Incarto n. 20.2004.38-15 66/04
Lugano 6 aprile 2009
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Argentino Jermini arch. Giancarlo Fumasoli
segretario giudiziario
Enzo Barenco
statuendo nella procedura di approvazione dei progetti e di espropriazione presentata da
ISEP 1 RA 1
contro
COES 2 RA 4
nell'ambito degli interventi di miglioria lungo Via __________ e Via __________ lotto n. 1 e lotto n. 2, relativamente ai mapp. no. 53 e 31 RFD __________,
letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato, in fatto ed in diritto
1.1.1. Il Comune di __________ ha deciso di procedere ai lavori di sistemazione di Via __________ e Via __________, strade comunali che servono le omonime località residenziali. Il progetto, che contempla diversi interventi e si suddivide in 2 lotti (lotto 1: dal confine con __________ all’incrocio con via __________, nucleo di __________; lotto 2: dall’incrocio di via __________ a salire fino a __________ paese, compreso via __________), prevede in particolare l’allargamento dei campi stradali fino ad ottenere due corsie, la costruzione di muri di sostegno e di un marciapiede. Gli interventi comportano anche la pavimentazione a nuovo dei sedimi stradali previa sostituzione del sottofondo portante e posa di nuove canalizzazioni per le acque luride e meteoriche. Il Consiglio Comunale ha approvato le opere, stanziato il credito ed avvallato il prelievo di contributi di miglioria nell’ordine del 30% della spesa con risoluzione del 16.2.2004. I progetti definitivi e degli atti di espropriazione sono stati pubblicati dal 11.1. al 10.11.2004 previo invio di un avviso personale.
1.2. Le opere coinvolgono tra gli altri, anche i mapp. no. 31 e 53, entrambi di proprietà di COES 2. Stando alle tabelle pubblicate i terreni sono coinvolti nell’intervento nel seguente modo:
mapp. no. 31 espropriazione definitiva di 11 mq a fr. 700.- il mq occupazione temporanea di mq 80 a fr. 0.50 il mq
mapp. no. 53 espropriazione definitiva di 8 mq a fr. 350.- il mq occupazione temporanea di mq 14 a fr. 0.50 il mq
Con memorie 10.11.2004 la proprietaria non si é opposta né ai progetti né all’espropriazione, ma ha notificato una pretesa di indennizzo di fr. 1’000.il mq per i sedimi espropriati. All’udienza di conciliazione del 6.4.2005 l’espropriata ha accordato l’anticipata immissione in possesso a far tempo dal 9.5.2005. Per il resto le parti hanno confermato le loro rispettive posizioni. Il Tribunale di espropriazione ha approvato i progetti definitivi con sentenza del 8.4.2005.
2. 2.1. Il mapp. no. 31, ubicato sul versante occidentale del monte __________, nella frazione di __________, è cosi censito a RF:
sub C) edificio mq 233 sub D) edificio mq 44 sub C) edificio mq 36 NE superficie non edificata - rivestimento duro - humus 01 edifico sotterraneo 02 edificio sotterraneo mq 1’304 totale mq 1’581
Si tratta di un terreno di 1’581 mq ampio e di forma regolare ubicato su entrambi i lati a diretto confine con Via __________. Il fondo è gravato da un onere nicchia per tombino a favore dello Stato del Canton Ticino. Stando al vigente PR, approvato dal consiglio di Stato con risoluzione no. 10645 del 7.12.1993, la particella è assegnata alla zona residenziale R3.
2.2. Il mapp. no. 53, ubicato nel nucleo di __________, è un fondo di ridotte dimensioni (70 mq), di conformazione abbastanza regolare ed è situato a diretto confine con Via __________. Parzialmente edificato ospita un garage a titolo precario ed libero da servitù ed oneri fondiari. Nel PR in vigore il fondo è attribuito alla zona del nucleo storico e tradizionale (NT).
3. 3.1. L’espropriazione è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4). L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734). Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che, previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati, preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27). Tra questi si annoverano pure le eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.). L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT 1985 no. 92, II-1998 no. 27). In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi pertinenti a terreni già edificati o di singole quote di comproprietà o di semplici scorpori per rettifiche di confini, nonché i trapassi conseguenti ad un incanto pubblico o all’esercizio di diritti di compera, non hanno valenza decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 85, 87, 88 e 89).
