Incarto n. 20.2004.38-8 66/04
Lugano 6 aprile 2009
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Argentino Jermini arch. Giancarlo Fumasoli
segretaria giurista
Annalisa Butti
statuendo nella procedura di approvazione dei progetti e di espropriazione presentata da
ISEP 1o RA 1
contro
COCC 9 composta da: 1. MCON 18 RA 12 2. MCON 19 RA 15 ed ora solo MCON 18 rappr. dall’RA 12
nell'ambito degli interventi di miglioria lungo Via __________ e Via __________ lotto no. 1 e lotto no. 2, relativamente al mapp. no. 1069 RFD __________ sez. __________,
letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato, in fatto ed in diritto
1.1.1. Il Comune di __________ ha deciso di procedere ai lavori di sistemazione di Via __________ e Via __________, strade comunali che servono le omonime località residenziali. Il progetto, che contempla diversi interventi e si suddivide in 2 lotti (lotto 1: dal confine con __________ all’incrocio con via __________, nucleo di __________; lotto 2: dall’incrocio di via __________ a salire fino a __________ paese, compreso via __________), prevede in particolare l’allargamento dei campi stradali fino ad ottenere due corsie, la costruzione di muri di sostegno e di un marciapiede. Gli interventi comportano anche la pavimentazione a nuovo dei sedimi stradali previa sostituzione del sottofondo portante e posa di nuove canalizzazioni per le acque luride e meteoriche. Il Consiglio Comunale ha approvato le opere, stanziato il credito ed avvallato il prelievo di contributi di miglioria nell’ordine del 30% della spesa con risoluzione del 16.2.2004. I progetti definitivi e degli atti di espropriazione sono stati pubblicati dal 11.1. al 10.11.2004 previo invio di un avviso personale.
1.2. Le opere coinvolgono tra gli altri, anche il mapp. no. 1069, che la momento della pubblicazione degli atti era di proprietà di MCON 18 e MCON 19. Stando alle tabelle pubblicate il fondo è espropriato in ragione di 48 mq, superficie per la quale il Comune ha offerto un’indennità di fr. 550.- il mq. Con memoria 5.11.2004 i proprietari non si sono opposti né ai progetti né all’espropriazione, ma hanno notificato una pretesa di indennizzo di fr. 800.il mq per il sedime espropriato e fr. 10.- il mq annui per l’occupazione temporanea. All’udienza di conciliazione del 6.4.2005 gli espropriati, preso atto che non è prevista occupazione temporanea, hanno accordato l’anticipata immissione in possesso a far tempo dal 9.5.2005. Per il resto le parti hanno confermato le loro rispettive posizioni. Il Tribunale di espropriazione ha approvato i progetti definitivi con sentenza del 8.4.2005.
2.Il Tribunale ha preso atto che in costanza di procedura la proprietà del mapp. no. 1069 è interamente passata a MCON 18; ciò mediante sentenza di divorzio del Tribunale di __________ del 14.8.2006 (d.g. 18954). In quest’ambito MCON 19 non si è riservata alcuno dei diritti dipendenti dall’espropriazione formale del mapp. no. 1069. Di conseguenza MCON 18 resta l’unica parte legittimata nel presente procedimento espropriativo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 17; DTF 122 I 168 c. 1).
3.Il mapp. no. 1069, ubicato sul versante occidentale del monte __________, nella frazione di __________, è cosi censito a RF:
sub A) edificio mq 210 sub B) edificio mq 83 sub C) edificio mq 36 NE superficie non edificata - rivestimento duro - humus mq 774 totale mq 1’103
Si tratta di un fondo di conformazione regolare, parzialmente edificato ed ubicato a diretto confine con Via __________. Il fondo benefica di diritti reciproci di limitazione di piantagioni ad alto fusto con il mapp. no. 117. Stando al vigente PR, approvato dal consiglio di Stato con risoluzione no. 10645 del 7.12.1993, la particella è assegnata alla zona residenziale R2a.
4.4.1. L’espropriazione è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 16 no. 4). L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734). Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che, previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati, preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27). Tra questi si annoverano pure le eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.). L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT 1985 no. 92, II-1998 no. 27). In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).
