Incarto n. 20.2004.18-3 41/03
Lugano 29 marzo 2005
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
arch. Claudio Morandi ing. Eraldo Pianetti
segretario giudiziario
Armando Petrini
statuendo nella procedura di approvazione dei progetti e di espropriazione presentata in data 1 luglio 2003 da
ISEP 1 rappr. dal RA 1
contro
COES 2 rappr. dall’ RA 3
nell'ambito della formazione di un marciapiede in Via C__________, relativamente al mapp. n. 462 RFD di L__________, Sezione di P__________,
letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato in fatto ed in diritto
1. 1.1. Il Comune di ISEP 1 (ora Comune di L__________ sez. P__________) ha risolto di costruire un marciapiede di ml 1.50 lungo un tratto di ca. 230 ml del lato a monte di Via C__________. Il Messaggio municipale no. 1506 finalizzato alla concessione del relativo credito ed al prelievo di contributi di miglioria nell’ordine del 30% dei costi è stato approvato dal Consiglio Comunale nel corso della seduta del 28.4.2003. Il progetto e gli atti di esproprio sono stati pubblicati dal 7.7 al 6.8.2003.
1.2. La costruzione dell’opera comporta l’espropriazione di ca. mq 28 del mapp. no. 462, appartenente a COES 2, contro versamento di un’indennità di fr. 434.il mq (cfr. tabella di espropriazione). Con memoria 5.8.2003 il proprietario ha sollecitato un’indennità espropriativa comprendente fr. 1'200.- il mq per il terreno, fr. 59'400.- per la perdita di 3 posti auto ed un risarcimento non specificato per 5 arbusti di martello. All’udienza di conciliazione del 4.11.2003 le parti hanno consensualmente fissato l’indennità per le piante in fr. 2'000.- a corpo, riconfermandosi per il resto nelle rispettive offerte e richieste. Un sopralluogo è stato esperito il successivo 16.12.2003. Il proprietario ha concesso l’anticipata immissione in possesso con effetto dal 27.8.2003 mentre il progetto definitivo è stato approvato con sentenza del 24.11.2003.
2. L’intesa raggiunta sull’indennità espropriativa per le piante risultante dal verbale di udienza del 4.11.2003 si configura come accordo espropriativo che ha forza di decisione (art. 43 e 44 cpv. 2 Lespr.) e solleva questo Tribunale dall’obbligo di statuire nel merito.
3. Il mapp. no. 462 sito in loc. S__________ Via C__________ è così censito a RF:
sub. c giardino mq 312 sub. f rampa mq 27 sub. A abitazione mq 133 sub. D autorimessa mq 201 sub. E magazzino mq 160 totale mq 833
Gli stabili, in parte destinati anche ad abitazione, sono prevalentemente occupati da un garage-carrozzeria per la riparazione e la vendita di automobili. Il piano terreno del sub. A e lo spazio antistante lungo il fronte stradale sono adibiti all’esposizione mentre l’officina è situata sul retro (cfr. doc. fotografica). Il fondo è gravato da un onere di passaggio di tubazione della fognatura ed è attribuito alla zona R6 di PR.
4. 4.1. L’espropriazione è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4). L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734).
Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che, previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati, preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, nonché i diritto e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.). L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT 1985 no. 92, II-1998 no. 27). In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).
4.2. In concreto il dies aestimandi risale al 27.8.2003 ed è di poco posteriore agli adeguamenti pianificatori intervenuti con la revisione del PR approvata dal Consiglio di Stato il 1°.7.2003. Ciò premesso le indagini effettuate come di rito presso i pubblici registri offrono scarsi risultati laddove i terreni compravenduti sono ubicati per la maggior parte nelle zone R2 ed R3. Nondimeno alcune transazioni si distinguono in quanto riferibili ad oggetti destinati anche allo sfruttamento intensivo. Tra questi il mapp. no. 455 di mq 13'785 ubicato in località S__________ e compravenduto al prezzo di fr. 355.46 il mq (iscr. a RF il 14.2.2000 al d.g. 2982). Sennonché, al di là delle sue vastissime dimensioni, al momento dell’acquisto il fondo era posto a cavallo delle zone R3/R5/R6 (PR/82), poi è stato frazionato ed infine, nell’ambito della citata revisione del PR, l’edificazione dell’intero comparto è stata subordinata all’allestimento di un piano di quartiere (PQ-PV), quest’ultimo disciplinato da norme particolari di cui il Consiglio di Stato ha chiesto il completamento (cfr. ris. 2923 del 1°.7.2003 p. 24). Si tratta quindi di un elemento che non può servire ai fini dell’estimo. Da valutare con tutte le riserve del caso è inoltre il prezzo di fr. 755.77 soluto per il mapp. no. 1168 di mq 1257 ubicato in loc. T__________ Via A__________, dal momento che il fondo, rimasto in zona R5, è stato aggiudicato a seguito d’incanto (iscr. a RF il 7.8.2000 al d.g. 15757). Le transazioni rimanenti riguardano tutte terreni già appartenenti alla zona R3 ma compravenduti dopo l’approvazione del nuovo PR che li ha inclusi nella zona R4 ed attestano i prezzi seguenti:
- fr. 616.- il mq per il mapp. no. 514 di mq 1462, loc. S__________ (iscr. a RF il 9.12.2003 al d.g. 31040);
nonché, in seguito al frazionamento del mapp. no. 511:
- fr. 590.- il mq per il mapp. no. 1765 di mq 1967, loc. S__________ /__________, zona R4 (iscr. a RF il 17.3.2004 al d.g. 5780); - fr. 590.- il mq per il mapp. no. 1768 di mq 321, loc. S__________ /__________, zona R4 (iscr. a RF il 17.3.2004 al d.g. 5781). - fr. 620.- il mq per il mapp. no. 1766 di mq 403, loc. S__________ /__________, zona R4 (iscr. a RF il 21.4.2004 al d.g. 8454);
A differenza dei primi due, questi valori offrono validi spunti per l’estimo laddove sono riferiti a terreni paragonabili alle proprietà qui espropriate. Innanzitutto poiché sono poco distanti da Via C__________ e dunque appartengono ad una realtà urbanistica simile (densità abitativa, distanza dai servizi comunali e dai principali centri commerciali, accessibilità viaria). In secondo luogo poiché anch’essi sono destinati alla costruzione di immobili a reddito e sotto questo profilo costituiscono oggetti sul cui prezzo influisce prevalentemente l’utile ricavabile, meno invece il carattere prettamente residenziale che è prerogativa, piuttosto, delle zone a bassa sfruttabilità edilizia dove il valore del terreno non è in diretto rapporto con la redditività. Il fatto che le transazioni siano posteriori al dies aestimandi non è motivo sufficiente per farne astrazione anche perché nel complesso, nel territorio luganese, durante gli ultimi anni il mercato immobiliare per questa tipologia di oggetti non ha registrato fluttuazioni importanti mantenendosi abbastanza stabile. Seguendo questo ragionamento, in base ai vigenti parametri edilizi (cfr. art. 41 NAPR tabella riassuntiva) risulta un aumento proporzionale della possibilità di sfruttamento di 0.2 per piano (rispettivamente di 0.1 tra le zone R4 e R5) e, alla luce dei dati disponibili, un incremento di valore di ca. fr. 140.-/150.- per ogni piano. Tutto ciò considerato il valore medio nel 2003 per la zona R6 va fissato tra 900.- e 950.- fr. il mq, importo che pare ragionevole anche per confronti ritenuto che un recente giudicato ha valutato i terreni R7 siti nella zona B__________ di P__________ a ca. fr. 1'200.- il mq al mese di aprile del 1999 (cfr. TRAM 15.4.2002 in re Comune di P__________ /S.).
4.3. Per l’espropriazione parziale del mapp. no. 462 il Comune ha offerto un’indennità di fr. 434.- calcolata tenuto conto del valore di stima e della riduzione lineare del 30% entrata in vigore il 1°.1.1999. Tale metodologia è scorretta e quindi improponibile. Infatti è risaputo che il diritto espropriativo non attribuisce valenza conclusiva alle stime effettuate ai fini fiscali poiché queste non influiscono sul prezzo che verrebbe stipulato nell’ambito di una libera contrattazione e dunque nemmeno possono assurgere a fattore condizionante nel calcolo dell’indennità espropriativa che dev’essere adeguata ai reali valori di mercato (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 53; TRAM 11.3.1999 in re SAMM/Comune di M.). Il mapp. no. 462 è un terreno allungato di conformazione regolare che, tuttavia, è penalizzato in ragione delle dimensioni modeste e della costruzione esistente. Tali elementi, che incidono sulle possibilità edilizie attuali e future e che sono riscontrabili anche in altri fondi espropriandi, vanno ponderati a titolo di premessa generica nella misura in cui, viste le norme istituite lungo Via C__________, ed in particolare la linea di arretramento, gli edifici monofamiliari sembrerebbero essere destinati a scomparire. Pertanto il potenziale acquirente non potrebbe trascurare né i rischi legati ad un riordino fondiario, inevitabile per consentire l’utilizzo razionale e conforme ai parametri della zona R6, né i conseguenti costi di demolizione degli edifici esistenti. Considerata la distanza dal confine di ml 6, l’area edificabile disponibile della particella è di ca. 207 mq ([7.50 x 10] + [6 x 22]), ridotta a ca. 198 mq ([7.50 x 10] + [6 x 20.50]) dopo l’espropriazione, rivelandosi sufficiente per l’attuazione dell’indice di sfruttamento 1.2 corrispondente ad una superficie utile lorda di ca. 249 mq, rispettivamente di ca. 238 mq. Sotto questo profilo i parametri R6 sono dunque realizzabili anche se non in maniera ottimale per la ridotta superficie entro la quale è consentita l’edificazione. Viceversa, per lo stesso motivo, essendo limitata al 24.8% (207 : 833) rispettivamente al 24.6% (198 : 805), l’occupazione massima del 30% non può essere raggiunta. Il condizionamento dato dalla superficie è un fattore sfavorevole legato alla stessa particella che è riscontrabile già prima dell’intervento espropriativo e che quest’ultimo non inasprisce ulteriormente. Pertanto, giustificandosi una riduzione del 15% ca. rispetto al valore medio di zona, l’indennità è fissata in fr. 800.- il mq.
