mq. Ciò considerato l’importo offerto dal Comune – peraltro assegnato anche alla proprietaria del mapp. no. 348 – si rivela oggettivamente giustificato e come tale è condivisibile. Pertanto l’indennità è fissata in fr. 2'800.- (fr. 80.- x mq 35).
7.Poiché l’espropriata non si è avvalsa della consulenza di un legale non si assegnano ripetibili.
Per i quali motivi
Richiamata la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia: 1. Il ISEP 1 è tenuto a versare alla proprietaria del mapp. no. 784 le seguenti indennità:
1.1. fr. 20.- il mq per l’espropriazione di ca. mq 35 1.2. fr. 2'800.- quale rimborso delle spese di pavimentazione
2. La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.sono a carico del ISEP 1. Non si assegnano ripetibili.
3. Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.
4. Intimazione a:
-
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente La segretaria giurista
Margherita De Morpurgo Paola Carcano