4.2. L’estimo si fonda sui prezzi ufficiali risultanti da transazioni immobiliari stipulate negli anni immediatamente precedenti l’anticipata immissione in possesso (art. 19 Lespr.) – che in concreto risale al 9.5.2005 – e riguardanti terreni liberi con possibilità di sfruttamento analoghe a quelle del fondo espropriando, ossia R2a. A questo proposito occorre premettere che, anche in seguito ai recenti processi aggregativi, il territorio del Comune di __________ si è considerevolmente ampliato; esso comprende così diverse zone residenziali che per posizione si differenziano alquanto tra loro, anche rispetto alla zona che qui interessa, nota per essere tra le più ambite e pregiate del distretto __________. Perciò il Tribunale ha preferito incentrare l’indagine, esperita com’è d’uso a RF. sulle transazioni stipulate nelle sezioni di __________ e __________ che per situazione generale si prestano ad un confronto oggettivo, naturalmente con riserva degli eventuali adeguamenti che dovessero apparire necessari. La ricerca offre i seguenti risultati:
Comune di __________, sezione __________
zona R2 nessuna transazione
zona R2a - fr. 584.57 il mq per il mapp. no. 174 di mq 1'283, loc. __________ (iscr. a RF il 27.12.2000 al d.g. 26696); - fr. 521.74 il mq per il mapp. no. 124 di mq 575, loc. __________ (iscr. a RF il 22.12.1998 al d.g. 28095). Il trapasso è avvenuto con l’esercizio di un diritto di compera annotato il 12.10.1998;
zona R2b - fr. 179.27 il mq per il mapp. no. 652 di mq 1’283, loc. __________ (iscr. a RF il 21.7.2005 al d.g. 16036). Il trapasso è avvenuto con l’esercizio di un diritto di compera; - fr. 127.25 il mq per il mapp. no. 605 di mq 943, loc. __________ (iscr. a RF il 27.9.2004 al d.g. 22130); - fr. 238.71 il mq per il mapp. no. 375 di mq 775, loc. __________ (iscr. a RF il 11.8.2000 al d.g. 16153); - fr. 298.51 il mq per il mapp. no. 663 di mq 670, loc. __________ (iscr. a RF il 12.10.1999 al d.g. 21016); - fr. 100.- il mq per i mapp. no. 473 e 947 di complessivi 1'047 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 18.10.1995 al d.g. 28183); - fr. 179.- il mq per il mapp. no. 843 di mq 599, loc. __________ (iscr. a RF il 31.5.1995 al d.g. 13591/2);
Comune di __________, sezione __________
zona R2 - fr. 309.73 il mq per il mapp. no. 1733 di mq 113, loc. __________ (iscr. a RF 17.3.2004 il al d.g. 5706); - fr. 217.95 il mq per il mapp. no. 1673 di mq 390, loc. __________ (iscr. a RF il 13.5.1997 al d.g. 11509/11); il prezzo è comprensivo delle quote di comproprietà di 1/32 sulle strade coattive ai mapp. no. 1600 e 1607. Il trapasso è avvenuto con l’esercizio di un diritto di compera annotato il 7.11.1996; - fr. 28.85 il mq per il mapp. no. 1594 di mq 520, loc. __________ (iscr. a RF il 30.6.1995 al d.g. 16088); il prezzo è comprensivo delle quote di comproprietà di 1/16 sulle strade coattive ai mapp. no. 1600 e 1607;
zona R2a - fr. 704.44 il mq per i mapp. no. 1436, 1448 e per una quota parte di 1/2 sul mapp. no. 1445 di complessivi mq 1'633, loc. __________, zona R2a-BO (iscr. a RF il 30.12.2005 al d.g. 30381/2); parte del fondo è bosco. Il prezzo è comprensivo della quota di comproprietà di 1/2 sulla strada coattiva al mapp. no. 1446. Il trapasso è avvenuto con l’esercizio di un diritto di compera annotato il 23.9.2003, prorogato il 13.12.2004 e ceduto il 23.5.2005; - fr. 848.70 il mq per il mapp. no. 1447 di mq 107 e per una quota parte di 1/2 sul mapp. no. 1445, loc. __________ (iscr. a RF il 30.12.2005 al d.g. 30383); il prezzo è comprensivo della quota di comproprietà di ½ sulla strada coattiva al mapp. no. 1446. Il trapasso è avvenuto con l’esercizio di un diritto di compera annotato il 13.10.2003 e prorogato il 5.11.2004; - fr. 500.- il mq per il mapp. no. 1738 di mq 80, loc. __________ (iscr. a RF il 17.6.2005 al d.g. 13128); - fr. 461.90 il mq per il mapp. no. 1333 di mq 1'516, loc. __________ (iscr. a RF il 16.8.2002 al d.g. 19322). Il trapasso è avvenuto per donazione; - fr. 865.05 il mq per il mapp. no. 1306 di mq 867, loc. __________ (iscr. a RF il 30.8.2001 al d.g. 16934); - fr. 787.44 il mq per una quota parte di 1/4 sul mapp. no. 620 di mq 1'435, loc. __________ (iscr. a RF il 29.11.1999 al d.g. 24787). Il fondo è parzialmente edificato; - fr. 292.03 il mq per i mapp. no. 1676 e 1677 di complessivi mq 2'397, loc. __________ (iscr. a RF il 24.11.1998 al d.g. 25739/43). Il trapasso è avvenuto per aggiudicazione ad incanto pubblico. I fondi sono stati oggetto di una seconda compravendita nel 1999 al prezzo di fr. 367.13 il mq (iscr. a RF il 20.10.1999 al d.g. 21686); - fr. 790.17 il mq per il mapp. no. 1400 di mq 1’139, loc. __________, zona R2a (iscr. a RF il 3.5.1995 al d.g. 11209);
zona R2b nessuna transazione