3.2. L’estimo si fonda sui prezzi ufficiali risultanti da transazioni immobiliari stipulate negli anni immediatamente precedenti l’anticipata immissione in possesso (art. 19 Lespr.) – che in concreto risale al 9.5.2005 – e riguardanti terreni liberi con possibilità di sfruttamento analoghe a quelle dei fondi espropriandi, quindi alle zone R3 (mapp. no. 31) e NT (mapp. no. 53).
A questo proposito occorre premettere che, anche in seguito ai recenti processi aggregativi, il territorio del Comune di __________ si è considerevolmente ampliato; esso comprende così diverse zone residenziali che per posizione si differenziano alquanto tra loro, anche rispetto alla zona che qui interessa, nota per essere tra le più ambite e pregiate del distretto __________. Perciò il Tribunale ha preferito incentrare l’indagine, esperita com’è d’uso a RF, sulle transazioni stipulate nelle sezioni di __________ e __________ che per situazione generale si prestano ad un confronto oggettivo, naturalmente con riserva degli eventuali adeguamenti che dovessero apparire necessari. La ricerca offre i seguenti risultati:
zona R3 - fr. 611.11 il mq per il mapp. no. 12 di mq 900, località __________ a __________, sezione __________ (iscr. a RF il 7.2.2002 al d.g. 2925); - fr. 715.- il mq per il mapp. no. 19 di mq 511, località __________ a __________, sezione __________ (iscr. a RF il 29.12.1998 al d.g. 28826). Il trapasso è avvenuto con l’esercizio di un diritto di compera annotato il 22.1.1998; - fr. 347.22 il mq per il mapp. no. 1175 di mq 576, località __________ a __________, sezione __________ (iscr. a RF il 10.10.1997 al d.g. 24640/45). Il trapasso è avvenuto per aggiudicazione ad incanto pubblico; - fr. 300.- il mq per il mapp. no. 1208 di mq 420, località __________ a __________, sezione __________ (iscr. a RF il 27.10.1995 al d.g. 28787);
zona R3a - fr. 850.- il mq per il mapp. no. 1720 di mq 782, località __________ a __________, sezione __________ (iscr. a RF il 30.6.2000 al d.g. 12910);
zona NT - fr. 1’050.- il mq per il mapp. no. 81 di mq 40, con un edificio di mq 28, località __________ (iscr. a RF il 16.10.2002 al d.g. 24281); - fr. 142.86 il mq per il mapp. no. 1205 di mq 21, descritto quale stalla, località __________ (iscr. a RF il 11.11.1999 al d.g. 23603); il prezzo è comprensivo della comproprietà coattiva sul mapp. no. 386, il quale detiene a sua volta una quota di comproprietà di 1/6 sul mapp. no 393; - fr. 631.58 il mq per il mapp. no. 509 di mq 19, descritto quale corte, località __________ (iscr. a RF il 7.2.1996 al d.g. 2781);
zona NT-R3 - fr. 280.70 per mq 57 scorporati dal mapp. no. 120 ed aggiunti alla part. no. 1099, località __________ (iscr. a RF il 28.7.1998 al d.g. 16034/5). Il trapasso è avvenuto nell’ambito di una rettifica confini;
3.3. La zona R3a è distribuita nelle due frazioni di __________ e __________ che, oltre a possedere le qualità dei settori a vocazione tipicamente residenziale (tranquillità, insolazione, panorama, ecc.), hanno anche il vantaggio di esser situate nelle vicinanze dei servizi principali e di essere raggiungibili in poco tempo dal centro città. Sotto questo profilo si differenzia dalla zona R3 che, essendo situata attorno al nucleo di __________, pur essendo una zona piacevole e ben esposta si trova più discosta di suddetti servizi e dal centro cittadino. I pregi e i vantaggi dipendenti dalla posizione, si riflettono anche sui prezzi di compravendita, posta la differenza tra la quotazione riscontrata nella zona R3a (fr. 850.