5. 5.1. L’espropriato sostiene che il fronte stradale della particella ospita comodamente 6 posteggi, utilizzati a fini espositivi, 3 dei quali saranno soppressi in seguito all’intervento espropriativo e la cui rinuncia legittima un indennizzo quantificato complessivamente in fr. 59'400.-. Il sacrificio di posteggi o di aree destinate a posteggio si annovera, normalmente, tra i pregiudizi indennizzabili in applicazione dell’art. 11 let. b Lespr. (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 192) ed è individuabile nella perdita del valore a reddito. Trattandosi di risarcimento aggiuntivo e dovendo escludere l’indebito cumulo di indennità, è rifuso solo il pregiudizio che non è già coperto dal valore venale del diritto espropriato. Perciò il danno è solitamente calcolato detraendo dal valore di locazione capitalizzato del posteggio, il valore venale della superficie espropriata: oggetto di risarcimento è la differenza che ne risulta, purché sia positiva (RDAT 1989 no. 74, II-1996 no. 44; TRAM 31.7.1998 in re Stato del Cantone Ticino/M., 18.8.1998 in re Stato del Cantone Ticino/G.; TE 3.12.2004 in re Comune di C./B.).
5.2. Nella fattispecie concreta è assodato e non è contestato che il fronte stradale del mapp. no. 462 è adibito all’esposizione di automobili in vendita (cfr. documentazione fotografica). Per la verità non risulta dagli atti che i posteggi siano stati formalmente autorizzati mediante licenza edilizia, ma è altrettanto vero che la proprietà dispone di uno spazio utilizzabile ed effettivamente utilizzato quale parcheggio e che tale destinazione è sin qui stata tollerata dal Municipio; l’avesse ritenuta illecita avrebbe potuto pretendere la rimozione dei veicoli o quantomeno l’inoltro di una domanda di costruzione in sanatoria.
L’ampiezza del sedime è stata accertata in sede di sopralluogo (cfr. verbale del 16.12.2003): prescindendo dall’accesso al retrostante garage che misura ml 4.80 e che per ovvi motivi di mobilità deve restare libero, resta una superficie lunga ml 12.90 (misurata tra i due spigoli del sub. A) e profonda ml 7 (misurata tra lo spigolo dell’edificio e la bordura stradale). Di conseguenza, considerata la larghezza media di un posteggio tale da consentire l’accesso comodo al veicolo esposto (m 2.50), risulta uno spazio utile per 5 posti auto collocati perpendicolarmente allo stabile. Tale circostanza, al di là delle nude cifre, ha trovato concreto riscontro in occasione del sopralluogo. L’intervento espropriativo si ripercuote sulla profondità del sedime riducendola a ml 5.50 e quindi amputando in parte una superficie che si rivela essenziale ai fini dell’attività aziendale. In queste condizioni un risarcimento non può essere negato. La nuova situazione non preclude ogni possibilità di posteggio ma ne condiziona l’angolazione laddove rimane, ed è preferibile, la possibilità di parcheggio obliquo tuttavia limitato a 3 automobili. In definitiva, quindi, i posti auto persi sono 2. Il canone locativo per 1 posteggio in quella zona è stimato per apprezzamento in fr. 100.- mensili; il reddito annuo di fr. 1'200.- capitalizzato al tasso favorevole del 6.5% ammonta a fr. 18'461.50; per 2 posteggi corrisponde quindi a fr. 36'923.-. Dedotto il valore del sedime (mq 28 x fr. 800 = 22'400.-), l’indennità per il sacrificio di 2 posteggi è dunque fissata in fr. 14'523.- a corpo.
6. Le indennità espropriative sono completate con gli interessi al saggio usuale del 3.5% fissato dal Tribunale federale che decorrono 27.8.2003, data dell’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.).
Per i quali motivi
richiamata la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia: 1. Il Comune di ISEP 1 è tenuto a versare al proprietario del mapp. no. 462 le seguenti indennità:
1.1. fr. 800.- il mq per l’espropriazione formale di ca. mq 28;
1.2. fr. 14'523.- a corpo per la soppressione di 2 posteggi.
2. Le predette indennità sono completate con gli interessi al 3.5% a decorrere dal 27.8.2003.
3. Le questioni risolte con accordo sono stralciate.
4. La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.sono a carico del Comune di ISEP 1 con l’obbligo di corrispondere all’espropriato fr. 1'300.- per ripetibili.
5. Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.
6. Intimazione a:
-
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giudiziario
Margherita De Morpurgo Armando Petrini