4.3. La zona R2 è costituta da una singola macchia a ridosso del territorio boschivo sopra __________ e da due piccoli settori al confine settentrionale della sezione di __________; la zona R2b è circoscritta ad un piccolo comprensorio attorno al nucleo di __________. Pur essendo complessivamente piacevoli e ben esposte, tali zone sono discoste e sotto questo profilo si differenziano palesemente dalla zona R2a; quest’ultima è distribuita nelle tre frazioni di __________ (parte alta), __________/__________ e __________ che, oltre a possedere le qualità dei settori a vocazione tipicamente residenziale (tranquillità, insolazione, panorama, ecc.), hanno anche il vantaggio di esser situate nelle vicinanze dei servizi principali e di essere raggiungibili in poco tempo dal centro città. I pregi e i vantaggi dipendenti dalla posizione, si riflettono anche sui prezzi di compravendita, posta la differenza abissale tra i valori riscontrati nelle zone R2 e R2b (valore medio ca. fr. 186.- il mq) e nella zona R2a (valore medio ca. fr. 550.-/680.- il mq). Inoltre è a quest’ultima che appartiene la proprietà MCON 18. Prescindendo dalle transazioni che, per le particolari modalità di stipula, non sono indicative (mapp. no. 1436, 1448, 1447, 1333, 620, 1676 e 1677), tra quelle restanti spicca la compravendita del mapp. no. 174 a fr. 584.57 il mq ubicato nelle immediate vicinanze del mapp. 1069; benché il prezzo costituisca una punta massima, esso appare senz’altro attendibile, specie in ragione della situazione complessivamente favorevole del terreno e tenuto conto di un certo incremento rispetto al 1998 (mapp. no. 124 compravenduto a fr. 521.74, situato anch’esso nelle immediate vicinanze della proprietà dell’espropriato). Il trapasso risale tuttavia al 2000 e negli anni successivi e fino al 2005 nella frazione di __________ non si sono registrate altre transazioni. L’assenza di dati di raffronto recenti non è necessariamente sintomo di stagnazione del mercato immobiliare; nel caso di questo specifico territorio essa va piuttosto ricondotta ad un’offerta assai limitata dovuta, verosimilmente, ad una certa reticenza dei proprietari, poco propensi alla vendita di questa particolare tipologia di immobili notoriamente pregiati, vuoi perché sono considerati un valido investimento ove anche si consideri che la presenza di una vasta zona boschiva preclude l’estensione della zona edificabile, vuoi per ragioni prettamente soggettive (“Liebhaberobjeckt”). Tutto sommato può quindi essere ragionevolmente ritenuto che nel 2005 i terreni R2a ubicati nel comprensorio di __________ valessero ca. fr. 600.- il mq. In queste condizioni e mancandone il riscontro oggettivo l’indennità di fr. 800.- il mq sollecitata dal proprietario non è condivisibile nelle misura in cui si avvicina ai prezzi soluti nelle zone più pregiate, tranquille e situate ancora più vicine ai servizi principali di __________ (__________ e __________; cfr. mapp. no. 1306 e 1400), ma non trova riscontro nella frazione di __________ di appartenenza del mapp. no. 1609. Anche l’offerta dell’agenzia immobiliare concernente la vendita di una villa (cfr. documentazione fotografica allegata all’istanza), che l’espropriato pretende di portare a paragone, non ha alcuna valenza decisiva ai fini dell’estimo perché riferita una semplice trattativa di vendita (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19, no. 88). Tutto sommato la part. no. 1069 è un buon terreno edilizio, già edificato, ben orientato e di dimensioni leggermente inferiori al mapp. no. 174 compravenduto nel 2000 ed ubicato, come detto, nelle vicinanze. Ne consegue che un’indennità di fr. 600.- al mq pare adeguata.
5.L’indennità espropriativa é completata con gli interessi al saggio usuale del 3.5%, fissato dal Tribunale amministrativo federale, a decorrere dal 9.5.2005, data dell’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.).
6.La tassa di giustizia e le spese sono a carico dell’ente espropriante (art. 73 cpv. 1 Lespr.). L’espropriato, che si è avvalso della consulenza di un legale, ha diritto alla rifusione delle ripetibili commisurate alla consulenza offerta ed alle difficoltà poste dalla vertenza.
Per i quali motivi
richiamata la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia 1. Per l’espropriazione formale di mq 48 del mapp. no. 1069 l’ente espropriante verserà all’espropriato un’indennità di fr. 600.il mq oltre interessi 3.5 % a far tempo dal 9.5.2005.
2. La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.- sono a carico dell’ente espropriante con l’obbligo di rifondere all’espropriato fr. 1’000.- per ripetibili.
3. Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.
4. Intimazione a:
-
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente la segretaria giurista
Margherita De Morpurgo Annalisa Butti