- il mq) e i valori accertati nella zona R3 (media di ca. fr. 490.- il mq). Inoltre è a quest’ultima che appartiene la proprietà COES 2. Prescindendo dalle transazioni che, per le particolari modalità di stipula o trattandosi del prezzo minimo, non sono indicative (mapp. no. 19 e 1175 e 1208) il campione di raffronto si riduce ad una sola transazione (mapp. no. 12); ciò non è comunque d’ostacolo all’estimo poiché, stando alla giurisprudenza, è lecito trarre spunto anche da compravendite isolate purché i prezzi d’acquisto siano esaminati con cura e la stipulazione dei contratti non risulti influenzata da circostanze particolari (DTF 122 I 168 c. 3a; Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 85). Orbene, il mapp. no. 12, compravenduto nel 2002 a fr. 611.11 il mq, è ubicato nelle immediate vicinanze del mapp. no. 31 e quindi si presta per situazione ad un valido paragone. Nulla lascia infine presumere che tale contratto sia stato influenzato da elementi speculativi, inusuali o di natura soggettiva, motivo per cui il prezzo di vendita può essere considerato attendibile. Il trapasso risale tuttavia al 2002 e negli anni successivi e fino al 2005 nella frazione di __________ non si sono registrate altre transazioni. L’assenza di dati di raffronto recenti non è necessariamente sintomo di stagnazione del mercato immobiliare; nel caso di questo specifico territorio essa va piuttosto ricondotta ad un’offerta assai limitata dovuta, verosimilmente, ad una certa reticenza dei proprietari, poco propensi alla vendita di questa particolare tipologia di immobili notoriamente pregiati, vuoi perché sono considerati un valido investimento ove anche si consideri che la presenza di una vasta zona boschiva preclude l’estensione della zona edificabile, vuoi per ragioni prettamente soggettive (“Liebhaberobjeckt”). Tutto sommato può quindi essere ragionevolmente ritenuto che nel 2005 i terreni R3 ubicati nel comprensorio di __________ valessero ca. fr. 650.- il mq. Tale stima è confortata altresì dal valore edilizio di fr. 600.il mq fissato per i fondi inseriti in zona R2a nell’ambito della parallela procedura espropriativa (cfr. inc. 20.2004.38-8), poiché nonostante le minime differenze di possibilità di sfruttamento ivi ammesse essa ha le medesime caratteristiche residenziali. Pertanto in mancanza di riscontri oggettivi l’indennità di fr. 1’000.- il mq sollecitata dalla proprietaria non è condivisibile. Oltretutto i prezzi d’acquisto soluti dal precedente proprietario nel 1997 e quello pagato dall’espropriata nel 2004, che quest’ultima pretende di portare a paragone, erano riferiti al fondo già edificato e comprensivi dell’acquisto della part. no. 53 (cfr. istanze di iscrizione a RF del 16 10.1997 rispettivamente del 9.9.2004); di conseguenza, come già rammentato (cfr. consid. 4.1. in fine) non hanno valenza decisiva ai fini dell’estimo. Tutto sommato il mapp. no. 31 è un buon terreno edilizio, già edificato, ben orientato e di dimensioni superiori al mapp. no. 12 compravenduto nel 2002 ed ubicato, come detto, nelle vicinanze. Ne consegue che l’indennità offerta dall’ente espropriante di fr. 700.- il mq si rivela senz’altro favorevole all’espropriata; per questo motivo può essere confermata.
3.4. Per quanto attiene la zona NT, l’esito della ricerca esperita a RF ha offerto scarsi risultati. In particolare, ad __________, nelle immediate vicinanze della proprietà dell’espropriata, sono stati rinvenuti solo due trapassi, i quali però appaiono poco indicativi perché riferiti ad un fondo parzialmente edificato (mapp . no. 81) rispettivamente ad un semplice scorporo relativo ad un fondo attributo in parte in zona R3 e in parte in zona NT (mapp. no. 120). La mancanza di dati di raffronto riguardanti terreni liberi non stupisce in quanto è risaputo che in zona nucleo la disponibilità di simili oggetti è assai rara e che, dall’altra parte, anche eventuali pochi mq liberi sono al servizio delle costruzioni esistenti. Ai fini dell’estimo di terreni posti in zona nucleo, si deve tener presente che generalmente il valore di un tale oggetto è pari almeno a quello di un terreno edificabile ubicato nelle immediate vicinanze; ciò in considerazione del fatto che nel nucleo le possibilità di sfruttamento sono notoriamente intensive, essendo necessario meno terreno per costruire rispetto ad una zona residenziale. Orbene considerato che la zona edificabile che circonda il nucleo di __________ è la zona R3, nella quale il valore edilizio medio è stato fissato in fr. 650.- il mq (cfr. considerando 3.4.), è lecito ritenere che un terreno posto nel nucleo possa raggiungere una quotazione analoga. Detto questo occorre tuttavia considerare che il mapp. no. 53, sul quale attualmente sorge un garage a titolo precario, è un terreno di per sé non edificabile; ciò in ragione del rispetto delle distanze dalla strada, nonché delle piccole dimensioni del fondo (70 mq). L’inedificabilità è altresì determinata dall’esistenza del vincolo di PR che consente solo la demolizione senza possibilità di ricostruzione (cfr. piano particolareggiato del nucleo storico e tradizionale di __________; art. 19 punto 2.5 NAPR). Ne consegue che le limitazioni edificatorie determinate dall’esproprio non hanno in alcun modo inciso sulle possibilità di sfruttamento del fondo. Il suo valore commerciale è costituito solo dal fatto che può essere usato al servizio di un confinante. Tutto ciò considerato l’indennità offerta dall’ente espropriante di fr. 350.il mq si rivela adeguata alla situazione e alle caratteristiche della proprietà e dunque può essere confermata.
4. L’occupazione temporanea si annovera tra i provvedimenti che, in ambito espropriativo, concorrono all’attuazione dell’opera. Per definizione essa comporta l’invasione transitoria di un terreno per depositarvi materiale o installazioni di cantiere oppure, più semplicemente, per permettere la costruzione dell’opera stessa senza intralci. La relativa indennità copre il danno effettivo derivante dalla limitazione dell’uso attuale del bene salvo che il proprietario renda attendibile un miglior uso ai sensi dell’art. 12 cpv. 1 Lespr. (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 39; RDAT 1989 no. 76, I-1992 no. 45; DTF 109 Ib 273). Normalmente l’indennità metrica annua riconosciuta per terreni edificabili è di fr. 0.50 (TE sott. 26.6.1996 in re Comune di V./C., 2.3.1999 in re S./G.). In concreto l’indennità offerta nella tabella (fr. 0.50 il mq), sulla quale l’espropriata non si è pronunciata, è conforme ai canoni giurisprudenziali e perciò può essere confermata.
5. Le indennità espropriative sono completate con gli interessi al saggio usuale del 3.5%, fissato dal Tribunale amministrativo federale, a decorrere dal 9.5.2005, data dell’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.).
6. La tassa di giustizia e le spese sono a carico dell’ente espropriante (art. 73 cpv. 1 Lespr.). L’espropriato, che si è avvalso della consulenza di un legale, ha diritto alla rifusione delle ripetibili commisurate alla consulenza offerta ed alle difficoltà poste dalla vertenza.
Per i quali motivi
richiamata la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia 1. L’ente espropriante verserà all’espropriata le seguenti indennità:
per il mapp. no. 31: - fr. 700.- il mq per l’espropriazione formale di mq 11; - fr. 0.50. il mq per l’occupazione temporanea di mq 80;
per il mapp. no. 53: - fr. 350.- il mq per l’espropriazione formale di mq 8; - fr. 0.50. il mq per l’occupazione temporanea di mq 14;
oltre interessi al 3.5 % a far tempo dal 9.5.2005.
2. La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.-sono a carico dell’ente espropriante con obbligo di rifondere all’espropriata fr. 1'000.- per ripetibili.
3. Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.
4. Intimazione a:
-
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente il segretario giudiziario
Margherita De Morpurgo Enzo Barenco